Suggestion to the document
Listen to audio
Get a link from a document elementПостановление
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementГОСУДАРСТВЕННОГО КОМИТЕТА РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОБ УТВЕРЖДЕНИИ НАЦИОНАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН (НСОИ № 8) «ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА В ЦЕЛЯХ ПРИВАТИЗАЦИИ»
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element[Зарегистрировано Министерством юстиции Республики Узбекистан 28 октября 2009 г. Регистрационный № 2025]
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element
Комментарий LexUzНастоящее постановление утратит силу с 5 сентября 2020 года в соответствии с приказом директора Агентства по управлению государственными активами Республики Узбекистан от 1 мая 2020 года № 01/11-15/62 «Об утверждении Единого национального стандарта оценки Республики Узбекистан».
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ соответствии с Законом Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности», постановлениями Президента Республики Узбекистан от 26 апреля 2006 г. № ПП-335 «О мерах по совершенствованию деятельности Госкомимущества Республики Узбекистан» и от 24 апреля 2008 г. № ПП-843 «О дальнейшем совершенствовании деятельности оценочных организаций и повышении их ответственности за качество оказываемых услуг» Государственный комитет Республики Узбекистан по управлению государственным имуществом постановляет:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element1. Утвердить Национальный стандарт оценки имущества Республики Узбекистан (НСОИ № 8) «Оценка имущества в целях приватизации» согласно приложению.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element2. Настоящее постановление вступает в силу по истечении десяти дней со дня его государственной регистрации в Министерстве юстиции Республики Узбекистан.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПредседатель Д. МУСАЕВ
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementг. Ташкент,
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element6 октября 2009 г.,
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element№ 01/19-18/20
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПРИЛОЖЕНИЕ
к постановлению Госкомимущества Республики Узбекистан от 6 октября 2009 года № 01/19-18/20
к постановлению Госкомимущества Республики Узбекистан от 6 октября 2009 года № 01/19-18/20
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementНациональный стандарт оценки имущества Республики Узбекистан (НСОИ № 8) «Оценка стоимости имущества в целях приватизации»
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementНастоящий Национальный стандарт оценки имущества (НСОИ № 8) в соответствии с Законом Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности» (Ведомости Олий Мажлиса Республики Узбекистан, 1999 г., № 9, ст. 208), постановлением Президента Республики Узбекистан от 24 апреля 2008 года № ПП-843 «О дальнейшем совершенствовании деятельности оценочных организаций и повышении их ответственности за качество оказываемых услуг» (Собрание законодательства Республики Узбекистан, 2008 г., № 18, ст. 145) определяет нормативное регулирование оценочной деятельности в Республике Узбекистан.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementГлава I. Общие положения
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element1. Целью НСОИ № 8 является установление норм и правил при определении стоимости объектов приватизации и отражении результатов оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element2. Основными задачами НСОИ № 8 являются:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementобеспечение согласованности действий оценщиков путем использования стандартных понятий и правил оценки объектов приватизации;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementопределение процедур, призванных содействовать объективности и повышению качества оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementустановление требований к исходной информации, содержанию отчета об оценке и изложению материала, исключающему неоднозначное толкование отчетов об оценке;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementсодействие формированию эффективной национальной системы оценки имущества.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementГлава II. Термины и определения
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element3. В НСОИ № 8 используются следующие термины и определения:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementаналог — сходный по основным экономическим, физическим и другим характеристикам с объектом оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях или из предложения, выдвинутого на конкурентном рынке;
(абзац второй пункта 3 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementдата оценки — дата, на которую определяется стоимость объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementденежный поток — фактический или расчетный периодический доход, создаваемый поступлениями и затратами (расходами) при эксплуатации и (или) продаже имущества, приносящего доход;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementдисконтирование — приведение будущих денежных потоков, ожидаемых от объекта оценки в текущую стоимость с использованием соответствующей ставки дисконтирования;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementдопущения — предположения оценщика, считающиеся истинными. Допущения содержат факты, условия или ситуации, влияющие на объект оценки или подходы оценки, проверка и подтверждение которых невозможны;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementизнос (обесценение) — потеря стоимости имущества под действием различных причин, среди которых выделяют физический износ, функциональное и внешнее (экономическое) обесценение;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementиндексы удорожания цен — индексы цен предприятий-производителей промышленной продукции по соответствующей графе в зависимости от вида каждой позиции объекта оценки (строительные материалы, машины оборудование, техника и технологии и т.д.), а также индексы цен производителей промышленных товаров по промышленной деятельности (B, C, D, E) Общегосударственного классификатора видов экономической деятельности Республики Узбекистан;
(пункт 3 дополнен абзацем восьмым постановлением Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementкапитализация — преобразование поступлений, ожидаемых от объекта оценки в его текущую стоимость;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementконтрольная доля — участие в собственности (доля в уставном фонде предприятия), обеспечивающее ее владельцу контроль над предприятием;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementмультипликатор — коэффициент, показывающий соотношение между ценой или иной стоимостной основой предприятия и финансовым, производственным или вещественным показателем, характеризующим его деятельность;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementограничительные условия — ограничения, налагаемые на оценку законодательством, заказчиком или оценщиком;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementриск — вероятность недостижения прогнозируемых результатов или любое отклонение от них, способные оказать влияние на стоимость объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementспециализированное имущество — имущество, которое в силу своей специфики (вызванной характером этого имущества или его структурой, особенностями конфигурации, размером, месторасположением и др.) имеет ограниченную сферу использования;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementставка дисконтирования — ставка отдачи, используемая для преобразования будущих денежных поступлений в текущую стоимость;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementставка капитализации — делитель, как правило, выраженный в процентном отношении, используемый для преобразования величины дохода за определенный период в стоимость.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementГлава III. Область применения
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element4. Объектами оценки в целях приватизации (далее — объект оценки) являются:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementгосударственные унитарные предприятия или государственные учреждения как имущественные комплексы (далее — предприятия);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementнедвижимое и движимое имущество, находящееся в собственности государства;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementценные бумаги, принадлежащие государству;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementдоли и имущественные паи, принадлежащие государству в уставных фондах юридических лиц;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementнематериальные активы, принадлежащие государству (кроме объектов интеллектуальной собственности).
(абзац шестой пункта 4 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementГосударственные активы, взаимосвязанные между собой и представляющие в совокупности имущественный комплекс без образования юридического лица, оцениваются как сумма рыночной стоимости всех активов.
(пункт 4 дополнен абзацем постановлением Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element5. НСОИ № 8 предназначен для оценочных организаций, оценщиков и заказчиков оценочных услуг и подлежит обязательному применению при оказании услуг по оценке стоимости объектов оценки в целях приватизации и проверки достоверности отчетов об оценке приватизируемого имущества.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ случае, когда оценке подлежат одновременно принадлежащие государству акции (доли) и не принадлежащие государству акции (доли) одного и того же предприятия, то в данном случае оценка осуществляется в соответствии с требованиями НСОИ № 8.
(пункт 5 дополнен абзацем постановлением Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element6. НСОИ № 8 не распространяется на оценку стоимости:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementобъектов оценки реализуемых в рамках процедур банкротства;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementприватизируемого государственного жилищного фонда (за исключением объектов государственного жилищного фонда, подлежащих приватизации по рыночной стоимости);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementвоздушных и водных транспортных средств;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementобъектов интеллектуальной собственности, подлежащих приватизации в качестве обособленных объектов оценки.
(абзацы третий — пятый пункта 6 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element7. Стоимость объекта оценки, определенная в соответствии с НСОИ № 8, является рекомендуемой для назначения начальной цены объекта приватизации. Цена, установленная в случае состоявшейся сделки при приватизации, может отличаться от стоимости, определенной при проведении оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element8. При применении НСОИ № 8 следует руководствоваться Методическими указаниями, приведенными в приложении к настоящему НСОИ № 8.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementГлава IV. Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element9. Определение термина «износ» в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (амортизационные начисления). В связи с этим, термины «износ» или «начисленный износ» оценщики должны использовать в соответствии с общими принципами и понятиями оценки, отраженными в Национальном стандарте Республики Узбекистан оценки имущества (НСОИ № 1) (рег. № 1604 от 24.07.2006 г.) (Собрание законодательства Республики Узбекистан, 2006 г., № 30, ст. 302).
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОпределения «основные средства», «товарно-материальные запасы», «нематериальные активы», «первоначальная стоимость», «текущая стоимость», «остаточная (балансовая) стоимость» следует понимать так же, как они используются в бухгалтерском учете.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element10. Основное различие НСОИ с документами финансовой отчетности заключается в том, что денежное выражение стоимости, применяемой при оценке объекта оценки, является не историческим фактом, а оценкой полезности объекта в конкретный момент времени в соответствии с выбранным видом стоимости. Эта оценка стоимости может отличаться от стоимости, отраженной в финансовой отчетности.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementГлава V. Требования стандарта
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element11. Оценка стоимости объекта оценки в целях приватизации состоит из следующих этапов:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementопределение задания на оценку и заключение договора об оценке объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementидентификация объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementсбор и анализ информации;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementанализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (для случаев, предусмотренных НСОИ № 8);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementвыбор, обоснование и применение подходов и методов оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementсогласование результатов, примененных подходов оценки и расчет итоговой стоимости объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementсоставление отчета об оценке.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element§ 1. Определение задания на оценку и заключение договора об оценке объекта оценки
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element12. Задание на оценку составляется заказчиком совместно с оценочной организацией и оформляется как приложение к договору об оценке объекта оценки. Задание на оценку должно содержать:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementнаименование и описание объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementдату оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementцель (цели) оценки и предполагаемое использование результатов оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementвид стоимости, соответствующий цели оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementограничительные условия;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementперечень исходной информации, которая должна быть представлена заказчиком или уполномоченным им лицом;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementсроки проведения оценочных работ.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ зависимости от цели оценки и особенностей объекта оценки задание на оценку может содержать дополнительные условия.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element13. При приватизации государственного имущества определяется рыночная стоимость объекта оценки, если иное не установлено решениями распорядителя объектов государственной собственности. В зависимости от целей оценки также наряду с рыночной может определяться стоимость, отличная от рыночной. В обстоятельствах, когда необходимо установление отличной от рыночной стоимости, причины применения и различия между определяемой и рыночной стоимостью должны быть раскрыты и описаны в отчете об оценке.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element14. Вид определяемой стоимости должен быть установлен в задании на оценку и в последующем отражен и разъяснен в отчете об оценке.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element§ 2. Идентификация объекта оценки
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element15. При идентификации объекта оценки оценщик устанавливает соответствие представленной документации фактическому состоянию объекта оценки и имущественных прав на него. Также проводится анализ возможных допущений и ограничительных условий, которые могут возникнуть в процессе оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element16. Идентификация объекта оценки осуществляется оценщиком на основе предоставленной заказчиком и (или) уполномоченным им лицом документации путем осмотра, обмера, фотографирования (при необходимости), изучения фактического наличия и состояния объекта оценки, его описания, включающего наименование объекта, его организационно-правовую форму, местоположение, физический состав, технические характеристики и другие сведения, отражающие специфические особенности объекта оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element17. При оценке акций, долей (паев) оценщик должен провести идентификацию прав собственника на данные объекты на соответствие документам, представленным заказчиком или уполномоченным им лицом, а именно: учредительным документам предприятия (эмитента) и данным Центрального депозитария ценных бумаг и (или) инвестиционного посредника.
(пункт 17 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element18. По согласованию с заказчиком идентификация объекта оценки (его составляющих) может носить ограниченный характер в связи со спецификой деятельности объекта оценки и (или) количеством единиц основных средств.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОграниченный характер идентификации объекта оценки указывается в задании на оценку наряду с ограничительными условиями.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element19. При выявлении фактов расхождения предоставленной документации и фактического состояния объекта оценки и имущественных прав на него оценщик обязан проинформировать об этом заказчика и (или) лицо, предоставившее документацию и потребовать внесения в нее соответствующих корректировок.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ случае отказа заказчика и (или) лица, предоставившего документацию привести ее в соответствие с требованиями оценщика или невозможности внесения в нее необходимых корректировок, оценщик может отказаться от проведения оценки или по согласованию с заказчиком осуществить оценку исходя из фактического состояния объекта оценки, отразив факт расхождения предоставленной документации и состояния объекта оценки в отчете об оценке.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element§ 3. Сбор и анализ информации
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element20. Сбор и анализ информации включает в себя получение и изучение:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementправоустанавливающих документов на объект оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementданных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementданных о структуре объекта оценки, составе оцениваемых прав и документов, подтверждающих данные права;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementсведений об обременениях объекта оценки и сервитутах;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementограничений использования объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementтехнических характеристик объекта оценки и его составных частей;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementинформации о состоянии и динамики рынка, к которому относится объект оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementдругой информации.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПри оценке предприятий (акций, долей, паев) дополнительно изучаются характеристики и планы-развития предприятия (эмитента);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element21. При оценке объектов оценки используется:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementисходная информация, полученная от заказчика или уполномоченного им лица, а также информация, полученная оценщиком из данных бухгалтерского, первичного и статистического учета, заверенная подписью руководителя (балансодержателя, эмитента) объекта оценки;
(абзац второй пункта 21 в редакции приказа директора Агентства по управлению государственными активами Республики Узбекистан от 27 февраля 2019 года № 01/10-10/51 (рег. № 2025-4 от 11.03.2019 г.) — Национальная база данных законодательства, 12.03.2019 г., № 10/19/2025-4/2736)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementинформация, полученная от привлеченных к выполнению работ третьих лиц, заверенная их подписью;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementинформация, полученная от специализированных организаций (отраслевые, аналитические обзоры, обзоры фондового рынка), в том числе опубликованная в средствах массовой информации и сети Интернет;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementдругая информация (полученная по результатам опроса, интервью и других источников), при этом ответственность за использование данной информации возлагается на оценщика.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element22. Исходной информацией при оценке объекта оценки, предоставляемой заказчиком или уполномоченным им лицом:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementдля приватизируемых предприятий (акций, долей, паев) являются:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementдействующий устав или учредительный договор юридического лица, выписка из реестра акционеров (справка реестродержателя);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementинформация о дочерних и зависимых хозяйственных обществ, правоустанавливающие и финансовые документы по ним;
(абзац четвертый пункта 22 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementданные бухгалтерского учета и отчетности, включающие в себя бухгалтерские балансы и отчеты о финансовых результатах за последние 3 года и на последнюю отчетную дату, расшифровки статей баланса;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementперечень основных средств, нематериальных активов и долгосрочных вложений;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementплан развития предприятия на срок не менее 5 лет;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementдокументы, подтверждающие право землепользования на участок, в том числе данные о территориальных границах участка (копии геодезического плана или карты земельного участка с обозначением и описанием местоположения, решение об отводе земельного участка);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementкадастровые документы на здания и сооружения;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementсведения о наличии обременений и ограничений по использованию объекта оценки, в том числе о долгосрочной аренде (справка уполномоченного органа);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementзаключение аудитора на последний отчетный год (если проводилась аудиторская проверка);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementдля недвижимого имущества являются:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementдокументы, подтверждающие право землепользования на участок, в том числе данные о территориальных границах участка (копии геодезического плана или карты земельного участка с обозначением и описанием местоположения, решение об отводе земельного участка);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementкадастровые документы на здания и сооружения;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementсведения о наличии сервитутов и долгосрочных договоров аренды (справка уполномоченного органа);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementинформация о количестве и техническом состоянии зданий и сооружений, зеленых насаждений, благоустройстве территории и инженерных коммуникаций;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementсведения об имуществе, подлежащего оценке в составе объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementпервоначальная и остаточная (балансовая) стоимости имущества, подлежащего оценке;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementинформация о существующем использовании недвижимого имущества предприятием (эмитентом);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementдля машин и оборудования являются:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementполное наименование объекта: марка, модель, серия;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementзавод (фирма)-изготовитель;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementкопии документов о приобретении, аренде или ином праве в отношении оцениваемого оборудования;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementгод выпуска и дата ввода в эксплуатацию;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementтехнические характеристики объекта (согласно технической документации);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementакты технического состояния объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementинвентарный номер, первоначальная и остаточная (балансовая) стоимости на последнюю отчетную дату перед датой оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementсведения о консервации и ремонте (замена узлов, агрегатов, усовершенствование);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementкопия технического паспорта транспортного средства.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element23. Помимо исходной информации оценщиком собирается и анализируется дополнительная информация о рисках, связанных с деятельностью предприятия, о котировках акций и изменениях курса акций оцениваемого предприятия и (или) предприятий отрасли, о распределении акций среди акционеров, о сделках с аналогичным имуществом, рыночным ставкам аренды на аналогичное имущество.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementХарактер и объем собираемой информации определяются оценщиком в зависимости от задания на оценку, особенностей объекта оценки и применения результатов оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element24. Используемая в процессе оценки информация должна быть достоверной и достаточной для определения оценщиком наиболее важных ценообразующих факторов.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementИнформация, предоставленная заказчиком или уполномоченным на то лицом (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), а также собранная непосредственно самим оценщиком, считается достоверной в том случае, если она подписана руководителем организации, предоставившей информацию.
