В соответствии с Законом Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности», постановлением Президента Республики Узбекистан от 26 апреля 2006 г. № ПП-335 «О мерах по совершенствованию деятельности Госкомимущества Республики Узбекистан» и постановлением Кабинета Министров Республики Узбекистан от 8 мая 2003 г. № 210 «О лицензировании оценочной деятельности» Государственный комитет Республики Узбекистан по управлению государственным имуществом постановляет:

1. Утвердить Национальный стандарт Республики Узбекистан оценки имущества «Оценка в целях финансовой отчетности и смежной документации» согласно приложению.

2. Настоящее постановление вступает в силу по истечении десяти дней с момента его государственной регистрации в Министерстве юстиции Республики Узбекистан.

Настоящий Национальный стандарт оценки имущества «Оценка в целях финансовой отчетности и смежной документации» (НСОИ № 4) разработан на основе Закона Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности» и является элементом нормативного регулирования оценочной деятельности в Республике Узбекистан.

1. Введение

В НСОИ № 4 излагаются общие понятия и принципы, которым Оценщик должен следовать при подготовке оценки активов для финансовой отчетности и соответствующих счетов, с тем чтобы отразить влияние изменения цен на текущие величины стоимости. В нем также рассматриваются концепции, которые должны быть понятными для бухгалтеров, работников регулирующих органов и других пользователей услуг по оценке имущества.

НСОИ № 4 следует рассматривать в контексте общих положений и указаний по применению, содержащихся в НСОИ № 1.

Среди критериев, применимых при оценке фиксированных (или долгосрочных) активов, например, основных активов, есть такие, которые исходят из полезности или пригодности рассматриваемого актива, его вклада в производство товаров и услуг, для которого он был сконструирован и установлен, и других подобных аспектов, важных для расчета рыночной стоимости. Оценщики активов должны также сознавать, что активы, которые обычно считаются «фиксированными» (или долгосрочными), при определенных обстоятельствах могут быть отнесены к категории «текущих активов». Примером могут служить земельные участки и строения, которые держат в качестве запасов для продажи. Поэтому Оценщики могут иметь дело либо с фиксированными активами, либо с определенными видами текущих активов.

При применении НСОИ № 4 фундаментальное значение имеют строгое соблюдение Оценщиком рыночных принципов оценки, объективность и полное раскрытие связанных с данной оценкой обстоятельств в подходящем и удобном для пользователя формате. В случаях, когда специализированный характер имущества не допускает использования концепций рыночной стоимости, НСОИ № 4 предписывает надлежащую трактовку и раскрытие данных при оценке.

2. Сфера применения

НСОИ № 4 применим ко всем оценкам основных активов, включаемым в любой общедоступный или публикуемый документ. Стандарты бухгалтерского учета признают переоценки стоимости в качестве альтернативы «историческим» затратам, и, в случае принятия учетной политики, предусматривающей проведение регулярных переоценок, предприятия должны раскрыть базу оценки, частоту переоценок и указать, привлекался ли для их проведения независимый (внешний) Оценщик.

Нормативно-правовые акты Республики Узбекистан или правила бухгалтерского учета могут потребовать модификации НСОИ № 4. Любое отступление, обусловленное такими обстоятельствами, должно быть зафиксировано и подробно и ясно обосновано в отчете об оценке.

НСОИ № 4 неприменим при оценке, проводимой для частных или внутренних целей клиента, таких, как заключение сделки, получение ссуды (кредита), или для иных целей, лежащих вне сферы общественных интересов.

3. Определения

Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным продавцом и заинтересованным покупателем в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Наиболее эффективное использование определяется как тот из реальных, юридически допустимых альтернативных вариантов использования, который является физически возможным, разумно оправданным, финансово осуществимым и при котором рыночная стоимость оцениваемого актива будет максимальной.

Рыночная стоимость для существующего использования определяется как рыночная стоимость актива, основанная на продолжении его существующего использования, в предположении, что данный актив может быть продан на открытом рынке для существующего использования при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости, вне зависимости от того, является ли существующее использование актива наиболее эффективным или нет.

Затраты на замещение с учетом износа и Стоимость действующего предприятия.

