Ўзбекистон Республикаси Президентининг 2025 йил 5 мартдаги ПФ-43-сон «Кўчмас мулкни оммавий баҳолаш тизимини жорий этиш тўғрисида»ги Фармонига мувофиқ буюраман:

1. Кўчмас мулкни оммавий баҳолаш услубиёти иловага мувофиқ тасдиқлансин.

2. Мазкур буйруқ Ўзбекистон Республикаси Қурилиш ва уй-жой коммунал хўжалиги вазирлиги ҳамда Давлат активларини бошқариш агентлиги билан келишилган.

3. Мазкур буйруқ расмий эълон қилинган кундан эътиборан кучга киради.

Мазкур Услубиёт кўчмас мулкни (бундан буён матнда объектлар деб юритилади) қонунчиликда назарда тутилган мақсадларда оммавий баҳолашдан ўтказиш жараёни ва тартиб-таомилларини белгилайди.

Мазкур Услубиёт баҳоловчи ташкилотлар ва баҳоловчиларнинг баҳолаш фаолиятига нисбатан қўлланилмайди.

1. Кўчмас мулкни оммавий баҳолаш ишлари кўчмас мулкни оммавий баҳолаш соҳасида ижро этувчи орган — Ўзбекистон Республикаси Урбанизация ва уй-жой бозорини барқарор ривожлантириш миллий қўмитаси ҳузуридаги Кадастр агентлигининг Кўчмас мулкни оммавий баҳолаш миллий маркази (бундан буён матнда Ижро этувчи орган деб юритилади) томонидан амалга оширилади.

2. Мазкур Услубиётда қуйидаги асосий тушунчалардан фойдаланилади:

оммавий баҳолаш — баҳолаш ёндашувларидан фойдаланган ҳолда аниқланган бирлик қиймати асосида ўхшаш тавсиф ва хусусиятларга эга бўлган объектларни гуруҳлаштириб, объектнинг бозор нархига яқин бўлган қийматни аниқлаш жараёни;

объектнинг бозор нархига яқин бўлган қиймати (бундан буён матнда объект қиймати деб юритилади) — қонунчилик ҳужжатларида назарда тутилган мақсадларда бозор маълумотлари, объектдан фойдаланишнинг иқтисодий хусусиятлари ҳамда бошқа тавсифлари билан боғлиқ маълумотлар асосида, шунингдек объектлардан самарали фойдаланиш имкониятидан келиб чиқиб белгиланадиган нархни ифодаловчи қиймат;

объектларни гуруҳлаш — кўчмас мулк бозори тўғрисидаги маълумотлар таҳлили натижалари асосида бир-бирига яқин тавсиф ва хусусиятларга эга бўлган оммавий баҳолаш ўтказиладиган объектларнинг гуруҳлари ҳамда кичик гуруҳларини шакллантириш;

гуруҳ — кўчмас мулк бозори, объектларнинг тавсифлари ва хусусиятлари бўйича умумийлик асосида ажратиб олинган объектларнинг таҳлилидан келиб чиқиб шакллантириладиган ҳамда оммавий баҳолаш ўтказиладиган объектлар йиғиндиси;

кичик гуруҳ — объектлар қийматининг аниқлилигини ошириш мақсадида гуруҳни таҳлил қилиш асосида объектларнинг ўзига хос хусусиятларидан келиб чиқиб шакллантириладиган объектлар йиғиндиси;

объектнинг тавсифлари ва хусусиятлари — объектнинг қийматига таъсир кўрсатувчи объектнинг фазовий, ижтимоий, экологик, иқтисодий ва бошқа кўрсаткичлари;

аналог — асосий иқтисодий, жисмоний ва бошқа тавсифлари ҳамда хусусиятларига кўра объектга ўхшаш, нархи ўхшаш шартларда тузилган битимдан ёки бозорда қилинган таклифдан маълум бўлган бошқа объект;

нарх бўйича зоналаштириш — объектлар (объектлар гуруҳлари) бўйича таклифлар ва битимлар тўғрисидаги бозор маълумотини уларнинг жойлашган жойи ва фойдаланиш туридан келиб чиқиб, объект қийматини аниқлаш санасида график ва семантик кўринишда акс эттирадиган ҳудудларни зоналарга бўлган ҳолда табақалаштириш;

баҳолаш бўйича зоналаштириш — оммавий баҳолашда аниқланган объектларнинг қиймати тўғрисидаги маълумотларни график ва семантик шаклда акс эттирадиган ҳудудларни зоналарга бўлган ҳолда табақалаштириш;