(абзац второй пункта 24 в редакции приказа директора Агентства по управлению государственными активами Республики Узбекистан от 27 февраля 2019 года № 01/10-10/51 (рег. № 2025-4 от 11.03.2019 г.) — Национальная база данных законодательства, 12.03.2019 г., № 10/19/2025-4/2736)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element25. Оценщик вправе отказаться от выполнения работ по оценке, если объем и качество предоставленной информации недостаточны для проведения оценки и подготовки отчета об оценке в соответствии с требованиями НСОИ № 8.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element26. Вся информация и документы, которые стали доступными для оценщика при проведении оценки, должны использоваться в условиях конфиденциальности с учетом требований законодательства.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element27. На основе собранной информации оценщиком осуществляется анализ рынка и отрасли, к которым относится объект оценки, анализ финансовой отчетности, и, в необходимых случаях, ее корректировка. При этом скорректированная отчетность используется исключительно в целях, предусмотренных заданием на оценку.
(пункт 27 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element§ 4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element28. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования проводится исключительно при оценке недвижимого имущества, выступающего как обособленный объект оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element29. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования проводится для определения наиболее доходного и конкурентного использования объекта оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element30. В случае определения стоимости объекта оценки при существующем использовании (при приватизации объектов оценки с сохранением профиля деятельности) анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки не проводится.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element31. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки является результатом суждений и расчетов оценщика на основе его аналитических навыков и выражает его мнение, а не безусловный факт.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element32. При определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта используются следующие критерии анализа:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementдопустимость с точки зрения законодательства — характер предполагаемого использования не должен противоречить законодательству, ограничивающему действия собственника объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementфизическая возможность — наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementфинансовая целесообразность — использование объекта должно обеспечить доход собственнику объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementмаксимальная продуктивность — наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element§ 5. Выбор, обоснование и применение подходов и методов оценки
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element33. При оценке стоимости объекта оценки в целях приватизации оценщиком используются доходный, затратный и сравнительный подходы. Невозможность или ограничение применения какого-либо из подходов должны быть обоснованы оценщиком в отчете об оценке.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element34. При применении того или иного подхода оценщик использует один из установленных НСОИ № 8 методов оценки. Выбор наиболее приемлемого метода оценки, осуществляется на основе суждения оценщика и определяется целью использования результатов оценки, видом определяемой стоимости, особенностями объекта оценки и источниками информации.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element35. Доходный подход основывается на определении стоимости объекта оценки на основе текущей стоимости ожидаемых доходов от использования этого объекта. Оценка строится на прогнозировании будущих доходов, которые может получить покупатель от приобретения данного объекта.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element36. В рамках доходного подхода применяют метод прямой капитализации или метод дисконтирования денежных потоков.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОценка методами доходного подхода предполагает использование ставки дисконтирования и (или) ставки капитализации.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСтавка дисконтирования определяется в зависимости от применяемой модели денежного потока.
(абзац третий пункта 36 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
См. предыдущую редакцию.
(абзац четвертый пункта 36 исключен постановлением Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element37. Метод прямой капитализации применяется для оценки действующих активов, когда предполагаются ежегодные равновеликие денежные потоки от использования объекта оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementМетод основан на преобразовании денежного потока, полученного от использования объекта оценки за год в стоимость с использованием ставки капитализации.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element38. Метод дисконтирования денежных потоков применяется при оценке объектов с нестабильными денежными потоками и основывается на предположении, что будущие денежные потоки могут существенно отличаться от текущих.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementДанный метод предусматривает составление прогноза будущих доходов, оценку риска, связанного с получением доходов, определение времени получения доходов.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПри определении будущих доходов ожидаемый срок деятельности предприятия делится на два периода. На первый период, называемый прогнозным, составляется детальный погодовой прогноз денежных поступлений. Предполагается, что по истечении прогнозного периода предприятие должно достичь равновесного состояния, при котором темпы роста денежных поступлений в целом будут оставаться стабильными и предсказуемыми (постпрогнозный период).
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element39. Сравнительный подход основан на сравнении рыночных цен купли-продажи и (или) в случае их отсутствия цен предложений с учетом соответствующих корректировок сопоставимого (аналогичного) объекта с объектом оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОсновными критериями выбора аналогов являются сходные с объектом оценки физические и экономические характеристики, отношение аналога к тому же сегменту рынка и (или) отрасли, что и объект оценки, аналогичное использование объекта оценки и аналога.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element40. При оценке стоимости объекта оценки сравнительным подходом применяются: метод рынка капитала (метод компании-аналога), метод сделок, метод рыночных сравнений, метод предыдущих сделок с объектом оценки и метод прямого сравнения с аналогом (для оценки стоимости машин, оборудования и транспортных средств).
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element41. Метод рынка капитала (метод компании-аналога) предполагает использование в качестве базы для сравнения известную цену купли-продажи, сложившуюся на рынке.
(пункт 41 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element42. Метод сделок основан на информации о ценах, как контрольного пакета акций (долей, паев), так и предприятия в целом. Метод используется при оценке контрольных пакетов акций (долей, паев) или предприятий.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element43. Метод рыночных сравнений основан на анализе рыночных цен сделок или цен предложений по продаже недвижимого имущества, сопоставимого с оцениваемым по физическим и экономическим характеристикам. Метод базируется на принципе «спроса и предложения», в соответствии с которым цена на объект определяется в результате взаимодействия спроса и предложения на аналог в данном месте, в данное время и на данном рынке.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element44. При применении метода предыдущих сделок с объектом оценки источником информации являются данные о ценах ранее совершенных сделок с объектом оценки. При этом оценщик осуществляет корректировки с учетом фактора времени, а также изменений обстоятельств в экономическом и отраслевом окружении.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element45. Метод прямого сравнения с аналогом основан на использовании преимущественно рыночной информации по аналогичным объектам сравнения, а также информации по точным копиям объекта оценки. Метод предусматривает внесение корректировок в цены аналогов с учетом их месторасположения и даты сделки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element46. Использование методов сравнительного подхода предполагает наличие информации о ценах и датах сделок, физических и экономических характеристиках аналогичных объектов, местоположению, исполнению, однородности выпускаемой продукции и других характеристиках аналогичных объектов. В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от аналогичного, в цену последнего вносятся поправки с тем, чтобы определить по какой цене мог быть продан аналог, если бы он обладал теми же характеристиками, что и объект оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element47. Оценка методами сравнительного подхода основана на использовании мультипликаторов, которые рассчитываются по всем аналогам и используются как множитель к одному и тому же показателю.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element48. В целях НСОИ № 8 используются два типа мультипликаторов: интервальные и моментные. Выбор примененного мультипликатора должен быть обоснован оценщиком в отчете об оценке.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element49. Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для воссоздания либо замещения объекта оценки с учетом обесценивания за счет совокупного износа или понесенных издержек (обязательств).
(абзац первый пункта 49 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПрименение затратного подхода в качестве единственного подхода к оценке доходного объекта не допускается.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element50. Основным методом затратного подхода к оценке приватизируемого предприятия (акций, долей, паев) является метод чистых активов. В отдельных случаях, при наличии решения распорядителя объектов государственной собственности о приватизации имущества (структурных единиц) ликвидируемого предприятия, при применении затратного подхода к оценке объекта приватизации может быть использован метод ликвидационной стоимости.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element51. При применении метода чистых активов в состав оцениваемого имущества включаются:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementосновные средства, числящиеся на балансе предприятия и выявленные в результате инвентаризации, проведенной в рамках установленных законодательством приватизационных процедур, независимо от их технического состояния, как действующие (включая объекты, временно находящиеся на капитальном ремонте и модернизации, объекты незавершенного строительства), так и находящиеся на консервации, в запасе или резерве (неустановленное оборудование), производственный и хозяйственный инвентарь, рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и другие виды основных средств, а также переданные в пользование, аренду другим предприятиям и организациям;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementправо пользования земельными участками (при их наличии), на которых расположено приватизируемое предприятие (здания, сооружения, объекты), и на отведенные земельные участки, необходимые для деятельности предприятия;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementдругие долгосрочные активы, включая нематериальные активы;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementтекущие активы;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementпрочие активы.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element52. Оценка имущества осуществляется в следующем порядке:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementа) определяется восстановительная стоимость:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementнедвижимого имущества (зданий и сооружений) на базе проектно-сметной документации или укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений с применением индексов, учитывающих удорожание строительно-монтажных работ, а также индексов удорожания цен;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementмашин, оборудования и транспортных средств (за исключением воздушных и водных) на базе затрат на замещение или затрат на воссоздание точной копии, либо путем дооценки их первоначальной балансовой стоимости до стоимости, соответствующей ценам заводов-изготовителей, прейскурантов, прайс-листов или путем применения индексов удорожания цен с даты последней переоценки основных фондов по решению Правительства на дату оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementостальных основных средств путем дооценки их первоначальной балансовой стоимости до стоимости, соответствующей ценам заводов-изготовителей, прейскурантов, прайс-листов или путем применения индексов удорожания цен с даты последней переоценки основных фондов по решению Правительства на дату оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementоценка объектов незавершенных строительством осуществляется в качестве объектов недвижимости методами затратного подхода исходя из степени завершенности конструктивных элементов (при наличии);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementоценка неустановленного оборудования осуществляется методами затратного подхода, в таком же порядке, как и оценка машин, оборудования, транспортных средств;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementб) определяется величина износа:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementдля недвижимого имущества, в том числе для объектов, незавершенных строительством — совокупный износ (физический, функциональный и внешний);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementдля машин, оборудования и транспортных средств — совокупный износ (физический, функциональный и внешний);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementдля остальных основных средств — физический износ или нормативный (принятый по балансу) износ;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementдля неустановленного оборудования — функциональный и внешний износ.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ случаях, когда расчетная величина совокупного износа недвижимости, машин и оборудования, а также транспортных средств дает результат выше чем износ, учитываемый согласно бухгалтерскому учету балансодержателя, оценщик принимает в расчеты размер совокупного износа исходя из фактического состояния объекта оценки, в порядке, установленных в Методических указаниях по применению НСОИ № 8.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВеличина износа определенная оценщиком по каждой позиции остальных основных средств не может быть выше размера износа, определенного Комиссией, образованной в процессе приватизации государственного имущества.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementЕсли оценке подлежат вновь выявленные объекты и объекты не имеющие балансовую стоимость, размер износа определяется оценщиком на основании экспертизы исходя из фактического состояния на дату оценки;
(абзац восьмой подпункта «б» пункта 52 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 5 февраля 2018 года № 01/19-10/09 (рег. № 2025-3 от 01.03.2018 г.) — Национальная база данных законодательства, 01.03.2018 г., № 10/18/2025-3/0833)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementв) по основным средствам, имеющим балансовую остаточную стоимость менее 10 процентов, при оценке включается стоимость в размере 10 процентов от восстановительной стоимости основных средств;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementг) объекты интеллектуальной собственности оцениваются в соответствии с Национальным стандартом оценки имущества Республики Узбекистан (НСОИ № 13) «Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности» (рег. № 2371 от 18.06.2012 г.);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementд) оценка стоимости долгосрочных инвестиций осуществляется по рыночной стоимости в установленном порядке;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementе) при оценке стоимость инвентаря и хозяйственных принадлежностей, относящихся к товарно-материальным запасам, принимается равной балансовой стоимости;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementж) стоимость остальных долгосрочных и текущих активов, а также обязательства предприятия устанавливаются по балансовой стоимости на основе данных последнего (на дату оценки) отчетного бухгалтерского баланса предприятия.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПри этом стоимость отсроченных расходов и доходов определяется следующим образом:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementесли они отвечают критериям признания активов и обязательств, установленным национальными стандартами бухгалтерского учета, их стоимость принимается равной балансовой стоимости;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementесли они не отвечают критериям признания активов и обязательств, установленных национальными стандартами бухгалтерского учета, их стоимость рассчитывается по сумме налога на прибыль к оплате (для отсроченных доходов) или экономии этого налога (для отсроченных расходов).
(абзац четвертый подпункта «ж» пункта 52 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 5 февраля 2018 года № 01/19-10/09 (рег. № 2025-3 от 01.03.2018 г.) — Национальная база данных законодательства, 01.03.2018 г., № 10/18/2025-3/0833)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСумма налога к оплате или его экономии рассчитывается путем умножения действующей ставки этого налога на балансовую стоимость отсроченных расходов и доходов;
(абзац пятый подпункта «ж» пункта 52 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 5 февраля 2018 года № 01/19-10/09 (рег. № 2025-3 от 01.03.2018 г.) — Национальная база данных законодательства, 01.03.2018 г., № 10/18/2025-3/0833)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementз) оценка стоимости прав пользования земельным участком осуществляется на основе земельной ренты.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПри составлении предприятием бухгалтерского баланса с периодичностью один раз в год, если дата оценки отстает от даты составления бухгалтерского баланса более чем на три месяца, то в качестве основы для расчетов принимается промежуточный баланс по итогам последнего (перед датой оценки) квартала.
(пункт 52 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element53. При оценке стоимости основных средств их стоимость, определенная по результатам оценки, не должна быть меньше балансовой остаточной стоимости, определенной бухгалтерией предприятия и отраженной на балансе предприятия.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element54. В случаях, если объектом оценки является доля участия в предприятии (пакет акций, доля, пай) оценка стоимости основных средств балансодержателя (эмитента) осуществляется в аналогичном порядке.
(абзац первый пункта 54 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
См. предыдущую редакцию.
(абзац второй пункта 54 исключен постановлением Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element541. В рамках НСОИ № 8 методы каждого из подходов предполагают условия оценки стоимости целого предприятия или контрольной доли свыше 75 процентов. Оценка стоимости пакетов акций (долей паев), составляющие 75 и менее процентов, осуществляется с учетом соответствующих скидок. Применение скидок осуществляется в соответствии с порядком, установленным в Методических указаниях по применению НСОИ № 8.
(пункт 541 введен постановлением Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element§ 6. Согласование результатов, примененных подходов оценки и расчет итоговой стоимости объекта оценки
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element55. Для расчета итоговой стоимости объекта оценки оценщик осуществляет согласование (взвешивание) результатов, примененных подходов оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element56. В процессе согласования оценщик должен количественно отразить соотношение достоинств и недостатков каждого подхода на основе анализа всех факторов, в том числе принятых допущений и ограничений, степень их влияния на итоговый результат оценки путем анализа весовых коэффициентов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element57. При наличии существенного (более 30%) расхождения результатов оценки объекта оценки, полученных по итогам расчетов различными подходами, от максимального результата оценки проводится анализ причин данного расхождения, который отражается в отчете об оценке и для согласования выбираются наиболее достоверные, по мнению оценщика, результаты.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element58. При расчете итоговой стоимости объекта оценки все сделанные оценщиком суждения и допущения должны быть обоснованы.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element59. Итоговая стоимость объекта оценки, отраженная в отчете об оценке после согласования результатов примененных подходов оценки, должна быть представлена в виде единой величины.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element§ 7. Составление отчета об оценке
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element60. Документальным подтверждением исполнения оценочной организацией своих обязанностей по определению стоимости объекта оценки является составленный в письменной форме отчет об оценке.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element61. В отчете об оценке описывается объект оценки, содержится собранная информация, этапы проведенного анализа и расчеты, обоснование полученных результатов, итоговая стоимость объекта оценки, подтверждение базы оценки, цель оценки, а также все допущения и ограничительные условия, обеспечивающие полное и однозначное толкование результатов оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСостав представленных в отчете об оценке исходных данных и последовательность изложения процесса проведенной оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости объекта оценки и привести к аналогичным результатам.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element62. Отчет должен содержать исключительно информацию и сведения, использованные при расчетах и анализе в процессе оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementИнформация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, должна сопровождаться ссылками на источник информации.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element63. Отчет об оценке должен содержать следующие структурные элементы:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementтитульный лист;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementоглавление;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementобобщающую часть (сопроводительное письмо);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementперечень сокращений, условных обозначений, символов, единиц и терминов;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementвведение;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementосновную часть;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementзаключение;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementсписок использованных источников;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementприложения.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element64. Отчет об оценке должен быть пронумерован и подписан оценщиком (оценщиками) постранично, прошит, а также скреплен печатью (при наличии печати) и подписью руководителя оценочной организации, с которой заказчик оценки заключил договор.
