В связи с принятием Гражданского и Семейного кодексов Республики Узбекистан, и вопросами, возникающими при применении судами Закона Республики Узбекистан «О приватизации государственного жилищного фонда», Пленум Верховного суда Республики Узбекистан постановляет:

1. При разрешении споров в отношении приватизированных жилых помещений судам следует иметь в виду, что владение, пользование и распоряжение этими жилыми помещениями регулируется нормами Гражданского и Жилищного кодексов, Законом «О приватизации государственного жилищного фонда», постановлением Кабинета Министров «Об утверждении нормативных актов в связи с принятием Закона Республики Узбекистан «О приватизации государственного жилищного фонда», Положениями «О порядке оформления договоров отчуждения и перехода права собственности при наследовании приватизированных квартир (части квартир), домов (части домов)», «О порядке приватизации жилищного фонда Министерства обороны Республики Узбекистан», утвержденными постановлением Кабинета Министров от 4 апреля 1994 года № 180.

Согласно ст. 210 ГК право частной собственности на жилой дом (квартиру), принадлежащий государству, возникает в порядке приватизации, предусмотренной законодательством.

2. Судам подведомственны дела, возникающие в связи с защитой прав граждан и собственника при приватизации жилых помещений в государственном жилом фонде.

К помещениям, подлежащим приватизации, относится жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных органов, предприятий, учреждений и организаций.

В соответствии с п. 1 ст. 12 Закона «О приватизации государственного жилищного фонда» к объектам приватизации относятся:

квартиры многоквартирных домов и одноквартирные дома (части домов), используемые гражданами на условиях договора найма;

незаселенные и освобожденные квартиры, одноквартирные дома (части домов) после окончания их реконструкции, ремонта;

квартиры во вновь построенных домах.

В соответствии с п. 3 ст. 12 Закона «О приватизации государственного жилищного фонда» не подлежат приватизации квартиры, в которых проживают два или более нанимателей, при отсутствии согласия всех на приватизацию занимаемой квартиры. При согласии всех нанимателей занимаемая ими квартира может быть приватизирована, при этом возникает общая долевая собственность каждого участника приватизации (нанимателя).

3. Судам следует имет в виду, что в соответствии со ст.16 Жилищного кодекса Республики Узбекистан граждане и юридические лица обязаны содержать нежилые помещения, оборудование и инвентарь в надлежащем порядке, производить необходимый ремонт, соблюдать санитарные и противопожарные правила, принимать меры по экономии топливно-энергетических ресурсов.

4. Граждане, проживающие по договору найма или аренды в домах общественного жилищного фонда, правом на приватизацию на основании Закона «О приватизации государственного жилищного фонда» не обладают. Вместе с тем собственник общественного жилищного фонда или уполномоченный им орган могут самостоятельно принимать решение о продаже, в том числе на льготной основе или безвозмездной передаче гражданам занимаемых ими жилых помещений. При возникновении в указанном случае спора его следует разрешать, исходя из установленных собственником условий и порядка передачи жилья в собственность проживающих в нем граждан.

5. Жилые помещения, полученные гражданами в домах государственного жилищного фонда в результате сноса жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд, если им не была выплачена денежная компенсация за эти дома, а также в результате стихийных бедствий, независимо от времени предоставления квартиры, передаются этим гражданам или их наследникам по праву частной собственности безвозмездно.

К числу наследников относятся лица, определенные статьями 1118, 1135 — 1141 ГК.

6. Исходя из смысла преамбулы и статей 1, 3 Закона Республики Узбекистан «О приватизации государственного жилищного фонда» гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на не предусмотренных этим Законом основаниях, если они обратились с таким требованием.

Соблюдение установленного статьями 16—20 названного Закона порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан.

Разъяснить судам, что жалоба на отказ в приватизации занимаемого гражданином жилого помещения подведомственна административным судам.

7. В силу ст. 19 Закона «О приватизации государственного жилищного фонда» право собственности на отдельный дом, квартиру и комнату наступает с момента полной оплаты (выкупа) стоимости жилья и получения государственного ордера на право собственности.

В том случае, если гражданин полностью внесший паевой взнос за квартиру, дом (часть дома) или зарегистрировавший заявление в местном органе хокимията, согласно Указам Президента Республики Узбекистан, но не получивший государственный ордер на право собственности, умер, наследники вправе наследовать это жилое помещение.

8. Судам при приеме искового заявления по спорам, связанным с приватизацией жилья, следует выяснять, имеется ли соответствующее распоряжение хокима района, города, администрации предприятия, учреждения, организации, в ведении которых находится государственный жилищный фонд, о приватизации конкретного жилого помещения и государственный ордер на право собственности, при их наличии истребовать указанные документы для приобщения к материалам дела. Также необходимо установить, вправе ли гражданин приватизировать жилое помещение, распространяются ли на него льготные основания приватизации жилья.