Метод «затрат на замещение с учетом износа» (ЗЗУИ) применяется в случае оценки специализированного имущества, которое редко продается (если продается вообще) на открытом рынке иначе как в составе действующего бизнеса и, следовательно, не может быть оценено в соответствии с определением понятия рыночной стоимости. ЗЗУИ основаны на оценке текущей рыночной стоимости земельного участка для его существующего использования плюс валовые затраты на замещение (или воспроизводство) улучшений за вычетом скидок на физический износ и с учетом всех соответствующих форм устаревания и оптимизации.

Стоимость действующего предприятия (которая определена и рассмотрена в НСОИ № 3) включает в себя чистую стоимость всех осязаемых и неосязаемых активов предприятия после учета всех обязательств. В силу того, что эта величина является выражением стоимости бизнеса в целом, она, как правило, не может быть распределена по отдельным активам предприятия. Таким образом, отдельные активы не обладают стоимостью действующего предприятия, и поэтому она не может служить базой оценки активов для финансовой отчетности.

Метод ЗЗУИ всегда должен рассматриваться с учетом адекватной потенциальной прибыльности либо, в случае государственных активов или активов, лишенных генерации свободных денежных потоков, — с адекватным функциональным потенциалом, т. е. характеристиками, которые связаны со стоимостью предприятия как целого. Поэтому он сочетает в себе черты как рыночного, так и нерыночного характера. Однако в силу того, что метод ЗЗУИ относится к оценке отдельных активов, а не к самому бизнесу, он существенно отличается от методов и концепций стоимости действующего предприятия, и при соответствующих обстоятельствах использование ЗЗУИ в оценке активов для финансовых отчетов вполне уместно.

4. Взаимосвязь с Национальными стандартами бухгалтерского учета Республики Узбекистан.

Понятия рыночная стоимость и справедливая стоимость не являются синонимами (см. НСОИ № 3). НСОИ определяют и используют рыночную стоимость, вполне допуская, что активы могут продаваться при самых различных обстоятельствах и условиях. Во избежание искажения смысла и возможных недоразумений отчет об оценке должен содержать определение рыночной стоимости и описание ее применения к оцениваемому активу, объяснение условий, при которых применяется данная оценка рыночной стоимости, и указание на то, каким образом актив обычно переходит из рук в руки на рынке (например, как отдельный актив или как часть группы активов).

Стоимость фиксированных или долгосрочных активов, указываемая в финансовой отчетности и соответствующих счетах обычно называется «чистой учетной суммой» этих активов. Чистая учетная сумма представляет собой валовую учетную сумму за вычетом накопленной амортизации. Чистая учетная сумма обычно отождествляется с «чистой переоцененной суммой», определяемой либо путем индексации «исторических» затрат, либо путем оценки или периодической переоценки активов. НСОИ № 4 относится к базе измерения стоимости для ситуаций, когда стоимость активов должна основываться на оценке или периодической переоценке, отражающих изменения цен. В этом отношении чистые текущие затраты на замещение актива будут формировать базу для его оценки там, где можно провести оценку рыночной стоимости.

Обычно оценка имущества, проводимая в связи с подготовкой финансовых отчетов и соответствующих счетов, по определению требует, чтобы активы, находящиеся в распоряжении собственника, оценивались исходя из их существующего использования и с учетом того, что предприятие продолжает функционировать. Однако некоторые находящиеся в распоряжении собственника активы могут в дальнейшем оказаться ненужными предприятию. Если такие активы будут объявлены директорами предприятия излишними, их следует оценивать исходя не из существующего, а из наиболее эффективного использования. Аналогично, активы предприятия, обычно относимые к инвестициям, оцениваются исходя не из существующего, а из наиболее эффективного использования.

Логическим основанием для выделения среди всех активов тех, которые используются, является то, что бизнес по практическим соображениям не может продавать активы, необходимые для его деятельности, и при этом оставаться производительным. Продажа таких активов была бы несовместима с продолжением этого бизнеса. Вместе с тем оценка рыночной стоимости используемых активов правильно отражает вклад этих активов с точки зрения рынка и согласуется с методами рыночной стоимости, применяемыми при оценке других активов.

