В соответствии с Законом Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности», Указом Президента Республики Узбекистан от 28 февраля 2023 года № УП-27 «О Государственной программе по реализации стратегии развития Нового Узбекистана на 2022 — 2026 годы в «Год заботы о человеке качественного образования» и постановлением Президента Республики Узбекистан от 24 марта 2023 года № ПП-101 «О мерах по эффективной организации деятельности Агентства по управлению государственными активами» приказываю:

1. Утвердить Единый национальный стандарт оценки Республики Узбекистан согласно приложению.

2. Признать утратившими силу:

приказ директора Агентства по управлению государственными активами Республики Узбекистан от 1 мая 2020 года № 01/11-15/62 «Об утверждении Единого национального стандарта оценки Республики Узбекистан» (рег. № 3239 от 4 июня 2020 года) (Национальная база данных законодательства, 04.06.2020 г., № 10/20/3239/0721);

приказ директора Агентства по управлению государственными активами Республики Узбекистан от 4 марта 2022 года № 01/11-14/16 «О внесении изменений в Единый национальный стандарт оценки Республики Узбекистан» (рег. № 3239-1 от 14 марта 2022 года) (Национальная база данных законодательства, 14.03.2022 г., № 10/22/3239-1/0216).

3. Настоящий приказ согласован с Ассоциации оценочных организаций, Общества оценщиков Узбекистана и Общества оценщиков, экспертов и консультантов Узбекистана.

4. Настоящий приказ вступает в силу с 1 января 2024 года.

Настоящий Единый национальный стандарт оценки Республики Узбекистан (далее — ЕНСО) определяет нормативное регулирование оценочной деятельности, а также устанавливает требования к порядку проведения оценки и экспертизы оценки.

1. Данный ЕНСО включает в себя общие стандарты оценки, а также специальные стандарты оценки и методики к ним, устанавливающие минимальные методы, необходимые для оценки стоимости конкретных объектов оценки.

2. Общие стандарты оценки определяют общие требования к порядку проведения оценки всех видов объектов оценки и экспертизы отчетов об оценке.

3. Общие стандарты оценки состоят из следующих Национальных стандартов оценки (далее — НСО):

НСО № 1 «Термины, определения и принципы оценочной деятельности»;

НСО № 2 «Задание на оценку»;

НСО № 3 «Изучения и анализы, проводимые в процессе оценки»;

НСО № 4 «Отчет об оценке и порядок его составления»;

НСО № 5 «Виды стоимости»;

НСО № 6 «Подходы и методы оценки»;

НСО № 7 «Общие требования к внутренним правилам контроля качества работы оценщиков»;

НСО № 8 «Экспертиза достоверности отчета об оценке».

4. Специальные стандарты оценки определяют дополнительные требования к порядку проведения оценки отдельных видов объектов оценки (бизнеса, недвижимости, нематериальных активов, товарно-материальных запасов и др.).

5. Специальные стандарты оценки состоят из следующих НСО:

НСО № 9 «Оценка стоимости бизнеса и прав на участие в бизнесе»;

НСО № 10 «Оценка стоимости недвижимости»;

НСО № 11 «Оценка стоимости нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности»;

НСО № 12 «Оценка стоимости товарно-материальных запасов»;

НСО № 13 «Оценка стоимости машин и оборудования»;

НСО № 14 «Оценка стоимости государственного жилищного фонда для целей приватизации»;

6. Основными принципами ЕНСО являются:

принцип соблюдения требований стандарта — настоящий ЕНСО предназначается для оценщиков, оценочных организаций и других пользователей, и обязателен к применению при оказании услуг оценки стоимости активов и обязательств, составлении отчета об оценке, а также при проверке экспертами достоверности отчета об оценке объекта оценки. Если, указано, что оценка проведена или будет проводиться в соответствии с настоящим ЕНСО, это означает, что оценка стоимости подготовлена или готовиться в соответствии с требованиями национальных стандартов оценки (НСО) данного ЕНСО.

принцип применения стандарта при проведении оценки активов и/или обязательств — означает обязательность применение настоящего ЕНСО при оценке стоимости активов, обязательств или групп активов и обязательств;

принцип объективности — процесс оценки, требующий от оценщика формирования объективных суждений о достоверности исходных данных, предположений и результатов оценки. Для обеспечения достоверности результатов оценки, эти суждения должны разрабатываться с учетом прозрачности и возможности минимального воздействия любых субъективных факторов на процесс оценки;

принцип квалифицированности — оценка стоимости объекта оценки должна производиться оценщиком, имеющим соответствующий квалификационный сертификат оценщика и обладающим необходимыми навыками, опытом, знаниями об объекте оценки, рынке его оборота и целях оценки;

принцип отступлений — вынужденная мера в процессе оценки, согласно которой оценщику, необходимо выполнять требования законодательства, отличающиеся от требований настоящего ЕНСО. В данном случае считается, что оценка проведена согласно настоящему ЕНСО. Не допускаются иные отступления от требований настоящего ЕНСО.

принцип независимости — оценочная организация в своей деятельности является независимой. Не допускается вмешательство заказчика или иных заинтересованных лиц в деятельность оценочной организации.

7. Национальный стандарт оценки «Термины, определения и принципы оценочной деятельности» (далее — НСО № 1) являясь неотъемлемой частью ЕНСО устанавливает основные принципы, термины и определения, используемые в оценочной деятельности.

8. НСО № 1 должно применяться при определении стоимости имущества любых форм собственности, видов стоимости, идентификации объекта оценки, выборе подходов и методов оценки, составлении отчета об оценке.

9. В настоящем ЕНСО используются следующие термины и определения:

оборотный капитал (working capital) — часть капитала хозяйствующего субъекта, вложенная в оборотные активы, т.е. в активы, в отношении которых есть основание полагать, что они будут проданы или потреблены в ходе производственного процесса в течение года или обычного операционного цикла, превышающего (в силу специфики технологии производства) год;

актив или обязательство — объекты оценки, указанные в задании на оценку. Если в настоящем ЕНСО не предусмотрено иное значение понятия «актив или обязательство», его применение предусматривается в значениях «актив или группы активов», «обязательство или группы обязательств», а также «группы активов и обязательств»;

стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость) — сумма затрат, потраченных на создание нового объекта, идентичного объекту оценки, с использованием идентичных материалов и технологий (в рыночных ценах, сложившихся по состоянию на дату оценки);

аналог — другой объект, близкий объекту оценки по основным экономическим, физическим, техническим и другим характеристикам, по которому имеется информация по цене сделке, заключенной на конкурентном рынке или предложению;

объект-аналог — идентичный объект или аналог, информация о которых используется в процессе оценки.

срок экспозиции объекта оценки — период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним;

задание на оценку — заключенный в письменной форме между заказчиком оценки и оценочной организацией документ, содержащий условия оказания услуг и исходную информацию, которую заказчик должен предоставить оценщику для проведения оценки объекта оценки;

подход к оценке — определение стоимости объекта оценки с использованием одного или нескольких методов оценки;

цель оценки — предполагаемое использование результатов оценки, указанное в задании на оценку, отражающее причины, в связи с которыми возникла необходимость определения стоимости (рыночная или отличная от рыночной) объекта оценки;

объект оценки — объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством установлена возможность их нахождения в гражданском обороте включенные в объекты оценки в Законе Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности».

итоговая величина стоимости объекта оценки — это наиболее вероятная величина стоимости, полученная оценщиком как итог обобщения результатов расчетов стоимостей объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки;

метод оценки — процедура, используемая оценщиком для определения стоимости объекта оценки;

дата оценки — дата, на которую определяется стоимость объекта оценки;

экспертиза достоверности отчета об оценке (экспертиза оценки) — проведение оценочной организацией, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и договором с заказчиком экспертизы, проверки достоверности отчета об оценке, без проведения повторной оценки объекта оценки;

отчет об оценке — представляет собой документ, составленный оценщиком в соответствии с требованиями ЕНСО и содержащий его профессиональное суждение относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку;

оценщик — физическое лицо, имеющее в соответствии с законодательством об оценочной деятельности квалификационный сертификат оценщика, выданный уполномоченным органом;

оценочная организация — юридическое лицо, осуществляющее оценочную деятельность;

профессиональные общественные объединения оценочных организаций — негосударственные некоммерческие организации, основанные на членстве не менее пятидесяти оценочных организаций, действующими в целях содействия повышению и поддержанию профессионального уровня оценщиков, защиты их профессиональных интересов, в том числе в судах;

заказчик — лицо, заключившее с оценочной организацией договор на проведение оценки;

весовой коэффициент — уровень доверия к показателю определенной оценочной стоимости объекта оценки в процессе формирования заключения об итоговой стоимости;

гудвилл — нематериальный актив, возникающий в результате воздействия факторов (известность наименования предприятия и выпускаемой продукции, наличие определенной репутации и деловых связей, местоположение и другие подобные факторы), которые невозможно идентифицировать и оценить отдельно от предприятия;

полевая экспертиза — экспертиза, включающая в себя обследование оцениваемого имущества с выездом на объект оценки и обследование сопоставимых объектов имущества для подтверждения данных, представленных в отчете об оценке, при проведении экспертизы оценки;

недвижимое имущество в процессе девелопмента — земля и/или здания в процессе работ по строительству, реконструкции или ремонту, или планируемые для таких работ в ближайшем будущем;

ставка дисконтирования — процентная ставка, используемая для пересчета будущих денежных потоков в единую величину текущей стоимости;

текущая стоимость — стоимость будущих доходов, приведенная на определенную дату с использованием соответствующей ставки дисконтирования;

объект интеллектуальной собственности (интеллектуальная собственность) — результаты интеллектуальной деятельности физического или юридического лица, а также исключительное право участников гражданского оборота на средства, отражающие особенности товаров, работ и услуг;

участник (участники) — соответствующий участник или участники согласно видам стоимости, определенным в задании на оценку;

ставка капитализации — делитель, как правило, выраженный в процентном отношении, используемый для преобразования величины дохода за определенный период в стоимость;

следует (рекомендация) — указывает на предпочтительные действия оценщика. В каждом случае оценщик рассматривает возможность и целесообразность выполнения требования и при наличии оснований вправе отказаться от его выполнения;

стоимость объекта оценки (стоимость) — мера ценности объекта оценки для участников рынка или конкретных лиц, выраженная в денежной форме, определенная на конкретную дату, не означающую фактическую цену сделки;

должен — указывает на безусловную обязанность оценщика выполнить определенное требование. Оценщик должен выполнять требование, когда имеет место такое указание в ЕНСО;

мультипликатор — коэффициент, отражающий соотношение между ценой объекта оценки и финансовым, производственным или вещественным показателем, характеризующим его деятельность;

может (не обязательный) — указывает на действия и процедуры, которые не являются обязательным для выполнения со стороны оценщика в пределах своей компетенции. В данном случае оценщик на основе профессионального суждения имеет право использовать либо не использовать ту или иную возможность;