9. Разъяснить судам, что приватизация государственного жилищного фонда является двусторонним договором и одностороннее его расторжение недопустимо.

В силу ст.ст. 382—385 ГК изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон (лица, давшие согласие на приватизацию и хокимияты), а при отсутствии соглашения — по решению суда.

Расторжение договора по соглашению сторон производится тем органом, который выступал стороной в договоре, то есть хокимиятом, объединением, предприятием или организацией. При этом государственный ордер утрачивает силу.

10. С иском о признании приватизации недействительной вправе обратиться граждане, права которых в связи с приватизацией жилья нарушены, хокимияты, ведомства, территориальные органы жилищных структурных подразделений Агентства по управлению государственными активами и прокурор.

При подготовке указанных дел к рассмотрению судья обязан истребовать необходимые документы, в частности, решение хокима о даче разрешения на приватизацию, и материалы, послужившие основанием для его принятия, подлинник государственного ордера на право собственности на жилье.

При рассмотрении дел, связанных с признанием государственного ордера на право собственности на жилье недействительным, судам следует привлекать к участию в деле членов семьи собственника приватизированного жилья и лиц, имеющих право на жилую площадь, давших согласие на приватизацию жилья, хокимияты и территориальные жилищные структурные подразделения Агентства по управлению государственными активами.

11. В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также государственный ордер о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

Учитывая, что приватизация в основном оформлялась на одного члена семьи и на его имя выдавался государственный ордер, при рассмотрении споров между ним и членами семьи, давшими согласие на приватизацию, судам необходимо в процессе подготовки дела к судебному разбирательству истребовать из районного управления внутренних дел документы о том, кто был прописан в спорной квартире, находящееся в хокимияте заявление о приватизации с подписями лиц, проживавших на момент приватизации, а также другие документы имеющие значение для правильного разрешения спора.

12. При рассмотрении дел о признании акта собственника и выданного на этом основании ордера недействительным судам следует иметь в виду, что основаниями признания правоустанавливающего документа недействительным являются также представление гражданами несоответствующих действительности сведений, дающих льготные основания для приватизации жилья, а также неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о приватизации жилья, нарушение прав граждан, а также иные случаи нарушения правил приватизации жилья.

13. Учитывая, что в соответствии с п. 3 ст. 13 Закона «О приватизации государственного жилищного фонда» необходимо обязательное согласие всех совершеннолетних членов семьи и других лиц, имеющих право на жилую площадь, на приобретение в собственность занимаемых жилых помещений, суды при разрешении исков о признании ордера недействительным ввиду отсутствия согласия членов семьи на приватизацию жилья, должны проверять получено ли согласие указанных лиц в установленном порядке. Круг лиц, имеющих право пользования жилым помещением определяется статьей 606 ГК.

14. На требование о признании ордера недействительным и отмену соответствующего акта собственника распространяется предусмотренный статьей 150 ГК трехгодичный срок исковой давности.

15. В случае признания государственного ордера на право собственности на жилье недействительным судам, исходя из требований ст. 114 ГК, следует решать вопрос о приведении сторон в первоначальное положение.

Решение суда о признании акта приватизации недействительным не лишает права нанимателя в последующем приватизировать жилое помещение на основании ст. 4 Закона «О приватизации государственного жилищного фонда».

16. В силу ст. 13 Закона «О приватизации государственного жилищного фонда», если в приватизированном жилом помещении, кроме нанимателя, проживают и другие члены семьи, давшие согласие на приватизацию, то все они становятся сособственниками этого помещения, а собственность на занимаемое жилое помещение в результате приватизации становится общей. Это положение распространяется и на временно отсутствующих членов семьи собственника.

Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетним пользователем становятся участниками общей собственности на это помещение.

По этим же основаниям вышеперечисленные лица становятся участниками общей собственности и в случае безвозмездной приватизации жилого помещения одним из членов семьи.

17. При рассмотрении споров между супругами по вопросам отчуждения приватизированного жилого помещения судам следует руководствоваться не нормами семейного законодательства, в частности ст.ст. 23, 24 Семейного кодекса, а п. 4 ст. 13 3акона «О приватизации государственного жилищного фонда» и Положения «О порядке оформления договоров отчуждения и перехода права собственности при наследовании приватизированных квартир (части квартир), домов (части домов)».

18. Обратить внимание судов на то, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование жилым помещением.

Статья 488 ГК предусматривает нотариальное удостоверение договоров продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, а также их государственную регистрацию.