(пункт 64 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по приватизации, демонополизации и развитию конкуренции от 26 мая 2016 года № 01/27-26/34 (рег. № 2025-1 от 01.06.2016 г.) — СЗ РУ, 2016 г., № 22, ст. 255)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element65. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемых оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие документы, а также документы технической инвентаризации и другие необходимые документы. Если это определено заданием на оценку, обязательным является наличие фотографий объекта оценки, отражающих существующее его состояние на дату оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ приложении также должны быть приведены копии лицензии оценочной организации, квалификационных сертификатов оценщиков и полиса страхования гражданской ответственности.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element66. Оценочная организация несет ответственность за результаты оценки, отраженные в отчете об оценке в соответствии с законодательством.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОценочная организация не несет ответственности за убытки либо за признанную судом недостоверную стоимость объекта оценки, указанную в отчете об оценке, если они явились следствием представления заказчиком оценки или третьими лицами недостоверной информации.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementГлава VI. Требования, в отношении раскрытия информации
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element67. Раскрытие в отчете об оценке информации, использованной в процессе оценки, должно быть осуществлено таким образом, чтобы пользователи отчета об оценке могли понять логику процесса оценки и предпринятые оценщиком меры для установления стоимости объекта оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element68. Раскрытию подлежит вся примененная в процессе оценки информация за исключением информации, носящей конфиденциальный характер. Конфиденциальная информация раскрывается оценщиком исключительно по согласованию с заказчиком и (или) лицами, предоставившими такую информацию или по соответствующему решению суда. Степень конфиденциальности используемой информации определяется заказчиком и (или) лицами, предоставляющими такую информацию или имеющими к ней непосредственное отношение.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element69. В отчете об оценке раскрываются все лежащие в основе допущения и ограничительные условия, а также любые требования относительно раскрытия информации.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ отчет об оценке также необходимо включить заявление оценщика о соблюдении настоящего стандарта и других принятых стандартов оценки имущества, раскрыть любое отступление от требований стандартов и привести объяснение такого отступления.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element70. Итоговая стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в соответствии с требованиями НСОИ № 8, может использоваться для целей приватизации, если с даты составления отчета об оценке до даты назначения начальной цены объекта оценки в целях его приватизации прошло не более 6 месяцев.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ случае проведения оценки на ретроспективную дату (не соответствующую дате проведения оценки) заключение о стоимости объекта оценки действительно только на дату проведения оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementГлава VII. Условия отступления от стандарта
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element71. В случаях когда нормативные положения или решения распорядителей объектов государственной собственности не позволяют оценщику частично или полностью соблюдать требования НСОИ № 8, оценщик должен применить подходящие расчеты по определению стоимости и соответствующие процедуры оценки. При этом в отчете об оценке наряду с указанием и определением стоимости, подлежащей установлению, необходимо аргументировать и обосновать причины отступления от требований НСОИ № 8.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПРИЛОЖЕНИЕ
к Национальному стандарту оценки имущества (НСОИ № 8) «Оценка стоимости имущества в целях приватизации»
к Национальному стандарту оценки имущества (НСОИ № 8) «Оценка стоимости имущества в целях приватизации»
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementМетодические указания по применению НСОИ № 8 «Оценка стоимости имущества в целях приватизации»
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementНастоящие Методические указания по применению НСОИ № 8 (далее — Методические указания) разработаны с целью практического применения НСОИ № 8.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementГлава I. Термины и определения
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element1. В Методических указаниях используются следующие термины и определения:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementвнешний (экономический, экологический) износ — потеря стоимости имущества в результате изменения внешней ситуации (в том числе изменений на рынке недвижимости, изменения социальных, финансовых, законодательных, экологических и иных условий);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementсовокупный износ — уменьшение восстановительной стоимости или стоимости замещения актива в результате физического, функционального и внешнего износа;
(абзац третий пункта 1 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementнеустранимый износ — износ, для которого затраты на устранение вызывающих его причин, больше, чем добавляемая в результате их устранения стоимость объекта;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementпостпрогнозный период денежного потока — период после окончания прогнозного периода, где доходы бизнеса стабилизируются, и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы. Долгосрочные темпы роста принимаются в размере 2 процентов;
(пункт 1 дополнен абзацем пятым постановлением Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementпремия за контроль — дополнительная стоимость, которая отражает наличие элементов контроля;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementреверсия — возврат капитала в конце прогнозного периода;
См. предыдущую редакцию.
(абзац восьмой пункта 1 исключен постановлением Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementскидка на низкую ликвидность — абсолютная или относительная величина, на которую уменьшается рыночная стоимость объекта, чтобы отразить его недостаточную ликвидность;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementсобственный капитал — активы предприятия за вычетом всех его обязательств;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementстоимость замещения — стоимость новых улучшений с аналогичной полезностью в текущих ценах;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementфизический износ — потеря стоимости, связанная с частичной или полной потерей объектом (его элементами) свойств эксплуатационной пригодности в результате естественного старения, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании или нарушений правил эксплуатации;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementфункциональный износ — потеря стоимости объектом вследствие изменения предпочтений, технических инноваций или рыночных стандартов.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementГлава II. Определение задания на оценку и заключение договора об оценке объекта оценки
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element2. Определение задания на оценку осуществляется заказчиком совместно с оценочной организацией. В задании на оценку определяются и формулируются основные условия оценки объекта оценки, а также ограничительные условия проведения оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element3. Задание на оценку составляется в следующей форме:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element|
Объект оценки (наименование и краткое описание)* |
|
|
Балансодержатель (наименование, реквизиты) |
|
|
Месторасположение объекта оценки (предприятия, эмитента) |
|
|
Заказчик и его реквизиты |
|
|
Оценочная организация и ее реквизиты |
|
|
Основание для проведения оценки |
|
|
Организационно-правовая форма объекта оценки |
|
|
Цель и задачи оценки (назначение оценки) |
|
|
Вид определяемой стоимости |
|
|
Ограничительные условия |
|
|
Дата оценки |
|
|
График (сроки) проведения оценки |
|
|
Дата представления отчета об оценке заказчику |
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element* При оценке бизнеса, описание объекта оценки должно содержать, количество ценных бумаг, размер доли и имущественного пая, принадлежащих государству, подлежащих оценке.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ зависимости от цели оценки и особенностей объекта оценки задания на оценку может содержать дополнительные условия.
(пункт 3 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element4. Задание на оценку оформляется, как приложение к договору об оценке объекта оценки. К договору также может быть приложен перечень документов, необходимых для проведения оценки, предоставляемый заказчиком или уполномоченным им лицом.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementГлава III. Идентификация объекта оценки
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element5. Располагая собранной (полученной от заказчика или уполномоченных им лиц) первичной документацией, оценщик, с лицом, уполномоченным заказчиком или представителем балансодержателя (эмитента) объекта оценки проводит осмотр, изучение фактического состояния объекта оценки, его описание, обмер и фотографирование, и другие действия, необходимые для идентификации объекта оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element6. При идентификации объекта оценки определяется соответствие качественных и количественных характеристик объекта оценки исходя из его фактического состояния данным, указанным в документах, предоставленным заказчиком и (или) уполномоченным им лицом.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementТакже изучается соответствие фактических имущественных прав на объект оценки документам, подтверждающим право на имущество.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПри необходимости по запросу оценщика лицом, предоставившим документы, оформляются уточнения (пояснения) соответствующим документам в виде дополнительных справок.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВся проделанная работа по идентификации объекта оценки оценщиком отражается в отчете об оценке.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element7. При оценке предприятия в отчете об оценке необходимо отразить:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementнаименование и юридический адрес предприятия;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementотраслевую принадлежность и основной вид деятельности;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementномер и дату государственной регистрации;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementорганизационно-правовую форму;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementидентификационный номер налогоплательщика и банковские реквизиты;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementсостав и структуру имущества;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementфилиалы и представительства;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementимущественные права, ограничения, обременения и сервитуты, договоры аренды;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementфинансово-экономическое состояние предприятия.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПри установлении количественных и качественных характеристик оцениваемого предприятия также необходимо изучить и описать направления его деятельности, ретроспективные данные об истории предприятия, о производственных мощностях, о рабочем и управленческом персонале, внутреннюю финансовую информацию (данные бухгалтерского баланса, отчетов о финансовых результатах и движении денежных средств за последние 3 года).
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element8. При оценке недвижимого имущества следует идентифицировать и описать следующие характеристики:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementнаименование, функциональное назначение и текущее использование;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementместоположение, физическое и правовое описание объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementэкономические свойства и способность объекта оценки приносить доход;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementлюбое имущество или неосязаемые активы, не являющиеся недвижимым имуществом, но включаемое в оценку;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementлюбые известные сервитуты, ограничения и обременения, имеющие отношение к объекту оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element9. При оценке машин и оборудования, в зависимости от целей оценки, следует идентифицировать:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementфункционально самостоятельные машины, агрегаты и установки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementтехнологические комплексы, объединяющие в соответствии с технологическим процессом технологические машины и вспомогательные устройства;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementмашинный или станочный парк производственного структурного подразделения, представляющий собой совокупность инвентарных объектов;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementтранспортные средства.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementИдентификация машин и оборудования проводится в два этапа. На первом этапе анализируется инвентарная опись оцениваемого оборудования, уточняются его технико-экономические характеристики. Источниками данной информации служат инвентарные карточки, технические паспорта, описания, инструкции по эксплуатации, номенклатурные справочники и другая документация. Второй этап проводится на месте установки объекта оценки и предполагает изучение его фактического состояния.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementИдентификация машин и оборудования проводится одним из следующих способов:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementиндивидуальная идентификация проводится путем изучения отдельно каждой единицы оборудования (машины или транспортного средства), внешний осмотр и проверку фактической комплектности инструмента, приспособлений, оснастки и инвентаря, а также их работоспособности и эксплуатационной готовности. Индивидуальная идентификация проводится в случаях, когда машины, оборудование и транспортные средства являются отдельными объектами оценки или объектами для вклада в уставный фонд предприятий или находятся в составе оцениваемого предприятия, количество которых составляет менее 300 единиц;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementмассовая идентификация проводится по принципу формирования однородных групп (по видам или маркам или функциональному назначению или др.) объектов оценки. Массовая идентификация проводится в случаях, когда машины, оборудование и транспортные средства оцениваются в составе недвижимого имущества как его неотъемлемая часть или находятся в составе оцениваемого предприятия, количество которых составляет более 300 единиц.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementНезависимо от способов идентификации машин, оборудования и транспортных средств в процедуре идентификации следует отразить следующую информацию:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementнаименование, модель (марка) с указанием количества оцениваемых объектов данного типа;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementнаименование изготовителя;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementназначение объекта;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementосновные технические характеристики;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementгод изготовления и (последняя) дата ввода в эксплуатацию;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementсведения об установке на фундамент и подключении к коммуникационным сетям;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementсведения о ремонте и техническом обслуживании объекта, замене его отдельных узлов и агрегатов.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element10. При идентификации имущества оценщику следует указать в отчете об оценке, было ли соответствующими органами проведено какое-либо обследование для выявления присутствия или иного влияния токсических или опасных материалов, фактических или скрытых дефектов.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementГлава IV. Сбор и анализ информации
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element11. Порядок сбора информации для оценки объектов оценки включает:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementопределение состава необходимых сведений;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementвыбор информационных источников;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementсбор необходимой информации;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementсистематизацию, обработку и анализ данных;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementописание информации в отчете об оценке.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element12. Используемая в процессе оценки информация должна обеспечить оценщику возможность определить наиболее важные ценообразующие факторы и сделать обоснованный вывод об итоговой стоимости объекта оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element13. Оценщик осуществляет сбор информации, необходимой для проведения оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, осуществляет анализ информации, существенной для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementинформацию об экономических, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementинформацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementинформацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения о текущем использовании объекта оценки, об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element14. При оценке предприятий (акций, долей, паев) оценщику необходимо осуществить анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия на основе собранной бухгалтерской (финансовой) отчетности.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element15. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСобранную информацию можно считать достаточной для целей оценки, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. В случае, если недостаток информации повлияет на итоговый результат оценки стоимости объекта оценки, это должно быть отражено в отчете об оценке.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementГлава V. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element16. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости недвижимого имущества.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementНаилучшее и наиболее эффективное использование (далее — ННЭИ) определяется как наиболее вероятное использование недвижимого имущества, которое законодательно разрешено, физически реализуемо и финансово осуществимо, и при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности недвижимого имущества и обеспечивается его максимальная стоимость.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element17. Использование объекта оценки, не разрешенное законом или физически невозможное, не может рассматриваться как наиболее эффективное. Даже в случае законодательно допустимого и физически возможного использования оценщик должен обосновать свое мнение о том, что по разумным соображениям подобное использование является вероятным.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПосле того как анализ ННЭИ покажет, что один или несколько вариантов использования являются вероятными, проверяется их обоснованность с финансовой точки зрения. То использование, при котором объект оценки будет иметь максимальную стоимость и которое отвечает другим требованиям, считается наиболее эффективным.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementИз всех законодательно разрешенных и физически возможных вариантов использования выбирается такой вариант использования, который обеспечивает необходимую величину прибыли на инвестиции в объект оценки и максимальную стоимость объекта оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element18. На выбор возможных вариантов использования объекта оценки могут накладывать определенные ограничения: его физические характеристики, сервитуты и другие обременения, невозможность осуществления улучшений, его месторасположение и другие факторы, которые оценщик обязан выявить.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ ситуациях, когда можно выявить несколько типов потенциально наиболее эффективного использования, оценщику следует рассмотреть все альтернативные варианты использования в свете всех внутренних и внешних факторов, влияющих на результаты его эксплуатации.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element19. В случае, если объект оценки приватизируется с условием сохранения профиля его деятельности и основного назначения, анализ ННЭИ не проводится. В дальнейшем при расчете его стоимости оценщик должен исходить из предположения об эксплуатации объекта оценки согласно его текущему использованию.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementНедостаточность рыночной информации является причиной отказа от анализа ННЭИ и признания текущего типа использования объекта оценки наилучшим.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОтказ от проведения анализа ННЭИ должен быть обоснован оценщиком в отчете об оценке.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementГлава VI. Выбор, обоснование и применение подходов и методов оценки
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element§ 1. Доходный подход
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element20. Оценка стоимости объектов оценки доходным подходом осуществляется с применением метода дисконтирования денежных потоков или метода прямой капитализации.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОценка предприятий (акций, долей, паев)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element21. Метод дисконтирования денежных потоков (далее — метод ДДП) применяется для оценки предприятий, денежные потоки которых нестабильны и основывается на определении стоимости объекта оценки суммированием текущих стоимостей ожидаемых от него денежных потоков в прогнозный и постпрогнозный периоды (в конце периода).