цена — денежное или иное вознаграждение, запрашиваемое, предлагаемое или уплачиваемое за актив, которое может отличаться от его стоимости;

денежный поток — поток денежных средств, создаваемый в течение периода времени активом, группой активов или предприятием;

ретроспективная оценка — оценка, выполненная оценщиком на соответствующую дату прошедшего периода. Расчеты и информация о приведенных аналогах, на которые ссылается оценщик при подготовке отчета об оценке, должны соответствовать дате, на которую выполняется оценка. При необходимости приведения текущих цен аналогов на дату оценки с учетом нормативных данных (курсы валют, индексация, инфляция);

роялти — платеж, который покупатель франшизы регулярно выплачивает компании за то, что пользуется ее брендом, опытом, деловой репутацией и технологией;

весомый/значительный/серьезный (либо важный) — значимость оценочных аспектов с точки зрения задания на оценку (в т.ч. исходные сведения, предположения, а также методы и подходы, которые могут быть применены), их применения и/или их воздействия на оценку, оказывающие влияние на экономические или иные решения пользователей оценки;

чистые активы — разница между совокупными активами и совокупными обязательствами;

безрисковая ставка — процентная ставка доходности, которую инвестор может получить на свой капитал, при вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием или минимальным возможным риском невозвращения вложенных средств;

себестоимость — совокупность затрат на приобретение, создание, производство и реализацию товаров, работ или услуг;

аналитическая экспертиза — экспертиза, осуществляемая на основании анализа данных, представленных в отчете об оценке, которая проводится для проверки соответствия вида стоимости целям оценки, обоснованности использованных в оценке данных, уместности методологии, точности расчетов и соблюдения требований законодательства об оценочной деятельности;

терминальная стоимость (terminal value) — при расчетах методами доходного подхода — стоимость актива в следующий за прогнозным периодом;

стоимость замещения — сумма затрат, потраченных на создание нового объекта, равной полезности объекту оценки, с использованием современных материалов и технологий (в рыночных ценах, сложившихся по состоянию на дату оценки);

международные стандарты оценки — Европейские стандарты оценки (European Valuation Standards — EVS), Международные стандарты оценки (International Valuation Standards — IVS), Единые стандарты профессиональной оценочной практики (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice — USPAP), стандарты Королевского института дипломированных специалистов по оценке (Royal Institution of Chartered Surveyors RICS);

затраты — денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства товаров, работ или услуг;

собственный капитал — имущество, находящееся в собственности организации, включая уставный, добавочный и резервный капитал и нераспределенную прибыль;

ограничительные условия — ограничения, налагаемые на оценку законодательством, заказчиком или оценщиком;

экспертное заключение — документ, отражающий результаты экспертизы, с комментариями относительно содержания отчета об оценке, качества проведенных оценочных работ и достоверности отчета об оценке;

наиболее эффективное использование — наиболее вероятное, разумное и разрешенное использование объекта оценки;

улучшения — изменения на земельном участке, созданные в результате деятельности по его преобразованию для последующего использования, и прочно с ним связанные. Улучшения включают здания и сооружения (объекты капитального строительства), инженерные системы и сети, многолетние насаждения и прочие объекты, составляющие в совокупности с перечисленными, конструктивное или функциональное целое.

10. Оценка осуществляется на основании совокупности экономических принципов, позволяющих определить степень воздействия различных факторов на величину стоимости объекта оценки.

Совокупность экономических принципов, влияющие на стоимость объекта оценки, можно классифицировать следующим образом:

принципы оценки, связанные с рыночной средой;

принципы оценки, связанные с представлением собственника об объекте оценки;

принципы оценки, связанные с характером использования объекта оценки;

основные принципы, связанные с оценочной деятельностью оценщика.

11. Принципы оценки, связанные с рыночной средой, включают:

а) принцип спроса и предложения — стоимость объекта оценки складывается в результате сбалансированности спроса и предложения, и конкуренции на рынке;

б) принцип конкуренции — принцип оценки, который подразумевает создание равных условий для обеспечения конкуренции между участниками рынка;

в) принцип изменения — стоимость объекта оценки меняется со временем и определяется на дату оценки. Сам объект оценки, а также внешние условия также могут изменяться;

г) принцип соответствия — заключается в том, что максимальная стоимость объекта оценки возникает тогда, когда уровень использования и характер объектов оценки соответствуют требованиям и ожиданиям рынка;

д) принцип зависимости (внешнего влияния) — принцип оценки, который означает, что стоимость объекта оценки зависит от воздействия на него совокупности внутренних и внешних факторов.

12. Принципы оценки, связанные с представлением собственника об объекте оценки включают:

а) принцип полезности — принцип оценки, характеризующий способность конкретного объекта оценки быть полезным, удовлетворять потребности собственника в определенном месте и в течение определенного времени;

б) принцип замещения — принцип оценки, заключающийся в том, что максимальная цена объекта оценки определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен или заменен другим объект-аналогом с эквивалентной полезностью;

в) принцип предвидения — принцип оценки, заключающийся в том, что стоимость объекта оценки, приносящего доход, определяется текущей стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения объектом оценки.

13. Принципы, связанные с характером использования объекта оценки, включают:

а) принцип наиболее эффективного использования − принцип оценки, который утверждает, что наиболее вероятное и разумное использование объекта оценки это использование, которое не противоречит законодательству, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наибольшей стоимости объекта оценки. Принцип наиболее эффективное использование является основополагающим и является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости объекта оценки;

б) принцип вклада — принцип оценки, означающий, что затраты на приобретение и внедрение любых дополнительных элементов и улучшений оправданы, если они не превысят величину прироста стоимости, полученного в результате внедрения дополнительных элементов и улучшений объекта оценки.

в) принцип сбалансированности — принцип оценки, который утверждает, что если объект оценки состоит из двух и более составных элементов, такие составные элементы должны находиться в функциональной связи, и максимальную стоимость объекта можно получить при соблюдении их оптимальной сбалансированности;

г) принцип повышающейся и понижающейся отдачи — принцип оценки, гласящий, что увеличение затрат факторов производства (труда, капитала и т.д.) не обязательно приводит к повышению стоимости объекта оценки, равному этому увеличению;

д) принцип оптимального разделения — принцип оценки, означающий, что элементы объектов оценки и имущественные права на них следует разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

14. Оценщик должен соблюдать следующие основные принципы при осуществлении оценочной деятельности:

этика — оценщики должны следовать этическим принципам добросовестности, объективности, беспристрастности, конфиденциальности, компетентности и профессионализма для укрепления и сохранения общественного доверия;

компетенция — оценщики должны обладать навыками и знаниями, необходимыми для надлежащего выполнения задания на оценку;

соответствие — оценщики должны раскрывать или сообщать о стандартах оценки, использованных для выполнения задания на оценку, и соблюдать эти стандарты;

вид стоимости — оценщики должны выбрать вид стоимости, подходящий для соответствующего задания на оценку, и соблюдать все применимые требования. Вид стоимости должен быть указан в задании на оценку;

дата определения стоимости (дата оценки) — оценщики должны раскрывать или сообщать дату оценки, которая является основой их анализа, мнений или выводов. Оценщики также должны указать дату составления отчета об оценке;

допущения и дополнительные условия — оценщики должны раскрывать в отчете об оценке существенные допущения и условия, характерные для задания на оценку, которые могут повлиять на результат его выполнения;

использование по назначению — оценщики должны указывать в отчете об оценке точное описание предполагаемого использования результатов оценки в соответствии с заданием на оценку;

предполагаемый(е) пользователь(и) — оценщики должны указывать в отчете об оценке точное описание пользователя (пользователей) результатов оценки, в соответствии с заданием на оценку (при наличии информации);

объем работ — оценщики должны определить, выполнить и при необходимости раскрыть объем работ, выполнение которого приведет к достоверной оценке;

идентификация объекта оценки — оценщики должны четко определить объект оценки в задании на оценку;

данные — оценщики должны использовать исходную и иную информацию для достоверной оценки объекта оценки;

методика оценки — оценщики должны правильно использовать соответствующую(ие) методику(и) оценки для получения достоверной оценки объекта оценки;

сообщение об оценке — оценщики должны четко раскрыть в отчете об оценки пользователю (пользователям)об анализах, мнениях и выводах оценки;

хранение и ведение учета — оценщики должны обеспечивать хранение отчета об оценке (бумажном или электронном виде) с даты его составления, в течение 3 лет, а также вести их реестр.

15. Национальный стандарт оценки «Задание на оценку» (далее — НСО № 2) устанавливает общие требования к заданию на оценку.

16. НСО № 2 должен использоваться при подготовке и согласовании с заказчиком задания на оценку, а также при внесении в него изменений и дополнений.

17. Подготовка задания на оценку осуществляется оценщиком совместно с заказчиком и прилагается как неотъемлемая часть к договору об оценке.

18. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

наименование и характеристика объекта оценки;

оцениваемые права на объект оценки;

место нахождения объекта оценки;

наименование заказчика и его реквизиты;

наименование оценочной организации и ее реквизиты;

цель оценки;

дата оценки;

вид определяемой стоимости;

валюта, применяемая при оценке;

важные и/или специальные допущения;

ограничительные условия;

перечень исходной информации, предоставляемой заказчиком для проведения оценки;

сроки выполнения работ по оценке;

формат составления отчета об оценке (электронная или на бумажном носителе);

предполагаемые пользователи (при наличии).

В зависимости от цели оценки и специфики объекта оценки, задание на оценку может содержать иные дополнительные сведения, согласованный оценщиком совместно с заказчиком.

19. Оценщик должен обсудить с заказчиком при составлении задание на оценку следующую информацию:

а) сведения об оценочной организации. Если оценочная организация имеет отношение или причастность к заказчику, оцениваемому объекту оценки или другим аспектам задания на оценку или ограничены возможности оценочной организации при подготовке объективной оценки, то она обязана заявить о таких фактах с момента получения задания на оценку.

Если оценочной организации необходимо обратиться к другим лицам за существенной помощью для выполнения какой-либо части задания на оценку, то характер этой помощи и степень доверия необходимо сообщить заказчику.