Обычно в процессе оценки Оценщик получает от директоров предприятия или от их профессиональных консультантов указания относительно того, сохраняются ли данные активы для существующего использования, являются ли они излишними в сравнении с потребностями предприятия или же относятся к категории инвестиций. При отсутствии конкретных таких указаний Оценщик, основываясь на своем опыте, знаниях и квалификации, обязан установить, к какой категории относится тот или иной актив, изучив имеющиеся факты. В этом случае такая классификация и ее основания должны быть полностью раскрыты.

Продолжение бизнеса имеет фундаментальное значение для бухгалтерского учета и принятия при оценке предположения о том, что рассматриваемое предприятие будет продолжать свою деятельность в будущем (при условии надлежащих консультаций с бухгалтерами о планируемых изменениях масштаба или стиля работы). Эта концепция совершенно отлична от концепции стоимости действующего предприятия, которая применима только к стоимости бизнеса как такового и включает в себя все активы и обязательства. Такой тип стоимости не подходит в качестве базы оценки отдельных активов. Напротив, рыночная стоимость и, при определенных обстоятельствах, затраты на замещение с учетом износа являются допустимыми базами оценки отдельных активов предприятия для финансовой отчетности.

5. Требования НСОИ № 4

Оценка активов для финансовой отчетности — если подробности и круг раскрываемой информации не дают гарантированных величин — проводится следующим образом:

все инвестиционное имущество и активы, излишние в сопоставлении с потребностями предприятия, должны оцениваться на основе рыночной стоимости при их наиболее эффективном использовании;

все неспециализированное имущество, находящееся в пользовании собственника и не являющееся инвестиционным или излишним, оценивается на основе рыночной стоимости для существующего использования;

все специализированное имущество, находящееся в пользовании собственника, оценивается на основе затрат на замещение с учетом износа. Этот метод оценки не используется в случае, когда можно применить методы рыночной стоимости.

Имущество, обычно оцениваемое на основе торгового или производственного потенциала, должно быть отделено от прочего имущества, находящегося в пользовании собственника.

Когда оценка включает имущество, отличное от земельных участков и строений, рыночная стоимость такого имущества должна показываться отдельно от оценки земельных участков и строений. Если же этот вид имущества обычно продается вместе с земельными участками и строениями, то его рыночная стоимость должна быть четко определена как составляющая рыночной стоимости земельного участка, строения и другого имущества вместе взятых.

Оценщики должны получить от директоров предприятия-собственника перечень активов, подлежащих оценке, с указанием их принадлежности к одной из следующих категорий: используемые активы, излишние активы или инвестиционные активы — для выбора надлежащей базы оценки в соответствии с вышеизложенным пунктом.

Если, в виде исключения, Оценщик принимает задание, которое не содержит конкретных указаний по категории активов, он должен оценивать активы, основываясь на их фактическом использовании, т. е. должен определить, являются ли они используемыми, излишними или инвестиционными, и привести в отчете соответствующие данные. Такая ситуация может возникнуть при слиянии компаний или при «недружественном» поглощении одной компании другой, а также в других случаях, когда в распоряжении Оценщика не имеется соответствующей информации или она недостоверна. Соответствующие действия Оценщика должны быть ясно описаны в отчете об оценке.

При изложении результатов оценки, проведенной для финансовой отчетности, Оценщик должен ясно и недвусмысленно раскрыть следующие данные:

характер полученных указаний и цели оценки;

базу оценки, включая вид и определение стоимости;

срок владения активами и классификацию оцениваемых прав;

дату оценки;

наименования активов и их местоположение, а также дату и степень их обследования;

пределы, установленные нормативными актами;

все особые допущения и/или ограничивающие условия;

производственные средства и машины;

прочие обстоятельства, имеющие отношение (существенные) к проведению оценки.

Оценка специализированных объектов имущества, таких, как гостиницы, бензозаправочные станции, рестораны и т. п., может проводиться по рыночной стоимости с учетом того, что в нее включаются не только земельные участки и строения, но и другие активы. Такие объекты имущества, называемые «имуществом с торговым потенциалом», обычно продаются на рынке как единый действующий комплекс, для которого установление по отдельности стоимости земли, строений и других объектов является затруднительным или невозможным. Проводя оценку рыночной стоимости, Оценщик должен выделять стоимость земельного участка, строения и других составляющих или, в альтернативном случае, четко указать, что оценка проведена для всего комплекса в целом.