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementРасчеты проводятся по формуле:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementPV — текущая стоимость;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementCF — денежный поток N-го периода;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementFV — реверсия, остаточная стоимость предприятия в постпрогнозный период;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementDR — ставка дисконтирования;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementn — последний год прогнозного периода.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element22. В случае когда предполагаются денежные потоки в середине прогнозного года (при сезонности производства, при условии поступления дохода частями в течение года), денежный поток дисконтируется с середины прогнозного периода.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementРасчет проводится по формуле:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementЕсли дата оценки не совпадает с началом финансового года, то годовой денежный поток рассчитывается в следующем порядке:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element|
СFn = |
k*CFi |
+ |
(4 — k)*CFi+1 |
|
4 |
4 |
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementгде:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСFn — годовой денежный поток за каждый расчетный период,
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementk — количество кварталов с даты оценки до конца текущего финансового года,
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementCFi — денежный поток соответствующего финансового года.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПри применении данной формулы, прогнозный показатель для денежного потока последнего прогнозного года рассчитывается с учетом долгосрочных темпов роста денежного потока как в постпрогнозном периоде.
(пункт 22 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element23. Основными этапами оценки предприятия (пакетов акций, долей, паев) методом ДДП являются:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementа) выбор модели денежного потока;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementб) определение длительности прогнозного периода;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementв) ретроспективный анализ, прогноз выручки, расходов и инвестиций;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementг) расчет величины денежного потока для каждого периода;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementд) определение ставки дисконтирования;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementе) расчет величины стоимости в постпрогнозный период (реверсии);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementж) суммирование текущих стоимостей будущих денежных потоков и реверсии;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementз) внесение заключительных поправок.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element24. При оценке приватизируемого предприятия (пакетов акций, долей, паев) применяются модели денежных потоков для собственного капитала и для инвестированного капитала.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element|
Денежный поток для собственного капитала | |
|
Знак действия |
Показатель |
|
Плюс |
Чистая прибыль после уплаты налогов |
|
Плюс |
Амортизационные отчисления |
|
Плюс (минус) |
Уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала |
|
Плюс (минус) |
Продажа активов (капитальные вложения) |
|
Плюс (минус) |
Прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности |
|
Минус |
Дивиденды на привилегированные акции |
|
Итого: |
Денежный поток для собственного капитала |
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ случае, когда доля долгосрочных обязательств на дату оценки составляет 30 процентов и более от балансовой стоимости всех активов, используется модель денежного потока на инвестированный капитал.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element|
Денежный поток для инвестированного капитала | |
|
Знак действия |
Показатель |
|
Плюс |
Чистая прибыль после уплаты налогов |
|
Плюс |
Амортизационные отчисления |
|
Плюс (минус) |
Уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала |
|
Плюс (минус) |
Продажа активов (капитальные вложения) |
|
Минус |
Дивиденды на привилегированные акции |
|
Плюс |
Выплата процентов по долгосрочной задолженности, которые ранее были вычтены при расчете чистой прибыли. |
|
Минус |
Часть налога на прибыль, приходящуюся на сумму выплат процентов. |
|
Итого: |
Денежный поток для инвестированного капитала |
(пункт 24 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element25. Определение длительности прогнозного периода осуществляется с учетом планов развития предприятия, динамики стоимостных показателей (выручки, себестоимости, прибыли, цен и др.), тенденций изменения спроса, объемов производства и продаж.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПрогнозный период определяется длительностью в пять лет. Наибольший срок прогнозного периода может быть определен заданием на оценку.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementЕсли нет объективных причин для прекращения существования предприятия, то предполагается, что оно может существовать неопределенно долго. Срок дальнейшего существования предприятия делится на две части: прогнозный период, когда оценщик прогнозирует динамику денежных потоков и постпрогнозный период, когда учитываются долгосрочные темпы роста денежного потока.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element26. Ретроспективный анализ и прогноз должны быть логически совместимы с ретроспективными показателями деятельности предприятия и отрасли в целом.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementАнализ и прогноз валовой выручки требуют рассмотрения следующих факторов:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementноменклатуры выпускаемой продукции;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementобъемов производства и цен на продукцию;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementтемпов роста предприятия;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementспроса на продукцию;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementимеющихся производственных мощностей (в том числе еще не задействованных);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementперспектив и возможных последствий капитальных вложений;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementпланов развития предприятия.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element27. При прогнозировании расходов оценщик должен:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementучесть ретроспективные данные и тенденции;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementизучить структуру расходов, постоянных и переменных;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementизучить единовременные и чрезвычайные статьи расходов;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementрассчитать затраты на выплату процентов по кредитам на основе прогнозируемых уровней задолженности;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementсравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателями для предприятий-конкурентов или с аналогичными среднеотраслевыми показателями;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementспрогнозировать и обосновать необходимость осуществления затрат (вложений) на замену изношенного оборудования;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementопределить амортизационные отчисления активов с учетом их прироста и выбытия.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element28. При анализе и прогнозе инвестиций (потребности в инвестициях, источниках финансирования, инвестиционной политики) оценщик должен:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementпроанализировать необходимость в заемных средствах (получение кредитов, займов и т.п.);
(абзац второй пункта 28 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementопределить излишки или недостатки оборотных средств;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementопределить необходимый размер капитальных вложений с целью замены основного капитала по мере его износа и расширения производственных мощностей;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementрасчет изменения (увеличения или уменьшения) долгосрочной задолженности.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element29. Для расчета величины денежного потока для каждого года прогнозного периода применяют косвенный и прямой методы.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementКосвенный метод допускает анализ движения денежных средств по направлениям деятельности. Он наглядно демонстрирует использование прибыли и инвестирование имеющихся денежных средств.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПрямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т. е. по бухгалтерским счетам.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПри расчете величины денежного потока оценщик изучает и при необходимости корректирует планы развития предприятия.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element30. При применении методов оценки в рамках настоящего НСОИ № 8 ставка дисконтирования определяется в зависимости от модели денежного потока: денежный поток на собственный капитал и денежный поток на инвестированный (заемный) капитал.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСтавка дисконтирования при денежном потоке на собственный капитал определяется по следующей формуле:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementDReq = K * R
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementгде:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementDReq — ставка дисконтирования при денежном потоке на собственный капитал;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementR — ставка рефинансирования Центрального банка Республики Узбекистан на дату оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementК — коэффициент, учитывающий надбавку за риск инвестирования в объект оценки (коэффициент риска).
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementКоэффициент риска определяется по балльной системе на основе состояния финансово-хозяйственной деятельности предприятия:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element|
1 |
2 |
3 | |
|
Балансовая стоимость собственного капитала на дату оценки |
свыше 10 млрд. сум |
от 10 (включительно) |
1 млрд. сум |
|
Степень изношенности основных средств по балансу на дату оценки |
менее 20% |
от 20 до 50% (включительно) |
Свыше 50% |
|
Показатель текущий ликвидности |
В течение |
Только последний год больше или равен 2 |
Ниже 2 или наблюдается тенденция снижения |
|
Рентабельность деятельности |
Стабильная тенденция роста прибыли за последние 3 года |
Нестабильная тенденция прибыли |
Убыточная деятельность |
|
Отрасль |
Финансовая сфера |
Производство |
Услуги и торговля |
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementКоэффициент риска определяется согласно следующей шкале:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element|
Коэффициент К | |
|
до 5 (включительно) |
2 |
|
от 5 до 10 (включительно) |
2,25 |
|
свыше 10 |
2,5 |
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСтавка дисконтирования для денежного потока на инвестированный капитал рассчитывается методом средневзвешенной стоимости капитала путем сложения взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемных средств. В качестве весов принимаются доли заемных и собственных средств в структуре капитала. Расчеты осуществляются согласно следующей формуле:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementDRic = KD * (1 — TC) * WD + KP * WP + KS * WS
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementгде:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementDRic — ставка дисконтирования при денежном потоке на инвестированный капитал;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementKD — процентная ставка банка по заемным средствам;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementTC — ставка налога на прибыль предприятия;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementKP — ставка дохода по привилегированным акциям;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementKS — ставка дохода по обыкновенным акциям в соответствии с вышеописанной методикой;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementWD — доля заемного капитала в структуре капитала предприятия;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementWP — доля привилегированных акций в структуре капитала предприятия;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementWS — доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ качестве ставки капитализации принимается:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementпри оценке стоимости предприятий, в том числе при оценке процентного соотношения от уставного фонда предприятия акций, доли, пая, принадлежащих государству, ставке дисконтирования за минусом величины долгосрочных темпов роста денежного потока в размере 2 процентов;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementпри оценке стоимости недвижимости и/или права пользования земельными участками — равная ставке рефинансирования Центрального банка Республики Узбекистан.
(пункт 30 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element31. Расчет стоимости реверсии в постпрогнозном периоде осуществляется в зависимости от структуры всех активов предприятия.
(абзац первый пункта 31 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ случаях, когда активы предприятия состоят в основном из долгосрочных активов (основные средства, капитальные вложения, инвестиции и др.), стоимость реверсии рассчитывается путем дисконтирования рыночной стоимости чистых активов предприятия на дату постпрогнозного периода.
(абзац второй пункта 31 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПри этом в качестве рыночной стоимости чистых активов предприятия на постпрогнозный период принимается результат расчетов стоимости предприятия затратным подходом.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementРасчеты проводятся по следующим формулам:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementS1 = V * I * (1-A)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementS2 = S1 * I * (1-A)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementS3 = S2 * I * (1-A)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element…
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSn = Sn-1 * I * (1-A)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementFV = Sn * 1,02 , где:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementS1, S2, S3, …, Sn — рыночная стоимость чистых активов в соответствующих прогнозных периодах;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementV — рыночная стоимость чистых активов предприятия на дату оценки:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementI — индексы удорожания цен;
(абзац тринадцатый пункта 31 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementА — коэффициент 0,05, определяющий среднюю величину амортизационных отчислений основных средств в размере 5%;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementFV — ожидаемая стоимость в постпрогнозный период (стоимость реверсии);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementn — количество прогнозных периодов.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ случаях, когда активы предприятия состоят в основном из текущих активов (денежные средства, готовая продукция, товары и др.), стоимость реверсии рассчитывается путем капитализации денежного потока первого постпрогнозного года по ставке капитализации, учитывающей долгосрочные темпы роста денежного потока. Расчеты проводятся по формуле:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementFV — ожидаемая стоимость в постпрогнозный период (стоимость реверсии);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementCFr — денежный поток за первый год постпрогнозного (остаточного) периода (денежный поток последнего прогнозного периода умножается на 1 + t);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementDR — ставка дисконтирования;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementt — долгосрочные (условно постоянные) темпы роста денежного потока в остаточном периоде.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element32. При применении метода ДДП в оценке объектов оценки в целях приватизации долгосрочные темпы роста денежного потока в постпрогнозный период устанавливаются равными 2% годовых.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element33. Расчеты текущей стоимости денежных потоков в прогнозный период и реверсии осуществляются путем дисконтирования их показателей по соответствующему коэффициенту текущей стоимости единицы (фактор дисконтирования).
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПри применении метода ДДП необходимо суммировать текущие стоимости периодических денежных потоков, которые приносит объект оценки в прогнозный период, и текущую стоимость объекта оценки в постпрогнозный период.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element| Расчет текущей стоимости денежных потоков и реверсии | |||||
| Показатель | 1-й прогнозный год | 2-й прогнозный год | … | n-й прогнозный год | Постпрогнозный период |
| Денежный поток (CFn, CFr) | CF1 | CF2 | … | CFn | CFr |
| Стоимость реверсии (FV) | — | — | — | — | FV |
| Коэффициент текущей стоимости (Кn) | … | ||||
| Текущая стоимость денежных потоков и реверсии (PVn) | PV1= CF1* К1 | PV2= CF2* К2 | … | PVn= CFn* Кn | PVr= FV* Кn |
| Стоимость предприятия (V) | V = PV1 + PV2 + … + PVn + PVr | ||||
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element34. После определения текущей стоимости будущих денежных потоков и реверсии, при необходимости, вносятся заключительные поправки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПри расчете стоимости методом ДДП необходимо учесть стоимость активов предприятия (в том числе находящихся на консервации), которые не участвуют в производстве и получении прибыли.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementТакже необходимо внести поправку на фактическую величину собственного оборотного капитала: избыток собственного оборотного капитала должен быть прибавлен, а дефицит — вычтен из величины предварительной стоимости.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementРасчет производится в следующем порядке:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementопределяется балансовая стоимость собственного оборотного капитала на дату оценки как разность между текущими активами (строка 390 баланса) и текущими обязательствами (строка 600 баланса);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementопределяется норматив собственного оборотного капитала в соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Узбекистан от 25 февраля 1997 года № 108 «О нормативах оборотных средств министерств, ведомств и предприятий» как доля от затрат, определяемых суммированием производственной себестоимости и расходов периода;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementопределяется разница между балансовой стоимостью собственного оборотного капитала на дату оценки и нормативной величиной собственного оборотного капитала на первый год прогнозного периода.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПри отрицательной разнице недостаток отнимается от полученной стоимости бизнеса доходным подходом. При положительной разнице, избыток прибавляется к результату.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВычитается величина долгосрочной задолженности, если для расчета стоимости собственного капитала предприятия используется денежный поток на инвестированный капитал.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ результате оценки предприятия методом ДДП получаем стоимость ликвидного предприятия или контрольной (более 75 процентов) ликвидной доли в предприятии. Если же оценивается доля менее 75 процентов, то необходимо сделать скидку на недостаток прав контроля. Корректировка вносится путем применения скидки на отсутствие элементов контроля, которая рассчитывается следующим образом:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element|
Размер оцениваемого пакета, % |
Скидка на отсутствие элементов контроля, % |
|
100 до 75+1 акция |
0 |
|
от 75 до 50+1 акция |
5 |
|
от 50 до 25+1 акция |
10 |
|
от 25 до 10+1 акция |
15 |
|
от 10 и менее |
20 |
(пункт 34 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element35. Метод прямой капитализации применяется для оценки предприятий, которые имеют прибыльную историю хозяйственной деятельности, успели накопить активы, стабильно функционируют. Метод реализуется посредством капитализации будущего дохода за период первого года, следующего за датой оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element36. Этапы метода капитализации дохода:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementа) обоснование стабильности получения доходов;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementб) выбор вида дохода, который будет капитализирован;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementв) определение величины капитализируемого дохода;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementг) расчет ставки капитализации;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementд) капитализация дохода;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementе) внесение итоговых поправок.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element37. Обоснование стабильности (относительной стабильности) получения доходов проводится на основе анализа скорректированной финансовой отчетности.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element38. В качестве капитализируемого дохода принимается денежный поток на собственный капитал, следующий после даты оценки полного прогнозного года (для действующих предприятий, пакетов акций, долей, паев). Капитализация денежного потока в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли.
(пункт 38 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element39. В качестве дохода, подлежащего капитализации, может быть выбрана:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementвеличина, спрогнозированная на один год после даты оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementсредневзвешенная величина выбранного вида, рассчитанная на основе ретроспективных и, возможно, прогнозных данных (за три года).