нарх шакллантирувчи омиллар — объектлар қийматига таъсир қилувчи аниқ ўлчов бирлигида ифодаланган ва объектив ҳисобланган сифат ва (ёки) миқдорий кўрсаткичлар;

даромад ёндашуви — объектлардан фойдаланишдан кутиладиган даромадларни аниқлашга асосланган баҳолаш усуллари йиғиндиси;

харажат ёндашуви — объектни сотиб олиш, такрор ишлаб чиқариш ёки алмаштириш учун зарур харажатларни, тадбиркорлик фойдасини ва эскиришни ҳисобга олган ҳолда аниқлашга асосланган баҳолаш усуллари йиғиндиси;

қиёсий ёндашув — баҳоланаётган объектни аналог объектлар билан тузилган битим ёки таклиф нархлари тўғрисида ахборот мавжуд бўлганда, шундай объект билан қиёслашга асосланган баҳолаш усуллари йиғиндиси.

3. Оммавий баҳолашни ўтказиш тартиби қуйидагиларни ўз ичига олади:

объектларнинг қийматини аниқлаш учун зарур бўлган маълумотларни, шу жумладан кўчмас мулк бозори маълумотларини тўплаш ва таҳлил қилиш;

оммавий баҳолаш ўтказиладиган объектларни гуруҳлаш;

кўчмас мулк бозоридаги маълумотлар таҳлилидан келиб чиқиб объектларни сегментлаш йўли билан оммавий баҳолаш ўтказиладиган ҳудудларни нарх ва баҳолаш бўйича зоналаштириш;

нарх шакллантирувчи омилларни ва уларнинг объектлар қийматини аниқлашга таъсир қилиш даражасини (коэффициент) белгилаш;

объектларнинг қийматини аниқлаш;

оммавий баҳолаш натижаларини тасдиқлаш.

4. Оммавий баҳолаш ишлари Ўзбекистон Республикаси Президентининг 2025 йил 5 мартдаги ПФ-43-сон «Кўчмас мулкни оммавий баҳолаш тизимини жорий этиш тўғрисида»ги Фармонига мувофиқ қуйидаги босқичларда амалга оширилади:

2025-2026 йилларда — эксперимент тариқасида Тошкент шаҳрида;

2026-2027 йилларда — Нукус шаҳри ва вилоятлар марказларида;

2027 йил ва ундан кейинги йилларда — қолган ҳудудларда.

5. Республика миқёсида ва алоҳида ҳудудларда, шу жумладан урбанизация жараёнлари ва инфратузилманинг ривожланиши, нархлар даражаси ва бошқа бозор кўрсаткичларининг ўзгариши муносабати билан Ўзбекистон Республикаси Иқтисодиёт ва молия вазирлигининг топшириғи асосида кўчмас мулкни оммавий баҳолаш соҳасида махсус ваколатли орган — Ўзбекистон Республикаси Урбанизация ва уй-жой бозорини барқарор ривожлантириш миллий қўмитаси ҳузуридаги Кадастр агентлиги (бундан буён матнда Агентлик деб юритилади) томонидан республиканинг алоҳида туман (шаҳар)ларидаги кўчмас мулк объектларини оммавий баҳолашдан ўтказиш тўғрисида буйруқ қабул қилинади.

Буйруқда оммавий баҳолашни ўтказиш йили, объект қийматини аниқлаш санаси, ҳудуди ва оммавий баҳолаш натижаларини тасдиқлаш учун топшириш муддатлари назарда тутилиши лозим.

Буйруқ оммавий баҳолаш ўтказиладиган санадан камида икки ой олдин қабул қилинади.

6. Агентлик Ижро этувчи органнинг сўровига кўра беш иш куни ичида оммавий баҳолаш ўтказиладиган объектлар рўйхатини (бундан буён матнда Рўйхат деб юритилади), шу жумладан автоматлаштирилган ахборот тизими орқали тақдим этилишини таъминлайди.

7. Рўйхатда объектларнинг жойлашуви, уларнинг тавсифлари ва хусусиятлари, ободонлаштириш ва муҳандислик-коммуникация тармоқлари мавжудлиги ҳамда объектларнинг қийматини аниқлаш учун зарур бўлган бошқа хусусиятлар тўғрисидаги маълумотлар бўлиши лозим.

8. Рўйхатда нотўғри маълумотлар кўрсатилган ёки маълумотлар тўлиқ бўлмаган ҳажмда тақдим этилганлиги аниқланганда, Ижро этувчи орган маълумотларни аниқлаштириш мақсадида Агентликка мурожаат қилади.

