В соответствии с Законом Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности», постановлением Президента Республики Узбекистан от 26 апреля 2006 г. № ПП–335 «О мерах по совершенствованию деятельности Госкомимущества Республики Узбекистан» и постановлением Кабинета Министров Республики Узбекистан от 8 мая 2003 г. № 210 «О лицензировании оценочной деятельности» Государственный комитет Республики Узбекистан по управлению государственным имуществом постановляет:

1. Утвердить Национальный стандарт Республики Узбекистан оценки имущества «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости» согласно приложению.

2. Настоящее постановление вступает в силу по истечении десяти дней с момента его государственной регистрации в Министерстве юстиции Республики Узбекистан.

Настоящий Национальный стандарт оценки имущества «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости» (НСОИ № 3) разработан на основе Закона Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности» и является элементом нормативного регулирования оценочной деятельности в Республике Узбекистан.

1. Введение

Целью НСОИ № 3 является определение и разъяснение баз стоимости, отличных от рыночной стоимости и установление стандартов для их применения, а также проведение различий между ними и рыночной стоимостью.

Рыночная стоимость — основная и наиболее распространенная (подходящая) база стоимости, которая обычно требуется для широкого диапазона применений. Однако альтернативные базы оценки стоимости могут быть соответствующими и востребованными при определенных обстоятельствах. Важно, чтобы как оценщики, так и пользователи их услуг ясно понимали отличие оценок, основанных на рыночной стоимости от оценок, основанных на нерыночных базах, а также то влияние (если таковое имеется), которое может оказать на возможность использования стоимостной оценки различие между этими понятиями.

Понятие рыночной стоимости основано на определенных, идентифицированных предположениях, которые изложены в НСОИ № 2. Другие базы оценки требуют применения различных предположений, которые должны быть ясно идентифицированы, чтобы не привести к неверному истолкованию стоимостной оценки.

2. Сфера применения

НСОИ № 3 представляет и разъясняет базы оценки, отличные от рыночной стоимости.

3. Определения

Инвестиционная стоимость — это стоимость имущества для конкретного инвестора или группы инвесторов при установленных или заданных целях инвестирования. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект имущества с конкретным инвестором, группой инвесторов или организацией, имеющих определенные цели и/или критерии в отношении инвестирования.

Стоимость действующего предприятия — это стоимость бизнеса целиком. Это понятие подразумевает оценку непрерывно функционирующей организации, исходя из которой возможно распределение или разнесение «общей стоимости действующего предприятия» по его составным частям в соответствии с их вкладом в общую стоимость, однако сам по себе ни один из этих компонентов не является базой для рыночной стоимости. Поэтому понятие «стоимости действующего предприятия» может применяться только к имуществу, которое представляет собой составную часть бизнеса или организации.

Страховая стоимость — стоимость имущества, предусматриваемая положениями страхового контракта или полиса.

Стоимость для целей налогообложения, или налоговая (налогооблагаемая) стоимость — стоимость, рассчитываемая на основе определений, которые содержатся в соответствующих нормативно-правовых актах Республики Узбекистан, относящихся к налогообложению имущества. Хотя в некоторых документах подобного рода возможны ссылки на рыночную стоимость как базу оценки для целей налогообложения, методы, предлагаемые для расчета этой стоимости, могут давать результаты, отличные от рыночной стоимости в соответствии с определением в НСОИ № 2. Поэтому нельзя считать, что стоимость для целей налогообложения (или налоговая стоимость) соответствует определению рыночной стоимости, приведенному в НСОИ № 2, если нет указания на противоположное в нормативных актах Республики Узбекистан.

Остаточная стоимость замещения — представляет собой метод оценки, основанный на расчете текущей рыночной стоимости земельного участка при его существующем использовании в сумме с общими затратами на замещение (воспроизводство) сооружений за вычетом начислений на физический износ и все соответствующие формы обесценения (функциональный, внешний). Результат, являющийся нерыночным типом стоимости, называют остаточной стоимостью замещения. Он зависит от потенциальной прибыльности имущества.