Другие обязанности Оценщика.

Оценщики должны использовать в работе надежный персонал, обладающий соответствующей квалификацией и необходимым опытом оценки активов в той местности, где активы находятся. Профессиональные Оценщики могут предпринимать соответствующие шаги, с тем чтобы надлежащим образом оценивать активы в местностях, которые являются для их практики новыми.

В некоторых ситуациях может потребоваться профессиональная помощь со стороны. В таких случаях в отчете об оценке или в сертификате оценки следует указать фамилии приглашенных специалистов, их квалификацию и вклад в проделанную работу.

Оценщик может нормально выполнять свою работу только в том случае, если в связи с оценкой не возникает конфликта интересов. Рекомендуется все возможные конфликты, явные или неявные, обсуждать с директорами предприятия. Неявные конфликты могут быть преодолены при раскрытии фактического материала, однако оценщик, возможно, будет вынужден отказаться от контракта, если его репутация как независимого оценщика может быть скомпрометирована.

6. Пояснения к НСОИ № 4

Общие вопросы.

Концепция и принципы рыночной стоимости, установленные НСОИ, позволяют оценщикам:

1) отличать цену от стоимости в условиях, когда в силу специфических обстоятельств или действия краткосрочных факторов, рынок деформирован, и

2) применять определение и концепцию рыночной стоимости к специализированным объектам имущества в условиях ограниченности или полного отсутствия рынка и/или в других уникальных ситуациях.

Стоимость в обмене представляет собой стоимость актива с точки зрения рынка, на котором умозрительно предполагается обмен права собственности на этот актив. Концепция стоимости в обмене лежит в основе расчета рыночной стоимости в соответствии с описанием, даваемым НСОИ № 2. Стоимость в обмене является чисто рыночной концепцией, и ее значение может быть рассчитано с помощью объективных методов и процедур, основанных на данных рынка.

С термином «наиболее вероятное использование» ассоциируется выражение «наиболее эффективное использование». Если рассматривать последнее выражение в связи с оценкой используемых активов работающего предприятия, то наиболее вероятное использование и наиболее эффективное использование этих активов могут различаться. С другой стороны, для активов, которые являются излишними в сравнении с потребностями бизнеса и которые можно будет выставить на открытый рынок для продажи, смысл этих двух выражений обычно близок к совпадению.

«Наиболее эффективное использование» обычно определяется как тот из реальных, юридически допустимых альтернативных вариантов использования, который является физически возможным, разумно оправданным, финансово осуществимым и при котором рыночная стоимость оцениваемого актива будет максимальной. «Существующее использование» предполагает такое же использование актива, что и на дату оценки, с учетом способности актива продолжать вносить свой вклад в стоимость предприятия, но без учета альтернативных или более вероятных вариантов использования в случае его продажи.

Определение рыночной стоимости для существующего использования или стоимости существующего использования применяется при оценке активов для финансовой отчетности, но оно не применимо к оценке излишнего имущества, инвестиционного имущества или, говоря шире, к оценке вне рамок требований финансовой отчетности.

Рыночная стоимость излишних активов основана на предпосылке, заключающейся в том, что предприятие в них больше не нуждается, однако возможна некоторая форма их альтернативного использования — от нового функционального использования до утилизации в качестве лома.

Рыночная стоимость инвестиционного имущества основана на стоимости актива на открытом рынке в предположении, что сделка по его продаже совершается в соответствии с требованиями и условиями, указанными в определении рыночной стоимости, приведенном в тексте НСОИ.

Инвестиционное имущество.

Имущество, приносящее доход, которое относится к долгосрочным инвестициям инвестиционных компаний, пенсионных (накопительных) фондов, трастовых компаний или компаний с аналогичными формами имущественных прав, обычно оценивается на основе реализации отдельных активов в соответствии с установленным планом продаж. Рыночная стоимость таких активов, рассматриваемых как портфель инвестиций или как группа объектов имущества может быть больше или меньше, чем сумма рыночных стоимостей активов, взятых по отдельности. Если эта ситуация имеет место, о ней следует сообщить отдельно директорам или заказчикам оценки.