Бунда, Агентлик томонидан уч иш куни ичида Ижро этувчи органга кўчмас мулкни оммавий баҳолаш учун аниқлаштирилган Рўйхат тақдим этилади.

9. Оммавий баҳолашни ўтказиш жараёнида тавсифлари ва (ёки) хусусиятлари ўзгарган объектлар ҳамда давлат рўйхатидан янги ўтказилган объектлар тўғрисидаги маълумотлар Агентлик томонидан Ижро этувчи органга ҳар чорак якуни бўйича тақдим қилинади. Бунда, давлат рўйхатидан янги ўтказилган объектларнинг қийматини аниқлаш уч ой ичида амалга оширилади.

10. Кўчмас мулк бозори маълумотларини тўплаш ва таҳлил қилиш Ижро этувчи орган томонидан амалга оширилади.

11. Қуйидаги маълумотлар тўпланади ва таҳлил қилинади:

нарх шакллантирувчи омиллар;

электрон савдо платформаларидаги маълумотлар, шу жумладан объектларни сотиш ва ижарага бериш бўйича таклиф этилаётган эълонлар, шунингдек риэлторлик ташкилотларида тузилган, нотариал расмийлаштирилган битимлар ҳамда тижорат банклари ва бошқа кредит ташкилотларидан объектларнинг гаров қийматини ўз ичига олган маълумотлар;

баҳолашнинг турли ёндашувлари доирасида объектлар қийматини аниқлаш учун зарур бўлган бошқа маълумотлар.

12. Республика ижро этувчи ҳокимият органлари ва маҳаллий давлат ҳокимияти органлари, фуқароларнинг ўзини ўзи бошқариш органлари ва бошқа ташкилотлар Ижро этувчи орган томонидан сўров юборилган кундан бошлаб 10 кун ичида Ижро этувчи органга оммавий баҳолаш учун зарур бўлган маълумотларни тақдим этишлари шарт.

Бунда, Ижро этувчи орган маълумотларни аниқлаштириш ва тузатиш, шунингдек нарх шакллантирувчи омилларни аниқлаш учун юқоридаги ташкилотларга тегишли сўровлар юборишга ҳақли.

13. Кўчмас мулк бозорини таҳлил қилишда қуйидагилар кўриб чиқилиши лозим:

мавжуд бино ва иншоотлар (сегмент бўйича турар ва нотурар);

янги қурилган объектлар;

объектларнинг муҳандислик-коммуникациялар билан таъминланганлиги;

транспорт ва ижтимоий инфратузилманинг ривожланиш даражаси;

экологик ҳолат;

аҳоли сони, қурилиш зичлиги ва бошқалар.

14. Кўчмас мулк бозори маълумотларини тўплаш ва таҳлил қилиш натижаларидан келиб чиқиб объектларнинг тури, тавсифлари ва хусусиятлари, фойдаланиш мақсади ҳамда нарх шакллантирувчи омилларни ҳисобга олган ҳолда оммавий баҳолаш ўтказиладиган объектларнинг гуруҳлари ва (ёки) кичик гуруҳлари Ижро этувчи орган томонидан шакллантирилади.

15. Объектлар қийматининг аниқлилигини ошириш мақсадида объектларнинг ўзига хос хусусиятларини (жойлашган жойи, сифат даражаси, нотурар биноларнинг мавжудлиги, тижорат салоҳияти ва бошқалар) инобатга олган ҳолда кичик гуруҳларга бўлинади.

16. Объектларни гуруҳлашда:

бир объектни икки ёки ундан ортиқ гуруҳда бўлишига йўл қўйилмайди;

гуруҳлаш кўчмас мулк бозорининг сегментларига, объектларнинг жойлашувига ва нарх бўйича зоналаштириш натижаларига асосланган бўлиши керак.

17. Ўртача бозор нархлари бир-бирига яқин бўлган (бозор нархларининг белгиланган диапазони) маълум сегментга тегишли гуруҳларни (кичик гуруҳларни) аниқлаш мақсадида Ижро этувчи орган томонидан оммавий баҳолаш ўтказиладиган ҳудудлар нарх бўйича зоналаштирилади.

18. Нарх бўйича зоналаштириш битимлар (таклифлар) тўғрисидаги ва бошқа кўчмас мулк бозори маълумотларини объектлар гуруҳлари жойлашган жойидан келиб чиққан ҳолда уларнинг қийматини аниқлаш санасига тизимлаштиришдан иборат.

19. Нарх бўйича зоналаштириш фақат бозор маълумотлари етарли бўлган оммавий баҳолаш ўтказиладиган ҳудудларда амалга оширилади.