Утилизационная стоимость — стоимость объекта имущества (за исключением земельного участка), когда он рассматривается как совокупность содержащихся в нем материалов для продажи, а не для продолжения его использования без дополнительного ремонта и усовершенствования. Эта стоимость может выражаться как валовая или как чистая (за вычетом затрат на реализацию); в последнем случае она может совпадать с «чистой стоимостью реализации». В любом случае включенные или исключенные компоненты должны быть определены.

Ликвидационная стоимость, или стоимость вынужденной продажи — сумма, получение которой, по разумным основаниям, можно ожидать от продажи имущества за срок, слишком короткий, чтобы отвечать временным рамкам для маркетинга, указанного в определении рыночной стоимости. Оценка ликвидационной стоимости имущества может быть основана на рыночной стоимости имущества с учетом дисконтирования последней на фактор необходимости реализации имущества в сжатые сроки из-за наличия вынуждающих обстоятельств, а также дополнительных расходов на содержание и охрану указанного имущества.

Стоимость объединения — это любая дополнительная стоимость, приданная слиянием двух или больше интересов, когда стоимость объединенного интереса стоит больше, чем сумма первоначальных интересов.

Специальный покупатель — это покупатель с существующим у него интересом в другом активе, который имеет экономическую, юридическую или географическую связь с оцениваемым активом.

Специальная стоимость — это сумма, превышающая рыночную стоимость, которую заплатил бы специальный покупатель, чтобы отразить преимущества, являющиеся результатом комбинации интересов, которые на рынке вообще не могут быть доступны для покупателей. Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая может существовать скорее для определенного собственника или пользователя либо потенциального собственника или пользователя, чем для рынка в целом, т. е. специальная стоимость применима только к покупателю, имеющему особый интерес.

4. Термины бухгалтерского учета.

Справедливая стоимость — денежная сумма, за которую может быть обменен актив (продано имущество или списана задолженность) между осведомленными и мотивированными сторонами в свободной сделке.

Стоимость в использовании (текущая стоимость) — приведенная дисконтированная стоимость будущих денежных потоков, которые ожидается получить от актива или от генерирующей денежные средства единицы.

5. Взаимосвязь с Национальными стандартами бухгалтерского учета Республики Узбекистан (далее — НСБУ).

В большинстве случаев стоимостные оценки, требуемые НСБУ, предполагают, чтобы организация, готовящая финансовую отчетность, сообщила о справедливой стоимости. Справедливая стоимость актива номинально оценивается обычно по свидетельствам, полученным на базе рынка, или должна отражать состояние рынка, и соответственно, требуется, чтобы Оценщик сообщал о рыночной стоимости актива, если стоимостная оценка обязана помочь организации номинально оценить соответствующую учетную сумму актива.

Однако существуют некоторые случаи, когда НСБУ требуют определения нерыночных баз стоимости. Такое происходит, когда устанавливается «стоимость в использовании актива», или когда требуется номинальная оценка «остаточной стоимости» для определения амортизации, — обе из этих стоимостей являются особенными для отдельной организации, и, возможно, не такими же, как рыночная стоимость.

6. Требования НСОИ № 3

Чтобы провести оценку на основе баз оценки, отличных от рыночной стоимости, оценщики обязательно должны придерживаться всех разделов НСОИ № 3 и общепринятых принципов оценки.

При проведении оценки и составлении отчета на базах, отличных от рыночной стоимости, Оценщик должен выполнить следующие указания:

дать полное и понятное объяснение проводимой оценке так, чтобы исключить возможные неправильные толкования, сообщить о стоимостной оценке в форме, которая не будет вводить в заблуждение, включая изложение всех допущений, которые отступают от рыночной стоимости;

гарантировать, что расчет стоимости базируется на данных и условиях, соответствующих заданию на проведение оценки;

гарантировать, что расчет стоимости основывается на приемлемых методах и процедурах;

предоставить достаточно информации для того, чтобы те, кто читает отчет и полагается на него, смогли полностью понять содержащиеся в нем данные, обоснования, анализ и выводы.