Специальные требования в отношении институциональных инвестиций, могут привести к необходимости особого подхода к различным категориям активов, таким, как объекты имущества в стадии развития. Аналогично, помимо обычных требований в отношении раскрытия данных, предъявляемых в рамках общепринятых бухгалтерских соглашений, могут возникнуть и другие дополнительные требования.

Индивидуальная полезность в сравнении с совокупной полезностью.

База оценки актива зависит от того, каким образом он используется, и/или от того, как он продается на рынке. Некоторые активы обладают оптимальной полезностью, когда используются в индивидуальном порядке. Другие имеют большую полезность, если используются как составная часть некоторой группы активов.

В нормальных условиях отдельно расположенные независимо функционирующие объекты недвижимости, как правило, продаются в индивидуальном порядке и оцениваются именно с этой точки зрения. Если стоимость таких объектов увеличивается (или уменьшается) благодаря функциональной или экономической связи с другими объектами недвижимости, то такая дополнительная или специальная стоимость может определяться в процессе оценки и фиксироваться в отчете либо на основании собственных наблюдений оценщика, либо в соответствии с полученными указаниями клиента. Однако никакую подобным образом рассчитанную стоимость не следует считать рыночной стоимостью без надлежащего обоснования.

Отдельный объект имущества может обладать дополнительной или специальной стоимостью сверх той стоимости, которую он имеет сам по себе, благодаря своей физической или функциональной связи с прилегающим к нему другим объектом имущества либо благодаря своей привлекательности для покупателя, имеющего особые интересы. В отчете, отдельно от рыночной стоимости, установленной в соответствии с определением, данным НСОИ № 4 необходимо указать пределы или величину такой дополнительной или специальной стоимости.

С особой тщательностью следует подходить к определению полезности актива в случае, когда он составляет часть производственного предприятия или предприятия, располагающего множеством активов либо в одном месте, либо в разных местах. В таких ситуациях обычно имеет смысл говорить о совокупной полезности активов, благодаря которой предприятие является действующим.

Если цель оценки связана с подготовкой финансовых отчетов предприятия как функционирующей экономической единицы и требуемая в отчете стоимость является стоимостью действующего предприятия, то полезность активов рассматривается совокупно, как часть постоянно функционирующего бизнеса (за исключением активов, отнесенных собственниками или директорами к излишним или бездействующим). При оценке активов в соответствии с концепцией действующего предприятия их стоимость отражает общую стоимость в использовании, т. е. их суммарный вклад в производство товаров и услуг, в отличие от их индивидуальной полезности при альтернативном использовании.

Нынешняя полезность и будущая полезность.

Полезность измеряется в долговременной перспективе — как правило, за весь нормативный срок службы актива. Однако некоторые активы могут оказаться для предприятия временно излишними; они «консервируются» или каким-либо другим образом изымаются из процесса производства, преобразуются для альтернативного использования или просто простаивают в течение заранее определенного срока. В других ситуациях внешние по отношению к рынку условия — экономические или политические — могут вынудить на неопределенное время сократить производство.

Похожая ситуация имеет место и в случае, если активы находятся в отдаленных регионах. Установить отчетливо степень их полезности на дату оценки крайне трудно. В таких обстоятельствах Оценщику необходимо путем консультаций с собственниками или директорами предприятия определить наиболее вероятный вариант будущего использования активов и категорию, к которой они относятся.

В тех случаях, когда активы «консервируются» для использования в будущем, для их оценки может быть применен метод, использующий затраты на замещение с учетом износа, с учетом адекватной потенциальной прибыльности. В любом случае Оценщик должен изучить вопрос относительно цены, которую был бы готов заплатить хорошо информированный покупатель. В некоторых ситуациях опытный Оценщик до того, как станет возможным окончательное установление рыночной стоимости, может провести оценку (или интерполировать исходные данные) путем сравнения с рыночной стоимостью аналогичных активов, обладающих аналогичной полезностью, расположенных в активных зонах свободного рынка, с учетом времени, риска, издержек хранения (при их наличии) и других факторов.