20. Нарх бўйича зоналаштирилган ҳудудлар чегаралари объектлар қийматини ҳисоблаш учун белгиланади.

21. Оммавий баҳолаш натижаларини тасдиқлашга киритишда баҳоланган ҳудудлар баҳолаш бўйича зоналаштирилади.

22. Объектларнинг тавсифлари ва хусусиятлари ҳамда кўчмас мулк бозори таҳлили натижасидан келиб чиқиб нарх шакллантирувчи омиллар Ижро этувчи орган томонидан аниқланади.

Бунда, нарх шакллантирувчи омилларнинг таъсир қилиш даражаси (коэффициент) Интернет бутунжаҳон ахборот тармоғи, электрон савдо платформалари, мавжуд ахборот тизимлари ва реестрлардан маълумотларни тўплаш ва уларни таҳлил қилиш йўли билан белгиланади.

23. Нарх шакллантирувчи омилларни аниқлашда объектларнинг жойлашган жойи, жисмоний, техник ва эксплуатацион хусусиятлари, муҳандислик-коммуникация ва бошқа инфратузилма билан таъминланганлик даражаси, объектларнинг ободонлаштириш даражаси, улардан фойдаланиш бўйича чекловлар ва зарур бўлган бошқа хусусиятлар тўғрисидаги маълумотларни ҳисобга олиш лозим.

24. Нарх шакллантирувчи омиллар қуйидаги тоифаларни ўз ичига олиши мумкин:

иқтисодиётнинг умумий ҳолатига, мамлакат, минтақа ёки маҳаллий даражадаги вазиятга боғлиқ бўлган иқтисодий омиллар;

турар жой фондининг объектлари, шунингдек ушбу объектлар жойлашган ер участкаларига бўлган талабни ва уларнинг нархларини тушунтириш имконини берадиган ижтимоий омиллар;

ҳаёт сифатини яхшилашга қаратилган ҳудудни ривожлантириш (соғлиқни сақлаш, таълим, дам олиш ва бошқа соҳалар) ҳамда аҳолини имтиёзли кредитлаш дастурлари мавжудлигини ўз ичига олган ҳуқуқий омиллар;

объект жойлашган жойнинг атроф-муҳити ёки жойлашуви билан боғлиқ табиий омиллар. Мазкур омил шаҳар ёки ҳудуддаги объектларнинг қийматини аниқлаш учун ҳал қилувчи аҳамиятга эга бўлиши мумкин.

25. Ижро этувчи орган томонидан объектларнинг қийматини аниқлашда объектнинг жойлашуви, тавсифлари ва хусусиятларидан келиб чиқиб қиёслаш, харажат ва даромад ёндашувларидан бири қўлланилади.

Бунда, мазкур Низомда белгиланган ёндашувларнинг биридан фойдаланган ҳолда баҳолаш мумкин бўлмаган, шу жумладан аналоги бўлмаган ҳамда оммавий баҳолаш ўтказилаётган ҳудудда ягона бўлган ва (ёки) ўзига хос (индивидуал) хусусиятларга эга бўлган объектлар алоҳида баҳоланади.

26. Кўчмас мулк бозори маълумотлари етарли бўлган ҳудудда қиёслаш ёндашуви қўлланилади.

Қиёслаш ёндашуви қўлланилганда, қуйидаги формуладан фойдаланиш мумкин:

OQ= (BN×BM×K1×K2×…×Kn) + (YEN×YEM×K1×K2×…×Kn),

бунда,

OQ — объект қиймати;

BN — кўчмас мулк бозори маълумотлари таҳлили асосида шаклланган бинонинг 1 кв.м. учун нархи;

BM — бинонинг майдони;

YEN — кўчмас мулк бозори маълумотлари таҳлили асосида шаклланган ер участкасининг (ҳуқуқ турини ҳисобга олган ҳолда) 1 кв.м. учун нархи (фақат алоҳида ер участкасида жойлашган объектлар учун);

YEM — ер участкасининг майдони (фақат алоҳида ер участкасида жойлашган объектлар учун);

K1, K2…Kn — нархни шакллантирувчи омилларни акс эттирувчи коэффициентлар.

Якка тартибдаги уй-жойнинг қийматини аниқлашда ёрдамчи бинолар учун қўшимча коэффициент қўлланилиши мумкин.

27. Кўчмас мулк бозори маълумотлари етарли бўлмаган ҳудудларда харажат ёндашуви қўлланилади. Бунда, нотурар (тижорат) объектлар қийматини аниқлаш учун даромад ёндашуви қўлланилиши мумкин.