При составлении отчета соблюдать требования НСОИ, при этом оценщик должен:

определить базу стоимости, указать цель и предполагаемое использование оценки, фактическую дату оценки и дату составления отчета;

ясно различать допущения, которые отличаются от определения рыночной стоимости или сделаны дополнительно к нему;

включить в отчет заявление, что оценка выполнена в соответствии с НСОИ, что она раскрывает любое отступление от определенных в НСОИ требований и обеспечивает объяснение такого отступления.

Оценщик должен гарантировать, что если речь идет об обосновании оценки стоимости на базе, отличной от рыночной стоимости и о составлении отчета о ней, то нет разумных оснований считать ее отражением рыночной стоимости.

7. Пояснения к применению баз оценки, отличных от рыночной стоимости

Рыночная стоимость определена и обсуждена в НСОИ № 2. Другие базы попадают в три основные группы:

в первой группе стоимость отражает выгоды, которыми особая сторона пользуется от собственности на актив. Эта стоимость является особенной для такой стороны. Хотя при некоторых обстоятельствах, она может быть той же самой, что сумма, которая могла бы быть получена от продажи актива, эта стоимость по существу отражает выгоды, получаемые от владения активом, который поэтому не обязательно вовлекается в гипотетический обмен;

во второй группе стоимость представляет собой цену, которая была бы разумно согласована между двумя особыми сторонами для обмена активом. Хотя стороны могут быть несвязанными и вести переговоры в свободной сделке, актив не обязательно должен быть выставлен на более широком рынке, а согласованная цена может быть той, которая отражает определенные преимущества (или неудобства) от собственности для вовлеченных сторон, а не для рынка в целом;

в третьей группе стоимость устанавливается в соответствии с определением, изложенным в уставе или контракте.

Базы оценки, определяемые в настоящем стандарте, подпадают в одну из первых двух групп. Первая группа включает «инвестиционную стоимость» и «стоимость в использовании». Вторая включает «специальную стоимость», за исключением некоторых НСБУ, где применяется «справедливая стоимость».

Различия между стоимостью для особой стороны и рыночной стоимостью обеспечивают побуждение для покупателей или продавцов, чтобы войти в рынок. Хотя рыночная стоимость — это база, которая обычно требуется, но анализ и понимание рынка требуют также других баз оценки.

«Справедливую стоимость» следует отличать от рыночной стоимости. Она требует номинальной оценки цены, которая является справедливой для двух особых сторон, принимающих во внимание соответствующие преимущества или неудобства, которые получит каждая от этой сделки. Хотя рыночная стоимость может соответствовать этим критериям, но это не обязательно всегда получается. «Справедливая стоимость» часто используется, если предпринимается должное усердие в корпоративных сделках, когда специфические совместные действия этих двух сторон могут означать, что цена, которая является справедливой между ними, выше, чем цена, которая могла бы быть доступна на более широком рынке. Другими словами, «специальная стоимость» может быть получена. Хотя рыночная стоимость требует, чтобы этот элемент специальной стоимость игнорировался, но он является частью номинальной оценки «справедливой стоимости».

Специальная стоимость следует из объединения двух интересов, которые создают активы с более высокой стоимостью, чем сумма двух интересов, если бы они были проданы индивидуально. Это может возникать, когда физические, функциональные или экономические свойства актива имеют особенную стоимость у особой стороны, которая уже имеет дополнительный актив или активы.

Рыночная стоимость актива также обычно требуется для сравнения, хотя знание стоимости актива для особой стороны (или если эта стоимость является результатом совместных действий, которые могут быть реализованы при обмене между двумя указанными сторонами) жизненно важно в определенных ситуациях. Когда в отчете сообщают о «Специальной стоимости», ее нужно всегда ясно отличать от рыночной стоимости.