б) сведения о заказчике (заказчиках). Информация о заказчике (заказчиках) является важным при определении формы и содержания отчета об оценке, и гарантирует, что информация в отчете соответствует их потребностям;

в) сведения о предполагаемых потребителях (если имеются). Подтверждение наличия любых предполагаемых потребителей отчета об оценке, имеет значение для гарантирования соответствия содержания и формата отчета об оценки их потребностям;

г) объект оценки. В задании на оценку следует дать четкое определение оцениваемого объекта (объектов);

д) цель оценки. В задании на оценку необходимо четко определить цель оценки для того, чтобы избежать осуществления оценки, не соответствующей его содержанию или целям, указанным в задании на оценку. Цель оценки также влияет на вид / виды стоимости или на их определение;

е) вид определяемой стоимости. Вид определяемой стоимости должен соответствовать цели оценки. Если оценщик использует вид стоимости, не указанный в ЕНСО, который определен заказчиком, оценщик должен указать данный вид стоимости и дать ему определение;

ж) валюта, применяемая при оценке. Необходимо определить валюту, которая будет применена (использована) при проведении оценки и отражаться в отчете об оценке;

з) дата оценки. Следует обязательно указать дату оценки. Если дата оценки отличается от даты составления отчета об оценке необходимо четко разграничить эти даты;

и) характер и объем работ оценщика и любые, связанные с этим ограничения. Должны быть определены все ограничительные условия, связанные с проведением осмотров, информационных запросов и анализом. Если информация недоступна, должны быть указаны все подобные ограничения и любые важные и/или специальные допущения;

к) характер и источники информации, на которые опирается оценщик. Следует определить характер и источник любой важной информации, на которой основывается оценка, а также объем проверки информации в процессе выполнения оценки;

л) важные и/или специальные допущения. Должны быть определены все важные и/или специальные допущения, которые будут использованы в процессе проведения оценки и составления отчета об оценке;

м) формат составления отчета об оценке. Необходимо указать формат отчета об оценке, т.е. представление отчета об оценке в бумажном виде и/или в виде электронного документа с использованием электронной цифровой подписи и других реквизитов электронного документа, позволяющие его идентифицировать;

н) ограничения на использование, распространение и публикацию отчета об оценке. Следует ограничить использование отчета об оценке и круг лиц, доступных к нему, при этом целесообразно указать соответствующие ограничения в задании на оценку;

о) обязательное проведение оценки в соответствии с ЕНСО и отступления. Оценщик обязан проводить оценку в соответствии с требованиями ЕНСО, а также при наличии отступлений от ЕНСО они должны быть обоснованы.

20. Задания на оценку подписывается уполномоченными лицами оценочной организации и заказчика до начала процесса оценки.

В случае если невозможно определить точный объем работ по оценке, оценочная организация с заказчиком указывают в задании на оценку приблизительный объем проводимых работ, в последующем при точном определении объема работ оформляют внесение изменений и дополнений в задание на оценку.

21. Договорные отношения в оценочной деятельности между оценочной организацией и государственным заказчиком регулируется законодательством о государственных закупках и договорно-правовой базе деятельности хозяйствующих субъектов, и должны соответствовать требованиям НСО № 2.

22. В случае невозможности решения отдельных вопросов пункта 19 ЕНСО до начала выполнения процесса оценки указанной в задании на оценку, появления информации, вследствие чего возникает необходимость внесения изменений и дополнений в задании на оценку, либо в иных ситуациях, которые требуют проведения изучения, допускается внесение изменений и дополнений в задание на оценку в течение всего периода проведения оценки.

При этом изменения и дополнения в задание на оценку должны быть подписаны уполномоченными лицами оценочной организации и заказчика.

23. О любых изменениях, возникших после начала выполнения работ по оценке (изменении объемов работ, изменениях, касающиеся вопросов, указанных в пункте 21 ЕНСО и др.) оценщик должен сообщать заказчику до завершения работ по выполнению задания на оценку и составления отчета об оценке.

24. Национальный стандарт оценки «Изучения и анализы, проводимые в процессе оценки» (далее — НСО № 3) устанавливает порядок сбора, изучения, анализа и использования информации в ходе выполнения задания на оценку.

25. НСО № 3 должен применяться при выполнении задач на оценку объектов оценки, а также при экспертизе достоверности отчетов об оценке.

26. Изучения, проводимые для обеспечения обоснованности и достоверности оценки объекта оценки, а также процесс сбора необходимой информации и данных, должны соответствовать требованиям настоящего ЕНСО, целям задания на оценку и виду (видам) стоимости.

27. Для подготовки обоснованного отчета об оценке оценщик должен собрать необходимое количество информации путем идентификации (осмотра) объекта оценки, составления запросов, а также проведения анализа и расчетов.

28. Процесс сбора информации и ее анализ осуществляется оценщиком одновременно с идентификацией объекта оценки, что отражается им в отчете об оценке.

29. От собранной информации и документов, необходимых для проведения оценки будет зависеть объем расчетов и их детализация.

Порядок сбора информации по объекту оценки включает в себя:

определение состава необходимых сведений;

сбор необходимой информации;

систематизацию, обработку и анализ данных;

изучение количественных и качественных характеристик объекта оценки;

описание информации в отчете об оценке.

30. В ходе сбора информации оценщиком проводится анализ рынка, к которому относится объект оценки, по итогам которого подбираются данные о продаже и предложениях идентичных объектов и аналогов в соответствии с признаками объекта оценки. Основные параметры и характеристики объекта оценки сравниваются с подобными параметрами и характеристиками объектов-аналогов.

При сборе информации приоритетом считается информация об идентичных объектах-аналогах.

31. При анализе информации и предоставленных документов учитываются результаты осмотра объекта оценки. При наличии несоответствий, противоречий или сомнений в достоверности информации и представленных документов оценщик вправе уточнять исходные данные и применять их в дальнейших расчетах или использовать для оценки другую обоснованную информацию.

32. Если задание на оценку предполагает использование информации, получаемой от другого лица, то следует проанализировать, является ли такая информация достоверной и можно ли будет полагаться на эту информацию, чтобы это не оказало негативного воздействия на достоверность отчета об оценке.

33. Информация, представленная оценщику, должна быть подтверждена (подписана).

В случае, когда достоверность или надежность представленной информации не может быть подтверждена, следует рассмотреть вопрос о том, будет ли использоваться такая информация.

34. При решении вопроса о правильности и достоверности представленной информации, оценщик обязан учитывать:

цель проведения оценки;

значимость информации для вывода итоговой стоимости;

достоверность источника;

связь или отсутствие связи источника информации с аффилированным лицом заказчика или заказчиком оценки, а также объектом оценки.

35. Собранная информация считается достоверной, если ее использование не приводит к существенному изменению стоимости объекта оценки.

В случае если недостаток информации повлияет на итоговый результат стоимости объекта оценки, это должно быть отражено в отчете об оценке.

36. Располагая собранной (полученной от заказчика или уполномоченных им лиц) первичной документацией, оценщик с заказчиком или представителем балансодержателя объекта оценки, проводит осмотр, изучение фактического состояния объекта оценки, его описание, обмер, фотографирование и другие действия, необходимые для идентификации объекта оценки.

37. Осмотр объектов оценки проводится в целях их идентификации, определения их состояния, соответствия представленным исходным (первичным) документам.

38. Процедура идентификации (осмотра) объекта оценки включает следующие основные этапы:

визуальный осмотр объекта оценки;

фотосъемка объекта оценки;

идентификация объекта оценки;

составление акта осмотра.

39. При идентификации объекта оценки определяется соответствие качественных и количественных характеристик объекта оценки, исходя из его фактического состояния данным, указанным в документах, предоставленным заказчиком и / или уполномоченным им лицом.

Изучается соответствие имущественных прав на объект оценки документам, подтверждающим право на имущество. При необходимости по запросу оценщика лицом, предоставившим документы, оформляются уточнения (пояснения) к соответствующим документам в виде дополнительных справок. Вся проделанная оценщиком работа по идентификации объекта оценки отражается в отчете об оценке.

40. Оценщику следует идентифицировать и описать следующие характеристики объекта оценки:

наименование, функциональное назначение и текущее использование;

местоположение, физическое и правовое описание объекта оценки;

общая площадь объекта оценки;

ограничения по отношению к объекту оценку.

41. Заказчик оценки или уполномоченное им лиц должен обеспечить оценщику доступ к объекту оценки в установленном порядке.

42. В случае непроведения идентификации (осмотра) оценщик должен указать в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не был идентифицирован (осмотрен), а также допущения, связанные с его непроведением.

43. Если результаты изучений, включенных в задание на оценку и выполняемых при идентификации объекта оценки, не обеспечивают достоверную оценку, либо если предоставленная информация неверна или получить информацию невозможно, оценщику следует отказаться от продолжения оценки.

44. Оценщик обязан сохранять все материалы, полученные в процессе оценки, с помощью которых была получена итоговая стоимость, в течение всего периода хранении копии отчета об оценке (бумажном или электронном виде), определенного законодательством. Эти материалы должны включать исходные данные, расчеты, изучения и анализы, а также любые документы, использованные в отчете об оценке.

45. При проведении оценки, оценщик обязан пользоваться всей имеющейся информацией и сведениями, исходя из требования законодательства с соблюдением условий конфиденциальности.

46. Если в процессе оценки необходимо соблюдать требования законодательства, отличающиеся от некоторых требований ЯМБС, оценщик должен соблюдать данные требования законодательства в соответствии с принципами ЯМБС.

В случае наличия в отчете об оценке обоснования отступления от ЕНСО, как вынужденной меры, данная оценка считается проведенной в соответствии с ЕНСО.

47. Оценочные организации могут соблюдать установленные во внутренних документах процедуры проведения изучения, анализа и сбора информации при проведении оценки, если они не противоречат ЕНСО и законодательству об оценочной деятельности.

48. Национальный стандарт оценки «Отчет об оценке и порядок его составления» (далее — НСО № 4) устанавливает порядок составления и оформления отчета об оценке.

49. НСО № 4 должен применяться при составлении отчетов об оценке объектов оценки.

Результаты работ по оказанию оценочными организациями дополнительных профессиональных услуг в соответствии с Законом Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности» не являются отчетом об оценке.

50. Результаты оценки должны быть составлены в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и оформлены в виде отчета об оценке отражающий стоимость объекта оценки, подтвержденного на основании собранной оценочной организацией информации и расчетов.

Стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке, носит рекомендательный характер.

51. В отчете об оценке должна содержаться информация, необходимая для правильного понимания оценки или проведения экспертизы отчета об оценке. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

При оценке стоимости машин и оборудования, товарно-материальных запасов, а также прочих активов и обязательств, итоговая стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может использоваться если с даты составления отчета об оценке прошло не более шести месяцев.

При оценке стоимости нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности, бизнеса и прав участия в бизнесе и недвижимости итоговая стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке может использоваться если с даты составления отчета об оценке прошло не более двенадцати месяцев.

В случае проведения ретроспективной оценки, заключение о стоимости объекта оценки действительно только на дату проведения данной оценки.

52. В отчете об оценке необходимо точно описать объем и содержание задания на оценку, его цель и назначение (в т.ч. любые ограничения на использование), а также информацию включающую любые важные, неопределенные или ограничительные условия, напрямую влияющие на оценку.

В отчете об оценке также следует указать его соответствие ЕНСО и раскрыть любые отступления от настоящего ЕНСО.