Харажат ёндашуви қўлланилганда, қуйидаги формуладан фойдаланилиши мумкин:

OQ = QX×(1 + TF) × (1 — JE) + YEQ,

бунда:

OQ — объектнинг қиймати;

QX — объектни қуриш харажатлари миқдори;

TF — тадбиркорнинг фойдаси миқдори (%);

JE — жами эскириш миқдори (%);

YEQ — ер участкасининг қиймати (фақат алоҳида ер участкасида жойлашган объектлар учун).

Даромад ёндашуви қўлланилганда, қуйидаги формуладан фойдаланилиши мумкин:

OQ = SOD/KS,

бунда,

OQ — объектнинг қиймати;

SOD — соф операцион даромад;

KS — капиталлаштириш ставкаси.

28. Агентлик томонидан Ижро этувчи орган ходимлари фойдаланиши учун мазкур Низомга мувофиқ объектларни оммавий баҳолашнинг ўзига хос хусусиятларини назарда тутувчи техник йўриқнома тасдиқланади.

29. Ижро этувчи орган оммавий баҳолаш натижаларини оммавий баҳолашнинг тугаш муддатидан камида ўттиз кун олдин Агентликка тасдиқлаш учун электрон шаклда тақдим қилади.

30. Агентлик оммавий баҳолаш натижаларини улар тақдим этилган кундан бошлаб ўн кун ичида тасдиқлайди ёки оммавий баҳолаш натижаларида хатоликлар аниқланган тақдирда, мазкур хатоликларни бартараф этиш учун Ижро этувчи органга қайтаради.

Ижро этувчи орган ўн кун ичида оммавий баҳолаш натижаларини аниқланган хатоликларни бартараф этган ҳолда Агентликка тасдиқлаш учун тақдим этади.

Оммавий баҳолаш натижалари Агентлик директори томонидан тасдиқланади ҳамда уч кун ичида Агентликнинг расмий веб-сайтига оммавий баҳолаш натижалари тўғрисидаги маълумотлар жойлаштирилади.

31. Мулкдорлар Агентликнинг расмий веб-сайтидан объектнинг кадастр рақамини киритган ҳолда ўзига тегишли объектларнинг қиймати тўғрисидаги маълумотни олиши мумкин.

Агентликнинг расмий веб-сайтида оммавий баҳолаш ўтказилган ҳар бир объект тўғрисидаги қуйидаги маълумотлар жойлаштирилган бўлиши лозим:

объектнинг қиймати тўғрисидаги маълумотлар;

объектнинг қийматини аниқлаш усули;

нархни шакллантирувчи омиллар ва уларнинг объектлар қийматини аниқлашга таъсир қилиш даражаси (коэффициент) тўғрисидаги маълумотлар;

баҳолашга оид бошқа ҳисоб-китоблар.

32. Мулкдорлар ва бошқа манфаатдор шахслар (бундан буён матнда мурожаатчилар деб юритилади) оммавий баҳолаш натижаларидан норози бўлган тақдирда, Ижро этувчи орган ёки судга белгиланган тартибда мурожаат қилиши мумкин.

33. Мурожаатлар Ижро этувчи органда камида 5 кишидан иборат таркибда тузиладиган комиссия томонидан (бундан буён матнда комиссия деб юритилади) ўн иш куни ичида кўриб чиқилади.

Бунда, комиссия таркибига Агентликнинг масъул ходими киритилади ҳамда комиссияга Ижро этувчи органнинг раҳбари раислик қилади.

34. Комиссия мурожаат қилинган кундан бошлаб бир иш куни ичида мурожаатчини мурожаатни кўриб чиқиш куни ҳақида хабардор қилади. Бунда, мурожаатчи комиссия томонидан мурожаатни кўриб чиқишда иштирок этишга ҳақли.

35. Комиссия мурожаатни кўриб чиқиш натижалари юзасидан қуйидаги қарорлардан бирини қабул қилади ва бу ҳақида бир кун ичида мурожаатчини хабардор қилади:

мурожаатда келтирилган важлар ўз тасдиғини топмаган тақдирда, мурожаатни қаноатлантиришни рад этиш ва объектнинг қийматини ўзгаришсиз қолдириш тўғрисида;

мурожаатда келтирилган важлар ўз тасдиғини топган тақдирда, объектнинг қийматини қайта ҳисоблаш тўғрисида.

Бунда, объектнинг қийматини қайта ҳисоблаш уч иш кунида амалга оширилади ва унинг натижаси мурожаатчига маълум қилинади.

36. Мазкур Услубиёт талабларининг бузилишида айбдор бўлган шахслар қонунчиликда белгиланган тартибда жавобгар бўладилар.