Некоторые термины, которые часто используются, чтобы определить стоимостную оценку, не являются особыми базами стоимости, но просто описывают состояние актива или обстоятельства, при которых он был обменен. Стоимость может быть измерена на базе рыночной стоимости или на одной из других баз.

Примеры таких терминов в общем использовании включают:

Стоимость действующего предприятия. Этим термином описывается ситуация, когда весь бизнес передан как оперирующая организация. Альтернативные сценарии могли бы включить передачу всех активов как полного предприятия, но после закрытия бизнеса или передачи отдельных активов, а в настоящее время используемых в бизнесе как индивидуальные элементы.

Ликвидационная продажа. Этим термином описывается ситуация, когда группа активов, используемых в бизнесе вместе, предлагается для продажи отдельно, — обычно после закрытия бизнеса.

Утилизационная стоимость. Этим термином описывается стоимость актива, который достиг конца его экономической жизни в целях, для которых он был создан. Такой актив все еще может иметь стоимость для альтернативного использования или для переработки отходов.

Термины, указанные в пункте 7, не должны использоваться без дальнейших ограничивающих их оговорок. Используемые изолировано, они недостаточны в качестве базы отчетности. Как иллюстрация: бизнес, который является действующим предприятием, может иметь одну стоимость для особой стороны, а другую — справедливую стоимость на базе деловых совместных действиях (бизнес-синергии) между двумя особыми сторонами, и еще одну — стоимость на рынке. Поэтому необходимо заявить основную базу оценки при помощи выражений «рыночная стоимость действующего предприятия как единого целого», «рыночная стоимость для ликвидации активов» или «справедливая стоимость действующего предприятия как единого целого». Кроме описанных могут также быть другие обстоятельства оценки.

Термин «ускоренная продажа» часто используется при обстоятельствах, когда продавец должен продавать по принуждению и/или нет возможности обеспечить надлежащий маркетинговый период. Цена, доступная при этих обстоятельствах, не будет соответствовать определению рыночной стоимости. Цена, которая может быть получена при этих обстоятельствах, будет зависеть от природы давления на продавца или причины, почему надлежащий маркетинг не может быть обеспечен. Это может также отразиться на последствиях для продавца — неудачная попытка продать в пределах указанного периода. Если природа и причина ограничений продавца не известны, то цена, доступная при принудительной продаже, не может быть реалистично предсказана. Цена, которую продавец примет при принудительной продаже, отразит специфические обстоятельства, а не те, которые следуют исходя из гипотетического добровольного продавца по определению рыночной стоимости. Такая цена будет отражением «инвестиционной стоимости актива» для этого продавца.

Третья категория баз оценки включает установленные базы в соответствии с уставом, с регулированием или с контрактом. Установленные законом базы стоимости чаще всего предписываются в целях налогообложения. Примеры частных контрактов, предписывающих определения стоимостной оценки и другие требования, включают критерии, для того чтобы установить «цену», подлежащую оплате по выбору, или для того чтобы рассмотреть «платежи», сделанные согласно арендному договору.

Все стоимостные оценки, выполненные на базе, отличной от рыночной стоимости, требуют различных и/или дополнительных допущений, которые должны быть ясно идентифицированы Оценщиком и включены в Отчет об оценке. В некоторых ситуациях невозможно обеспечить подходящую альтернативную базу оценки (например, когда такая оценка может вводить в заблуждение или позволяет ее извратить, особенно, третьим лицом), и Оценщик должен изменить задание.

8. Требования в отношении раскрытия информации

Отчеты об оценке не должны вводить в заблуждение. Оценки, проводимые для целей определения и представления в Отчете о стоимости, отличной от рыночной стоимости, должны удовлетворять требованиям пункта 6 НСОИ № 3. Для стоимостных оценок на нерыночных базах стоимости требуется ясно указать в отчете цель оценки и предполагаемое применение ее результатов, а также полностью раскрыть базу расчета стоимостной оценки, ее применимость и ограничения.

Если стоимостная оценка проводится Внутренним оценщиком, то в Отчете об оценке должны быть особо раскрыты существование и природа любых таких взаимосвязей.