53. Формат составления отчета об оценке (электронная или на бумажном носителе) должен быть согласован между заказчиком и оценщиком в соответствии с заданием на оценку.

54. Отчет об оценке должен содержать сведения о требованиях в задании на оценку, проведенных работах и полученных результатах.

55. Отчет об оценке не должен содержать информацию, не использованную в процессе проведения оценки, если использование этой информация не является обязательным согласно требованиям ЕНСО.

56. В отчете об оценке должно быть указано:

дата составления отчета об оценке и его порядковый (регистрационный) номер;

основание для проведения оценки объекта оценки;

цель оценки объекта оценки;

вид определяемой стоимости объекта оценки;

сведения о заказчике (заказчиках),

наименование оценочной организации, ее местонахождение (почтовый адрес), банковские реквизиты, информация о членстве в профессиональном общественном объединении оценочных организаций и наличие соответствующего полиса страхования;

информация о квалификационном сертификате оценщика (оценщиков), проводившего(их) оценку объекта оценки;

описание объекта оценки, позволяющее однозначно идентифицировать его на дату определения стоимости объекта оценки, а также сведения о собственнике объекта оценки;

стандарты оценки, основания их применения, перечень данных, использованных при оценке объекта оценки, с указанием источников, из которых эти данные получены;

последовательность проведения оценки объекта оценки, а также ограничения по применению полученных результатов;

дата оценки;

перечень документов, используемых оценочной организацией и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;

формат составления отчета об оценке (электронная или на бумажном носителе).

В случае, если оценка объекта оценки проводилась несколькими оценщиками, в отчете об оценке указывается выполненная ими работа в процессе подготовки отчета об оценке.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется стоимость, отличная от рыночной, в отчете об оценке должны быть указаны критерии ее определения и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Отчет об оценке может содержать и иные сведения, необходимые для обоснования стоимости объекта оценки.

57. В процессе оценки использованная информация должна быть раскрыта, за исключением конфиденциальной информации.

Конфиденциальную информацию оценщик может раскрыть только по согласованию с заказчиков и (или) с лицами, представившими данную информацию, либо согласно решению суда.

Степень конфиденциальности использованной информации определяется заказчиком и (или) лицами, представившими данную информацию, либо лицами, непосредственно связанными с данной информацией.

58. В случае подготовки отчета об оценке в бумажном виде, каждая ее страница должна быть пронумерована и подписана оценщиком (оценщиками), а отчет должен быть прошнурован, подписан и утвержден руководителем оценочной организации.

В случае подготовки отчета об оценке в формате электронного документа, данный отчет должен быть подтвержден электронной цифровой подписью оценщика (оценщиков), проводившего оценку и руководителя оценочной организации, а также иметь другие реквизиты электронного документа, позволяющие его идентифицировать.

59. К отчету об оценке должны быть приложены:

копия свидетельства о членстве оценочной организации в профессиональном общественном объединении оценочных организаций;

копии квалификационных сертификатов оценщиков;

копия страхового полиса, подтверждающего вступление в силу обязательств страховщика по договору страхования гражданской ответственности оценочной организации;

копии документов, использованных в процессе подготовки отчета об оценки и определении стоимости объекта оценки.

60. Структура отчета об оценке содержит следующие основные разделы:

титульный лист;

оглавление разделов;

сопроводительное письмо к отчету об оценке;

задание на оценку и основные факты и выводы по объекту оценки;

описание общей экономической ситуации в стране и регионе связанной с объектом оценки;

описание отрасли и рынка, к которым относится объект оценки;

описание объекта оценки;

анализ данных финансовой отчетности объекта оценки (при наличии);

описание выбора и применения подходов и методов оценки;

итоговая стоимости объекта оценки и ее определение;

приложения.

61. На титульном листе отчета об оценке указываются:

регистрационный номер отчета об оценке;

наименование и адрес объекта оценки;

вид определяемой стоимости объекта оценки;

дата оценки;

дата составления отчета об оценке;

наименования заказчика и оценочной организации (оценщика);

членство в профессиональном общественном объединении оценочных организаций.

Окончательная структура отчета об оценке, может быть изменена оценщиком в зависимости от характера объекта оценки, целей оценки и предполагаемого пользователя отчета об оценке.

62. Национальный стандарт оценки «Виды стоимости» (далее — НСО № 5) устанавливает виды стоимости, их определения и интерпретацию, и должен применяться при определении вида стоимости, которая должна быть определена для объекта оценки.

63. В зависимости от целей оценки объекта оценки устанавливается рыночная или отличная от рыночной стоимости.

64. Вид стоимости определяет основные принципы, послужившие основанием для стоимости, указанной в отчете об оценке.

Вид стоимости может оказать воздействие на выбор исходных данных и предположений или определить их, а также на итоговую величину стоимости.

65. Следующие общие элементы присущи для видов стоимости применяемых при проведении оценки:

предполагаемая сделка с объектом оценки (далее — предполагаемая сделка);

дата предполагаемой сделки;

стороны предполагаемой сделки.

66. В зависимости от вида стоимости, предполагаемая сделка по форме разделяется на:

гипотетическая сделка;

фактическая сделка;

сделка по приобретению (инвестированию);

сделка по продажам (выход из объекта инвестирования);

сделка, осуществляемая на определенном или гипотетическом рынке по заранее заданным характеристикам.

67. Дата предполагаемой сделки будет влиять на то, какую информацию и данные оценщик примет во внимание при проведении оценки.

Большинство видов стоимости не позволяют принимать во внимание информацию или ситуацию на рынке, которые недоступны участникам, или которые не могут быть им доступны без проведения дополнительных исследований на дату оценки или на дату составления отчета.

68. Вид стоимости отражает основные допущения, в том числе, особенности гипотетической сделки, отношения и мотивацию между сторонами сделки, а также продолжительность периода экспозиции объекта оценки на рынке.

69. Оценщик обязан выбрать вид стоимости, соответствующий условиям и целям задания на оценку и соблюдать все требования, связанные с выбранным видом стоимости.

Выбор подхода и методов оценки, исходных данных и ограничений будет зависеть от вида стоимости.

70. Оценщик не должен использовать вид стоимости, который неприменим, для цели оценки, указанной в задании на оценку.

71. Характер и источник исходных данных для оценки должны соответствовать виду стоимости.

72. В рамках ЕНСО виды стоимости разделены на следующие группы:

а) связанные с рыночной стоимостью:

рыночная стоимость;

рыночная арендная плата;

стоимость объекта залога;

б) связанные с отличной от рыночной стоимости:

справедливая стоимость;

инвестиционная стоимость,

синергетическая стоимость;

ликвидационная стоимость;

утилизационная стоимость;

остаточная балансовая стоимость;

остаточная стоимость замещения;

остаточная стоимость воспроизводства;

специальная стоимость;

страховая стоимость;

налоговая стоимость.

73. Любой результат оценки, выполненный на основе видов стоимости, отличных от рыночной стоимости, требует различных допущений, которые оценщик обязан четко идентифицировать и включить в отчет об оценке.

В случае отсутствия возможности определения соответствующего вида стоимости, отличного от рыночной, оценщик должен внести изменения в задание на оценку по согласованию с заказчиком.

74. Вид стоимости представляет собой расчетную стоимость объекта оценки без учета затрат продавца на осуществление продажи или затрат покупателя на покупку, а также каких-либо налогов, подлежащих уплате сторонами в результате совершения сделки.

75. Оценщик несет ответственность за правильное толкование и применение видов стоимости.

76. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют в своих интересах разумно и без принуждения, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, включая обязанность для одной из сторон вступить в данную сделку.

В случае, если в нормативном акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном акте не предусмотренных Законом Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности» или ЕНСО, терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки.

77. Рыночная стоимость должна трактоваться в следующих концептуальных рамках:

а) «наиболее вероятная цена...» относится к выраженной в деньгах цене, которая может быть уплачена за актив при коммерческой рыночной сделке.

Рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки на рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Эта цена — наилучшая из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодная из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя. При определении этой цены, в частности, не учитываются цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких, как нетипичная форма финансирования, продажа с получением объекта обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, и не учитывается какой-либо элемент стоимости, доступный только для конкретно определенного собственника или покупателя;

б) «… на открытом рынке в условиях конкуренции...» стоимость объекта оценки является предполагаемой расчетной величиной в условиях конкуренции, а не предопределенной заранее или фактически оговоренной ценой продажи (неконкурентные условия). Она представляет собой цену в сделке на дату оценки, при осуществлении которой выполняются все прочие условия, содержащиеся в определении рыночной стоимости;

в) «...сделка...» означает, что стороны действуют независимо и между ними нет никаких особых взаимоотношений, которые могут сделать уровень цены сделки нехарактерным для рынка;

г) «...действуют в своих интересах разумно…» означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого актива, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Обладая этой информацией, они действуют в своих интересах, стремясь достичь наилучшей цены, с точки зрения их позиции в сделке.

д) «...и без принуждения...» означает, что у каждой из сторон имеются свои мотивы для совершения сделки, но ни одна из сторон не вынуждена или не понуждается совершить сделку.

78. Рыночная стоимость предполагает установление цены на открытом конкурентном рынке и состоящем из покупателей и продавцов.

79. Рыночная стоимость актива отражает его наиболее эффективное использование. Такое его использование должно быть физически возможным, юридически допустимым и финансово реализуемым.

80. Оценки, основанные на рыночной стоимости, должны опираться на информации, касающейся сравниваемых объектов.

Процесс оценки требует от оценщика проведения необходимой и должной проверки, проведение правильного анализа и формирование предположений, основанных на фактах и доказательствах. В этом процессе оценщики должны рассмотреть все факты, тенденции, сравнительные сделки и иную информацию, наблюдаемую на рынке и связанную с заданием на оценку.

Если рыночные данные ограничены или вообще отсутствуют, оценщик обязан описать в отчете об оценке сложившуюся ситуацию и указать, что расчеты были ограничены (если имелись ограничения) определенным образом из-за недостаточности сведений.

Во всех оценках требуется личное суждение оценщика.

81. Если оценщик имеет возможность проведения анализа доступных сведений и обстоятельств, связанных с рынком оцениваемого объекта оценки, каждый подход или метод, применяемый в процессе оценки, должен обеспечить установление рыночной стоимости объекта оценки.

82. Под рыночной арендной платой понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны аренды (заинтересованный арендодатель и арендатор) действуют в своих интересах разумно и без принуждения, располагая всей необходимой информацией (маркетинг), а на величине арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, включая обязанность для одной из сторон вступить в данную арендную сделку.

83. Под договорной арендной платой понимается арендная плата, выплачиваемая согласно условиям заключенного договора аренды. Она может быть фиксированной на срок аренды или переменной. Изменения арендной платы отражаются в договоре аренды и должны быть определены и понятны для установления общего объема выгод, получаемых арендодателем, и обязательств арендатора.