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementНеобходимо проводить корректировку денежного потока, т. е. устранение единовременных отклонений.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element40. Размер ставки капитализации определяется в соответствии с пунктом 36 НСОИ № 8.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element41. Капитализация денежного потока осуществляется по формуле:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementV = CF / CR, где:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementV — капитализированная стоимость;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementCF — денежный поток;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementCR — ставка капитализации.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element42. При расчете стоимости предприятия (пакетов акций, долей, паев) методом прямой капитализации необходимо учесть стоимость активов предприятия (в том числе находящихся на консервации), которые не участвуют в производстве и получении прибыли.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementТакже необходимо внести поправку на фактическую величину собственного оборотного капитала: избыток собственного оборотного капитала должен быть прибавлен, а дефицит — вычтен из величины предварительной стоимости.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ результате оценки предприятия методом прямой капитализации получается стоимость ликвидного предприятия или контрольного (более 50%) ликвидного пакета акций (доли, паев). Если же оценивается не контрольный пакет, то необходимо сделать скидку на недостаток прав контроля. Скидка вносится в аналогичном порядке как и в методе ДДП.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОценка недвижимого и движимого имущества
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element43. Оценка недвижимого имущества доходным подходом осуществляется методом прямой капитализации. При этом предполагается, что доход будет сформирован из поступлений от сдачи недвижимого имущества в аренду, так как сдача объекта в аренду обеспечивает наиболее стабильный денежный поток.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ процессе применения метода прямой капитализации используется рыночная информация по величинам арендных ставок, условиям аренды, величинам операционных расходов. При этом размер используемой ставки аренды не должен быть ниже ставки аренды, установленной местными органами власти для объектов государственной собственности.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementРасчеты проводятся в следующей последовательности:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementпрогнозируется потенциальный валовой доход, в виде арендной платы за общую площадь приватизируемого здания (его части);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementрассчитываются потери, связанные с неполной загрузкой и потерей поступлений;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementопределяется действительный валовой доход как разница между потенциальным валовым доходом и потерями;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementвычитаются операционные расходы и как разницу получают чистый операционный доход;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementрассчитывают ставку капитализации в соответствии с пунктом 30 настоящих Методических указаний;
(абзац восьмой пункта 43 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementоценивают стоимость недвижимости как отношение чистого операционного дохода к коэффициенту капитализации.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element44. При оценке недвижимого имущества методом прямой капитализации необходимо учесть стоимость активов, подлежащих приватизации в составе данного имущества.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element45. Машины, оборудование, автотранспортные средства, нематериальные активы, а также другое движимое имущество (за исключением акций, долей, паев, объектов интеллектуальной собственности) доходным подходом не оцениваются.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element§ 2. Сравнительный подход
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element46. При применении сравнительного подхода в оценке объектов оценки в целях приватизации используются один из следующих методов:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementметод предыдущих сделок с объектом оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementметод рынка капитала (компании-аналога);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementметод сделок;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementметод рыночных сравнений;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementметод прямого сравнения с аналогом.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПри этом оценщику в отчете об оценке необходимо обосновать выбор метода оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element47. При оценке сравнительным подходом независимо от применяемого метода (за исключением метода предыдущих сделок с объектом оценки) оценки список аналогов должен включать не менее трех объектов.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОценка предприятия (акций, долей, паев)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element48. Оценка стоимости предприятия (акций, долей, паев) осуществляется применением одного из методов: метода рынка капитала, метода сделок, метода предыдущих сделок с объектом оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element49. Метод рынка капитала и метод сделок практически совпадают, различие состоит в характере объекта оценки и типе исходной ценовой информации.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementМетод рынка капитала основан на использовании информации о ценах, сформированных открытым рынком и используется для оценки неконтрольных пакетов акций (долей, паев).
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementМетод сделок ориентирован на использование информации о ценах приобретения предприятия в целом или контрольного пакета акций (доли, паев). Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода в оценке предприятия или контрольного пакета акций (долей, паев).
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element50. Методы рынка капитала и сделок включает следующие основные этапы:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementа) сбор и анализ информации;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementб) выбор сопоставимых аналогов;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementв) анализ надлежащих финансовых показателей;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementг) выбор и расчет величины мультипликаторов;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementд) определение предварительной величины стоимости объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementе) внесение итоговых корректировок.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element51. Для определения аналогов объекта оценки оценщик должен собрать данные о фактических ценах купли-продажи объектов (пакетов акций, долей, предприятий целиком), сходных с объектом оценки, бухгалтерской и финансовой отчетности, позволяющие определить сходство с объектом оценки и провести необходимые корректировки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element52. При применении методов рынка капитала и сделок оценщик может использовать информацию по зарубежным аналогам. В этом случае вносятся соответствующие корректировки: трансформируется отчетность и корректируется расчетная величина мультипликатора на уровень странового риска.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element53. Основным критерием сравнения объекта оценки и аналогов является отраслевая принадлежность. При этом, объект оценки и аналоги должны быть сопоставимы по направлениям деятельности.
(пункт 53 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element54. Процесс отбора сопоставимых объектов осуществляется по следующим критериям:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementотраслевое сходство — список потенциально сопоставимых аналогов должен принадлежать одному сегменту отрасли;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementразмер — сравниваются такие параметры, как объем реализованной продукции, размер прибыли и др.;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementперспективы роста — изучение конкурентных преимуществ и недостатков оцениваемого предприятия по сравнению с аналогами;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementуровень финансового риска — сравнение структуры капитала или соотношения собственных и заемных средств, изучение ликвидности или возможности оплачивать текущие обязательства текущими активами, анализ кредитоспособности;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementсопоставимость предполагаемой сделки — форма сделки, условия финансирования, условия оплаты и другое.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПеречень критериев сопоставимости, приведенный выше, является основным, но не исчерпывающим, и оценщик может самостоятельно пополнять список дополнительными факторами.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element55. Оценщик на основе анализа критериев должен принять и обосновать один из следующих выводов:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementаналог сопоставим с объектом оценки по ряду характеристик и может быть использован для расчета мультипликаторов;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementаналог недостаточно сопоставим с объектом оценки и не может быть использован в процессе оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element56. При применении метода рынка капитала и метода сделок оценщик анализирует балансы, отчеты о прибылях и убытках, дополнительную информацию, рассчитывает финансовые коэффициенты. Финансовый анализ является важнейшим компонентом определения сопоставимости аналогов с объектом оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПо результатам финансового анализа составляется «Сводная таблица финансовых коэффициентов», которая должна отражать следующую информацию:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element| Наименование |
Финансовые коэффициенты | ||||||
| 1. | Аналог 1 | | | | | | |
| 2. | Аналог 2 | | | | | | |
| 3. | Аналог 3 | | | | | | |
| 4. | … | | | | | | |
| 5. | Аналог N | | | | | | |
| 6. | Среднеарифметическое значение | | | | | | |
| 7. | Медиана | | | | | | |
| 8. | Объект оценки | | | | | | |
| 9. | Место объекта оценки | | | | | | |
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementТаблица составляется в произвольной форме, однако она должна содержать расчетные величины наиболее значимых финансовых коэффициентов:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementдоля чистой прибыли в выручке от реализации;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementдоля собственного капитала в общей сумме всех активов;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementликвидности;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementоборачиваемости активов.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ связи с тем, что значения показателей по аналогам и объекту оценки могут существенно различаться, для принятия последующих решений кроме расчетных фактических значений финансовых коэффициентов по аналогам и объекту оценки оценщику необходимо в таблицу включить вспомогательные показатели, такие как среднее арифметическое значение и медиана. На завершающем этапе финансового анализа оценщик должен определить место, занимаемое объектом оценки среди отобранных аналогов по каждому из представленных показателей. Совокупность занимаемых мест служит основой для определения итогового рейтинга объекта оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementМатериалы данной таблицы используются оценщиком на этапе выбора величины мультипликатора для объекта оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element57. Для расчета мультипликатора при использовании метода рынка капитала и метода сделок необходимо:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementопределить цену по всем выбранным аналогам (предприятия, пакета акции, долей, паев);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementопределить финансовую базу или за определенный период времени, или по состоянию на дату оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementрассчитать соответствующие мультипликаторы.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementИнформация о финансовой базе за определенный период принимается по итогам полного отчетного года, предшествующего дате оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementЦена аналогов принимается на основе информации о сделках, произошедших в течение полного отчетного года и кварталов, предшествующих дате оценки. При этом информация о ценах по одним и тем же аналогам может быть принята как средняя между максимальной и минимальной величинами.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element58. При применении методов рынка капитала и сделок могут быть использованы следующие мультипликаторы:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementинтервальные мультипликаторы — цена/прибыль, цена/денежный поток, цена/дивиденды, цена/выручка от реализации;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementмоментные мультипликаторы — цена/балансовая стоимость, цена/чистая стоимость активов (материальных и нематериальных).
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementМультипликаторы цена/прибыль, цена/денежный поток являются наиболее распространенным способом определения цены, т. к. информация о прибыли объекта оценки и предприятий аналогов является наиболее доступной. В качестве финансовой базы для мультипликатора может использоваться любой показатель прибыли (чистая прибыль, прибыль до налогообложения, прибыль до уплаты процентов и налогов и другие показатели).
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ зависимости от того, какая информация об аналогах доступна, могут быть использованы разные мультипликаторы. При расчете стоимости объекта оценки сравнительным подходом рекомендуется пользоваться несколькими мультипликаторами для учета наиболее значимых ценообразующих факторов.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element59. Выбор величины мультипликатора производится на основе анализа средних и медианных значений по каждому финансовому коэффициенту, а также позиции объекта оценки по элементу сравнения.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementЗатем к оценке привлекаются результаты финансового анализа, отраженные в «Сводной таблице финансовых коэффициентов». Для выбора величины конкретного вида мультипликатора оценщик использует финансовые коэффициенты, наиболее близкие по значению с коэффициентами объекта оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element60. Оценщик в зависимости от конкретных условий, целей и вида объекта оценки, степени доверия к той или иной информации придает каждому мультипликатору и, соответственно, варианту стоимости свой вес.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementНа основе такого взвешивания получается предварительная величина стоимости, которая может быть взята за основу для проведения последующих корректировок.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВзвешивание предварительной величины стоимости
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element| Мультипликаторы, отобранные для применения | Величина мультипликаторов | Показатели объекта оценки в зависимости от применяемых типов мультипликаторов | Стоимость объекта оценки после применения мультипликатора | Удельный вес | Промежуточные результаты |
| 1. | | | | | |
| 2. | | | | | |
| 3. | | | | | |
|
Предварительная величина стоимости |
| | | | |
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element61. При определении итоговой величины стоимости, полученный результат после применения мультипликаторов, корректируется (при необходимости) на степень контроля.
(абзац первый пункта 61 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementКорректировка (увеличение или уменьшение) на степень контроля осуществляется в следующем порядке:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementв случае если оцениваемый объект (предприятие, пакет акций, доля, пай) отличается по размеру с аналогом в размере до 10% (включительно), то применяется коэффициент 1,02;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementв случае если оцениваемый объект (предприятие, пакет акций, доля, пай) отличается по размеру с аналогом в размере более 10%, то на каждые 10% разницы к примеряемому коэффициенту 1,02 прибавляется коэффициент 0,02.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element62. Метод предыдущих сделок с объектом оценки применяется при оценке пакетов акций, долей, паев. При применении данного метода источником информации являются данные о ценах ранее совершенных сделок с акциями, долями, паями эмитента, к которому относится объект оценки, срок которых не превышает один год.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element63. Не допускается использование информации о ценах ранее совершенных сделок с акциями, долями, паями эмитента в случаях, когда эмитент с момента совершения предыдущей сделки подвергся значительным изменениям (отрасль, профиль деятельности, производственные мощности и др.).
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element64. При применении данного метода оценщик осуществляет корректировку цены (цен) ранее совершенной сделки с объектом оценки с учетом фактора времени, а также изменения обстоятельств в экономическом и отраслевом окружении в отношении объекта оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementТакже вносятся корректировки на степень контроля (скидки/премии) в порядке, указанном в пункте 61 настоящих Методических указаний.
(абзац второй пункта 64 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element65. Корректировки вносятся в цену объекта оценки по ранее совершенной сделке с учетом изменения соответствующих статей расходов и доходов по бухгалтерскому учету. Также корректировке подлежат фактические достижения объекта оценки по натуральным показателям (производственная мощность, объем производства, изношенность материальных активов и т. д.).
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОценка недвижимого имущества (зданий, сооружений)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element66. При оценке стоимости недвижимого имущества или имущественных комплексов, состоящих из объектов недвижимости, используется метод рыночных сравнений.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОпределение стоимости объекта оценки методом рыночных сравнений осуществляется в следующей последовательности:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementа) исследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях по продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementб) выбор и обоснование элементов сравнения;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementв) выбор единиц сравнения, типичных для рынка объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementг) сравнение сопоставимых аналогов с объектом оценки по единицам сравнения и внесение поправок в цену каждого сравниваемого объекта относительно объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementд) согласование скорректированных значений цен аналогов.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element67. В качестве элементов сравнения принимаются только те, которые являются ценообразующими и способны оказать значительное влияние на цену аналогов из нижеследующих:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element|
Группа факторов |
Элементы сравнения для сделок купли-продажи |
| 1. Имущественные права | 1.1. Обременение объекта договорами аренды |
| 1.2. Сервитуты и общественные обременения | |
| 1.3. Права на земельный участок в составе объекта | |
| 2. Условия финансирования | 2.1. Льготное кредитование продавцом покупателя |
| 2.2. Платеж эквивалентом денежных средств | |
| 3. Особые условия | 3.1. Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой |
| 3.2. Субсидия или льготы на развитие | |
| 4. Условия рынка | 4.1. Изменение цен во времени |
| 4.2. Отличие цены предложения от цены сделки | |
| 5. Местоположение | 5.1. Престижность района |
| 5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения | |
| 5.3. Доступность объекта (транспортная и пешеходная) | |
| 5.4. Качество окружения (рекреация и экология) | |
| 5.5. Состояние окружающей застройки | |
| 6. Физические характеристики | 6.1. Характеристики земельного участка |
| 6.2. Объемно-планировочные и конструктивные характеристики | |
| 6.3. Износ и потребность в ремонте строений | |
| 7. Экономические характеристики | 7.1. Возможности экономии ресурсов и диверсификации производства |
| 7.2. Соответствие объекта ННЭИ | |
| 8. Сервис и дополнительные элементы | 8.1. Обеспеченность связью и коммунальными услугами |
| 8.2. Возможность подключения земельного участка к инженерным и энергетическим коммуникациям | |
| 8.3. Наличие парковки и (или) гаража | |
| 8.4. Состояние системы безопасности | |
| 8.5. Наличие дополнительного оборудования в составе недвижимости |
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element68. При проведении оценки данным методом оценщик может рассматривать и другие элементы сравнения, влияющие на итоговую стоимость объекта. Оценщик должен отразить это в отчете об оценке и учесть при определении итоговой стоимости объекта оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element69. При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПроцентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога на поправочный коэффициент, отражающий степень различий характеристик аналога и объекта оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСтоимостные поправки вносятся путем изменения цены аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках аналога и объекта оценки. Стоимостные поправки вносятся к цене единицы сравнения или к цене аналога в целом.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementИтоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых объектов могут не совпадать. В связи с этим, выбор скорректированной цены продажи основывается на использовании скорректированной цены аналога (аналогов), по которому значение или количество корректировок минимально.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element70. Поправки вносятся отдельно по каждому элементу сравнения к предыдущей, уже скорректированной величине цены аналога. Последовательность внесения корректировок осуществляется в следующем порядке:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementкорректировки с первой по четвертую группы элементов сравнения осуществляются всегда в указанной очередности, после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementпоследующие (после четвертой группы элементов сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке. При этом, процентные поправки вносятся первыми, а затем стоимостные.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element71. В качестве единиц сравнения для аналога и объекта оценки используются те единицы, о которых имеется рыночная информация.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementДля земельного участка без улучшений используются удельные характеристики (удельные цены):
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementцена за единицу площади участка: квадратный метр; «сотка» (100 кв. м); гектар (десять тысяч кв. м.);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementцена за единицу длины: погонный метр;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementцена за участок площадью, стандартной для данного типа функционального использования.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementДля земельного участка с улучшениями в качестве удельной характеристики принимается удельная цена единицы измерения количества ценообразующего фактора для компонента собственности, вносящего наибольший вклад в стоимость всего объекта. Если стоимость строения заведомо больше стоимости земельного участка, то в качестве основной единицы сравнения для всего объекта используется удельная цена для строения:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementцена за единицу полезной (арендной, общей) площади строения (кв. м);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementцена за единицу объема строения;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementцена за квартиру или комнату (оформленные как нежилые);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementцена за один элемент объекта, приносящий доход (посадочное место в ресторане или театре, место или номер в гостинице).