Распространенным результатом неопределенности, в том числе экономической ситуации является изменение полезности, выражаемой показателями производительности или эффективности. В таких случаях Оценщик, проведя консультации с директорами предприятия и/или другими компетентными лицами обязан представить факты, касающиеся рыночных ожиданий в отношении продолжительности подобных явлений. Временные закрытия предприятий могут оказывать незначительное (или нулевое) влияние на стоимость активов, в то время как перспективы долговременного прекращения деятельности могут вызвать постоянное снижение стоимости. Оцениваемые активы необходимо рассматривать в свете всех внутренних и внешних факторов, влияющих на результаты их функционирования.

Специализированные активы и активы с ограниченными возможностями реализации.

Специализированные активы и активы с ограниченными возможностями реализации редко продаются на открытом рынке иначе как в составе бизнеса, неотъемлемой частью которого они являются (его иногда называют «бизнес во владении»). Если наиболее вероятное использование таких активов неразрывно связано с бизнесом во владении, то процесс оценки их стоимости не является рыночным и может потребовать оценки стоимости всего предприятия с последующим разнесением этой стоимости по его составным частям. Некоторые активы могут иметь специальную стоимость только как часть действующего предприятия. При проведении оценки подобного рода в сертификате оценки или в отчете об оценке следует отдельно указать данный тип стоимости и его отличие от рыночной стоимости (см. НСОИ № 3).

Для активов с ограниченными возможностями реализации наиболее подходящей процедурой оценки часто является метод затрат на замещение с учетом износа с учетом адекватной потенциальной прибыльности или функционального потенциала. Применение этого метода требует от Оценщика соответствующего разъяснения в сертификате оценки или в отчете об оценке, в особенности, — уточнения, основана ли она на рыночных данных или же на какой-либо другой информации.

Межфирменная аренда.

Объект имущества, занимаемый компанией по межфирменному соглашению об аренде внутри некоторой группы фирм — формального или неформального — оценивается как имущество, занимаемое собственником.

Объекты недвижимости, занимаемые собственниками.

Если от Оценщика, в силу юридических или иных обоснованных причин, требуется принятие допущения, что данный объект имущества покинут собственником, то отчет об оценке или сертификат оценки должны касаться стоимости, установленной на основе данных рынка о продажах сопоставимых объектов. В ином случае объекты имущества, занимаемые собственниками, оцениваются исходя из их существующего использования.

7. Требования в отношении раскрытия информации

Отчеты об оценке не должны вводить в заблуждение. Обычно отчеты об оценке, составленные в соответствии с НСОИ № 4, должны удовлетворять требованиям в отношении отчетов, которые изложены в НСОИ № 2. В частности, сертификат оценки или отчет об оценке должны содержать точное указание цели оценки, сферы применения и даты оценки, а также полученные Оценщиком инструкции и имевшуюся в его распоряжении информацию. При наличии противоречий между этими инструкциями и НСОИ № 4 оценщик обязан обратить внимание пользователя отчета на имеющиеся расхождения и отметить случаи отступления от НСОИ № 4. Аналогично, в отчете об оценке или в сертификате оценки должны быть оговорены случаи отсутствия полной информации или наличия специальных допущений, обусловленных особыми обстоятельствами, связанными с проведением оценки.

Сертификат оценки или отчет об оценке должны содержать пункт, запрещающий публикацию отчета в целом или отдельных его частей, а также любые ссылки на него или содержащиеся в нем показатели, на имена и профессиональную принадлежность Оценщиков, иначе как с письменного разрешения Оценщиков относительно формы и контекста публикации.

Сертификат оценки или отчет об оценке также должны содержать утверждение, что оценка была проведена в соответствии с настоящими или другими признанными Стандартами, независимо и беспристрастно по отношению к клиенту или иным заинтересованным сторонам, а также другую информацию, раскрытия которой требует настоящий Стандарт.

В качестве условия своего найма Оценщик должен потребовать, чтобы любой опубликованный документ со ссылкой на заключение Оценщика содержал изложение всех специальных ограничений, допущений и отступлений от НСОИ.

В случае, если оценка проводится «внутренним Оценщиком», т. е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной за подготовку финансовой документации и/или финансовой отчетности предприятия, в сертификате или отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт, о наличии и характере подобных взаимоотношений.