84. Рыночная арендная плата может быть использована в качестве вида стоимости при оценке договора аренды или права аренды. В подобных случаях необходимо принимать во внимание договорную арендную плату и рыночную арендную плату (если она отличается от договорной).

85. В отдельных случаях рыночная арендная плата может быть принята/рассчитана на основании условий заключенного договора аренды.

86. Под стоимостью объекта залога понимается рыночная стоимость объекта оценки, являющегося предметом залога или планируемого к передаче в качестве обеспечения в виде залога.

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением вещей, изъятых из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности, требований о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, об алиментах и иных требований, уступка которых другому лицу запрещена законом.

87. В задании на оценку, оценщик должен указать, что оценка объекта оценки производится для целей залога.

88. Под справедливой стоимостью понимается расчетная цена при продаже объекта оценки (реализации имущества или списании задолженности) между заинтересованными сторонами, которая отражает соответствующие интересы данных сторон в свободной сделке.

89. Определение справедливой стоимости потребует оценку такой цены, которая будет являться справедливой в сделке между конкретно определенными сторонами с учетом всех преимуществ или отрицательных свойств, которые каждая из сторон обретет по сделке.

В данном случае, при определении стоимости, необходимо игнорировать все преимущества или отрицательные свойства, которые не будут в целом характерны или доступны для участников рынка.

90. Под инвестиционной стоимостью следует понимать стоимость объекта оценки, учитывающую инвестиционные или операционные (хозяйственные) цели для его конкретного или потенциального инвестора.

91. Инвестиционная стоимость является субъектно-специфическим видом стоимости, когда стоимость актива хотя и равна размеру, которую он мог бы получить при продаже другой стороне, при данном виде стоимости отражаются выгоды, которые можно получить от владения экономическим субъектом и без применения всякого обмена соответствующим активом.

92. В инвестиционной стоимости отражаются финансовое состояние экономического субъекта и финансовые цели выполнения оценки. Этой стоимостью, в основном, пользуются для определения эффективности инвестиций.

93. Синергетическая стоимость — это стоимость, которая образуется в результате сочетания двух или более активов, или долей участия, когда совокупная величина стоимости оказывается больше, чем сумма их стоимостей, взятых по отдельности (положительная синергия), или наоборот (отрицательная синергия).

94. Если синергетического эффекта достигает только один конкретный покупатель, то синергетическая стоимость будет отличаться от рыночной, так как в синергетической стоимости будут отражены конкретные характеристики актива, которые имеют ценность только для конкретного покупателя.

95. Необходимость определения синергетической стоимости возникает при оценке имущественных и инвестиционных комплексов объектов недвижимости, в которых объекты функционально дополняют друг друга (положительная синергия) или мешают реализации каких-либо функций на требуемом уровне (отрицательная синергия).

96. Ликвидационная стоимость означает сумму к получению при продаже актива или группы активов по частям. В ликвидационной стоимости следует учитывать затраты на предпродажную подготовку активов, а также затраты по их реализации.

97. Ликвидационную стоимость можно определить, используя следующие предварительные условия при проведении оценки:

упорядоченная сделка с обычным периодом маркетинга;

вынужденная сделка с сокращенным периодом маркетинга.

Оценщик должен указать в отчете об оценке, какие из предварительных условий он использовал при определении ликвидационной стоимости.

98. Утилизационная стоимость означает стоимость равную рыночной стоимости материалов, составляющих объект оценки.

Эта стоимость может выражаться как совокупная или чистая стоимость (за вычетом затрат на продажу).

Частным случаем утилизационной стоимости является скраповая стоимость (Scrap value), когда стоимость объектов, для которых наиболее эффективным способом использования признается реализация на металлолом.

99. Остаточная балансовая стоимость означает первоначальную (восстановительную) стоимость основных средств за вычетом суммы совокупного износа.

100. Остаточная стоимость замещения означает сумму затрат, требуемых на создание нового объекта, равной полезности объекту оценки, с использованием современных материалов и технологий, в рыночных ценах, сложившихся по состоянию на дату оценки и учитывающих износ объекта оценки.

101. Понятие остаточной стоимости воспроизводства означает сумму затрат, требуемого на создание нового объекта, идентичного объекту оценки, с использованием идентичных материалов и технологий, в рыночных ценах, сложившихся по состоянию на дату оценки и учитывающих износ объекта оценки.

102. Специальная стоимость — это сумма, выше рыночной стоимости, которая отражает определенные характеристики активов, имеющих ценность только для специального покупателя (имеющего особую заинтересованность).

103. Страховой стоимостью является стоимость имущества, предусматриваемая договором страхования или полисом. При этом, фактическая стоимость имущества для страховых целей определяется на дату подписания договора страхования или полиса.

104. Налоговая стоимость представляет собой стоимость, рассчитываемую в соответствии с действующим налоговым законодательством.

105. В задании на оценку и в отчете об оценке должно быть указано для какого вида налога определяется данная стоимость.

106. В предпосылках оценки (предполагаемом использовании) выражаются условия (обстоятельства) использования активов или обязательств. Это своего рода предположение относительно наиболее вероятного набора обстоятельств сделки, которые могут быть применимы к объекту оценки. Для разных видов стоимости могут потребоваться особые предпосылки оценки или могут быть рассмотрены несколько предпосылок оценки. Общими предпосылками оценки являются:

наиболее эффективное использование;

текущее/существующее использование;

упорядоченная ликвидация (продажа);

вынужденная продажа.

107. Под наиболее эффективным использованием понимают такую форму использования актива, при которой, с точки зрения участника, этому активу обеспечивается наиболее высокая стоимость.

Наиболее эффективное использование должно быть физически возможным (если это уместно), финансово обоснованным, юридически допустимым, и это должны приводить к наибольшей стоимости.

Если подобное использование отличается от простого текущего использования, затраты по переводу актива в более эффективную форму использования окажут влияние на его стоимость.

С точки зрения предпосылки «наиболее эффективное использование», под активом понимается объект недвижимости.

108. Определение вида наиболее эффективного использования подразумевает следующее:

определить, является ли то или иное использование актива физически возможным, при этом будут учитываться те использования, которые были бы сочтены участниками разумными;

для того, чтобы учесть требование «юридической допустимости», необходимо принять во внимание любые правовые ограничения на использование актива. Например, градостроительные требования или ограничения по зонированию, а также вероятность того, что эти ограничения изменятся в будущем;

требование о том, что использование должно быть «финансово обоснованным», учитывает, принесет ли альтернативное использование актива, которое физически возможно и юридически допустимо, достаточную отдачу типичному участнику сверх отдачи в его текущем использовании, после учета затрат на перевод актива в такое альтернативное использование.

109. Текущее/существующее использование означает форму использования актива или обязательства в настоящее время. Текущее использование может совпадать с наиболее эффективным использованием актива.

110. При упорядоченной ликвидации (продаже), подразумеваются разумные сроки на поиск покупателя (покупателей), указывается стоимость активов, которые предполагается продать при ликвидации, при которой продавец вынужден продавать актив «в существующем состоянии» и «в месте расположения».

Разумный срок, отведенный для поиска покупателя (покупателей) может быть различным в зависимости от вида актива и условий рынка.

111. Термин «вынужденная продажа» используется в обстоятельствах, когда продавец вынужден совершить продажу и, как следствие этого, у него нет времени на достаточный срок экспозиции (время, которое объект должен находиться на рынке для того, чтобы быть проданным), а покупатели не могут провести должную проверку.

Цена, которую можно получить в этих обстоятельствах, будет зависеть от характера давления на продавца и от того, почему не может быть осуществлена надлежащая экспозиция/маркетинг актива. Такая цена может отражать последствия для продавца из-за невозможности совершить продажу в течение достаточного срока.

Если характер и причины давления на продавца неизвестны, то цену, которую можно получить при вынужденной продаже, нельзя будет правильно определить.

Цена, на которую продавец согласится при вынужденной продаже, будет отражать его конкретные обстоятельства, а не те обстоятельства, которые характерны для гипотетического заинтересованного продавца, из определения рыночной стоимости.

Вынужденная продажа — это описание ситуации, при которой происходит обмен, а не четко обозначенный вид стоимости.

112. Если требуется определить цену, которая может быть получена при вынужденной продаже, необходимо четко указать причины ограничений, влияющих на продавца.

Необходимо указать последствия от невозможности осуществить продажу в отведенный срок, указав соответствующие допущения.

Если на дату оценки таких причин нет, они должны быть четко указаны как специальные допущения.

113. Предпосылка вынужденной продажи, отражает наиболее вероятную цену, которую можно получить за конкретное имущество при соблюдении всех указанных ниже условий:

завершение продажи в короткий срок;

актив подпадает под действие рыночных условий, действующих на дату оценки или в определенный период времени, в течение которого сделка должна быть завершена;

и покупатель, и продавец действуют осмотрительно и осведомленно;

продавец вынужден совершить продажу;

покупатель имеет типичную мотивацию к сделке;

обе стороны действуют так, как они считают лучше для них;

применение обычных мер по проведению маркетинга невозможно из-за отведенного короткого срока экспозиции;

оплата будет произведена денежными средствами.

114. Продажи на неактивном или падающем рынке не являются свидетельствами «вынужденных продаж» потому, что продавец мог бы надеяться на получение лучшей цены, если бы положение улучшилось.

Если продавец не вынужден продать в срок, который не позволяет осуществить надлежащий маркетинг актива, такой продавец будет считаться заинтересованным продавцом, в соответствии с определением рыночной стоимости.

115. Подтвержденные сделки «вынужденных продаж» не рассматриваются в оценках, в которых видом стоимости является рыночная стоимость.

116. При определении рыночной стоимости объекта оценки из исходных данных исключаются сведения об объектах, оцененных по стоимости, отличной от рыночной стоимости, и они свойственны только определенному покупателю или продавцу и не применяемы к другим участникам.

117. Примерами специфических факторов, характерных для отдельных экономических субъектов, которые могут быть не известны участникам, могут быть:

дополнительная стоимость или снижение стоимости в результате создания портфеля аналогичных активов;

уникальное взаимодействие (синергизм) актива с другими активами, принадлежащими экономическому субъекту;

юридические права или ограничения, применимые только по отношению к рассматриваемому экономическому субъекту;

налоговые льготы или обременительное налогообложение, применяемые к рассматриваемому экономическому субъекту;

возможность использования актива, которая является исключительной для рассматриваемого экономического субъекта.

Если целью оценки является определение стоимости (например инвестиционной) для конкретного собственника, специфические факторы для определенного экономического субъекта отражаются в оценке актива.

118. При определении вида стоимости необходимо указать допущения или несколько допущений, для уточнения состояния актива в гипотетической сделке или обстоятельства, при которых предполагается обмен актива. Такие допущения могут оказать значительное влияние на стоимость.