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element72. При расчете корректировок в цены аналогов могут быть использованы две группы техник, различающихся инструментами анализа и способами приведения цен сделок аналогов к стоимости объекта оценки:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementгруппа техники количественного анализа: техника компенсационных корректировок цен и техника факторного анализа;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementгруппа техники качественного анализа: техника качественного сравнения цен и техника квалиметрического моделирования.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element73. По итогам внесения корректировок в цены аналогов определяется скорректированная цена единицы сравнения по каждому аналогу и все полученные (скорректированные) результаты сводятся в единое значение стоимости по соответствующей единице сравнения.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementИтоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementС = Пед. * Сед., где:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementС — итоговая стоимость объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПед. — общий показатель единицы сравнения объекта оценки (площадь всего, объем всего, длина всего и т.д.);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСед. — сведенная всех полученных (скорректированных) результатов стоимость единицы сравнения аналогов.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОценка машин, оборудования и транспортных средств
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element74. Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств сравнительным подходом осуществляется методом прямого сравнения с аналогом на основе рыночных цен. Сопоставление проводится:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementс точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementс приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementс новым аналогичным оборудованием с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element75. Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств методом прямого сравнения с аналогом производится в следующей последовательности:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementа) анализ рынка аналогов;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementб) выбор подходящих единиц сравнения;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementв) выявление адекватных элементов сравнения;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementг) внесение корректировок на различия между объектом оценки и аналогом;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementд) расчет итоговой стоимости объекта оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element76. Аналоги отбираются по основным показателям: функциональное назначение, конструктивные и параметрические сходства.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementФункциональные аналоги обладают сходством назначения, т. е. они способны выполнять одинаковые функции (операции, действия, процессы). При единстве назначения и определенной взаимозаменяемости функциональные аналоги могут различаться по конструкции, принципу действия, потребляемым при эксплуатации ресурсам. Функциональное сходство — необходимое условие, но недостаточное для оценки сравнительным подходом.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementКонструктивные аналоги обладают сходством по виду (классу) машин, оборудования и транспортных средств и разделяются на близкие (или практически идентичные) и конструктивно подобные.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПараметрические аналоги обладают сходством по основным производственным и эксплуатационным показателям (производственная мощность, масса, габариты и др.)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementДля оценки машин, оборудования и транспортных средств методом прямого сравнения с аналогом в качестве базы следует выбирать близкие (практически идентичные) аналоги, параметры которых по значению максимально близки к оцениваемому объекту.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПри подборе аналогов предпочтение отдается тем единицам машин, оборудования и транспортных средств, которые выпущены тем же изготовителем и в той же стране, что и объект оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element77. В цены реализации аналогов вносятся соответствующие корректировки: поправка к ценам на различия в условиях продажи (коммерческая корректировка); поправка на техническую сопоставимость (техническая корректировка).
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementКоммерческая корректировка:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementЦкор = Ц + y * (Мб – Мн), y = (P1 – P2) / (N1 – N2), где:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementЦкор — цена, скорректированная внесением поправки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementЦ — исходная цена;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementy — «цена» единицы параметра, т. е. величина, показывающая на сколько денежных единиц изменится цена при изменении параметра на единицу его измерения;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementМб — значение конструктивно-функционального параметра (мощность, производительность и т. д.) объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementМн — значение конструктивно-функционального параметра (мощность, производительность и т. д.) подобранного аналога;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementР1, Р2 — цены аналогов;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementN1, N2 — ценообразующие параметры аналогов.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementТехническая корректировка:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementРб = Рн * (Мб / Мн) х, х = log (P1 / P2) / log (N1 / N2), где:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementРб — стоимость объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementРн — цена продажи объекта аналога;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementх — степенной коэффициент (коэффициент торможения цены), характеризующий зависимость стоимости объекта оценки от значений его параметров.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПри определении степенного коэффициента рекомендуется пользоваться несколькими аналогами (как минимум три разных аналога). Итоговую величину коэффициента можно определить в виде среднего показателя.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ случае, если дата продажи аналога не совпадает с датой оценки, стоимость аналога должна быть приведена к дате оценки. Приведение стоимости аналога осуществляется путем применения коэффициентов удорожания стоимости основных фондов по данным Государственного комитета Республики Узбекистан по статистике, по соответствующей принадлежности машин, оборудования и транспортных средств.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element78. При оценке стоимости машин, оборудования и транспортных средств методом прямого сравнения с аналогом стоимости подобранных аналогов также подлежат корректировке при нахождении данных аналогов не на территории (в стране) проведения оценки объекта оценки. В этом случае в стоимость аналога необходимо включить затраты на транспортировку и таможенное оформление.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПоказатели стоимости подобранных аналогов могут быть подвергнуты корректировкам и по другим характеристикам в случае значительного влияния данных характеристик на стоимость аналогов.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element79. Остальные виды движимого имущества (за исключением объектов интеллектуальной собственности, акций, долей, паев, машин и оборудования, а также транспортных средств) методами сравнительного подхода не оцениваются.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element§ 3. Затратный подход
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element80. Затратный (имущественный) подход рассматривает стоимость объекта оценки с точки зрения понесенных издержек и в оценке имущества в целях приватизации реализуется посредством метода чистых активов.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element81. В исключительных случаях при оценке объекта оценки затратным подходом может быть использован метод ликвидационной стоимости. Ликвидационная стоимость определяется путем вычитания прямых затрат на ликвидацию (в том числе фактора времени по ускоренной и вынужденной продаже) из рыночной стоимости объекта оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОценка предприятия (акций, долей, паев)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element82. При оценке предприятия (акций, долей, паев) метод чистых активов реализуется путем корректировки отдельных статей бухгалтерского баланса до рыночной стоимости в связи с тем, что балансовая стоимость активов и обязательств предприятия может не соответствовать их рыночной стоимости.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element83. Базовой формулой расчета стоимости предприятия является:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСобственный капитал = активы – обязательства
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element84. При оценке предприятия (пакета акций, долей, паев) методом чистых активов часть активов принимается по рыночной стоимости, остальная часть активов и обязательства принимается по балансовой стоимости.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСтоимость каждого из активов и обязательств определяется отдельно для каждого класса активов — пассивов:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementРасчет стоимости чистых активов
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element| № п/п |
Показатель |
Величина показателя по балансу |
Величина показателя по скорректированному балансу |
| |
I. Активы |
Величины показателей переписываются из баланса предприятия на последнюю отчетную дату (на дату оценки) |
Величины стоимостей показателей определяются оценщиком. Получаемые значения могут как совпадать, так и существенно отличаться от значений, указанных в балансе |
| 1. | Основные средства | ||
| | в т. ч., основные средства не учтенные на балансе (показываются отдельной строкой) | ||
| 2. | Нематериальные активы** | ||
| 3. | Долгосрочные инвестиции | ||
| 4. | Оборудование к установке (неустановленное оборудование) | ||
| 5. | Капитальные вложения (незавершенное строительство) | ||
| 6. | Права пользования земельным участком | ||
| 7. | Долгосрочная дебиторская задолженность* | ||
| 8. | Долгосрочные отсроченные расходы* | ||
| 9. | Инвентарь и хозяйственные принадлежности, относящиеся к товарно-материальным запасам | ||
| 10. | Товарно-материальные запасы (без учета инвентаря и хозяйственных принадлежностей)* | ||
| 11. | Другие текущие активы* | ||
| 12. | Итого активы | ||
| |
II. Пассивы | ||
| 13. | Долгосрочные обязательства * | ||
| 14. | Текущие обязательства* | ||
| 15. | Итого пассивы | ||
| 16. | Стоимость чистых активов (стр. 12 – стр. 15) |
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element* Активы и обязательства, участвующие в расчете по балансовой стоимости, за исключением отсроченных расходов и доходов, которые должны быть учтены в соответствии с подпунктом «ж» пункта 52 НСОИ № 8.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element** Нематериальные активы, за исключением объектов интеллектуальной собственности, участвуют в оценке по балансовой стоимости.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementНематериальные активы, отраженные на балансе предприятия, возникшие в качестве гудвилла как разница между балансовой стоимостью и оценочной стоимостью собственного капитала предприятия на момент приватизации (выкупа), в оценку не включаются.
(примечание в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element85. При использовании в оценке объекта оценки в целях приватизации метода чистых активов расчетная стоимость активов предприятия не должна быть ниже показателя, отраженного по балансу. В случае, когда расчетная (рыночная) стоимость активов дает показатель ниже, чем балансовая (остаточная) стоимость активов, за основу при оценке принимается стоимость последнего.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ результате оценки предприятия методом чистых активов получается стоимость ликвидного предприятия или контрольной (более 75 процентов) ликвидной доли в предприятии. Если же оценивается доля менее 75 процентов, то необходимо сделать скидку на недостаток прав контроля. Корректировка вносится путем применения скидки на отсутствие элементов контроля, которая рассчитывается следующим образом:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element|
Скидка на отсутствие элементов контроля, % | |
|
100 до 75+1 акция |
0 |
|
от 75 до 50+1 акция |
5 |
|
от 50 до 25+1 акция |
10 |
|
от 25 до 10+1 акция |
15 |
|
от 10 и ниже |
20 |
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПри этом, стоимость оцениваемой доли после применения скидки не должна быть меньше балансовой стоимости соответствующей доли собственного капитала.
(пункт 85 дополнен абзацами постановлением Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element86. Оценка стоимости основных средств осуществляется исходя из их фактического состояния по отдельности для каждой единицы основных средств с последующим раскрытием их стоимости в отчете об оценке.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ ходе оценки стоимости основных средств оценщик отдельно раскрывает в отчете об оценке информацию по основным средствам, не числящимся на балансе.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПри наличии у предприятия основных средств, приобретенных за иностранную валюту оценщику необходимо изучить данные затраты на предмет целесообразности их использования в расчетах.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОценка стоимости недвижимого имущества (зданий, сооружений)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element87. Оценка стоимости недвижимого имущества осуществляется в следующем порядке.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОпределяется восстановительная стоимость недвижимого имущества на основании проектно-сметной документации. При отсутствии проектно-сметной документации допускается использование укрупненных показателей восстановительной стоимости недвижимого имущества.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВосстановительная стоимость недвижимого имущества на основе сметной стоимости в действующих ценах определяется путем применения к стоимости недвижимости, установленной в документах государственной приемки (при отсутствии документов государственной приемки допускается использование данных о стоимости недвижимости по проектно-сметной документации) соответствующих индексов удорожания цен:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementCд.с.с. = Cc * Iсмр * I1 * I2 * I3 * … *Iy
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementгде:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСд.с.с. — восстановительная стоимость недвижимого имущества в действующих ценах;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementCс — сметная стоимость строительства недвижимого имущества по проектно-сметной документации;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementIсмр — индекс удорожания стоимости строительно-монтажных работ;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementI1,I2,I3, … Iy — индексы удорожания цен.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВосстановительная стоимость недвижимого имущества на основе укрупненных показателей восстановительной стоимости определяется в следующем порядке.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВосстановительная стоимость недвижимого имущества определяется по следующей формуле:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementС в.с. = S * Сс.е. * К1 * К2 * К3 * … *Кy * Iсмр * I1 * I2 *I3* … *Iy
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementгде:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementС в.с. — восстановительная стоимость объекта недвижимости;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementS — единица измерения объекта недвижимости (объем, площадь, погонный метр и т.д.);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСс.е. — укрупненный показатель восстановительной стоимости;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementК1, К2, К3, … Ку — поправочные коэффициенты (группа капитальности, сейсмичность района, территориальный коэффициент и т. д.);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementIсмр — индекс удорожания стоимости строительно-монтажных работ;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementI1,I2,I3, … Iy — индексы удорожания цен.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementИндекс удорожания стоимости строительно-монтажных работ применяется к сметной стоимости строительства, определенной в ценах 1991 года. К сметной стоимости недвижимого имущества, определенной на основе текущих цен, индекс удорожания стоимости строительно-монтажных работ не применяется.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementК восстановительной стоимости недвижимого имущества прибавляется сумма предпринимательской прибыли в размере 10 процентов от восстановительной стоимости недвижимого имущества в текущих ценах.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОценка вновь выявленных объектов недвижимости и незавершенным строительством осуществляется в аналогичном порядке.
(пункт 87 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element88. Совокупный износ недвижимого имущества определяется как сумма показателей физического износа, функционального и внешнего устаревания.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementИзнос измеряется в процентах и в стоимостном выражении.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element89. Физический износ определяется как сумма показателей износа отдельных конструктивных элементов недвижимого имущества и рассчитывается по следующей формуле:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementИi — физический износ i-го конструктивного элемента, %;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementKi — удельный вес i-го конструктивного элемента в общей массе недвижимости;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementi — количество конструктивных элементов.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementРазмер физического износа каждого конструктивного элемента определяется оценщиком в соответствии со строительными нормами (в процессе осмотра) в зависимости от их фактического состояния.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element90. Функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый. Устранимый функциональный износ обусловлен недостатками:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementтребующими добавления нового ранее не существовавшего элемента;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementтребующими замены старого новым или модернизации элемента;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementсверхулучшениями (избыточной стоимостью).
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementНеустранимый функциональный износ может быть вызван недостатком какого-либо элемента либо вызван сверхулучшениями.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementНедостатки, требующие добавления нового ранее не существовавшего элемента измеряются стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementНедостатки, требующие замены старого новым или модернизации элемента измеряются как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов (продажа), плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСверхулучшениями являются элементы, которые есть в существующем объекте недвижимости и наличие которых в настоящее время неадекватно современным эксплуатационным стандартам. Сверхулучшения измеряются как текущая восстановительная стоимость позиций сверхулучшений, минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место (или стоимость ликвидации).
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementНеустранимый функциональный износ определяется путем капитализации суммы потерь в арендной плате или суммы избыточных эксплуатационных затрат на содержание объекта недвижимости в надлежащем порядке.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element91. Определение внешнего износа может быть осуществлено путем капитализации потерь в арендной плате или по методу парных продаж.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОпределение внешнего износа путем капитализации потерь в аренде осуществляется аналогично расчету функционального неустранимого износа.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВнешний износ по методу парных продаж определяется по формуле:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementИвнеш. = [(Абез – Ас) – Р – Сзем.] / Ас, где:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementАбез — аналог объекту оценки без признаков внешнего износа;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementАс — аналог объекту оценки с признаками внешнего износа;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementР — разница в физических и других различиях объектов-аналогов;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСзем. — стоимость земельного участка.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element92. Совокупный износ определяется согласно следующей формуле:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementИс = 1 – (1 – Ифиз. / Свост.) * (1 – Ифунк. / Свост.) * (1 – Ивнеш. / Свост.),где:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementИс — совокупный износ;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementИфиз. — физический износ;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementИфунк. — функциональный износ;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementИвнеш. — внешний (экономический) износ;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСвост. — восстановительная стоимость объекта недвижимости.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПри оценке недвижимого имущества в целях приватизации в случае, если рассчитанный совокупный износ превышает 70%, то в качестве базового показателя износа принимается 70%.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element93. В случае, когда расчет стоимости недвижимого имущества на основании проектно-сметной документации или укрупненных нормативов дает результат ниже, чем балансовая (остаточная) стоимость, за основу принимается расчет стоимости, произведенный путем применения к балансовой (остаточной) стоимости индекса удорожания цен с даты последней переоценки по решению Правительства.
(пункт 93 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОценка стоимости прав пользования земельным участком
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element94. Оценка стоимости прав пользования земельным участком осуществляется независимо от того, числится он на балансе предприятия или нет, на основании правоустанавливающих документов.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСтоимость прав пользования земельным участком показывается в отчете об оценке отдельной строкой.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОценка стоимости прав пользования земельным участком осуществляется путем капитализации ставки земельной ренты, равной ставке земельного налога, установленного на дату оценки. При этом ставка капитализации определяется равной ставке рефинансирования Центрального банка Республики Узбекистан.
(абзац третий пункта 94 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
См. предыдущую редакцию.
(абзацы четвертый — шестой пункта 94 исключены постановлением Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementДанный порядок оценки не применяется в случаях, когда права пользования земельным участком являются индивидуальными объектами оценки, а также в случаях, когда земельные участки используются в сельскохозяйственных целях.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОценка машин, оборудования и транспортных средств
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element95. Оценка машин и оборудования основывается на расчете затрат на воссоздание точной копии объекта оценки или замещение объекта, аналогичного оцениваемому, за вычетом физического износа.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПри определении восстановительной стоимости учитываются все затраты, включая транспортные расходы, и затраты на монтажные и пуско-наладочные работы.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementЗатраты на транспортные расходы принимаются по факту. Затраты на монтажные и пуско-наладочные работы принимаются в размере 10% от восстановительной стоимости.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ случае оценки машин и оборудования с использованием стоимости импортных аналогов учитываются таможенные пошлины, налог и другие платежи, установленные законодательством по Товарной номенклатуре внешнеэкономической деятельности Республики Узбекистан.