После осуществления сделок продажи, дарения и обмена, а также после наследования в установленном законом порядке, квартира (часть квартиры), дом (часть дома) утрачивает статус приватизированного жилья.

19. Судам следует отличать споры, возникающие при расторжении договоров, от дел по признанию недействительными сделок, связанных с приватизацией жилых помещений.

В соответствии со ст. 113 ГК сделка может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным ст.ст. 115—126 ГК.

При этом согласно п. 9 постановления Олий Мажлиса Республики Узбекистан «О порядке введения в действие Гражданского кодекса Республики Узбекистан» названное правило применяется и к сделкам по приватизации жилого помещения, заключенным до 1 марта 1997 года.

20. При разрешении споров о признании сделок недействительными, а также по другим спорам, связанным с приватизированными жилыми помещениями, судам следует истребовать правоустанавливающие документы на спорное жилое помещение:

а) решение хокима о безвозмездной передаче в собственность граждан по Указам Президента;

б) договора купли-продажи, дарения, мены;

в) государственный ордер на право собственности граждан;

г) свидетельство о праве на наследство;

д) решение суда;

е) приказы ведомства, организации о передаче в собственность;

ж) план квартиры, дома (части дома), а также другие доказательства, подтверждающие требования истца и возражения ответчика.

21. Судам следует отличать договор обмена от договора мены жилого помещения. По договору мены каждый участник обладает правом собственности на обмениваемое имущество. Мена, переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения, возможна только с согласия всех участников общей собственности. При заключении договора мены применяются нормы Гражданского кодекса.

В соответствии с пунктом 5 статьи 14 Закона «О приватизации государственного жилищного фонда» собственник приватизированного жилого помещения вправе обменять его на любой другой жилой дом, квартиру, в том числе кооперативную квартиру. При заключении договора обмена применяются нормы Жилищного кодекса. Обмен приватизированного жилого помещения может быть допущен только с согласия всех участников общей собственности.

В случае недостижения между собственником жилого помещения и указанными выше лицами согласия по вопросу обмена приватизированного жилья, они вправе обратиться в суд по поводу принудительного обмена квартиры.

При согласии бывшего члена семьи с выделением его доли истец не лишен права приобрести для него другое жилое помещение, соответствующее его доли в общей стоимости и требовать выселения ответчика в это помещение.

В случае невозможности проживания в одной квартире участников общей собственности суд вправе возложить на одну из сторон обязанность выплатить его долю в квартире в денежном выражении. Если стороны не достигли соглашения о цене, то она может быть определена специалистами.

23. Бывшие члены семьи собственника, другие лица, не являющиеся собственниками приватизированного жилого помещения, не имеющие самостоятельного права пользования этим помещением, то есть вселенные в квартиру после ее приватизации, могут быть выселены собственником только в случаях и по основаниям, предусмотренным законом.

Рассматривая дела о выселении из приватизированной квартиры лиц, проживавших в ней до приватизации и имевших право стать участниками общей собственности на основании ст. 13 Закона «О приватизации государственного жилищного фонда» на жилое помещение, но отказавшихся от этого, надлежит проверять обстоятельства и условия, на которых указанные лица отказались от оформления права собственности на свое имя.

Если будет установлено, что гражданин отказался от приватизации жилья, поскольку был введен в заблуждение либо был не способен понимать значение своих действий или когда собственником приватизированной квартиры, дома (части дома) была нарушена договоренность об условиях такого отказа, суду следует разъяснить гражданину его право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения.

24. Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд может по просьбе истца определить порядок пользования квартирой или разъяснить сторонам их право обменять эту жилую площадь в установленном законом порядке.

25. В соответствии с размерами ставок государственной пошлины, установленных Законом Республики Узбекистан «О государственной пошлине», с исковых заявлений о признании недействительным государственного ордера на право собственности на жилье, выделе принадлежащей доли в приватизированной квартире, признании сделок действительными и недействительными и др., судам следует при взимании госпошлины исходить из стоимости оспариваемого имущества и отыскиваемой доли в жилом помещении.

Если истец освобожден от уплаты госпошлины, то она должна взыскиваться с ответчика в доход государства пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Установив, что при оформлении сделки стороны занизили стоимость жилого помещения суд, определяя размер подлежащей взысканию госпошлины, должен исходить из фактически уплаченной по сделке суммы и взыскать недоплаченную при оформлении сделки госпошлину.

26. Признать утратившим силу постановление Пленума Верховного суда Республики Узбекистан от 9 сентября 1994 года № 21 «О некоторых вопросах применения Закона Республики Узбекистан «О приватизации государственного жилищного фонда».