119. Соответствующие виды допущений подразделяются на две категории:

принятые факты, которые соответствуют с теми фактами или могут соответствовать тем фактам, которые существуют на дату оценки (допущения);

принятые факты, отличающиеся от тех фактов, которые фактически существуют на дату оценки (специальные допущения).

120. Допущения, связанные с фактами, которые соответствуют или могут соответствовать фактам, существующим на дату оценки, могут быть следствием ограничения объема исследований или запросов, сделанных оценщиком.

Примерами таких допущений являются следующие:

допущение о том, что бизнес передается как полноценный действующий хозяйствующий субъект;

допущение о том, что активы, задействованные в бизнесе, передаются без бизнеса (по отдельности или группой);

допущение о том, что отдельно оцениваемый актив передается вместе с другими взаимодополняющими активами;

допущение о том, что акционерная доля передается пакетом или по отдельности.

121. Если на дату оценки принятые факты отличаются от фактически существующих, они называются «специальным допущением».

Специальные допущения используют для того, чтобы показать влияние возможных изменений на стоимость актива.

Специальные допущения обозначают как «специальные», чтобы показать пользователю оценки, что отчет об оценки зависит от изменения текущих обстоятельств или, что оно отражает мнение на дату оценки, с которым не будут согласны участники.

Примерами таких допущений являются следующие:

допущение о том, что недвижимое имущество удерживается на полных правах собственности, не обремененных арендой;

допущение о том, что предлагаемое здание фактически завершено строительством на дату оценки;

допущение о том, что конкретный контракт существовал на дату оценки, хотя по факту он еще не был заключен;

допущение о том, что финансовый инструмент оценивается с использованием кривой доходности, которая отличается от той, которой пользовался бы участник.

122. Все допущения и специальные допущения должны быть обоснованными в заданных обстоятельствах, подкрепляться фактическими данными и быть актуальными исходя из цели оценки.

123. Национальный стандарт оценки «Подходы и методы оценки» (далее — НСО № 6) устанавливает подходы и методы оценки, их определения, толкование и применение.

124. Оценщики несут ответственность за толкование и применение НСО № 6 и за выбор соответствующих подходов и методов для каждого вида оценки (обязательная или инициативная/добровольная).

125. Необходимо принять во внимание наиболее подходящие подходы к оценке. Все подходы основаны на экономических принципах ценового равновесия, выгод или замещения.

Основными подходами к оценке являются:

сравнительный подход;

доходный подход;

затратный подход.

Каждый из подходов к оценке включает в себя различные методы применения.

126. При оценке объекта оценки основной целью выбора подхода оценки является выбор наиболее подходящего метода для использования в конкретных существующих случаях. Ни один из методов оценки не подходит для использования во всех ситуациях. При их выборе требуется учитывать, как минимум, следующее:

соответствующий вид (виды) стоимости и предпосылку (предпосылки) оценки, определяемые в соответствии с условиями и целями, указанными в задании на оценку;

сильные и слабые стороны применения возможных подходов и методов оценки;

целесообразность применения каждого подхода и методов с учетом характера объекта оценки;

цели и задачи оценки;

полноту, достоверность и наличие необходимой достоверной информации;

допущения и ограничения проводимой оценки;

предполагаемое использование результатов оценки.

127. При проведении оценки объекта оценки оценщик должен применить сравнительный, доходный и затратный подходы. Применение или отказ от применения в процессе оценки подходов и методов оценки должно быть обосновано оценщиком.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках каждого из подходов к оценке. При выборе методов оценки, учитывается достаточность и достоверность информации, используемой для того или иного метода.

128. Если оценщик уверен в точности и надежности единственного метода оценки, принимая во внимание задание на оценку, оценщик может использовать один метод оценки стоимости при условии его обоснования в отчете об оценке. Оценщикам следует рассмотреть возможность использования нескольких подходов и методов оценки для получения стоимости, если не имеется достаточного количества исходных данных для применения единственного метода.

Если используется более одного подхода и метода оценки или в рамках одного подхода используется более одного метода, результаты оценки, полученные с использованием таких подходов и/или методов, должно быть согласованы. При этом, результаты оценки должны быть отражены в отчете об оценки без проведения усреднения.

129. Если, используя разные подходы и/или методы оценки, оценщик получает значительные расхождения в показателях стоимости, ему следует провести анализ, чтобы понять, почему так различаются показатели стоимости. В этом случае нецелесообразно просто (арифметически) измерять (согласовывать) две и более расходящихся показателя стоимости.

В таких случаях оценщику следует учесть требования пункта 128 ЕНСО для решения вопроса, может ли какой-либо один из примененных подходов/методов обеспечит получение более достоверного показателя стоимости.

130. Сравнительный подход — это совокупность методов, при которых показатель стоимости получают путем сравнения объекта оценки с идентичными или сопоставимыми (аналогичными) объектами, информация о цене которых известна. Сравнительный подход исходит из принципа замещения.

131. Методы сравнительного подхода эффективны, когда существует активный рынок для сопоставимых объектов оценки, который дает представление о реальной рыночной стоимости объекта.

132. Сравнительный подход следует применять и придавать ему значительный вес при наличии следующих обстоятельств:

рассматриваемый объект недавно был продан в сделке, которую можно принимать во внимание в соответствии с применяемым при оценке видом стоимости;

рассматриваемый объект или по существу аналогичные объекты активно обращаются на рынке;

существуют часто совершаемые и / или недавно наблюдавшиеся сделки с «по существу аналогичными» объектами.

В случае, когда указанные обстоятельства отсутствуют, применять сравнительный подход и присваивать ему значительный вес возможно также при наличии следующих условий:

совершенные на рынке сделки с рассматриваемым объектом или с «по существу аналогичными» объектами недостаточно актуальны в связи с рыночной нестабильностью и активностью;

объект или, по существу, аналогичные объекты не столь активно обращаются (продаются) на рынке;

информация о рыночных сделках доступна, но сопоставимые объекты значительно отличаются от рассматриваемого объекта, что, возможно, потребует введения субъективных корректировок;

информация о недавних сделках ненадежна ( отсутствие детальной информации, сделка не на рыночных условиях, проблемная продажа и прочее);

наиболее важным фактором, который влияет на стоимость объекта, является цена, которую за него дадут на рынке, а не затраты воспроизводства или его возможность приносить доход.

Если указанные критерии не удовлетворяются, оценщику следует рассмотреть возможность применения любых других подходов для обоснования величины стоимости, полученной сравнительным подходом.

133. В тех случаях, когда не применяют сравнительный подход, при применении других подходов необходимо максимально использовать рыночные исходные данные (рыночные показатели оценки, такие как эффективная доходность и нормы прибыли).

134. Когда сопоставимая рыночная информация не относится к точно таким же или, по существу, таким же объектам, оценщик должен провести сравнительный анализ качественных и количественных сходств и различий между оцениваемым и сопоставимыми объектами.

Часто бывает необходимо внести поправки с учетом результатов сравнительного анализа.

Внесение поправок должно проводиться на разумном основании, и оценщик должен в отчете об оценке задокументировать причины внесения поправок и объяснить, как им была дана количественная оценка.

135. При применении сравнительного подхода основным требованием является правильный выбор объекта сравнения (аналога).

Объект сравнения должен иметь функциональное и классификационное сходство с оцениваемым объектом, в том числе оцениваемый объект и объект сравнения должны принадлежать к одной и той же группе с точки зрения функции и значений ценообразующих параметров.

136. В сравнительном подходе часто пользуются рыночными мультипликаторами, которые получают из выборки сопоставимых объектов, каждый из которых характеризуется своим значением мультипликатора.

Выбор надлежащего мультипликатора из имеющегося диапазона значений потребует обоснования, принимающего во внимание качественные и количественные факторы.

137. Следующие основные методы используются для оценки стоимости объекта оценки посредством сравнительного подхода:

метод сопоставимых сделок (метод индикативных сделок);

метод рынка капитала (сравнительный метод публичных компаний — аналогов);

метод прямого сравнения продаж и другие.

138. Когда метод сопоставимых сделок используется для получения показателя стоимости, используется информация о сделках с аналогичными или идентичными оцениваемыми объектами.

Если оцениваемый объект участвует в рассматриваемой сопоставимой сделке, этот метод также называют «методом предшествующих сделок».

139. Если было совершено лишь небольшое количество сделок с объектом оценки, оценщик может принять во внимание цены предложения в отношении идентичных или аналогичных объектов. При этом, данное обстоятельство, должно быть однозначно установлено, тщательно проанализировано и подтверждено документально.

Цены предложения не следует использовать в качестве единственного источника информации при определении показателя стоимости объекта оценки, но можно считать их приемлемым при применении других методов.

При анализе цен предложений о покупке или продаже данным ценам присваиваются весовые значения. При этом, следует учитывать обязательства, связанные с данной ценой предложения, а также период времени, в течение которого она находилась на рынке.

Например, предложению, которое представляет собой обязательство по приобретению или продаже объекта оценки по заявленной цене, может быть присвоен больший вес, чем объявленной цене, не предусматривающей такого твердого обязательства.

140. При использовании метода сопоставимых сделок можно использовать разные результаты сравнительного анализа параметров объекта оценки. Эти параметры также называются «единицы сравнения», которые служат основой для сравнения. Единицами сравнения являются следующие:

а) при оценке прав на недвижимое имущество:

цена за один квадратный метр;

арендная плата за один квадратный метр;

ставка капитализации.

б) при оценке бизнеса:

мультипликаторы прибыли до вычета процентов, налогов и амортизации материальных и нематериальных активов (EBITDA — Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization);

мультипликатор цена/прибыль;

мультипликатор цена/выручка;

мультипликатор цена/балансовая стоимость.

в) при оценке финансовых инструментов:

доходность;

спреды процентных ставок (маржа сверх процентной ставки).

Используемые единицы сравнения могут отличаться друг от друга в зависимости от класса актива, отрасли и региона.

141. При использовании метода сопоставимых сделок существуют следующие этапы:

определение единиц сравнения, которыми пользуются участники на соответствующем рынке;

определение уместных сопоставимых сделок и расчет основных удельных показателей оценки, включая мультипликаторы по этим сделкам;

проведение последовательного сравнительного анализа качественных и количественных сходств и различий между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом;

при необходимости, внесение необходимых корректировок в показатели оценки в целях отражения различий между оцениваемым объектом и сопоставимыми объектами;

применение скорректированных показателей оценки к оцениваемому объекту;

если использовалось несколько показателей оценки, согласование полученных показателей стоимости.

142. Оценщику следует учитывать нижеследующее при подборе сопоставимых сделок:

свидетельства по нескольким сделкам, как правило, лучше, чем разовая сделка;

сделки с идентичными объектами обеспечивают лучший показатель стоимости, чем с объектами, чья фактическая цена продажи в данной сделке требует значительной корректировки;

сделки, которые совершаются ближе к дате оценки, а также сделки совершенные на строго коммерческой основе с участием несвязанных между собой сторон имеют приоритет;

должна быть доступна надлежащая информация о сделке, чтобы у оценщика была возможность глубже проанализировать характеристики сопоставимого объекта;

информацию о сопоставимых сделках следует получать из надежного и заслуживающего доверия источника;

фактические сделки являются лучшими свидетельствами, чем предполагаемые сделки (цены предложений).