(пункт 95 дополнен абзацем постановлением Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element96. Последовательность расчетов стоимости машин и оборудования следующая:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementа) определение восстановительной стоимости или стоимости замещения;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementб) определение физического износа;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementв) расчет рыночной стоимости.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВосстановительная стоимость рассчитывается с использованием одного из следующих методов:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementметод расчета по цене однородного объекта;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementметод поэлементного расчета;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementиндексный метод.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПри этом по однородным машинам и оборудованию применяется единый метод.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element97. В случаях, когда известна цена реализации (новых) идентичных машин и оборудования при определении их восстановительной стоимости данная информация принимается в качестве базовой.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element98. Использование метода расчета по цене однородного объекта оценщик осуществляет в следующей последовательности:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementподбирается однородный объект, сходный по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции, цена которого известна;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementрассчитывается себестоимость изготовления (производства) однородного объекта по формуле:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСп.од — себестоимость изготовления однородного объекта;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementЦод — цена однородного объекта;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementНдс — ставка налога на добавленную стоимость (используется как коэффициент);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementНпр — ставка налога на прибыль (используется как коэффициент);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementКр — показатель рентабельности продукции.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПоказатель рентабельности для пользующейся повышенным спросом продукции принимается в интервале 0,25 — 0,35, для продукции имеющей средний спрос 0,1 — 0,25, для низко рентабельной продукции 0,05 — 0,1.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учитывающие различия в массе объектов:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСп — себестоимость изготовления однородного объекта;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementGо — масса конструкции объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementGод — масса конструкции однородного объекта.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОпределяется восстановительная стоимость объекта оценки по формуле:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSв — восстановительная стоимость объекта оценки. Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутствует, то их стоимость принимается на уровне себестоимости.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element99. Внесение корректировок (в случаях необходимости) учитывающие количественные и качественные характеристики однородного объекта осуществляется в аналогичном порядке расчету корректировки цены аналога при оценке машин и оборудования сравнительным подходом.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element100. Метод поэлементного расчета применяется, когда объект оценки состоит из отдельных законченных узлов (блоков), а сборка не требует вмешательства специалистов. Стоимость объекта будет определяться как сумма затрат на приобретение узлов, транспортировку и сборку с учетом прибыли, а также затрат, связанных с налоговыми и таможенными платежами и сборами.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПри использовании данного метода:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementсоставляется перечень комплектующих узлов и агрегатов объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementсобирается ценовая информация по комплектующим;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementопределяется восстановительная стоимость объекта оценки по формуле:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementCп = Цэл + В, где:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСп — восстановительная стоимость объекта;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementЦэл — сумма затрат на приобретение комплектующих узлов или агрегатов;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ — прочие затраты (транспортировка, сборка, различные сборы).
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element101. При применении индексного метода осуществляется приведение первоначальной балансовой стоимости объекта оценки к текущим ценам путем применения коэффициентов удорожания стоимости основных фондов по данным Государственного комитета Республики Узбекистан по статистике с даты последней переоценки основных фондов по решению Правительства.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВозможно осуществление индексирования затрат, из которых складывается себестоимость объекта оценки (комплектующих узлов, компонентов и других).
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element102. В оценке машин и оборудования в целях приватизации физический износ объектов оценки определяется экспертно в соответствии с показателями, приведенными в таблице:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element|
Оценка состояния |
Характеристика технического состояния |
Износ |
| Новое | Новое, (в т. ч. установленное, но не введенное в эксплуатацию), в отличном состоянии | до 5% |
| Очень хорошее | Безотказно работающее оборудование, после недолгой эксплуатации, без выявленных дефектов и неисправностей | 5% — 20% |
| Хорошее | Оборудование с небольшими дефектами эксплуатации, которые не ограничивают его работоспособность. Оборудование после капитального ремонта, в хорошем состоянии | 20% — 35% |
| Удовлетворительное | Оборудование в удовлетворительном состоянии. Могут быть некоторые ограничения в выборе режимов работы, устраняемые при межремонтном обслуживании или текущем ремонте | 35% — 50% |
| Условно пригодное | При работе оборудования наблюдаются отказы, для ликвидации которых требуются внеплановые ремонты. Есть ограничения на выбор режимов работы и максимальные нагрузки. Требуется значительный ремонт или замена главных частей | 50% — 75% |
| Неудовлетворительное | Оборудование, работающее с частыми отказами, требующее капитального ремонта основных узлов, в плохом состоянии | 75% — 90% |
| Непригодное к эксплуатации | Оборудование, непригодное к применению по основному назначению. Нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости еще действующих основных материалов | свыше 90% |
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element103. Оценка стоимости транспортных средств в целях приватизации осуществляется в аналогичном порядке.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПри оценке стоимости транспортных средств допускается определение износа объекта оценки исходя из пробега транспортного средства с начала эксплуатации (в случае проведения капитального ремонта транспортного средства или замены основных агрегатов и узлов, с момента проведения капитального ремонта). При этом показатель износа определяется согласно следующей формуле:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementИ — износ;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПф — фактический пробег (или возраст, срок службы) транспортного средства на дату оценки, км или лет (мото-час);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПн — нормативный пробег (или возраст, срок службы) транспортного средства до списания (капитального ремонта), км или лет (мото-час).
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementМетодика оценки стоимости транспортных средств, согласно настоящих Методических указаний, может быть применена только для оценки стоимости наземных транспортных средств. Для оценки других видов транспортных средств (летательных (воздушных), водных) используются специальные методики.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ случае оценки транспортных средств с использованием стоимости импортных аналогов учитываются таможенные пошлины, налог и другие платежи, установленные законодательством по Товарной номенклатуры внешнеэкономической деятельности Республики Узбекистан.
(пункт 103 дополнен абзацем постановлением Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОценка стоимости остальных основных средств, инвентаря и хозяйственных принадлежностей
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element104. Оценка стоимости инструментов, производственного и хозяйственного инвентаря без мебели, рабочего и продуктивного скота, многолетних насаждений, библиотечных фондов и прочих основных средств осуществляется путем дооценки их первоначальной балансовой стоимости до стоимости соответствующей текущим рыночным ценам (цены заводов-изготовителей, прайс-листов, прейскурантов и т. д.) или путем использования коэффициентов удорожания стоимости основных фондов по данным Государственного комитета Республики Узбекистан по статистике с даты последней переоценки основных фондов по решению Правительства по соответствующей категории.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementИзнос данных основных средств определяется исходя из их фактического состояния экспертно или в соответствии с нормами бухгалтерского учета. По группам «Продуктивный скот» и «Библиотечные фонды» износ не начисляется.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element105. Стоимость инвентаря и хозяйственных принадлежностей, относящихся к товарно-материальным запасам принимается по балансовой стоимости.
(пункт 105 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element106. Хозяйственный инвентарь в эксплуатации, принадлежащий оцениваемому предприятию, числящийся на забалансовом счете, оценивается по стоимости, указанной на забалансовом счете за минусом износа в размере 50 процентов.
(пункт 106 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
См. предыдущую редакцию.
(пункт 107 утратил силу постановлением Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОценка стоимости долгосрочных финансовых вложений
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element108. При наличии у оцениваемого предприятия долгосрочных финансовых вложений (инвестиций) в виде ценных бумаг (акций), долей в уставном капитале обществ с ограниченной и дополнительной ответственностью (в т. ч. иностранных), имущественных паев, дочерних и зависимых хозяйствующих обществ, прочих долгосрочных инвестиций оценщику необходимо их оценить.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element1081. Стоимость ценных бумаг, включенных в биржевой котировальный лист фондовой биржи, устанавливается путем запроса (либо использования источников, находящихся в открытом доступе) котировок ценных бумаг у фондовой биржи, у которой соответствующие ценные бумаги включены в биржевой котировальный лист и котируются в соответствии с законодательством.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementЕсли ценные бумаги не включены в биржевой котировальный лист фондовой биржи, оценка производится в соответствии с пунктами 109 — 112 Методических указаний к настоящему стандарту.
(пункт 1081 введен постановлением Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element109. Оценка стоимости пакетов акций в размере 75 процентов и менее осуществляется одним из следующих методов:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementоценка стоимости пакетов акций, приносящих доход его владельцам в виде дивидендов (в наличной, безналичной форме или в виде акций), осуществляется путем капитализации среднегодового дохода в виде дивидендов за последние три года по ставке рефинансирования Центрального банка Республики Узбекистан на дату оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementоценка стоимости пакетов акций, не приносящих адекватные доходы, осуществляется согласно следующей формуле расчета исходя из размера собственного капитала:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСак = Бин * Сск / Суф * (1-Кконтр)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementгде:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСак — расчетная стоимость пакета акций;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementБин — балансовая стоимость пакета акций;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСск — размер собственного капитала по балансу (источники собственных средств);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСуф — размер уставного капитала по балансу;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementКконтр — коэффициент контроля.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПри расчете стоимости акций необходимо учесть степень контроля оцениваемого пакета акций. Скидка за отсутствие элементов контроля рассчитывается согласно пункту 34 настоящих Методических указаний.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ качестве конечной стоимости пакетов акций принимается результат расчетов, дающий наибольший размер стоимости. При этом, оценка стоимости пакетов акций не может составлять показатель ниже балансовой стоимости.
(пункт 109 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element110. Оценка стоимости долей в обществах с ограниченной и дополнительной ответственностью (за исключением обществ, с участием иностранного капитала) и имущественных паев размером до 75%, осуществляется в аналогичном порядке, что и оценка пакета акций размером до 75% минус 1 простая акция.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element111. Оценка стоимости инвестиций в дочерние и зависимые хозяйствующие субъекты, пакетов акций (ценных бумаг) размером свыше 75% (включительно), долей в уставных фондах обществ с ограниченной и дополнительной ответственностью и имущественных паев размером свыше 75% (включительно), а также вложений в предприятия с иностранным капиталом (независимо от доли участия в уставном фонде) осуществляется по формуле:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementС = [(Со.с. * I) + (И * 0,1 * I) + (Стмз * I) + Сб.ак] – Сб.о., где:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementС — расчетная стоимость долгосрочных инвестиций;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСо.с. — общая балансовая остаточная стоимость основных средств предприятий, в которые вложены инвестиции;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementИ — общая сумма износа основных средств предприятий по балансу;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementI — индекс удорожания цен;
(абзац шестой пункта 111 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСтмз — балансовая стоимость товарно-материальных запасов (общая сумма по строке баланса);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСб.ак. — балансовая стоимость всех остальных активов (долгосрочных и текущих);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСб.о. — балансовая стоимость обязательств.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element112. При оценке стоимости долгосрочных финансовых вложений в предприятиях с иностранным капиталом оценщику необходимо учесть валютную стоимость данных вложений, пересчитанных по курсу Центрального банка Республики Узбекистан на дату оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОценка стоимости оборудования к установке и незавершенного строительства
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element113. Оценка стоимости оборудования к установке осуществляется в аналогичном порядке, что и оценка стоимости основных средств по группе «машины и оборудование», без учета затрат на пуско-наладку.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementЕсли оборудование не было установлено в срок свыше 5 лет с даты приобретения, необходимо учесть его функциональный и экономический износ:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element|
|
Срок неустановки | |
|
Износ |
Св. 5 до 10 лет |
Св. 10 лет |
|
Физический |
5 % |
10 % |
|
Функциональный |
10 % |
15 % |
|
Внешний |
5 % |
10 % |
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementФизический, функциональный и внешний износ при оценке стоимости неустановленного оборудования применяются к стоимости при выявлении оценщиком признаков физического, функционального и внешнего износа. Суждения оценщика должны быть обоснованы (при необходимости с приложением технического заключения специалистов) в отчете об оценке.
(пункт 113 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element114. Оценка стоимости объектов, незавершенных строительством (капитальных вложений) осуществляется в аналогичном порядке, что и оценка недвижимого имущества с учетом требований НСОИ № 8 и настоящих Методических указаний.
(пункт 114 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по содействию приватизированным предприятиям и развитию конкуренции от 16 мая 2017 года № 01/27-26/06 (рег. № 2025-2 от 19.05.2017 г.) — СЗ РУ, 2017 г., № 20, ст. 375. Вступает в силу с 1 июля 2017 года)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element§ 4. Согласование результатов оценки, полученных в рамках примененных подходов и расчет итоговой стоимости объекта оценки
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element115. Итоговый результат стоимости объекта оценки не является средней арифметической результатов трех подходов оценки. Важность каждого из подходов определяется видом оцениваемого имущества, назначением оценки, а также тем, насколько данный подход подкрепляется фактическими данными. Оценщик вправе не учитывать результаты одного (или даже двух) подхода, четко обосновав в отчете об оценке свои действия и привести соответствующие аргументы.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element116. Расчет итоговой величины стоимости производится путем взвешивания полученных результатов с учетом значимости каждого из подходов.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ процессе согласования оценщиком проводится анализ весовых коэффициентов, определяющих степень влияния результата, полученного тем или иным подходом на итоговый результат оценки. Основополагающими критериями для оценки весовых коэффициентов являются (по соответствию):
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementиспользование рыночной информации;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementизношенность основных средств;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementфункциональность и специализация объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementналичие земельного участка и дополнительной территории;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementместорасположение объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementразмер объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementкласс качества объекта оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element117. Оценив соответствующие критерии путем присвоения им соответствующих показателей, оценщик должен определить весовые коэффициенты по каждому подходу оценки. Оценка критериев осуществляется в следующем порядке.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementИспользование рыночной информации:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementдля расчетов затратным подходом:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element| не менее 30% зданий (сооружений) оценивается с использованием их проектно-сметной документации; не менее 30% основных средств (за исключением зданий, сооружений) объекта оценки оценивается с использованием рыночной информации; |
1 |
| не менее 60% зданий (сооружений) оценивается с использованием их проектно-сметной документации; не менее 60% основных средств (за исключением зданий, сооружений) объекта оценки оценивается с использованием рыночной информации; |
2 |
| не менее 90% зданий (сооружений) оценивается с использованием их проектно-сметной документации; не менее 90% основных средств (за исключением зданий, сооружений) объекта оценки оценивается с использованием рыночной информации. |
3 |
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementУстановленные по зданиям (сооружениям) и другим основным средствам границы критериев применяются исходя из отношения к количеству позиций данных основных средств и их сумме первоначальной (балансовой) стоимости.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПри несоответствии оценки стоимости объекта оценки затратным подходом вышеуказанным критериям в ходе согласования к результату расчетов затратным подходом баллы не начисляются.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementДля расчетов доходным подходом:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element| использованы финансовые прогнозы балансодержателя (эмитента) | 1 |
| проведен оценщиком дополнительный анализ будущих доходов, помимо использования прогнозов балансодержателя (эмитента) | 2 |
| использована информация о прогнозах, подготовленная специализированными финансовыми институтами и другими организациями, помимо проведения дополнительного анализа и использования прогнозов балансодержателя (эмитента) | 3 |
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementДля расчетов сравнительным подходом:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element| при использовании рыночной информации о сделках с 3 аналогами | 1 |
| при использовании рыночной информации о сделках с 4 — 6 аналогами | 2 |
| при использовании рыночной информации о сделках с более 6 аналогами | 3 |
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementИзношенность основных средств
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementКоэффициент изношенности основных средств определяется как отношение суммы износа основных средств по балансу к их первоначальной балансовой стоимости:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element|
Показатели |
Затратный подход |
Доходный подход |
Сравнительный подход |
| Коэффициент на дату оценки превышает значение 0,5 | 1 | 3 | 2 |
| Коэффициент на дату оценки дает результат от 0,2 до 0,5 (включительно) | 2 | 3 | 1 |
| Коэффициент на дату оценки дает величину ниже 0,2 | 3 | 2 | 1 |
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementФункциональность и специализация объекта оценки:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element|
Показатели |
Затратный подход |
Доходный подход |
Сравнительный подход |
| Отсутствует возможность перепрофилирования без значительных капитальных вложений | 3 | 1 | 2 |
| Объект оценки может быть перепрофилирован без особых затрат | 1 | 3 | 2 |
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementНаличие земельного участка и дополнительной территории:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element|
Показатели |
Затратный подход |
Доходный подход |
Сравнительный подход |
| Под застройкой занято больше половины территории | 3 | 1 | 2 |
| Под застройкой занято меньше половины территории | 2 | 3 | 1 |
| Под застройкой занято меньше половины территории, а также имеется дополнительная отдельно лежащая территория | 1 | 3 | 2 |
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementМесторасположение объекта оценки:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element|
Показатели |
Затратный подход |
Доходный подход |
Сравнительный подход |
| Объект оценки расположен в областном центре (в т. ч. г. Ташкенте) или городе областного подчинения | 3 | 2 | 1 |
| Объект оценки расположен в районном центре или городе районного подчинения | 2 | 3 | 1 |
| Объект оценки расположен в сельской местности, горном районе, другом отдаленном и труднодоступном районе | 2 | 1 | 3 |
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementРазмер объекта оценки:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element|
Показатели |
Затратный подход |
Доходный подход |
Сравнительный подход |
| Объектом оценки является 100% активом или имеет элементы контроля (контрольные пакеты акций и доли) | 3 | 2 | 1 |
| Объект оценки не имеет элементы контроля (неконтрольные пакеты акций и доли) | 2 | 3 | 1 |
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementКласс качества объекта оценки:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element|
Показатели |
Затратный подход |
Доходный подход |
Сравнительный подход |
| Техническое происхождение объекта оценки — индустриальное | 3 | 2 | 1 |
| Техническое происхождение объекта оценки — неиндустриальное | 2 | 3 | |
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element118. На основании проведенного анализа результатов оценки, полученных различными подходами, оценщиком определяются веса для каждого из подходов в разрезе основополагающих критериев.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element| № |
Критерии |
Затратный подход | Доходный подход | Сравнительный подход |
| 1. | Использование рыночной информации | С1з | С1д | С1с |
| 2. | Изношенность основных средств | С2з | С2д | С2с |
| 3. | Функциональность и специализация объекта оценки | С3з | С3д | С3с |
| 4. | Наличие земельного участка и дополнительной территории | С4з | С4д | С4с |
| 5. | Месторасположение объекта | С5з | С5д | С5с |
| 6. | Размер объекта оценки | С6з | С6д | С6с |
| 7. | Класс качества объекта оценки | С7з | С7д | С7с |
| | Сумма баллов по всем критериям | Σ Сi з, i=1-7 | Σ Сi д, i=1-7 | Σ Сi с, i=1-7 |
| | Сумма баллов по всем подходам | С = Σ Сi з + Σ Сi д + Σ Сi с | ||
| | Коэффициенты удельных весов по соответствующим подходам | |||
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element119. Итоговая величина стоимости объекта оценки определяется путем суммирования результатов подходов после применения соответствующих весовых коэффициентов к результатам расчетов, полученных различными подходами соответственно:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementС = γз * Кз + γд * Кд + γс * Кс, где:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementС — согласованная итоговая величина стоимости объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementγз, д, с — результаты расчетов стоимости объекта оценки затратным, доходным и сравнительным подходами.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element120. Итоговая стоимость объекта оценки представляется в виде единой величины.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementГлава VII. Составление отчета об оценке
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element121. Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов заключение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ случае, если оценщиком при проведении оценки определялась стоимость объекта оценки, отличная от рыночной, в отчете об оценке должны быть указаны причины отступления от определения рыночной стоимости объекта оценки и отражен процесс оценки объекта оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element122. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих правил:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementв отчете об оценке должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementинформация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки должна быть подтверждена;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementсодержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementсостав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementотчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной в соответствии с требованиями законодательства, регламентирующую оценочную деятельность.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document element123. Независимо от вида объекта оценки, а также от целей оценки (за исключением предусмотренных законодательством) структура отчета об оценке должна содержать следующие разделы и их части:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementа) раздел I «Титульный лист» — является первой страницей отчета об оценке и служит источником первичной информации, необходимой для поиска документа.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementНа титульном листе приводят следующие сведения:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementнаименование оценочной организации;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementрегистрационный номер отчета об оценке;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementнаименование работы;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementдата составления отчета об оценке.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementЕсли отчет об оценке состоит из двух и более книг, каждая книга должна иметь свой титульный лист, соответствующий титульному листу первой книги и содержащий сведения, относящиеся к данной книге. Номер книги проставляется на титульном листе;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementб) раздел II «Оглавление» — включает наименование всех разделов, подразделов, пунктов (если они имеют наименование), приложений с указанием номеров соответствующих страниц.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПри составлении отчета об оценке, состоящего из двух и более книг, в каждой из них должно быть свое оглавление. При этом в первой книге помещают оглавление всего отчета об оценке с указанием номеров книг, в последующих — только оглавление соответствующей книги. Допускается в первой книге вместо оглавления последующих книг указывать только их наименование;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementв) раздел III «Сопроводительное письмо (обобщающая часть)» должен содержать изложенное в произвольной форме (деловом стиле) сообщение заказчику о результатах проведения оценки. В письме указывается:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementоснование для проведения оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementнаименование и место нахождения объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementкраткое изложение содержания проведенных работ;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementзаключение о стоимости объекта оценки по состоянию на дату определения стоимости;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementссылка на законодательные и нормативные акты, в соответствии с которыми подготовлен отчет об оценке;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementуказание на то, что сопроводительное письмо подготовлено на основании отчета об оценке и не может трактоваться иначе, чем в связи с полным текстом отчета, т. е. с учетом всех принятых в отчете допущений и ограничений.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementSuggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСопроводительное письмо оформляется на фирменном бланке, подписывается руководителем оценочной организации и заверяется печатью (при наличии печати);
(абзац восьмой подпункта «в» пункта 123 в редакции постановления Государственного комитета Республики Узбекистан по приватизации, демонополизации и развитию конкуренции от 26 мая 2016 года № 01/27-26/34 (рег. № 2025-1 от 01.06.2016 г.) — СЗ РУ, 2016 г., № 22, ст. 255)
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementг) раздел IV «Перечень сокращений, условных обозначений, символов, единиц и терминов» должен содержать принятые в отчете об оценке малораспространенные сокращения, условные обозначения, символы, единицы, специфические (профессиональные) термины, которые должны быть представлены с указанием определений к ним.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementЕсли сокращения, условные обозначения, символы, единицы и термины повторяются в отчете об оценке менее двух раз, отдельный перечень не составляют, а расшифровку дают непосредственно в тексте при первом упоминании;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementд) раздел V «Введение» должен содержать краткое изложение основных фактов и выводов, позволяющее пользователю отчета об оценке получить исчерпывающую информацию о результатах проведенной оценщиком работы. В данный раздел должны быть включены следующие части:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementосновные факты и выводы, где указываются:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementобщая информация об объекте оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementнаименование, номер и дата составления договора об оценке, полное наименование сторон, решение уполномоченного органа (правительственные решения, другие документы являющиеся основанием для проведения оценки);
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementрезультаты оценки, полученные при применении различных подходов;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementитоговая величина стоимости объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementдата составления отчета об оценке, соответствующая календарной дате, на которую было сделано последнее изменение в отчете об оценке, и отчет был оформлен в представленном виде;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementпорядковый номер отчета;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementзадание на оценку, которое должно содержать информацию в соответствии с требованиями настоящих Методических указаний;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementсведения о заказчике оценки (наименование, юридический адрес), об оценочной организации (организационно-правовая форма, полное наименование как в документе о государственной регистрации, идентификационные сведения (номер государственной регистрации, ИНН и т. д.), юридический адрес (если имеются несколько адресов, то указываются все), сведения о страховании гражданской ответственности, номер, дата выдачи и срок действия лицензии на право осуществления оценочной деятельности; банковские реквизиты) и об оценщике, работающем на основании трудового договора с оценочной организацией (фамилия, имя, отчество оценщика, номер и дата выдачи документа, подтверждающего право на проведение оценки, номер и дата трудового договора). Также необходимо указать информацию обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementдопущения и ограничивающие условия, которые повлияли на результаты оценки. Относительно оценки имущества в целях приватизации перечень допущений и ограничивающих условий может быть следующим:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementнастоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementоценочная организация не несет ответственности за юридическое описание прав на объект оценки. Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме ограничений, оговоренных в отчете об оценке;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementоценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на результаты оценки, кроме факторов, раскрытых в отчете об оценке. Оценочная организация не несет ответственности за наличие таких факторов и за необходимость их выявления;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementисходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета об оценке, должны быть получены из надежных источников и считаются достоверными. Оценочная организация не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому в отчете об оценке должны содержаться ссылки на источники информации;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementоценочная организация не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную стоимость объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementни заказчик, ни оценочная организация не могут использовать отчет об оценке иначе, чем это предусмотрено договором на оценку;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementотчет об оценке содержит профессиональное суждение оценочной организации относительно стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете об оценке;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementприменяемые стандарты оценочной деятельности, где должна быть приведена информация об использовании Национального стандарта оценки имущества НСОИ № 8, других стандартов, используемых при проведении оценки объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementе) раздел VI «Основная часть» должен содержать следующие обязательные части:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementэтапы процесса оценки, где оценщик поэтапно описывает последовательность выполненных им работ. В каждом этапе приводятся общие сведения (допускается приведение простого списка) о проделанной работе по оценке объекта оценки. Более подробная расшифровка произведенного анализа и осуществленных расчетов приводятся в нижеследующих частях в соответствии с особенностями объекта оценки, задачей оценки и объемом доступной информации;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementописание (идентификация) объекта оценки, содержащее сведения об осмотре объекта оценки, исходных и правоустанавливающих документах, о технических, финансовых, количественных и качественных характеристиках объекта оценки. При этом оценщик раскрывает об объекте оценки всю финансовую и техническую информацию, сведения об обременениях, ограничениях, данные о текущем использовании объекта оценки и другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВсе результаты произведенного осмотра оценщик описывает в отчете об оценке поэтапно. В случае проведения замера объемно-планировочных показателей недвижимого имущества, при появлении необходимости подтвердить либо установить значения каких-либо параметров, оценщик указывает об этом в отчете об оценке.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПроцесс получения необходимой для проведения оценки информации оценщиком также описывается в отчете об оценке с указанием точных источников получения информации. В отчете об оценке оценщик перечисляет всю документацию (полученную от заказчика, балансодержателя и от других источников), использованную при оценке объекта оценки с указанием наименования, номера, даты и других данных, идентифицирующих документ.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementЕсли отказ заказчика или уполномоченного им лица предоставить запрашиваемую информацию существенным образом повлиял на точность и/или достоверность результатов оценки, то данное обстоятельство отмечается в отчете об оценке.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОписание объекта оценки должно формировать у пользователя отчета об оценке объективное представление об объекте оценки во всех аспектах, которые влияют на ценность оцениваемого имущества;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementанализ рынка объекта оценки должен содержать анализ всех факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использованным при определении стоимости объекта оценки, и обоснование их значений.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОценщик приводит общий обзор ситуации, определяющий положение (статус) объекта оценки в регионе. Анализируется активность рынка в части объема и динамики спроса и предложения аналогичных объектов, степень открытости и другие показатели, определяющие привлекательность или уникальность объекта оценки. Указываются все количественные и качественные данные, подкрепляющие сделанные аналитические выводы.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОтраслевой обзор включает анализ объема и структуры отрасли, основных участников рынка, перспектив развития отрасли.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementКонкретный перечень рассматриваемых показателей в каждом случае должен соответствовать основным задачам выполняемой оценки, чтобы не перегружать отчет об оценке излишней информацией.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementРезультатом анализа рыночной ситуации является четкое позиционирование объекта оценки на рынке. При этом оценщик указывает критерии, которыми он руководствовался при позиционировании;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementанализ наилучшего и наиболее эффективного использования, где оценщиком приводятся и обосновываются выводы о наиболее вероятном использовании объекта оценки, в результате которого его стоимость будет максимальной.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementАнализ наиболее эффективного использования объекта оценки предполагает отбор вариантов альтернативного использования, в связи с этим необходимо привести список вариантов с учетом возможности полного или частичного изменения функционального назначения объекта оценки, конструктивных решений, изменения состава прав, других параметров.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОценщику также следует отразить в отчете об оценке все использованные законодательные и нормативные акты;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementописание процесса оценки должно содержать последовательность определения стоимости объекта оценки, позволяющую пользователю отчета об оценке понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОтчет об оценке должен содержать обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов. Оценщик должен привести обоснование отказа от применения определенного подхода к оценке объекта оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ рамках каждого подхода оценщик приводит все сделанные им анализы, расчеты, суждения, ограничения и допущения. Каждое действие оценщика при проведении оценки с применением методов оценки в рамках принятых подходов должно быть обосновано соответствующим образом.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках подходов и методов, использованных при проведении оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОтчет об оценке может также содержать любые сведения, являющиеся по мнению оценщика существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости объекта оценки;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementж) раздел VII «Заключение» должен содержать следующие части:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementсогласование результатов оценки объекта оценки, полученных с применением различных подходов. Оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры согласования, описание выбранных критериев значимости в отношении пригодности, точности и обоснованности примененных подходов, с указанием того, в какой мере эти подходы используют исходные данные и приводят к итоговой стоимости объекта оценки.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementЗначительное расхождение результатов, полученных каждым из подходов к оценке, должно сопровождаться аргументированными комментариями относительно возможных причин расхождения.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementИз отчета об оценке должно быть ясно, включает ли итоговый показатель рыночной стоимости объекта оценки налог на добавленную стоимость;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementзаявление о качестве — официальное объявление оценщика о соответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства и используемым стандартам оценки. Перечень положений, являющихся частью заявления о качестве отчета об оценке, может содержать следующее:
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementвсе факты, изложенные в настоящем отчете об оценке, верны и соответствуют действительности;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementсделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы принадлежат самим оценщикам и действительны исключительно в пределах оговоренных в настоящем отчете об оценке допущений и ограничивающих условий;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementоценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в объекте оценки, и действовал непредвзято и без предубеждения по отношению к заинтересованным в сделке сторонам;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementвознаграждение оценщика не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами настоящего отчета об оценке;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementанализ, мнения и выводы были получены, а настоящий отчет об оценке составлен в полном соответствии с требованиями Закона Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности» и Национального стандарта оценки имущества НСОИ № 8 «Оценка имущества в целях приватизации»;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementз) раздел VIII «Список использованных источников» должен содержать перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementСсылки на используемую в отчете об оценке литературу и источники информации должны присутствовать в тексте отчета, а перечень с указанием полного наименования этих источников приводится в отдельном разделе отчета (в приложении).
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementК числу источников относятся: законодательные и иные нормативно-правовые акты, справочная и методическая литература, методические рекомендации, деловая литература, базы данных, данные из сети Интернет и т. д.;
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementи) раздел IX «Приложения» должен содержать всю информацию, использованную при проведении оценки в печатном виде (включая интернет-страницы). В приложениях отчета об оценке также должны быть копии запросов сторонним организациям и ответов на такие запросы.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВся документация, приложенная к отчету об оценке, должна быть соответствующим образом оформлена (подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке со стороны органов и организаций, представляющих документы, за исключением информации, полученной из сети Интернет).
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementОтсутствие правоустанавливающих документов является непосредственным основанием для признания отчета об оценке недостоверным.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementПриложения к отчету об оценке также должны содержать копии лицензии оценочной организации, документов, удостоверяющих право проведения оценщиком оценки, копию полиса страхования гражданской ответственности и необходимые фотоматериалы.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementВ отчете об оценке должен содержаться полный перечень документов приложения.
Suggestion to the documentListen to audioGet a link from a document elementКопия отчета об оценке должна храниться оценочной организацией с даты составления отчета в течение срока, установленного законодательством.
(Собрание законодательства Республики Узбекистан, 2009 г., № 44, ст. 474; 2016 г., № 22, ст. 255; 2017 г., № 20, ст. 375; Национальная база данных законодательства, 01.03.2018 г., № 10/18/2025-3/0833; 12.03.2019 г., № 10/19/2025-4/2736)