143. Оценщику следует проанализировать и скорректировать любые существенные различия между сопоставимыми сделками и объектом оценки. Наиболее распространенные различия, которые требуют корректировки, состоят из ниже следующих:

важные характеристики (возраст, размер, спецификации и т.д.);

соответствующие ограничения, наложенные на рассматриваемый объект или на сопоставимые объекты;

географическое положение (местоположение объекта и/или место, где возможно совершится сделка с объектом или будет происходить его использование) и соответствующая экономическая и нормативно-правовая среда;

рентабельность или прибыльность активов;

ретроспективный и ожидаемый рост;

уровень доходности/процентные ставки;

виды обеспечения;

необычные условия при совершении сопоставимых сделок;

различия, связанные с ликвидностью и уровнем контроля, в отношении сопоставимого объекта и оцениваемого объекта;

характеристики собственности (правовая форма владения, доля владения в процентном выражении);

цены предложений сопоставимых объектов и цены совершенных сделок.

144. Метод рынка капитала предполагает использование информации о публично торгуемых сопоставимых активах, аналогичных оцениваемому активу.

Метод рынка капитала аналогичен методу сопоставимых сделок, за исключением того, что метод рынка капитала зависит от сопоставимых активов, торгуемых на открытом рынке. Отличительные черты метода рынка капитала, связанные с продажей сопоставимых активов на открытом рынке, следующие:

показатели оценки стоимости/сопоставимые свидетельства доступны конкретно на дату оценки;

информация о сопоставимых активах имеется в открытом доступе;

информация о сопоставимых активах подготовлена с учетом стандартов бухгалтерского учета.

145. Метод рынка капитала можно использовать, когда объект оценки аналогичен объекту-аналогу, продаваемому на открытом рынке. Это обеспечивает правильное сравнение объектов.

146. Ключевыми этапами применения метода рынка капитала являются:

установление удельных показателей оценки/сопоставимых свидетельств, которые используются участниками на соответствующем рынке;

подбор публично торгуемых объектов-аналогов и расчет основных показателей оценки (мультипликаторов) в сделках с ними;

проведение последовательного сравнительного анализа качественных и количественных сходств и различий между продаваемыми на рынке объектами-аналогами и оцениваемым активом;

при необходимости, корректировка рассчитанных показателей оценки с целью учета различий между оцениваемым объектом и публично торгуемыми объектами-аналогами;

применение скорректированных показателей оценки к оцениваемому активу;

если использовались несколько показателей оценки, согласование (взвешивание) полученных в каждом случае показателей стоимости (результатов оценки).

147. Оценщику следует подбирать публично-торгуемые объекты-аналоги с учетом следующего:

возможность использования нескольких публично-торгуемых объектов-аналогов предпочтительнее использования одного объекта-аналога;

фактические данные, полученные на основе аналогичных публично торгуемых объектов (аналогичные сегмент рынка, регион, величины выручки и/или активов, темпы роста, коэффициенты рентабельности, использования заемного капитала, ликвидности и диверсификация), обеспечивают выработку лучших показателей стоимости, чем сопоставимые аналоги, которые нуждаются в существенных корректировках;

активно торгуемые ценные бумаги дают более реальные сведения, чем ценные бумаги, редко участвующие в обороте.

148. Оценщику следует проанализировать и внести корректировки в связи с любыми существенными различиями между использованными публично торгуемыми объектами-аналогами и оцениваемым активом.

Примерами распространенных различий, в связи с которыми могут понадобиться корректировки, могут служить в частности, следующие:

важные характеристики (возраст, размер, спецификации и т. д.);

соответствующие скидки и премии;

соответствующие ограничения на оцениваемый актив или сопоставимые активы;

географическое местоположение анализируемой компании и соответствующая экономическая и нормативно-правовая среда;

рентабельность или прибыльность активов;

ретроспективный и ожидаемый рост;

различия, связанные с ликвидностью и контрольными характеристиками сопоставимого и оцениваемого актива;

форма собственности.

149. При сравнительном подходе важным является внесение корректировок с целью учета различий между оцениваемым активом и сделками или обращающимися на рынке ценными бумагами. Типичные корректировки — это скидки и премии.

150. Скидку на ограниченную ликвидность (DLOM — Discount for Lack of Marketability) следует применять если сопоставимые аналоги имеют более высокую рыночную ликвидность в сравнении с рассматриваемым активом.

Скидка на ограниченную ликвидность (DLOM) отражает представление о том, что при сравнении идентичных активов легко реализуемый актив будет иметь большую стоимость, чем актив с большим сроком реализации или ограничениями на его продажу.

151. Премии (надбавки) за контроль (премии участников рынка за приобретение — Control Premiums или Market Participant Acquisition Premiums — MPAPs) и скидки за отсутствие контроля (скидки за неконтрольный характер пакета — Discount for Lack of Control — DLOC) применяются для того, чтобы отразить разницу между сопоставимым аналогами и оцениваемым активом в том, что касается способности принимать решения и вносить изменения в деятельность объекта или компании.

При прочих равных условиях, участники обычно предпочитают контролировать рассматриваемый актив, чем не контролировать его.

Готовность участников заплатить премию за контроль или сделать скидки за отсутствие контроля будет, служить показателем того, действительно ли возможность осуществлять контроль увеличит экономические выгоды для владельца данного актива.

Премия за контроль или скидки за отсутствие контроля рассчитываются на основе:

анализа конкретных результатов увеличения денежных потоков;

снижения риска, связанного с контролем;

сравнения фактических цен, выплаченных за контрольный пакет обращающихся на рынке ценных бумаг с ценой на рынке до заключения такой сделки.

152. Блокировочными скидками (blockage discounts) пользуются, когда рассматриваемый актив представляет собой настолько большой пакет акций, обращающихся на рынке, что владелец не смог бы быстро продать такой пакет на открытом рынке, не оказав отрицательного воздействия на цену, которую дают на рынке.

Блокировочным скидкам можно дать количественную оценку, используя любой разумный метод, но обычно применяют модель, учитывающей срок, в течение которого участник может продать акции, подлежащие продаже, не оказав отрицательного влияния на цену, которую дают на рынке (продавать относительно небольшую часть ценных бумаг, представляющую собой обычный объем торгов в день).

При использовании соответствующих видов стоимости, в частности справедливой стоимости для целей финансовой отчетности, пользоваться блокировочными скидками запрещено.

153. Доходный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от будущего использования объекта оценки.

При применении доходного подхода стоимость актива определяется как текущая (приведенная) стоимость ожидаемых доходов, денежного потока или экономии на расходах, сформированных активом.

154. Доходный подход следует применять и придавать ему значительный вес при следующих обстоятельствах:

возможность актива приносить доход;

в отношении оцениваемого актива доступен обоснованный прогноз суммы и сроков получения будущего дохода в течении определенного времени, в то же время на рынке присутствует лишь небольшое количество подходящих объектов-аналогов (если они существуют).

Когда не удовлетворяются указанные критерии, оценщику следует также рассмотреть возможность применения любых других подходов.

В следующих случаях возможно применение доходного подхода:

способность оцениваемого актива приносить доход является лишь одним из факторов, которые влияют на стоимость данного актива;

имеется существенная неопределенность в отношении суммы и сроков будущих доходов, связанных с оцениваемым активом;

невозможно получить доступ ко всей информации об оцениваемом активе (миноритарный владелец может иметь доступ к исторической финансовой отчетности, но не к прогнозам/бюджетам);

оцениваемый актив еще не начал приносить доход, но, согласно прогнозам, это произойдет.

155. Важнейшей основой доходного подхода является то, что инвесторы ожидают получить доход/отдачу от своих инвестиций, принимая во внимание выявленную степень риска по ним.

156. Для оценки стоимости объекта оценки с использованием доходного подхода, оценщик использует один из следующих методов, основанных на преобразовании ожидаемого дохода от объекта оценки в единую стоимость на дату оценки:

метод дисконтирования денежных потоков (далее — метод ДДП) — основан на определении стоимости объекта оценки по состоянию на дату оценки путем сложения текущих значений денежных потоков в прогнозном и постпрогнозном периодах;

метод капитализации дохода — стоимость объекта оценки определяется путем деления суммы дохода за один период на коэффициент капитализации, соответствующий этому доходу.

157. Метод ДДП используется для оценки активов, в которых денежных потоки нестабильны.

158. Согласно методу ДДП прогнозируемый будущий денежный поток дисконтируются в обратном направлении (из будущего) до даты оценки, что в результате позволяет определить текущую (приведенную) стоимость актива.

159. Основными этапами применения метода ДДП являются:

выбор наиболее подходящего типа денежного потока с учетом особенностей оцениваемого объекта и его оценки (поток на базе до учета налогов или после учета налогов, совокупный денежный поток или же денежный поток на собственный и/или инвестированный капитал, реальный или номинальный поток и т. д.);

определение наиболее оптимального срока прогнозирования денежного потока (прогнозного периода);

подготовка прогноза денежного потока в течение прогнозного периода;

рассмотрение того, необходимо ли определять стоимость ожидаемого денежного потока за пределами прогнозного периода (далее — терминальная стоимость), с учетом характера оцениваемого актива;

определение соответствующей ставки дисконтирования;

применение ставки дисконтирования к прогнозному денежному потоку, учитывая, при необходимости, и терминальную стоимость.

160. При выборе соответствующего типа денежного потока с учетом характера актива или его оценки, оценщик должен учитывать указанные ниже факторы:

денежный поток на весь актив или его частичную долю. Обычно используется денежный поток, приходящийся на весь актив (инвестированный капитал). Однако иногда могут использоваться и другие уровни дохода, такие как денежный поток на акционерный (собственный) капитал (после выплаты процентов и погашения основной суммы по долгу) или дивиденды (только денежный поток, распределяемый среди акционеров);

денежный поток может определяться до или после уплаты налога. Следует обеспечить соответствие применяемой налоговой ставки виду стоимости;

реальный или номинальный денежный поток. В реальном денежном потоке не учитывается инфляция, тогда как номинальные денежные потоки учитывают инфляционные ожидания. Если ожидаемый денежный поток включает ожидания по уровню инфляции, то ставка дисконтирования также должна включать в себя корректировку на инфляцию;

валюта. Выбор используемой в расчете валюты может повлиять на допущения, связанные с инфляцией и риском. Это актуально для развивающихся рынков или для валют с высоким уровнем инфляции. Валюта, используемая для составления прогноза, и связанные с ней риски должны быть отделены от рисков, связанных со страной(ами), в которой актив находится или функционирует;

тип денежного потока, содержащегося в прогнозе (ожидаемый денежный поток с учетом вероятного сценария, наиболее вероятные денежные потоки, договорные денежные потоки и т. д.);

ставка дисконтирования и другие исходные показатели должны соответствовать выбранному типу денежного потока.

161. Критерии выбора прогнозного периода будут зависеть от цели оценки, характера актива, имеющейся информации и требуемых видов стоимости. Для активов с коротким сроком использования денежные потоки можно прогнозировать на весь срок их использования.

162. При выборе прогнозного периода оценщикам следует учитывать следующие факторы:

срок использования актива;

период, в течение которого доступна достоверная информация, на которой основываются прогнозы;

минимальный прогнозный период, который должен быть достаточным для достижения стабильного уровня роста и прибылей от актива, после чего может быть применена терминальная стоимость;

прогнозный период, задаваемый при оценке циклических активов, должен, как правило, охватывать, по возможности, весь цикл;

для активов с ограниченным сроком полезного использования денежные потоки, как правило, прогнозируются на протяжении всего полезного срока использования актива.

163. В прогнозируемом денежном потоке следует учитывать объем и сроки всех будущих поступлений и расходований денежных средств, связанных с оцениваемым активом, исходя из соответствующего вида стоимости.

164. Прогнозируемый денежный поток отражает:

согласованные в договоре или указанные денежные потоки;

денежные потоки с высокой вероятностью;

ожидаемый денежный поток, взвешенный с учетом вероятности;

несколько вариантов возможных будущих денежных потоков.

165. Различные типы денежных потоков часто отражают разные уровни риска, и для них может потребоваться применение различных ставок дисконтирования.

166. Оценщик должен гарантировать, чтобы сезонность и цикличность оцениваемого объекта были должным образом учтены в прогнозах денежного потока.

167. Если ожидается, что актив продолжит функционировать по окончанию определенного прогнозного периода, оценщики должны оценить стоимость актива после окончания этого периода (терминальной стоимостью).

Полученная терминальная стоимость дисконтируется к дате оценки, как правило, с использованием той же ставки дисконтирования, которая была применена к денежному потоку в последнем прогнозном периоде.

168. В терминальной стоимости должно быть учтено следующее:

является ли актив по своему характеру с ограниченным сроком полезного использования или имеет неограниченный срок полезного использования, поскольку этот факт будет влиять на метод, используемый для расчета терминальной стоимости;

существует ли потенциал дальнейшего роста актива после заданного прогнозного периода;

предполагается ли заранее определенная денежная сумма, ожидаемая к получению по окончанию заданного прогнозного периода;

ожидаемый уровень риска в отношении актива на тот момент, когда определяется терминальная стоимость;

налоговые составляющие, присущие данному активу по окончании заданного прогнозного периода (при необходимости);

предполагается ли, что такие налоговые составляющие будут продолжать действовать в течение неограниченного периода времени;

терминальная стоимость должна учитывать циклический характер актива, несмотря на то, что какой-либо «максимальный» или «минимальный» уровень денежных потоков будет сохраняться на неограниченный срок.

169. Оценщики могут использовать любой разумный метод расчета терминальной стоимости. Существуют различные методы расчета терминальной стоимости, наиболее распространенными из которых являются следующие:

модель Гордона/модель постоянного роста;

сравнительный подход/стоимость выхода;

скраповая стоимость/затраты на утилизацию.

170. В модели Гордона предполагается, что стоимость актива будет расти (или падать) с постоянным темпом в течение бесконечного будущего времени.

171. При расчете терминальной стоимости методом сравнительного подхода/стоимость выхода применяют коэффициент капитализации на основе рыночных данных или на основе рыночного мультипликатора.

При использовании метода сравнительного подхода/стоимость выхода оценщики должны соблюдать требования настоящего ЕНСО, изложенные в разделе, посвященном сравнительному подходу и методам сравнительного подхода.

172. Терминальная стоимость некоторых активов может не иметь никакого отношения к предшествующим денежным потокам. Примерами таких активов являются истощаемые активы, такие как шахты или нефтяные скважины.

В этом случае терминальная стоимость рассчитывается как скраповая стоимость за вычетом затрат на продажу актива. Если затраты на продажу актива окажутся выше, чем скраповая стоимость, терминальная стоимость будет иметь отрицательное значение и будет определяться как «затраты утилизации» или «обязательства по выбытию активов».

173. В ставке дисконтирования прогнозируемого денежного потока следует учитывать не только временную стоимость денежных средств, но и риски, связанные с рассматриваемым типом денежного потока и будущим использованием актива.

174. Оценщики могут использовать любой обоснованный метод для расчета подходящей ставки дисконтирования.

Хотя существует множество методов для определения ставки дисконтирования или определения применимости подходящей ставки дисконтирования, неполный перечень общепринятых методов включает в себя, в том числе:

модель оценки капитальных активов (CAPM — Capital Asset Pricing Model);

средневзвешенная стоимость капитала (WACC — Weighted Average Cost of Capital);

наблюдаемые или выведенные ставки/доходности;

метод кумулятивного построения.

Оценщик должен учитывать альтернативные методы анализа при оценке целесообразности применения ставки дисконтирования. К неполному перечню применяемых методов анализа относятся:

внутренняя норма доходности (IRR — Internal Rate of Return);

средневзвешенная норма доходности (WARA — Weighted Average Rate of Return).

175. При проверке правильности применяемой ставки дисконтирования оценщики должны принимать во внимание подтверждающий анализ. При этом, необходимо найти и проанализировать внутреннюю норму доходности (IRR) или средневзвешенную норму доходности (WARA).

176. При расчете ставки дисконтирования оценщик должен учитывать следующее:

тип оцениваемого актива (например, ставки дисконтирования, используемые при оценке долга, могут отличаться от ставок дисконтирования, используемых при оценке недвижимости или бизнеса);

ставки, используемые в сопоставимых сделках на рынке;

географическое месторасположение актива и/или местоположение рынков, на которых он будет торговаться;

срок/период полезного использования актива или срок службы актива, как фактор риска инвестирования в объект оценки (например ставка зависит от условий используемого актива и обычно корректируется на период движения денежных средств);

обоснованность исходных данных;

используемые виды стоимости;

валюту, используемую для построения денежного потока.

177. При расчете ставки дисконтирования оценщик должен:

описать метод, используемый для определения ставки дисконтирования и обосновать выбор метода;

предоставить доказательства, подтверждающие расчет ставки дисконтирования, включая важные исходные данные, их происхождение и обосновать использование источников.

178. Метод капитализации дохода используется, когда денежные потоки постоянны и предсказуемые. В этом случае оценщик должен:

анализировать ретроспективные и текущие финансовые отчеты и, при необходимости, стандартизировать их;

выбрать вид и сумму капитализированного дохода;

рассчитать ставку капитализации;

определить текущую стоимость объекта оценки;

внести окончательные корректировки.

179. Ставка капитализации должна соответствовать выбранному типу дохода или денежного потока и рассчитываться одним из следующих методов:

методом экстракции рынка, когда есть информация о сделках и предложениях по аналогичным объектам;

метод учета постоянной динамики изменения дохода по дисконтной ставке.

В остальных случаях оценщик вправе использовать любой обоснованный метод для расчета ставки капитализации.

180. Стоимость оцениваемого объекта рассчитывается путем деления выбранной суммы дохода на ставку капитализации.

181. Затратный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении всех затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом совокупного износа.

Затратами на воспроизводство объекта оценки является сумма затрат, потраченных на создание нового объекта, идентичного объекту оценки, с использованием идентичных материалов и технологий (в рыночных ценах, сложившихся по состоянию на дату оценки).

Затратами на замещение объекта оценки является сумма затрат, потраченных на создание нового объекта, равной полезности объекту оценки, с использованием современных материалов и технологий (в рыночных ценах, сложившихся по состоянию на дату оценки).

182. Затратный подход следует применять и придавать ему значительный вес при наличии следующих обстоятельств:

участники способны воссоздать актив, обладающий практически такой же полезностью, что и оцениваемый актив, без каких-либо ограничений, и этот актив можно будет создать настолько быстро, что у участника нет необходимости платить значительную премию за возможность немедленного использования оцениваемого актива;

оцениваемый актив непосредственно не приносит дохода, а специфический характер актива не позволяет пользоваться доходным подходом и/или сравнительным подходом;

используемый вид стоимости основывается, в основном, на затратах замещения, таких как восстановительная стоимость.

183. Оценщику следует принять во внимание возможность применения других подходов и проведения согласования/взвешивания результатов с ними, для подтверждения показателей стоимости, полученного в рамках затратного подхода.

При наличии следующих дополнительных обстоятельств, может применяться затратный подход с присвоением ему значительного веса:

участники могли бы рассмотреть возможность воссоздания актива с сопоставимой полезностью, но существуют потенциальные барьеры нормативно-правового характера или же связанные с существенными временными затратами на создание актива;

когда затратный подход используется для проверки обоснованности других подходов (например, затратный подход применяется для проверки того, может ли бизнес, оцениваемый как действующее предприятие, обладать большей денежной стоимостью при ликвидации);

если актив был создан недавно, то допущения, используемые при затратном подходе, будут иметь высокую степень достоверности.

184. Стоимость частично завершенного актива, как правило, отражает затраты, понесенные при создании актива, а также отражает ожидания участника по отношению к стоимости имущества, когда актив полностью создан, но при этом также учитывается затраты, время, выгоды и корректировки риска, необходимые для завершения актива.

185. Затратный подход рассчитывается с использованием следующих методов:

метод затрат замещения, при котором стоимость определяется путем расчета затрат на аналогичный актив равноценной (эквивалентной) полезности;

метод затрат воспроизводства, при котором стоимость определяется путем расчета затрат на воссоздание точной копии актива;

компонентный метод, при котором стоимость актива рассчитывается путем сложения стоимостей его составных частей.

186. Основные этапы использования метода затрат замещения:

расчет всех затрат, которые бы понес участник, желающий создать или приобрести актив, обеспечивающий равноценную полезность;

определение того, существует ли обесценение в связи с физическим износом, функциональным и внешним видами устареваний оцениваемого актива;

вычет совокупной амортизации-обесценения из общей суммы затрат для получения стоимости оцениваемого актива.

187. Затраты замещения относятся к современному эквивалентному активу, представляющему собой такой актив, который выполняет те же функции и обеспечивает равноценную полезность, что и оцениваемый актив, который имеет современный дизайн и построен или произведен с использованием современных экономически эффективных материалов и технологий.

188. Метод затрат воспроизводства уместен при наличии следующих обстоятельств:

затраты на современный эквивалентный актив больше, чем затраты на воссоздание точной копии оцениваемого актива;

полезность, приносимая оцениваемым активом, может быть обеспечена только точной его копией, а не современным эквивалентным активом.

189. Основные этапы в применении метода затрат воспроизводства: