Oʻzbekiston Respublikasi “Baholash faoliyati toʻgʻrisida”gi Qonuniga, Oʻzbekiston Respublikasi Prezidentining 2006-yil 26-apreldagi PQ-335-sonli “Oʻzbekiston Respublikasi Davlat mulki qoʻmitasi faoliyatini takomillashtirishga doir chora-tadbirlar toʻgʻrisida” va 2008-yil 24-apreldagi PQ-843-sonli “Baholovchi tashkilotlar faoliyatini yanada takomillashtirish va koʻrsatilayotgan xizmatlar sifati uchun ularning masʼuliyatini oshirish toʻgʻrisida”gi qarorlariga muvofiq Oʻzbekiston Respublikasi Davlat mulki qoʻmitasi qaror qiladi:

1. Oʻzbekiston Respublikasi Mulkni baholash milliy standarti (10-son MBMS) “Koʻchmas mulk qiymatini baholash” ilovaga muvofiq tasdiqlansin.

2. Mazkur qaror Oʻzbekiston Respublikasi Adliya vazirligida davlat roʻyxatiga olingan vaqtdan boshlab oʻn kundan soʻng kuchga kiradi.

Mazkur Oʻzbekiston Respublikasi Mulkni baholash milliy standarti (10-son MBMS) “Koʻchmas mulk qiymatini baholash” (keyingi oʻrinlarda 10-son MBMS deb yuritiladi) Oʻzbekiston Respublikasining “Baholash faoliyati toʻgʻrisida”gi Qonuniga (Oʻzbekiston Respublikasi Oliy Majlisining Axborotnomasi, 1999-y., 9-son, 208-modda), Oʻzbekiston Respublikasi Prezidentining 2008-yil 24-apreldagi PQ-843-sonli “Baholovchi tashkilotlar faoliyatini yanada takomillashtirish va koʻrsatilayotgan xizmatlar sifati uchun ularning masʼuliyatini oshirish toʻgʻrisida”gi qaroriga (Oʻzbekiston Respublikasi qonun hujjatlari toʻplami, 2008-y., 18-son, 145-modda) muvofiq Oʻzbekiston Respublikasidagi baholash faoliyatini normativ jihatdan tartibga solinishini belgilaydi.

1. 10-son MBMSning maqsadi koʻchmas mulk qiymatini baholashning atama va tushunchalarini, axborotga qoʻyiladigan talablarni, baholashni amalga oshirish tartibini, baholash yondashuvlari va usullarini, baholash natijalarini rasmiylashtirishga qoʻyiladigan talablarni oʻrnatuvchi normalari va qoidalarini belgilashdir.

2. 10-son MBMSda quyidagi atamalar va tushunchalar qoʻllaniladi:

analog — asosiy iqtisodiy, fizik, texnik va boshqa tavsiflarga koʻra baholash obyektiga oʻxshash, narxi oʻxshash shartlarda tuzilgan bitimdan yoki raqobatli bozorda qilingan taklifdan maʼlum boʻlgan boshqa obyekt;

yalpi renta multiplikatori — koʻchmas mulk obyektining sotuv narxi va yalpi (potensial yoki haqiqiy) daromadi nisbatini aks ettiruvchi koʻrsatkich;

pul oqimi — muayyan davr mobaynida koʻchmas mulk obyektidan olinadigan pul mablagʻlari oqimi;

yer uchastkasi — yer fondining qayd etilgan chegaraga, maydonga, joylashish manziliga, huquqiy rejimga hamda davlat yer kadastrida aks ettiriladigan boshqa xususiyatlariga ega boʻlgan qismidir;

ixtisoslashtirilmagan koʻchmas mulk — ochiq bozorda sotib olinadigan, sotiladigan va ijaraga beriladigan koʻchmas mulk;

koʻchmas mulkka boshqa shaxslarning huquqlarini yuklash — garovga, ijaraga boʻlgan huquqni, servitutlarni, cheklashlarni, shartnoma boʻyicha majburiyatlarni, mulkni ushlab qolish huquqini, sudning mulkni xatlash toʻgʻrisidagi qarorini, huquqlarni topshirishni va qonun hujjatlarida belgilangan, koʻchmas mulkka nisbatan olinadigan boshqa huquqlarni oʻz ichiga oluvchi koʻchmas mulkka boʻlgan huquq. Koʻchmas mulkka boshqa shaxslarning huquqlarini yuklash qonun hujjatlariga yoki shartnomaga muvofiq belgilanadi;

kapitallashtirish umumiy stavkasi — analoglar sof operatsion daromadlarining ularning narxlariga nisbatlari tahlili asosida belgilanadigan koʻrsatkich;

qurilishi tugallanmagan obyekt — qurilish ishlari boshlangan, lekin baholash sanasida hali tugallanmagan va (yoki) obyekt qurilishini moliyalashtirish manbalaridan qatʼi nazar, foydalanishga qabul qilish toʻgʻrisidagi hujjatlari belgilangan tartibda rasmiylashtirilmagan obyekt;

ixtisoslashtirilgan koʻchmas mulk — oʻz xususiyatiga (konstruktiv xususiyatlari, ixtisosligi, katta-kichikligi, joylashgan yeriga yoki mazkur omillar birikmasiga) koʻra undan foydalanishning muayyan turi bilan cheklangan foydali xossalarga ega boʻlgan va ochiq bozorda kamdan-kam sotiladigan (korxonaning bir qismi sifatida sotilgan hollar bundan mustasno) koʻchmas mulk;

diskontlash stavkasi — baholanayotgan koʻchmas mulk obyektini yaratish yoki oʻzgartirish bilan bogʻliq boʻlgan taxmin qilinayotgan barcha xarajatlarni va hisob-kitoblarga koʻra u kelgusida yaratadigan daromadni mazkur obyektni baholash sanasiga keltirish uchun foydalaniladigan foiz stavkasi;

kapitallashtirish stavkasi — baholash obyektiga oʻxshash koʻchmas mulk obyektlarining joriy (muayyan sanadagi) daromaddorlik koʻrsatkichi;

tiklash qiymati — baholash obyektiga oʻxshash yangi obyektni oʻxshash materiallar va texnologiyalardan foydalanib yaratish xarajatlari summasi;

oʻrniga belgilash qiymati — baholash obyektiga oʻxshash foydali xossalarga ega boʻlgan yangi obyektni zamonaviy materiallar va texnologiyalar yordamida yaratish xarajatlari summasi;

joriy qiymat — tegishli diskontlash stavkasidan foydalanib muayyan sanaga keltirilgan boʻlgʻusi daromadlar qiymati;

yaxshilashlar — yer uchastkasini undan keyinchalik foydalanish uchun oʻzgartirish borasidagi faoliyat natijasida yaratilgan va u bilan uzviy bogʻliq boʻlgan yer uchastkasidagi oʻzgarishlar. Yaxshilashlar binolar, inshootlar, muhandislik sistemalari va tarmoqlari, koʻp yillik oʻsimliklarni va ular bilan jamuljam holda konstruktiv yoki funksional yaxlitlikni tashkil etadigan boshqa obyektlarni oʻz ichiga oladi;

sof renta multiplikatori — koʻchmas mulk obyektining sotuv narxi va sof operatsion daromadi nisbatini aks ettiradigan koʻrsatkich.

3. Quyidagi koʻchmas mulk obyektlari 10-son MBMS qoidalari tatbiq etiladigan baholash obyektlari hisoblanadi:

boʻsh turgan (yaxshilanmagan) yer uchastkalari;

imorat qurilgan yer uchastkalari (yaxshilashlar amalga oshirilgan yer uchastkalari).

Baholash obyektlari qiymati ularga boʻlgan mulkiy (ashyoviy va majburiyat) huquqlar, ularga boshqa shaxslar huquqlarining yuklanishi va mazkur huquqlarga doir cheklashlarni hisobga olgan holda aniqlanadi.

4. 10-son MBMS baholovchi tashkilotlar, baholovchilar hamda baholash xizmatlarining buyurtmachilari uchun moʻljallangan va koʻchmas mulk qiymatini baholash boʻyicha xizmatlar koʻrsatishda va koʻchmas mulk qiymatini baholash toʻgʻrisidagi hisobotlarning ishonchliligini tekshirishda qoʻllanilishi majburiydir.

5. 10-son MBMS xususiylashtirish maqsadida koʻchmas mulkni baholashda, shuningdek mazkur maqsadda amalga oshiriladigan baholash toʻgʻrisidagi hisobotlarning ishonchliligini tekshirishda qoʻllanilmaydi.

6. 10-son MBMSni amaliyotda qoʻllashda ushbu 10-son MBMSning ilovasida keltirilgan Uslubiy koʻrsatmalardan foydalanish lozim.

7. 10-son MBMS talablariga muvofiq bajarilgan koʻchmas mulk qiymatini baholash natijalaridan baholash obyekti qaysi shaxslar balansida turgan boʻlsa, shu shaxslar buxgalteriya hisobi va hisobot maʼlumotlariga tuzatish kiritish uchun foydalanishlari mumkin, basharti buxgalteriya hisobi va hisobotga doir normativ-huquqiy hujjatlarda aktivlarni boshlangʻich (tarixiy) qiymatiga muvofiq baholash umumiy qoidalaridan chekinish nazarda tutilgan boʻlsa.

8. Moliyaviy hisobot tuzish maqsadida baholashni bajarishda koʻchmas mulk unga egalik qilish maqsadlariga qarab quyidagi toifalarga ajratiladi:

korxona (biznes) faoliyatida foydalaniladigan koʻchmas mulk;

hozirgi yoki boʻlgʻusi ijara daromadini olish uchun yoki kapital qiymatini saqlab turish yoki koʻpaytirish uchun foydalaniladigan investitsion koʻchmas mulk;

ishlab chiqarish (biznes) ehtiyojlari uchun ortiqcha boʻlgan koʻchmas mulk;

oʻzlashtirish va rivojlanish maqsadlari uchun moʻljallangan koʻchmas mulk;

tovar zaxiralari sifatida foydalaniladigan koʻchmas mulk.

9. Korxona (biznes) faoliyatida foydalaniladigan koʻchmas mulkni baholashda quyidagilar baholash bazasi sifatida qabul qilinadi:

mavjud foydalanishdagi bozor qiymati — ixtisoslashtirilmagan koʻchmas mulk, shu jumladan tijoratga oid imkoniyatlariga muvofiq baholanayotgan koʻchmas mulk uchun;

oʻrniga belgilash qoldiq qiymati — ixtisoslashtirilgan koʻchmas mulk uchun.

Investitsion koʻchmas mulkni va ishlab chiqarish ehtiyojlari uchun ortiqcha boʻlgan koʻchmas mulkni baholashda baholash bazasi sifatida bozor qiymati qoʻllaniladi.

Oʻzlashtirish va rivojlanish maqsadlari uchun moʻljallangan koʻchmas mulkni baholashda baholash bazasi sifatida:

ixtisoslashtirilmagan koʻchmas mulk uchun — bozor qiymati;

ixtisoslashtirilgan koʻchmas mulk uchun — oʻrniga belgilash qoldiq qiymati qoʻllaniladi.

Tovar zaxiralari sifatida foydalaniladigan va joriy aktivlar hisoblanadigan koʻchmas mulkni baholashda mazkur aktivlarning buxgalteriya hisobi xususiyatlarini eʼtiborga olish lozim.

10. Koʻchmas mulk qiymatini baholash quyidagi bosqichlardan tashkil topadi:

baholashga oid vazifani belgilash va baholash obyektini baholash toʻgʻrisida shartnoma tuzish;

axborot yigʻish va uni tahlil qilish;

koʻchmas mulkdan eng maqbul va eng samarali foydalanishning tahlili;

baholash yondashuvlari va usullarini tanlash, asoslash va qoʻllash;

baholash natijalarini, qoʻllanilgan baholash yondashuvlarini muvofiqlashtirish va baholash obyektining yakuniy qiymatini aniqlash;

baholash toʻgʻrisida hisobot tuzish.

11. Baholashga oid vazifa buyurtmachi tomonidan baholovchi tashkilot bilan hamkorlikda tuziladi va baholash obyektini baholash toʻgʻrisidagi shartnomaga ilova sifatida rasmiylashtiriladi. Baholashga oid vazifada quyidagilar koʻrsatilishi lozim:

baholash obyektining tavsifi;

baholash sanasi;

baholash maqsadi (maqsadlari) va baholash natijalaridan foydalanish moʻljali;

baholash maqsadiga muvofiq boʻlgan qiymat turi;

farazlar va cheklovchi shartlar;

buyurtmachi yoki uning vakili taqdim etishi lozim boʻlgan boshlangʻich axborot roʻyxati;

baholash ishlarini bajarish muddatlari.

Baholash maqsadiga va baholash obyektining xususiyatlariga qarab baholashga oid vazifa qoʻshimcha shartlarni oʻz ichiga olishi mumkin.

12. Baholash obyektining tavsifi quyidagilarni oʻz ichiga olishi lozim:

baholash obyektining nomini;

baholash obyektining manzili (joylashgan yeri)ni;

baholanayotgan koʻchmas mulk tarkibi haqidagi uning har bir tarkibiy qismini identifikatsiya qilish uchun yetarli boʻlgan axborot koʻrsatilgan maʼlumotlarni;

baholanayotgan koʻchmas mulkka boʻlgan mulkiy huquqlar, shuningdek mazkur huquqlarga doir cheklashlar va ularga boshqa shaxslar huquqlarining yuklanishi haqidagi maʼlumotlarni.

Baholash obyektiga nisbatan uchinchi shaxslarning mulkiy huquqlarini, mazkur obyektdan foydalanishdagi cheklashlarni va unga boshqa shaxslar huquqlarining yuklanishini tasdiqlovchi hujjatlar boʻlmagan taqdirda, uning qiymatini baholash, agar baholashga oid vazifada oʻzgacha tartib nazarda tutilmagan boʻlsa, baholovchi tomonidan koʻrsatilgan huquqlar, cheklashlar va boshqa shaxslar huquqlarining yuklanishi yoʻqligi haqidagi farazdan kelib chiqib amalga oshiriladi.

13. Baholash maqsadi sifatida baholash natijalaridan yoki baholash toʻgʻrisidagi hisobotdan foydalanishning buyurtmachi tomonidan moʻljallanayotgan usuli koʻrsatiladi.

14. Koʻchmas mulk qiymatini baholashda baholash obyektining bozor qiymati aniqlanishi lozim, agar baholash obyektini baholashda qoʻllanilayotgan normativ-huquqiy hujjatda yoki baholash obyektini baholash toʻgʻrisidagi shartnomada oʻzgacha tartib oʻrnatilgan boʻlmasa. Bozor qiymatidan boshqacha qiymat aniqlanishi lozim boʻlgan holatlarda qoʻllanish sabablari hamda aniqlanayotgan qiymat va bozor qiymati oʻrtasidagi farqlar baholash toʻgʻrisidagi hisobotda bayon etilishi va yoritib berilishi lozim.

Baholash obyektining bozor qiymati oldi-sotdi bitimini tuzish xarajatlari va bitim bilan bogʻliq boʻlgan soliqlarni hisobga olmasdan aniqlanadi.

15. Baholovchi baholash yondashuvlari va usullarini asosli ravishda tanlash va qoʻllash uchun zarur va yetarli boʻlgan hajmda baholash obyekti haqida axborot va bozorga oid axborotni yigʻish va tahlil qilishni amalga oshiradi.

16. Quyidagilar baholash obyekti haqidagi axborot manbalari hisoblanadi:

buyurtmachi yoki oʻzga vakolatli shaxs tomonidan taqdim etiladigan boshlangʻich axborot;

baholovchi baholash obyektini koʻzdan kechirish jarayonida hamda baholash obyekti mulkdori va (yoki) undan foydalanuvchilar bilan suhbatlashish natijalariga koʻra olgan axborot;

uchinchi shaxslar va tashkilotlardan olingan, shuningdek ommaviy axborot vositalari va Internet tarmogʻida eʼlon qilingan axborot.

17. Boshlangʻich axborot quyidagilarni oʻz ichiga olishi lozim:

koʻchmas mulkka boʻlgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat roʻyxatidan oʻtkazish toʻgʻrisidagi guvohnomani;

yer uchastkasidan foydalanish huquqini tasdiqlovchi hujjatni;

hokimiyat organlarining yer uchastkasini berish (ajratish) toʻgʻrisidagi qarorini;

binolar va inshootlarga doir kadastr hujjatlarini;

baholash obyektiga boshqa shaxslarning huquqlarini yuklashlar (baholash obyektiga boʻlgan huquqlarga nisbatan cheklashlar) mavjudligi haqidagi maʼlumotlarni oʻz ichiga olgan hujjatlarni;

baholanayotgan yaxshilashlarning hajmiy-rejalashtirish va konstruktiv tavsiflariga doir axborotni oʻz ichiga olgan hujjatlarni;

baholash obyektidan mavjud foydalanishga doir axborotni;

koʻchmas mulk obyektining kelib chiqishi va rivojlanish tarixi haqidagi maʼlumotlarni;

baholash obyekti va uning qismlarining rivojlanish rejalari (yangi qurilish, rekonstruksiya, taʼmirlash) haqidagi maʼlumotlarni;

yuridik shaxslarga qarashli boʻlgan obyektlarga nisbatan baholash obyektining soʻnggi hisobot sanasidagi balans (qoldiq va boshlangʻich) qiymati toʻgʻrisidagi maʼlumotnomani;

retrospektiv va prognoz moliyaviy axboroti, shu jumladan obyektdan tijorat maqsadida foydalanishning asosiy koʻrsatkichlari (xarajatlar moddalari boʻyicha yillik foydalanish xarajatlari, daromadlar manbalari boʻyicha obyektdan foydalanishdan olingan daromadlar)ni.

Taqdim etilayotgan boshlangʻich axborot baholash obyekti mulkdorining (agar baholash obyekti yuridik shaxsga qarashli boʻlsa va muhr mavjud boʻlgan taqdirda) imzosi va muhri bilan tasdiqlangan holdagina haqiqiy hisoblanadi.

Baholash maqsadiga va baholash obyektining xususiyatlariga qarab, baholovchi boshlangʻich axborot roʻyxatini kengaytirishi yoki baholashni amalga oshirish jarayonida kerakli axborotni talab qilib olishi mumkin.

18. Baholash obyektini koʻzdan kechirish chogʻida baholovchi yaxshilashlarning tavsiflari va amaldagi holati haqida maʼlumotlar yigʻish maqsadida obyektni tekshirishni amalga oshiradi. Bunda, quyidagilar aniqlanishi lozim:

asosiy qurilish konstruksiyalarining tipi;

asosiy qurilish materiallarining turi;

geometrik koʻrsatkichlar;

qurilish konstruksiyalari va muhandislik asbob-uskunalarining amaldagi holati.

Loyiha-smeta hujjatlari mavjud boʻlgan taqdirda amaldagi konstruktiv yechimlar, ishlatilgan qurilish materiallari va qurilish-montaj ishlari hajmlarini hujjatlarda koʻrsatilgan maʼlumotlar bilan taqqoslash amalga oshiriladi.

Loyiha-smeta hujjatlari mavjud boʻlmasa, baholash obyektining geometrik koʻrsatkichlari oʻlchash ishlarini bajarish yoʻli bilan aniqlanadi.

Konstruktiv elementlar, muhandislik sistemalari va asbob-uskunalarning amaldagi holati sirtdan koʻzdan kechirish yoʻli bilan aniqlanadi.

19. Baholovchi quyidagilarni tavsiflovchi bozorga oid axborotni qoʻshimcha ravishda yigʻishi va tahlil qilishi lozim:

baholash obyektining qiymatiga taʼsir etuvchi makroiqtisodiy (huquqiy, iqtisodiy, ijtimoiy, ekologik va boshqa) omillarni aniqlash uchun baholash obyekti joylashgan mamlakat va mintaqadagi ijtimoiy-iqtisodiy vaziyatni;

baholash obyekti joylashgan mintaqadagi koʻchmas mulk bozorini va uning baholash obyekti mansub boʻlgan segmentini;

baholash obyekti joylashgan yerni (obyektning yaqin atrofidagi muhitning joriy tavsifi, obyekt atrofidagi hududni rivojlantirish rejalari).

20. Eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlili koʻchmas mulk bozor qiymatini aniqlashning ajralmas qismi hisoblanadi va baholash obyektidan foydalanishning uning eng katta qiymatini taʼminlaydigan, yuridik jihatdan yoʻl qoʻyiladigan, fizik jihatdan amalga oshirish mumkin boʻlgan va moliyaviy jihatdan oʻzini oqlaydigan variantini tanlashdan iboratdir.

21. Eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlilini amalga oshirish chegarasi va koʻrib chiqilishi lozim boʻlgan muqobil foydalanish variantlari soni baholashga oid vazifa shartlari va baholash obyektining xususiyatlariga qarab belgilanadi.

Baholash obyektidan eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlili baholovchi tomonidan ikki bosqichda amalga oshiriladi:

boʻsh turgan (yaxshilanmagan) deb qaraladigan yer uchastkasi uchun;

yaxshilashlar mavjud boʻlgan yer uchastkasi uchun.

22. Yaxshilashlar mavjud boʻlgan yer uchastkasidan foydalanish uning bozor qiymati boʻsh turgan yer uchastkaning qiymatidan ortiq boʻlgan taqdirda eng samarali deb eʼtirof etiladi.

Baholash obyekti bozor qiymatining olingan miqdori yer uchastkasidan foydalanish variantlarining qaysi biriga muvofiq ekanligi baholash toʻgʻrisidagi hisobotda koʻrsatilishi lozim.

23. Baholash obyektini baholashni amalga oshirishda baholovchi baholashning daromadga oid, qiyosiy va xarajatga oid yondashuvlaridan foydalanishi (yoki foydalanishdan voz kechish sabablarini asoslashi) lozim.

24. Har bir baholash yondashuvi doirasida 10-son MBMSda belgilangan usullarni tanlashni baholovchi baholash maqsadi, baholash obyektining xususiyati va rivojlanish imkoniyatlari, cheklovchi shartlar, axborot bazasi mavjudligi va uning toʻliqligini hisobga olib mustaqil amalga oshiradi.

25. Baholash obyekti qiymatini daromadga oid yondashuv bilan aniqlash uchun baholovchi baholash obyektidan kutilayotgan daromadlarni baholash sanasida qiymatning yagona miqdoriga oʻzgartirishga asoslangan quyidagi usullardan birini qoʻllaydi:

toʻgʻridan toʻgʻri kapitallashtirish usuli;

pul oqimlarini diskontlash usuli.

26. Toʻgʻridan-toʻgʻri kapitallashtirish usuli joriy foydalanish koʻrsatkichi eng samarali foydalanish koʻrsatkichiga muvofiq boʻlgan amaldagi koʻchmas mulk obyektini baholash uchun qoʻllaniladi.

Toʻgʻridan-toʻgʻri kapitallashtirish usulini qoʻllaganda baholovchi:

baholash obyektidan kutilayotgan daromadni hisoblaydi;

kapitallashtirish stavkasi yoki renta multiplikatorini hisoblaydi;

baholash obyekti qiymatini daromadni kapitallashtirish stavkasiga boʻlish yoki yalpi yoki sof renta multiplikatoriga koʻpaytirish yoʻli bilan aniqlaydi.

27. Oʻzgartirilishi lozim boʻlgan kutilayotgan daromad sifatida uning quyidagi turlaridan biri olinadi:

ehtimol tutilgan yalpi daromad, yaʼni koʻchmas mulkdan u toʻliq yuklangan sharoitda hamda barcha yoʻqotishlar va xarajatlarni hisobga olmagan holda olinishi mumkin boʻlgan daromad;

ehtimol tutilgan yalpi daromaddan maydonlardan toʻlaligicha foydalanmaslik tufayli yuz bergan yoʻqotishlarni ayirish va ijara haqi olinganda koʻchmas mulk obyektidan bozor maqsadlarida normal foydalanishdan olingan boshqa daromadlarni qoʻshish yoʻli bilan olinadigan haqiqiy yalpi daromad;

haqiqiy yalpi daromaddan amortizatsiya ajratmalarini oʻz ichiga olmaydigan operatsion xarajatlarni ayirish yoʻli bilan olinadigan sof operatsion daromad.

28. Kapitallashtirish stavkasi baholanayotgan aktiv daromadlari tuzilishi va mavjud axborotga qarab, quyidagi usullardan biri bilan hisoblanadi:

bozorni siqish usuli bilan;

bogʻliq investitsiyalar usuli bilan;

kapital xarajatlar qoplanishini hisobga olish usuli bilan.

Kapitallashtirish stavkasi va yalpi yoki sof renta multiplikatori oʻzgartirilayotgan daromad turiga muvofiq boʻlishi lozim.

29. Koʻchmas mulk obyektining tarkibiy qismlaridan biri (yer uchastkasi yoki yaxshilashlar) qiymati haqida zaruriy boshlangʻich maʼlumotlar mavjud boʻlsa, boshqa tarkibiy qism qiymati koʻchmas mulkning qiymatini unga muvofiq boʻlgan kapitallashtirish stavkasidan foydalanib hisoblash talab etiladigan tarkibiy qismiga mansub boʻlgan daromadni toʻgʻridan toʻgʻri kapitallashtirishdan iborat boʻlgan qoldiq texnikasini yoʻllash yoʻli bilan aniqlanadi.

30. Pul oqimlarini diskontlash usuli daromadlar va xarajatlarning oʻzgarish dinamikasi muntazam boʻlmagan koʻchmas mulk obyektlarini baholash uchun qoʻllaniladi. Baholash obyekti qiymati pul oqimlarini diskontlash usuli bilan baholash obyektidan foydalanishdan kelgan pul oqimlarining prognoz davridagi joriy qiymatlari va baholash obyektining prognoz davri tugaganidan keyingi joriy qiymati yigʻindisi sifatida aniqlanadi.

Pul oqimlarini diskontlash usulini qoʻllaganda baholovchi:

prognoz davri muddatini aniqlaydi;

prognoz davrida olinadigan pul oqimlari qiymatlarini hisoblaydi;

baholash obyektining prognoz davri tugaganidan keyingi qiymatini hisoblaydi;

diskontlash stavkasini hisoblaydi;

baholash obyekti qiymatini pul oqimlarining joriy qiymatlari va baholash obyektining prognoz davri tugaganidan keyingi joriy qiymatini qoʻshish yoʻli bilan aniqlaydi.

31. Prognoz davri sifatida, qoida tariqasida, shunday bir davr muddati olinadiki, uning mobaynida koʻchmas mulk obyekti xarajatlar va daromadlarning muntazam boʻlmagan oqimlarini yaratadi.

32. Prognoz davrida olinadigan pul oqimlari oʻlchovi sifatida quyidagi daromad turlaridan biri olinadi:

ehtimoliy yalpi daromad;

haqiqiy yalpi daromad;

sof operatsion daromad;

soliqlar toʻlangunga qadar qarzga xizmat koʻrsatish boʻyicha xarajatlar chegirib tashlangan sof operatsion daromadga teng boʻlgan pul oqimi;

Pul oqimlari nominal yoki real oʻlchovlarda hisoblanadi.

33. Baholash obyektining prognoz davri tugaganidan keyingi qiymati:

baholash obyektining prognoz davri tugaganidan keyingi qiymati uning baholash sanasidagi qiymati bilan solishtirganda qanchaga oʻzgarishini taxmin qilish yoʻli bilan;

prognoz davri qaysi yilda tugagan boʻlsa, shu yildan keyin keladigan yil uchun daromad qiymatini toʻgʻridan toʻgʻri kapitallashtirish yoʻli bilan aniqlanadi.

34. Diskontlash stavkasi quyidagi usullardan biri bilan hisoblanadi:

kumulyativ tuzish usuli bilan;

muqobil investitsiyalarni taqqoslash usuli bilan;

oʻxshash obyektlarning sotilishi haqidagi bozor maʼlumotlarini ajratish usuli bilan.

Diskontlash stavkasi qoʻllanilayotgan pul oqimining turiga muvofiq boʻlishi va u bilan bir xil qiymatlarda hisoblanishi lozim.

35. Baholash obyekti qiymatini qiyosiy yondashuv bilan aniqlash uchun baholovchi oʻxshash obyektlar bilan bitimlarning bozor narxlariga doir axborot tahliliga asoslangan quyidagi usullardan birini qoʻllaydi:

sotuvlarni taqqoslash usuli;

narx va daromad nisbati usuli.

Bitimlarning narxlariga doir axborot yetarli boʻlmagan holda, narxning pasayishiga skidkani hisobga olib, taklif narxlariga doir axborotdan foydalanishga yoʻl qoʻyiladi.

36. Sotuvlarni taqqoslash usulini qoʻllaganda baholovchi:

koʻchmas mulk bozorining bir segmentiga mansub boʻlishi va ular bilan bitimlar bozorning shu segmentiga xos boʻlgan shartlarda amalga oshirilishi lozim boʻlgan analoglar toʻplamini shakllantiradi;

baholash obyekti bozoriga xos boʻlgan taqqoslash birliklarini tanlaydi;

analoglarni baholash obyekti bilan taqqoslash elementlari (narx belgilovchi omillar)ga koʻra, taqqoslash birliklaridan foydalangan holda solishtiradi va har bir taqqoslash elementi boʻyicha baholash obyektiga nisbatan har bir analog narxiga tuzatishlar kiritadi;

analoglar narxlarining tuzatish kiritilgan qiymatlarini muvofiqlashtirish yoʻli bilan baholash obyekti qiymatining yagona miqdorini chiqaradi.

37. Taqqoslashning hisobga olinishi shart boʻlgan asosiy elementlariga quyidagilar kiradi:

topshirilayotgan mulkiy huquqlar;

moliyalashtirish shartlari;

sotuv shartlari;

xariddan keyingi xarajatlar;

bozor shartlari;

joylashgan yeri;

baholash obyektining fizik tavsiflari;

baholash obyektining iqtisodiy tavsiflari;

foydalanish turi;

koʻchmas mulk tarkibiga kirmaydigan qiymat komponentlari.

Yuqorida koʻrsatilgan taqqoslash elementlarining dastlabki beshtasi boʻyicha analoglarning narxlariga tuzatishlar kiritish birin-ketin bajariladi — har bir keyingi tuzatish oldingi tuzatish natijasiga qoʻllaniladi. Qolgan taqqoslash elementlari boʻyicha tuzatishlar kiritish mustaqil asosda — har bir taqqoslash elementi uchun alohida bajariladi.

38. Taqqoslama sotuvlarning tuzatishlar kiritilgan qiymatlarini yagona qiymatga muvofiqlashtirish, qoida tariqasida, oʻrtacha oʻlchangan qiymatni hisoblash yoʻli bilan amalga oshiriladi, bunda analoglar narxlarining eng kam tuzatishlar kiritilgan qiymatlariga eng katta ogʻirlik beriladi.

39. Narx va daromad nisbati usuli oʻxshash obyektlar boʻyicha narx va daromad nisbatining tahlilligi va mazkur tahlil natijasidan baholash obyektini baholashda foydalanishga asoslanadi. Daromad turiga qarab yalpi renta multiplikatori yoki kapitallashtirish umumiy stavkasi qoʻllaniladi.

Narx va daromad nisbati usulini yalpi renta multiplikatori yordamida qoʻllaganda baholovchi:

baholash obyektining yalpi (potensial yoki haqiqiy) daromadini hisoblaydi;

sotuv narxi va tegishli daromad qiymati haqida axborot mavjud boʻlgan analoglar toʻplamini shakllantiradi;

zarur holda analoglarning baholash obyekti bilan qiyosiyligini oshiradigan tuzatishlar kiritadi;

har bir analog boʻyicha sotuv narxini yalpi daromadga boʻlish yoʻli bilan yalpi renta multiplikatorini hisoblaydi;

barcha analoglar boʻyicha yalpi renta multiplikatorining oʻrtacha oʻlchangan qiymatini aniqlaydi;

baholash obyektining yalpi daromadini yalpi renta multiplikatorining oʻrtacha oʻlchangan qiymatiga koʻpaytirish yoʻli bilan baholash obyekti qiymatini hisoblaydi.

Kapitallashtirish umumiy stavkasi foydalanilgan holda narx va daromad nisbati usulini qoʻllaganda baholovchi:

baholash obyektining sof operatsion daromadini hisoblaydi;

sotuv narxi va sof operatsion daromad qiymati haqida axborot mavjud boʻlgan analoglar toʻplamini shakllantiradi;

zarur holda analoglarning baholash obyekti bilan qiyosiyligini oshiradigan tuzatishlar kiritadi;

har bir analog boʻyicha sof operatsion daromadni sotuv narxiga boʻlish yoʻli bilan kapitallashtirish umumiy stavkasini hisoblaydi;

barcha analoglar boʻyicha kapitallashtirish umumiy stavkasining oʻrtacha oʻlchangan qiymatini aniqlaydi;

baholash obyektining sof operatsion daromadini kapitallashtirish umumiy stavkasining oʻrtacha oʻlchangan qiymatiga boʻlish yoʻli bilan baholash obyekti qiymatini hisoblaydi.

40. Baholash obyekti qiymati xarajatga oid yondashuv bilan yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymati va yaxshilashlar tiklash qiymati (oʻrniga belgilash qiymati)ning yigʻilgan eskirish hajmi chegirib tashlangan yigʻindisi sifatida aniqlanadi.

Baholash obyekti qiymatini xarajatga oid yondashuv bilan aniqlashda baholovchi quyidagilarni hisoblaydi:

yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymatini;

yaxshilashlarni tiklash yoki oʻrniga belgilash xarajatlarini;

koʻchmas mulk obyektini yaratishda xususiy kapitaldan (investitsiyalardan) foydalanish tavakkali uchun tadbirkorga (investorga) toʻlanadigan mukofotdan iborat boʻlgan tadbirkor daromadini;

yaxshilashlarning yigʻilgan eskirishi hajmini;

yaxshilashlarni tiklash yoki oʻrniga belgilash xarajatlari va tadbirkor daromadining yigʻilgan eskirish hajmiga kamaytirilgan yigʻindisi sifatida yaxshilashlar qiymatini;

yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymati va yaxshilashlar qiymatining yigʻindisi sifatida baholash obyekti qiymatini.

41. Boʻsh turgan (yaxshilanmagan) deb qaraladigan yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymati mazkur yer uchastkasidan eng samarali foydalanish yoʻli taxmin qilinganda quyidagi usullardan biri bilan hisoblanadi:

sotuvlar qiyosiy tahlili usuli bilan;

taqsimlash usuli bilan;

ajratish usuli bilan;

er rentasini kapitallashtirish usuli bilan;

er uchun qoldiq usuli bilan;

moʻljallanayotgan yer uchastkasidan foydalanish usuli bilan.

42. Yaxshilashlarni tiklash yoki oʻrniga belgilash xarajatlari qurilish bilan bevosita bogʻliq boʻlgan toʻgʻridan toʻgʻri xarajatlar va yaxshilashlarni amalga oshirishda qilinadigan, lekin qurilish-montaj ishlari tarkibiga kiritilmaydigan bilvosita xarajatlar yigʻindisi sifatida aniqlanadi.

Yaxshilashlarni tiklash yoki oʻrniga belgilash xarajatlari qiymatini hisoblash uchun quyidagi usullardan biri qoʻllaniladi:

qiyosiy birlik usuli;

komponentlarga ajratish usuli;

ayrim narxlar usuli, u ikki xil asosiy turlarga ega — resursli usul va bazisli-indeksli usul;

analoglar usuli.

43. Tadbirkor daromadining qiymati bozor axborotiga muvofiq quyidagi usullardan biri bilan aniqlanadi:

analoglar usuli bilan;

ekspert baholash usuli bilan;

kiritilgan xarajatlar usuli bilan.

44. Yigʻilgan eskirish hajmi fizik, funksional va tashqi (iqtisodiy) eskirishlar natijasida bozor qiymatidagi yoʻqotishlar yigʻindisi sifatida aniqlanadi. Yigʻilgan eskirishni baholash uchun, baholashni bajarish maqsadlariga va mavjud axborotga qarab, quyidagi usullardan biri qoʻllaniladi:

yaxshilashlarning haqiqiy yoshi va ularning iqtisodiy xizmat muddatini taqqoslashga asoslangan iqtisodiy yosh usuli;

yigʻilgan eskirish hajmi yaxshilashlarning tiklash qiymati yoki oʻrniga belgilash qiymati bilan yer uchastkasining sotuv narxidan mazkur uchastkaga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymatini ayirish yoʻli bilan hisoblangan yaxshilashlar qiymati oʻrtasidagi tafovut sifatida aniqlanadigan oʻxshash obyektlarning sotuv narxlari tahliliga asoslangan bozor ekstraksiyasi usuli;

yigʻilgan eskirishni fizik (bartaraf etiladigan va bartaraf etib boʻlmaydigan) eskirish, funksional (bartaraf etiladigan va bartaraf etib boʻlmaydigan) va tashqi (iqtisodiy) eskirish yigʻindisi sifatida baholashga asoslangan ajratish usuli.

45. Baholovchi baholash obyektining yakuniy qiymatini aniqlash uchun baholashda qoʻllanilgan yondashuvlarning natijalarini muvofiqlashtirishni amalga oshiradi.

Turli xil baholash yondashuvlari bilan olingan baholash natijalari oʻrtasida jiddiy tafovut mavjud boʻlsa, baholovchi olingan tafovut sabablarining tahlilini baholash toʻgʻrisidagi hisobotda keltirishi lozim. Baholash natijasining yuqori chegarasidan 30 foizdan ortiq qiymatga ega boʻlgan tafovut jiddiy tafovut deb hisoblanishi lozim.

46. Muvofiqlashtirish, qoida tariqasida, turli baholash yondashuvlari bilan olingan baholash natijalari uchun taqqoslama oʻlchovlarni aniqlash orqali amalga oshiriladi, bunda baholovchi:

baholash maqsadini va baholash natijalaridan foydalanish moʻljalini;

baholash obyektining xususiyatini;

qiymat turini;

baholash yondashuvlarini qoʻllashda foydalanilgan axborot hajmi va sifatini hisobga olishi lozim.

47. Muvofiqlashtirish usuli va taqqoslama oʻlchovlarning tanlanishi hamda bunda, baholovchining barcha mulohazalari va farazlari baholash toʻgʻrisidagi hisobotda asoslanishi lozim.

48. Baholash obyektining yakuniy qiymati pul hisobida yagona kattalik sifatida ifodalanishi lozim.

49. Baholash natijalari baholash faoliyati toʻgʻrisidagi qonun hujjatlariga muvofiq tuzilgan va baholovchi tashkilotning baholash obyekti qiymati xususidagi yigʻilgan axborot va hisoblashlar asosida tasdiqlangan professional mulohazasini oʻz ichiga olgan baholash toʻgʻrisida hisobot sifatida rasmiylashtirilishi lozim.

50. Hisobot baholash milliy standartlari talablariga muvofiqlik toʻgʻrisidagi bayonotni va ulardan har qanday chetga chiqish haqidagi maʼlumotlarni oʻz ichiga olishi lozim.

51. Baholash toʻgʻrisida hisobotni tuzishda quyidagi qoidalarga rioya etish lozim:

baholash obyekti qiymatini aniqlash uchun yetarli boʻlgan barcha ochiq axborot hisobotda bayon etilishi lozim;

baholash toʻgʻrisidagi hisobotning mazmuni mazkur hisobotdan foydalanuvchilarni chalgʻitmasligi hamda ikki xil talqinga yoʻl qoʻymasligi kerak;

baholash toʻgʻrisidagi hisobotda ifodalangan materiallar tarkibi va ketma-ketligi, baholash jarayoni tavsifi, hisoblashlar va hisoblashlarga izohlar baholash toʻgʻrisidagi hisobotdan foydalanuvchiga qiymatni hisoblashni amalga oshirish imkoniyatini berishi va uni ayni shu natijalarga keltirishi lozim;

baholash jarayonida oraliq va yakuniy natijalarni aniqlashda foydalanilmagan axborot, agar u baholash faoliyati toʻgʻrisidagi qonun hujjatlarining talablariga binoan majburiy boʻlmasa, baholash toʻgʻrisidagi hisobotda keltirilishi mumkin emas.

52. Koʻchmas mulk qiymatini baholash toʻgʻrisidagi hisobot quyidagi asosiy boʻlimlardan iborat boʻlishi lozim:

titul varagʻi;

mundarija;

umumlashtiruvchi qism (ilova xat);

baholashga oid vazifa hamda asosiy faktlar va xulosalar;

baholash obyektining tavsifi;

baholash obyekti bozorining tahlili;

eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlili;

baholash yondashuvlari va usullarining tanlanishi va qoʻllanilishi tavsifi;

baholash obyektining yakuniy qiymatini aniqlash;

ilovalar.

Boʻlimlarni joylashtirish ketma-ketligi, ularni nomlash va boʻlimlar doirasida axborotni guruhlash baholovchining vakolatiga kiradi va baholovchi tomonidan bajarilgan baholash hamda tahlil va hisob-kitoblarning natijalarini bayon etish mantiqiga muvofiq amalga oshiriladi.

53. Baholash toʻgʻrisidagi hisobotning ilovalariga quyidagilar kiritiladi:

foydalanilgan hujjatlarning nusxalari, shu jumladan baholash obyektiga huquqlarni belgilovchi hujjatlarning nusxalari, kadastr hujjatlari boʻlimlarining nusxalari;

baholanayotgan obyektning uning baholash sanasidagi texnik holati aks ettirilgan fotomateriallari;

baholovchi tashkilotini litsenziyasining nusxasi, baholovchilarning malaka sertifikatlari va baholovchi tashkilotning fuqarolik majburiyati sugʻurta polisining nusxalari;

baholovchining ixtiyoriga qarab boshqa materiallar.

54. Baholash toʻgʻrisidagi hisobotning har bir beti raqamlanishi va baholash obyektini baholashdan oʻtkazgan baholovchi (baholovchilar) tomonidan imzolanishi, shuningdek, baholash toʻgʻrisidagi hisobot ip oʻtkazib tikilishi hamda baholovchi tashkilot rahbarining imzosi va shu tashkilot muhri bilan (muhr mavjud boʻlgan taqdirda) tasdiqlanishi lozim. Agar baholash bir nechta baholovchilar tomonidan bajarilgan boʻlsa, baholash toʻgʻrisidagi hisobotda mazkur hisobotni tayyorlash jarayonida ular bajargan ish koʻrsatiladi.

55. Tijorat salohiyatiga muvofiq baholanadigan koʻchmas mulk uchun baholash bazasi mavjud foydalanishdagi bozor qiymatidir. Mazkur toifadagi koʻchmas mulkka mehmonxonalar, restoranlar, barlar, tijorat tibbiy-sogʻlomlashtirish muassasalari, sport, dam olish, koʻngilochar obyektlari va boshqa shunga oʻxshash obyektlar kiradi.

Tijorat salohiyatiga muvofiq baholanadigan koʻchmas mulk obyektlari olinishi mumkin boʻlgan daromaddan kelib chiqib (foizlar, soliqlar hamda moddiy va nomoddiy aktivlar eskirishi chegirib tashlangunga qadar) pul oqimlarini diskontlash usuli yoki toʻgʻridan toʻgʻri kapitallashtirish usuli bilan baholanadi.

Tijorat salohiyatiga muvofiq baholanayotgan koʻchmas mulk bahosiga yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar va yaxshilashlardan tashqari koʻchmas mulk bilan biriktirilgan asbob-uskunalar va jihozlar hamda beriladigan gudvill (tovar-moddiy zaxiralardan tashqari) kiritiladi.

Beriladigan gudvill nomoddiy aktiv boʻlib, u oʻziga xos nom, biznes obroʻsi, mijozlarning afzalliklari, joylashgan yer, servis mahsuloti va iqtisodiy samara keltiradigan boshqa shunga oʻxshash omillar tufayli vujudga keladi.

56. Qurilishi tugallanmagan obyektning qiymati xarajatga oid yondashuv bilan quyidagi usullardan biri yordamida hisoblanadi:

qurilishi tugallanmagan obyektning tiklash qiymati yoki oʻrniga belgilash qiymati yigʻilgan eskirish chegirib tashlangan holda hisoblanadi;

qurilish tugallangan koʻchmas mulk obyektining qiymati qurilishni tugallash xarajatlari chegirib tashlangan holda hisoblanadi.

Hisoblangan qiymatga yer uchastkasiga boʻlgan huquqlarning bozor qiymati qoʻshiladi.

Qurilishi tugallanmagan obyektning qiymati daromadga oid yondashuv bilan pul oqimlarini diskontlash usuli yordamida, baholash obyektini tugallash yoki rekonstruksiya qilish (qayta ixtisoslashtirish)ga investitsiyalarni hisobga olgan holda aniqlanadi.

Qurilishi tugallanmagan obyektning qiymatini baholashga qiyosiy yondashuv analoglarning sotilishi haqida zarur bozor maʼlumotlari mavjud boʻlgan holda qoʻllaniladi.

57. Tabiiy yoki texnogen xususiyatga ega boʻlgan omillar taʼsiri tufayli shikastlangan koʻchmas mulk qiymati mazkur koʻchmas mulkning tiklash qiymatiga yoki tiklash xarajatlari chegirib tashlangan oʻrniga belgilash qiymatiga muvofiqdir. Tiklashdan voz kechilgan taqdirda, koʻchmas mulk qiymati boʻsh turgan deb qaraladigan yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymati bilan uni shikastlangan mulkdan tozalash xarajatlari oʻrtasidagi tafovut sifatida aniqlanadi.

58. Binoning ichki qismida qurilgan uning bir qismi hisoblanadigan xonalar qiymatini aniqlashda yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymati hisobga olinmaydi

59. Baholash jarayonida foydalanilgan axborotni baholash toʻgʻrisidagi hisobotda oshkor etish shunday amalga oshirilishi lozimki, mazkur hisobotning baholash faoliyati sohasida maxsus bilimlarga ega boʻlmagan foydalanuvchilar baholash jarayoni mantiqini va baholash obyektining qiymatini aniqlash uchun baholovchi bajargan amallarning ahamiyatini tushunishi kerak.

60. Baholash jarayonida qoʻllanilgan barcha axborot oshkor etilishi lozim, maxfiy xususiyatga ega boʻlgan axborot bundan mustasno. Maxfiy axborotni baholovchi faqat buyurtmachi va (yoki) mazkur axborotni taqdim etgan shaxslar bilan kelishgan holda yoki sudning tegishli qaroriga binoan oshkor etadi. Foydalanilayotgan axborotning maxfiylik darajasi buyurtmachi va (yoki) mazkur axborotni taqdim etuvchi yoki unga bevosita aloqador boʻlgan shaxslar tomonidan belgilanadi.

61. Baholashda foydalanilgan va baholash toʻgʻrisidagi hisobotda keltirilgan axborot uning manbasiga havola qilingan boʻlishi lozim, bunda mazkur manba yozma yoki ogʻzaki ekanligi ahamiyatsiz.

62. 10-son MBMSning baholash jarayoni va olingan natijani bayon etish, baholashga va yakuniy qiymat haqidagi xulosaga daxldor boʻlgan har qanday farazlar va cheklovchi shartlarni oshkor etish bilan bogʻliq talablaridan biron-bir tarzda chetga chiqilishiga yoʻl qoʻyilmaydi.

63. Baholash talablari mazkur standart talablaridan farq qiladigan normativ-huquqiy hujjatga muvofiq amalga oshirilgan taqdirda, baholovchi mazkur farqlarni, aniqlanayotgan qiymat turini tanlashga ularning taʼsirini aniqlashi va olingan natijani qoʻllashga cheklashlar belgilashi lozim.

Mazkur Uslubiy koʻrsatmalar 10-son MBMSni qoʻllash tartibini belgilaydi.

1. Mazkur Uslubiy qoʻrsatmalarda quyidagi atamalar va tushunchalardan foydalaniladi:

tavakkalsiz stavka — koʻchmas mulkka investitsiyalangan kapitaldan olinadigan, tavakkalchilikning eng past darajasi bilan tavsiflanadigan daromad meʼyori;

haqiqiy yosh — yaxshilashlarning ularning holati va foydali xossalariga muvofiq boʻlgan, yaxshilashlarning iqtisodiy xizmat muddatidan ularning qolgan iqtisodiy xizmat muddatini ayirish yoʻli bilan hisoblanadigan yoshi. Foydalanish sharoitlariga qarab yaxshilashlarning haqiqiy yoshi ularning amaldagi (xronologik) yoshidan kichkina, unga teng yoki undan katta boʻlishi mumkin;

tashqi (iqtisodiy) eskirish — koʻchmas mulk obyekti qiymati mazkur obyektdan tashqi omillar taʼsiri natijasida pasayishi;

yigʻilgan eskirish — koʻchmas mulk obyektining jismoniy, funksional va tashqi eskirish bilan bogʻliq umumiy qiymatining yoʻqolishi (qadrsizlanishi);

bartaraf etib boʻlmaydigan eskirish — shunday bir eskirish boʻlib, uni bartaraf etish xarajatlari bartaraf etish natijasida koʻchmas mulk obyektiga qoʻshiladigan qiymatidan koʻproqdir;

bartaraf etib boʻladigan eskirish — shunday bir eskirish boʻlib, uni bartaraf etish xarajatlari bartaraf etish natijasida koʻchmas mulk obyektiga qoʻshiladigan qiymatidan kamroq yoki unga tengdir;

jismoniy eskirish — tabiiy qarish, notoʻgʻri foydalanish, konstruktiv nuqsonlar, shuningdek yaxshilash elementlarining mexanik shikastlanishlari bilan belgilangan yaxshilashlar qiymatidagi yoʻqotish;

funksional eskirish — yaxshilashlar toʻlaligicha yoki ayrim elementlariga koʻra bozor talablariga muvofiq emasligi bilan belgilangan yaxshilashlar qiymatidagi yoʻqotish;

tavakkalchilik uchun mukofot — tavakkalsiz stavka boʻyicha qoʻyilmalar bilan taqqoslaganda, koʻchmas mulkka qoʻyilmalarga xos boʻlgan tavakkalchilik darajasini aks ettiradigan daromadning qoʻshimcha normasi;

iqtisodiy xizmat muddati — shunday bir davr muddati boʻlib, uning oʻtishi mobaynida yaxshilashlar koʻchmas mulk obyektining qiymatiga hissa qoʻshadi;

xizmat muddati uzoq elementlar — yaxshilashning xizmat muddati bilan teng boʻlgan muddatga ega yaxshilash elementlari;

xizmat muddati qisqa elementlar — yaxshilashning xizmat muddati mobaynida vaqti-vaqti bilan almashtirib turishni talab etadigan yaxshilash elementlari.

2. Baholashga oid vazifani belgilashda baholovchi baholash obyektini belgilaydi va unga tavsif beradi. Bunda, baholash obyekti sifatida boʻsh turgan (yaxshilanmagan) yer uchastkasi yoki imorat solingan yer uchastkasi (yaxshilashlardan iborat yer uchastkasi) olinadi.

Baholash obyektining qiymati unga boʻlgan mulkiy (ashyoviy va majburiyatga oid) huquqlar, mazkur huquqlarga doir cheklashlar va ularga boshqa shaxslar huquqlarining yuklanishini hisobga olib aniqlanadi. Bunday huquqlarga quyidagilar kiradi:

toʻla mulkdorlik huquqi;

egalik qilish huquqi;

tasarruf etish huquqi;

foydalanish huquqi;

yer uchastkasiga umrbod meros qilib qoldiriladigan egalik huquqi;

uch uchastkasidan doimiy (muddatsiz) foydalanish huquqi;

ijaraga olish huquqi;

servitut;

qonun hujjatlari bilan taqiqlanmagan boshqa huquqlar.

Baholash shartnomasi shartlariga va baholash obyektining xususiyatlariga qarab toʻla mulkdorlik huquqini yoki ayrim mulkiy huquqlarni baholash belgilanishi mumkin.

3. Yer uchastkasini yaxshilashlarga quyidagilar kiradi:

yer uchastkasida joylashgan alohida binolar, inshootlar va ularning guruhlari, mazkur uchastkaga tegishli boʻlgan yer osti inshootlari yoki ularning qismlari;

binolarga barcha uzoq muddatli ulanishlar, chunonchi: ichki suv taʼminoti, isitish va sovutish sistemalari, elektr taʼminoti, gaz tarmoqlari, shuningdek oʻrnatilgan statsionar qurilmalar (mashinalar, asbob-uskunalar);

yer uchastkasiga va binolarning ichki tarmoqlariga ulangan muhandislik inshootlari, kommunikatsiyalar va tarmoqlar;

mazkur uchastkaga tegishli boʻlgan, lekin uning chegarasidan tashqarida joylashgan xoʻjalik, transport va muhandislik taʼminoti elementlari;

uchastka hududini obodonlashtirish obyektlari, shu jumladan koʻp yillik oʻsimliklar;

infratuzilma obyektlaridagi mulk ulushlari;

baholanayotgan mulk bilan yaxlit majmuani hosil qiluvchi, konstruktiv yoki funksional jihatdan uning ajralmas qismi boʻlgan boshqa obyektlar.

4. Binoda va yer uchastkasida oʻrnatilgan statsionar qurilmalar baholash maqsadlarida ikki toifaga ajratiladi:

bino xizmat koʻrsatish sistemalarining koʻchmas mulk bahosiga kiritiladigan tarkibiy elementlari;

koʻchmas mulk obyektida olib borilayotgan biznesda foydalaniladigan, yer uchastkasi va yaxshilashlardan alohida baholanadigan statsionar qurilmalar.

Koʻchmas mulk bahosiga kiritiladigan statsionar qurilmalar, mashinalar va asbob-uskunalar binolarning quyidagi xizmat koʻrsatish sistemalariga kiradi:

elektr taʼminoti — noishlab chiqarish ehtiyojlarini qondirish uchun moʻljallangan markaziy quvvatlantiruvchi kabellar, transformatorlar, qalqonli, zaxiradagi generatorlar va elektr tarmoqlari;

gaz taʼminoti — gaz stansiyalarigacha va ularning doirasidagi gaz quvur yoʻllari, shuningdek noishlab chiqarish ehtiyojlarini qondirish uchun moʻljallangan binolar doirasidagi gaz quvur yoʻllari;

suv taʼminoti — rezervuarlar, quduqlar va skvajinalar, nasoslar, suv tozalash uskunalari, baklar, taqsimlash tarmoqlari, drenaj qurilmalari va kanalizatsiya sistemalari;

isitish va havo haroratini maqbullashtirish — qozonlar va tegishli asbob-uskunalar, yonilgʻi baklari, radiatorlar, kalorifyerlar, konditsionyerlar uchun asbob-uskunalar, havo yoʻnaltirish quvurlari, ventilyatorlar va noishlab chiqarish maqsadlarida foydalaniladigan boshqa asbob-uskunalar;

liftlar va yuk koʻtargichlar — bino tuzilishining ajralmas qismini shakllantiradigan va notijorat maqsadlarida foydalaniladigan yoʻlovchi va yuk liftlari, eskalatorlar, transportyorlar, yuk koʻtargichlar va tayanchlar.

5. Qiymat turini tanlashning asosiy mezoni baholash maqsadidir. Koʻchmas mulkni baholashda aniqlanadigan qiymatning asosiy turi bozor qiymatidir. Koʻchmas mulk qiymatini baholashda aniqlanishi mumkin boʻlgan bozor qiymatidan boshqa turdagi qiymatlarga quyidagilar kiradi:

investitsiya qiymati;

almashtirish qoldiq qiymati;

sugʻurta qiymati;

utilizatsiya qiymati;

tugatish qiymati;

soliq solinadigan qiymat.

6. Baholash sanasi baholash maqsadlaridan kelib chiqib belgilanadi va, qoida tariqasida, baholovchi tomonidan baholash obyektini koʻzdan kechirish sanasiga muvofiq boʻladi. Baholovchi baholash sanasidagina mavjud boʻlgan holatlarni va baholash sanasiga qadar yuz bergan voqealarni eʼtiborga olishi lozim.

7. Baholash obyektining bozor qiymati toʻgʻrisida asoslantirilgan xulosa chiqarish uchun baholovchi mintaqadagi ijtimoiy-iqtisodiy vaziyat, koʻchmas mulk bozori, baholash obyekti joylashgan yer va baholash obyektining tavsiflari haqida axborot yigʻishi va uni tahlil qilishi lozim.

8. Mintaqadagi ijtimoiy-iqtisodiy vaziyatni tahlil qilishda baholovchi:

mintaqaning tabiiy-iqlim xususiyatlarini;

asosiy makroiqtisodiy koʻrsatkichlarni;

iqtisodiyot tarmoqlari boʻyicha asosiy koʻrsatkichlar, ularning oʻzgarish dinamikasi va baholash obyektining bozordagi holatiga taʼsirini;

ijtimoiy rivojlanishning asosiy koʻrsatkichlari, ularning oʻzgarish dinamikasi va baholash obyektining bozordagi holatiga taʼsirini oʻrganadi.

Mintaqadagi ijtimoiy-iqtisodiy vaziyat tahlilining natijalariga koʻra baholovchi baholash obyektining bozordagi joriy va boʻlgʻusi holatini asoslaydi, ehtimol tutilgan odatdagi xaridor va uning investitsion motivatsiyasi aniqlanadi.

9. Koʻchmas mulk bozorini tahlil qilishda baholovchi:

baholash obyekti joylashgan mintaqadagi koʻchmas mulk bozorining umumiy tavsiflarini;

koʻchmas mulk bozorining tuzilishi va ishtirokchilarini;

koʻchmas mulk bozorining ayrim segmentlari boʻyicha talab va taklif omillarini miqdoriy tahlil va tendensiyalar tahlili bilan birga oʻrganadi.

Bozor tendensiyalarining tahlili uchun zarur boʻlgan bozorni segmentlarga ajratish koʻchmas mulkning quyidagi toifalari boʻyicha amalga oshiriladi:

turarjoy koʻchmas mulki;

tijorat koʻchmas mulki;

sanoat koʻchmas mulki;

qishloq xoʻjaligi koʻchmas mulki;

maxsus ahamiyatga molik koʻchmas mulk.

Baholash obyektiga va baholash shartnomasining shartlariga qarab koʻchmas mulk toifalarining har biri muayyan belgilarga koʻra yanada kichikroq segmentlarga ajratilishi mumkin.

Koʻchmas mulk bozorining tahlili natijalariga koʻra baholovchi koʻchmas mulk bozorida yuz berishi mumkin boʻlgan oʻzgarishlarni, baholash obyektining koʻchmas mulk bozoridagi joriy va boʻlgʻusi holatini muqobil foydalanish imkoniyatini hisobga olgan holda asoslaydi.

10. Baholash obyektining joylashgan yerini tahlil qilishda baholovchi:

atrofdagi yerdan foydalanishning tipi xususiyatini;

transportda qatnash jihatidan qulaylikni;

muhandislik tarmoqlari va kommunal xizmat koʻrsatishni;

ijtimoiy infratuzilmani;

iqtisodiy oʻrnini;

tutash hududning ekologik holatini;

ijtimoiy obroʻsini;

boshqa qulay va noqulay taʼsirlarni oʻrganadi.

Baholash obyekti joylashgan yer tahlilining natijalariga koʻra baholovchi baholash obyekti joylashgan yerning mazkur obyekt qiymatiga taʼsir etishi mumkin boʻlgan ijobiy va salbiy tavsiflari hamda imkoniyatlarini asoslaydi.

11. Baholash obyekti tavsiflarini tahlil qilishda baholovchi:

baholash obyektining hajmiy-rejalashtirish va konstruktiv yechimi xususiyatlarini;

baholash obyektining muhandislik taʼminoti xususiyatlarini;

konstruktiv elementlar va muhandislik asbob-uskunalarining texnik holatini oʻraganadi.

Baholash obyekti tavsiflarining tahlili natijalariga koʻra baholovchi baholash obyekti texnik tavsiflarining foydali xossalari oʻxshash boʻlgan koʻchmas mulkka foydalanish va funksionallik jihatidan qoʻyiladigan hozirgi bozor talablariga muvofiqligini aniqlaydi.

Yuzaki koʻzdan kechirishni amalga oshirish vaqtida baholovchi ayrim konstruktiv elementlar boʻyicha yaxshilashlarni tekshiradi. Mazkur konstruktiv elementlarga quyidagilar kiradi:

yer osti qismi qurilmalari;

koʻtarib turuvchi asosni tashkil etadigan qurilmalar;

qavatlararo bogʻlanishlarning elementlari;

yopma (tom) qurilmalari;

devor va eshik tirqishlarining toʻldirgichlari;

pollar;

tashqi pardoz;

ichki pardoz;

ichki muhandislik sistemalari va asbob-uskunalari.

12. Baholash obyektidan eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlili ikki bosqichda amalga oshiriladi:

boʻsh turgan (yaxshilanmagan) deb qaraladigan yer uchastkasi uchun;

yaxshilashlar mavjud boʻlgan yer uchastkasi uchun.

Eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlilini amalga oshirishda har bir bosqichda baholovchi:

koʻchmas mulk obyektidan foydalanishning qonun hujjatlarida taqiqlanmagan ehtimol tutilgan variantlarini zonalarga ajratish meʼyorlari, shaharsozlikka oid cheklashlar, qurilish meʼyorlari va qoidalari hamda yuridik cheklashlarni hisobga olgan holda tahlil qiladi;

foydalanishning ruxsat etilgan variantlaridan mazkur yer uchastkasida jismonan amalga oshirish mumkin boʻlganlarini yer uchastkasining fizik tavsiflari, atrofdagi imoratlar va yer uchastkasiga tutash hududdagi ijtimoiy vaziyatni hisobga olgan holda qoldiradi;

yer uchastkasidan foydalanishning jismonan amalga oshirish mumkin boʻlgan va qonun yoʻli bilan ruxsat etilgan variantlarining moliyaviy samaradorligini qurilish yoki yaxshilashlarni rekonstruksiya qilish xarajatlarini va koʻchmas mulk obyekti yaratishi mumkin boʻlgan daromadlarni hisobga olgan holda tahlil qiladi;

joriy qiymati eng katta boʻlgan koʻchmas mulk obyektidan foydalanish variantini eng samarali foydalanish sifatida tanlaydi.

13. Eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlilini amalga oshirishda baholovchi baholash sanasida koʻchmas mulk obyektiga xos boʻlgan va odatdagi investorlar tomonidan qabul qilinadigan foydalanish variantlarini oʻrganishi lozim.

14. Yaxshilashlar mavjud boʻlgan yer uchastkasidan eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlili mavjud qurilmalarni oʻzgartirishning quyidagi variantlarini hisobga olgan holda amalga oshiriladi:

mavjud yaxshilashlardan oʻzgartirmasdan foydalanish;

mavjud yaxshilashlarni rekonstruksiya qilish;

mavjud yaxshilashlarni buzib tashlash.

15. Eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlili natijalariga koʻra baholovchi yer uchastkasidan joriy foydalanish undan eng samarali foydalanishga qay darajada muvofiq ekanligi toʻgʻrisida xulosa chiqaradi va shunga qarab baholashning eng maqsadga muvofiq yondashuvlari va usullarini tanlash amalga oshiriladi:

yaxshilashlar mavjud boʻlgan yer uchastkasidan eng maqbul va eng samarali foydalanish boʻsh turgan deb qaraladigan yer uchastkasidan eng maqbul va eng samarali foydalanish bilan muvofiq boʻlgan taqdirda baholashning barcha yondashuvlari qoʻllaniladi;

yaxshilashlar mavjud boʻlgan yer uchastkasidan eng maqbul va eng samarali foydalanish boʻsh turgan deb qaraladigan yer uchastkasidan eng maqbul va eng samarali foydalanish bilan muvofiq boʻlmagan taqdirda baholashning xarajatga oid va daromadga oid yondashuvlari qoʻllaniladi;

yaxshilashlar mavjud boʻlgan yer uchastkasidan eng maqbul va eng samarali foydalanish boʻsh turgan deb qaraladigan yer uchastkasidan eng maqbul va eng samarali foydalanish bilan muvofiq boʻlmagan, mavjud yaxshilashlarni rekonstruksiya qilish zarur boʻlgan holda xarajatga oid yondashuv va daromadga oid yondashuvning pul oqimlarini diskontlash usuli qoʻllaniladi;

yaxshilashlar mavjud boʻlgan yer uchastkasidan eng maqbul va eng samarali foydalanish boʻsh turgan deb qaraladigan yer uchastkasidan eng maqbul va eng samarali foydalanish bilan muvofiq boʻlmagan, mavjud yaxshilashlarni buzib tashlash zarur boʻlgan holda buzish xarajatlarini hisobga olib qiyosiy yondashuv va daromadga oid yondashuvning pul oqimlarini diskontlash usuli qoʻllaniladi.

16. Toʻgʻridan-toʻgʻri kapitallashtirish usuli eng tipik yillik daromadni qiymatga uni daromadning baholash obyektiga oʻxshash koʻchmas mulk obyektlari qiymatiga nisbati haqidagi bozor maʼlumotlari tahlili asosida hisoblangan kapitallashtirish stavkasiga boʻlish yoʻli bilan toʻgʻridan toʻgʻri oʻzgartirishga asoslangan:

V — baholash obyektining qiymati;

I — sof operatsion daromad;

R — kapitallashtirish umumiy stavkasi.

Agar daromad oqimlari davrning uzoq muddati mobaynida barqaror boʻlsa yoki daromad oqimlari barqaror moʻtadil surʼatlarda oʻzgarsa, toʻgʻridan toʻgʻri kapitallashtirish usuli qoʻllaniladi.

Agar daromad oqimlari beqaror boʻlsa yoki baholash obyekti jiddiy taʼmirlashni (rekonstruksiya qilishni) talab qilsa yoki tugallanmagan qurilish holatida boʻlsa, toʻgʻridan toʻgʻri kapitallashtirish usuli, qoida tariqasida, qoʻllanilmaydi.

17. Koʻchmas mulk qiymatini toʻgʻridan toʻgʻri kapitallashtirish usuli bilan hisoblash uchun daromadning asosiy manbai baholash obyekti ijarasidir.

Koʻchmas mulk obyektidan boshqa daromadlar koʻchmas mulk faoliyatidan olinishi va ijara haqiga kirmasligi mumkin (masalan, garaj yoki avtotransport uchun toʻxtash joyidan foydalanganlik uchun haq, saqlash kameralarini taqdim etishdan olingan daromad). Bunda, daromad manbai baholash obyekti bilan bevosita va uzviy bogʻliq boʻlishi lozim.

18. Quyidagi ijara stavkalari farqlanadi:

mazkur mintaqada baholash obyekti mansub bozor segmentiga xos boʻlgan bozor ijara stavkalari;

ijara shartnomasi bilan belgilanadigan kontrakt ijara stavkalari.

Bozor ijara stavkasidan koʻchmas mulk obyektiga boʻlgan toʻla mulkdorlik huquqini baholashda foydalaniladi. Kontrakt ijara stavkasi ijaraga beruvchining qisman mulkiy huquqlarini baholash uchun qoʻllaniladi.

19. Daromad qiymati sifatida, qoida tariqasida, kutilayotgan sof operatsion daromad (keyingi oʻrinlarda matnda SOD deb yuritiladi)dan foydalaniladi. SOD quyidagi ketma-ketlikda hisoblanadi:

koʻchmas mulk obyektidan yil davomida olinadigan potensial yalpi daromad (PYaD) ijaraga berish uchun moʻljallangan maydonni ijara stavkasiga koʻpaytirish yoʻli bilan baholanadi;

haqiqiy yalpi daromad (HYaD) maydondan toʻla foydalanmaslikdan va ijara haqini yigʻishdagi yoʻqotishlarni PYaDdan ayirish va boshqa daromadlarni qoʻshish yoʻli bilan aniqlanadi;

HYaDdan operatsion xarajatlarni ayirib, sof operatsion daromad olinadi.

20. Maydondan toʻla foydalanmaslikdan va ijara haqini yigʻishdagi yoʻqotishlar mazkur bozordagi boshqaruvning tipik darajasi uchun bozor koʻrsatkichlari boʻyicha hisoblanadi. Qiyosiy obyektlar boʻyicha bozor koʻrsatkichlarini hisoblash uchun zarur axborot boʻlmasa, yoʻqotishlar qiymati baholash obyektiga doir retrospektiv va joriy axborot tahlili asosida, ular kelgusida oʻzgarishi mumkinligini hisobga olgan holda aniqlanadi.

21. Operatsion xarajatlar quyidagilarni oʻz ichiga oladi:

miqdori koʻchmas mulkning ekspluatatsion yuklanganlik darajasiga bogʻliq boʻlmagan shartli oʻzgarmas xarajatlarni;

miqdori koʻchmas mulkning ekspluatatsion yuklanganlik darajasiga qarab oʻzgaradigan shartli oʻzgaruvchan (ekspluatatsion) xarajatlarni;

almashtirish xarajatlari (zaxiralar)ni.

Shartli oʻzgarmas xarajatlarga quyidagilar kiradi:

mol-mulk soligʻi;

mol-mulkni sugʻurtalash xarajatlari;

xizmat koʻrsatuvchi xodimlar maoshi (agar u binoning yuklanishiga bogʻliq boʻlmasa) va unga solinadigan soliqlar.

Shartli oʻzgaruvchan xarajatlarga quyidagilar kiradi:

boshqaruv xarajatlari;

kommunal xarajatlar;

hududni saqlash xarajatlari;

joriy taʼmirlash ishlari uchun xarajatlar;

xizmat koʻrsatuvchi xodimlar maoshi va unga solinadigan soliqlar;

xavfsizlikni taʼminlash xarajatlari.

Almashtirish xarajatlariga tom, pol toʻshami, elektroarmatura kabi va boshqa tez eskiradigan yaxshilashlarni vaqti-vaqti bilan almashtirish xarajatlari kiradi.

22. Kapitallashtirish stavkasini bozorni siqish usuli bilan hisoblash qiyosiy koʻchmas mulk obyektlarining sotuv narxlari va SOD qiymatlari haqidagi bozor maʼlumotlariga asoslanadi va quyidagi formula boʻyicha hisoblanadi:

R — kapitallashtirish stavkasi;

n — qiyosiy koʻchmas mulk obyektlari soni;

I_i — i-chi koʻchmas mulk obyektining sof operatsion daromadi;

V_i — i-chi koʻchmas mulk obyektining sotuv narxi;

w_i — i-chi natijaning oʻlchovi (salmogʻi).

23. Kapitallashtirish stavkasini kapital xarajatlar qoplanishini hisobga olish usuli bilan hisoblash koʻchmas mulk qiymatining oʻzgarishi prognoz qilingan holda qoʻllanadi va ikki qism:

pul mablagʻlaridan foydalanganlik uchun tavakkalchiliklarni va muayyan investitsiyalar bilan bogʻliq boshqa omillarni hisobga olgan holda investorga toʻlanishi lozim boʻlgan kompensatsiya hisoblanadigan kapital uchun daromaddorlik stavkasi R_on;

boshlangʻich qoʻyilmalar summasining qaytishini belgilaydigan va aktivlarning eskiradigan qismiga qoʻllaniladigan kapitalning qaytish meʼyori R_of dan iborat boʻlgan kapitallashtirish stavkasini hisoblashni nazarda tutadi.

Kapital uchun daromaddorlik stavkasi kumulyativ tuzish usuli bilan hisoblanadi:

R_on = tavakkalsiz stavka + koʻchmas mulkka qoʻyilmalar tavakkalchiligi uchun mukofot + likvidlikning pastligi uchun mukofot + investitsion menejment uchun mukofot.

Kapitalning qaytish meʼyorini hisoblash uchun quyidagi usullarning biridan foydalaniladi:

investitsiyalangan kapital teng ulushlarda qoplanishini nazarda tutadigan Ring usulidan (toʻgʻridan toʻgʻri qaytish):

n — investitsiyalar qaytarilishi nazarda tutilayotgan vaqt davri;

kapitalning qaytish summalarini kapital uchun daromaddorlik stavkasi boʻyicha qayta investitsiyalashda foydalaniladigan Invud usulidan:

sff — R_on stavkada qoplash fondi omili;

kapitalning qaytish summalari tavakkalsiz stavka boʻyicha qayta investitsiyalangan holda foydalaniladigan Xoskold usulidan:

R_b — tavakkalsiz stavka.

24. Kapitallashtirish stavkasini bogʻliq investitsiyalar usuli bilan hisoblash koʻchmas mulk obyekti jalb qilingan mablagʻlardan foydalanib xarid qilingan holda amalga oshiriladi. Kapitallashtirish umumiy stavkasi oʻrtacha oʻlchangan qiymat sifatida hisoblanadi:

R_m — jalb qilingan mablagʻlar uchun kapitallashtirish stavkasi (ipoteka oʻzgarmas stavkasi) boʻlib, u kredit boʻyicha har yilgi toʻlovlarning ipoteka krediti summasiga nisbati sifatida aniqlanadi;

R_e — xususiy kapital uchun kapitallashtirish stavkasi boʻlib, u qiyosiy obyektlarning sotilishi haqidagi bozor maʼlumotlariga koʻra daromadning soliq solingunga qadar qiymatini xususiy kapital miqdoriga boʻlish yoʻli bilan aniqlanadi;

m — ipoteka qarzi koeffitsiyenti boʻlib, u investitsiyalarning umumiy summasida jalb qilingan mablagʻlar ulushini koʻrsatadi va ipoteka krediti summasini investitsiyalarning umumiy summasiga boʻlish yoʻli bilan aniqlanadi.

25. Qoʻllanilayotgan kapitallashtirish stavkasi daromad turi, valyutasi va qiymati (nominal yoki real)ga muvofiq boʻlishi lozim. Kapitallashtirish stavkasini nominal qiymatdan real qiymatga va real qiymatdan nominal qiymatga qayta hisoblash quyidagi formulalar yordamida amalga oshiriladi:

R_n — kapitallashtirish nominal stavkasi;

R_r — kapitallashtirish real stavkasi;

I_inf — inflatsiya indeksi (inflatsiyaning yillik surʼati).

Bunda, inflatsiya indeksi hisoblash uchun tanlangan valyutaga muvofiq boʻlishi lozim.

26. Koʻchmas mulk elementlaridan birining qiymatini toʻgʻridan toʻgʻri kapitallashtirish usuli bilan hisoblash uchun, zarur maʼlumotlar mavjud boʻlgan taqdirda, qoldiq texnikasi qoʻllaniladi. Yer uchastkasi qiymati qoldiq texnikasi yordamida quyidagi formula boʻyicha hisoblanadi:

V_e — yer uchastkasi qiymati;,

V_ya — yaxshilashlar qiymati;

I — koʻchmas mulk obyektidan olingan sof operatsion daromad;

R_e — yer uchastkasidan olingan daromadlar uchun kapitallashtirish stavkasi;

R_ya — yaxshilashlardan olingan daromadlar uchun kapitallashtirish stavkasi.

Yaxshilashlar qiymati qoldiq texnikasi yordamida quyidagi formula boʻyicha hisoblanadi:

27. Baholash obyektining qiymati pul oqimlarini diskontlash usuli (keyingi oʻrinlarda matnda POD usuli deb yuritiladi) yordamida diskontlash yoʻli bilan, shundan soʻng baholanayotgan koʻchmas mulkdan foydalanishning har bir yilidagi pul oqimlarini, shu jumladan mazkur koʻchmas mulkka egalik davrining oxirida uni qayta sotishdan keladigan pul oqimini qoʻshish orqali aniqlanadi:

V — baholash obyektining qiymati;

I_i — prognoz davri i-chi yilining pul oqimi;

D — diskontlash stavkasi;

V_n — reversiya (baholash obyektining prognoz davri tugaganidan keyingi qiymati);

i — prognoz davri yilining raqami;

n — prognoz davrining oxirgi yili.

28. Diskontlash stavkasi kumulyativ tuzish usuli bilan tavakkalsiz stavka va tavakkalchilik uchun mukofotlarni qoʻshish orqali aniqlanadi. Bunda tavakkalchilik uchun mukofotlarga quyidagilar kiradi:

mazkur qoʻyilmaga xos boʻlgan nolikvidlik (aktivning pul mablagʻlariga aylanish) tavakkalchiligi uchun mukofot;

mazkur turdagi qoʻyilmalar uchun talab etiladigan boshqaruv ishi hajmi bilan belgilangan investitsion menejment tavakkalchiligi uchun mukofot;

baholash obyektiga xos boʻlgan qoʻshimcha (surunkali) tavakkalchilik uchun mukofot.

Tavakkalsiz stavka sifatida davlat qimmatli qogʻozlari boʻyicha foiz stavkasi yoki banklarning foiz stavkalari olinadi.

Tavakkalchilik uchun mukofotlarni belgilash ekspertiza yoʻli bilan amalga oshiriladi. Qiymatlarni va bunda qabul qilingan farazlarni asoslantirish baholovchi tomonidan baholash toʻgʻrisidagi hisobotda keltirilishi lozim.

29. Diskontlash stavkasini oʻxshash obyektlarning sotilishi haqidagi bozor maʼlumotlaridan ajratish usuli bilan hisoblash uchun baholovchi:

analoglarni tanlaydi;

har bir analog uchun prognoz davridagi pul oqimlarini va prognoz davridan keyingi qiymatni hisoblaydi;

maʼlum sotuv narxini va hisoblangan koʻrsatkichlarni pul oqimlarini diskontlash formulasiga solib, oldinma-ketin yaqinlashish yoʻli bilan har bir analog boʻyicha diskontlash stavkasini aniqlaydi;

baholash obyekti uchun diskontlash stavkasini barcha analoglar boʻyicha oʻrtacha oʻlchangan qiymat sifatida aniqlaydi.

30. Diskontlash stavkasini muqobil investitsiyalarni taqqoslash usuli bilan hisoblash, qoida tariqasida, koʻchmas mulkning investitsiya qiymatini aniqlash vaqtida amalga oshiriladi, bunda diskontlash stavkasi sifatida:

investor tomonidan talab qilinayotgan daromaddorlik darajasi;

muqobil loyihalarning va investor ixtiyorida mavjud boʻlgan moliyaviy vositalarning kutilayotgan daromaddorlik darajasi olinadi.

31. Qoʻllanilayotgan kapitallashtirish stavkasi daromad turi, valyutasi va qiymati (nominal yoki real)ga muvofiq boʻlishi lozim. Kapitallashtirish stavkasini nominal qiymatdan real qiymatga va real qiymatdan nominal qiymatga qayta hisoblash kapitallashtirish stavkasini qayta hisoblash bilan ayni bir tartibda amalga oshiriladi.

32. Baholash obyekti qiymatini aniqlashda qiyosiy yondashuvdan foydalanish uchun baholovchi kamida uchta analogni tanlab olishi lozim. Taqqoslash analoglarini tanlash uchun asosiy mezon baholash obyektiga oʻxshash boʻlgan eng samarali foydalanishdir.

33. Baholash obyekti qiymatini sotuvlarni taqqoslash usuli bilan baholashda taqqoslash birligini tanlash, qoida tariqasida, koʻchmas mulk tipi bilan belgilanadi. Taqqoslash birligi sifatida quyidagilar qoʻllaniladi:

bino yoki yer uchastkasining maydon birligi (kvadrat metr, sotix, gektar) narxi;

binoning hajm birligi (kub metr) narxi;

tijorat salohiyatiga muvofiq baholanadigan baholash obyektlari uchun oʻrin, nomer narxi va boshqa oʻlchov birliklari.

34. Baholovchi qaysi taqqoslash elementi boʻyicha analog va baholash obyekti oʻrtasidagi farqni aniqlagan boʻlsa, shu taqqoslash elementi analogining narxiga tuzatishlar kiritadi.

Topshiriladigan mulkiy huquqlarga tuzatishlarni hisoblash uchun analog daromadining manbalari, tuzilishi va uni ijaraga berish shartlari haqida axborot mavjud boʻlishi lozim.

Moliyalashtirish shartlariga qarab tuzatishlar kiritish analog bilan bitimlar tuzishda baholash obyektiga nisbatan kreditlash sxemalari va haq toʻlash shakllarida farqlar mavjud boʻlgan holda amalga oshiriladi.

Sotuv shartlariga qarab kiritiladigan tuzatishlar xaridor va sotuvchi oʻzaro munosabatlarining tahlili asosida aniqlanadi.

Xariddan keyingi xarajatlarga, masalan, bino yoki uning bir qismini demontaj qilish xarajatlari, yer uchastkasining ifloslanishini bartaraf etish xarajatlari kabi xarajatlar kiradi.

Bozor shartlariga qarab tuzatishlar kiritish analog bilan bitim tuzilgan sanadan baholash obyektini baholash sanasiga qadar oʻtgan vaqtga qarab sotuvlarning narxlariga tuzatishlar kiritishni nazarda tutadi.

Analog joylashgan yerga qarab uning narxiga tuzatish kiritishni amalga oshirish uchun baholovchi taqqoslanayotgan obyektlar joylashgan yer bilan bogʻliq farqlarni aniqlashi va koʻchmas mulk obyektining narxiga bu farqlar qoʻshgan hissani hisoblashi lozim.

Fizik tavsiflar farqiga qarab tuzatish kiritish qiymatga mazkur farq qoʻshgan hissa bilan belgilanadi. Tuzatish kiritishni amalga oshirish chogʻida oʻrganiladigan fizik tavsiflarga quyidagilar kiradi: binoning katta-kichikligi, qurilish sifati, qurilish materiallari, arxitekturaviy uslubi, binoning yoshi va holati, funksional jihatdan foydaliligi, yer uchastkasi hajmi va unda qurilgan imoratlar maydoni, jalb qiluvchanligi, obodonlashtirilganligi va qulayliklari, uchastka ekologiyasi.

Fizik tavsiflar farqiga qarab tuzatish kiritishda obyektning uning daromadiga taʼsir etadigan tavsiflari, chunonchi: foydalanish xarajatlari, boshqarish sifati, ijarachilarning ishonchliligi, ijara narxidagi chegirmalar, ijara shartnomasi shartlari, ijara shartnomasi tugaydigan muddat, ijarani uzaytirish variantlari oʻrganiladi.

Foydalanish turiga qarab tuzatish kiritish analog sifatida baholash obyekti bilan muvofiq kelmaydigan eng samarali foydalanishli obyekt tanlangan holda qoʻllaniladi.

Agar analog qiymatiga koʻchmas mulk hisoblanmaydigan komponentlar (masalan, biznes uchun asbob-uskunalar, mebel) kiritilgan boʻlsa, ularning qiymati analog qiymatidan chegirib tashlanishi lozim.

35. Analoglar soni bilan tuzatishlar kiritish amalga oshirilayotgan taqqoslash elementlarining nisbatiga doir mavjud axborotga qarab, baholovchi tuzatishlarni hisoblashning miqdoriy va sifatga oid usullarini qoʻllaydi.

taqqoslash elementiga qarab kiritiladigan tuzatishni mazkur elementga koʻra farq qiladigan ikki obyektni taqqoslash yoʻli bilan aniqlash imkoniyatini beradigan maʼlumotlar juftligini tahlil qilish usuli;

Agar analoglar soni analoglarni birlikka koʻpaytirilgan baholash obyekti bilan taqqoslashni amalga oshirishda qoʻllanilayotgan taqqoslash elementlari sonidan koʻproq yoki unga teng boʻlsa, baholash uchun tuzatishlarni hisoblashning miqdoriy usullaridan foydalaniladi. Mazkur usullarga quyidagilar kiradi:

vaqt yoki joy belgisiga koʻra qiymat oʻzgarishining statistik qonuniyatlarini aniqlash maqsadida maʼlumotlarni sotuv narxi yoki joylashgan yer kabi oʻzgaruvchilar boʻyicha guruhlashni nazarda tutadigan maʼlumotlar guruhlarini tahlil qilish usuli;

chiziqli tenglamalar sistemalarini matritsa sifatida echishga asoslangan chiziqli algebra usuli;

koʻchmas mulk obyektlarini korrelatsion-regression yoki klasterli tahlil yordamida baholash usulini analoglar soni taqqoslash elementlari sonidan besh baravar koʻproq boʻlgan holda qoʻllash maqsadga muvofiqdir;

grafik tahlil usuli, bunda baholovchi narxlarning oʻzgarish grafiklari tahlili asosida qiymatning oʻzgarish xususiyati haqida xulosalar chiqaradi;

xarajatlarni tahlil qilish usuli. U analogning texnik yoki huquqiy tavsiflarini baholash obyektiga keltirish uchun mazkur analogga nisbatan qilinishi lozim boʻlgan xarajatlar haqidagi maʼlumotlardan foydalanishga asoslanadi. Bunda, tuzatishlar oʻrtacha bozor koʻrsatkichlariga muvofiq kelishi lozim;

koʻchmas mulk boʻyicha ixtisoslashgan nashrlarda keltirilgan tavsiyalarga asoslangan ikkilamchi maʼlumotlarni tahlil qilish usuli;

baholash obyekti bilan taqqoslaganda analogning kamchiliklari yoki afzalliklari bilan belgilangan ijara stavkalaridagi tafovutni kapitallashtirish yoʻli bilan tuzatishlarni hisoblashga asoslangan ijara farqlarini kapitallashtirish usuli.

Agar analoglar soni analoglarni birlikka koʻpaytirilgan baholash obyekti bilan taqqoslashni amalga oshirishda qoʻllanilayotgan taqqoslash elementlari sonidan kamroq boʻlsa, baholash uchun tuzatishlarni hisoblashning sifatga oid usullaridan foydalaniladi. Mazkur usullarga quyidagilar kiradi:

analoglar narxlarining oʻsib yoki kamayib boruvchi qatorida baholash obyektining oʻrnini aniqlash maqsadida baholash obyekti va analoglarning qiyosiyligi tahliliga asoslangan nisbiy qiyosiy tahlil usuli;

baholovchining yoki jalb qilingan mutaxassislarning baholash obyekti va analoglar xususidagi subyektiv fikriga asoslangan ekspertiza yoʻli bilan baholash usuli.

36. Baholash obyektini baholash uchun qoʻllaniladigan tuzatishlarni hisoblash usullarining turlari va sonini tanlash baholovchining vakolatiga kiradi va baholash toʻgʻrisidagi hisobotda baholovchi tomonidan asoslantirilishi lozim.

37. Xarajatga oid yondashuv bilan aniqlanadigan baholash obyektining qiymati yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymatidan va yigʻilgan eskirish chegirib tashlangan yaxshilashlarni tiklash qiymati yoki tadbirkor daromadini oʻz ichiga oladigan almashtirish qiymatidan iboratdir.

Baholash obyekti tarkibiga kiruvchi yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymatini aniqlash mazkur yer uchastkasini boʻsh turgan (yaxshilanmagan) deb qarash va undan eng samarali foydalanishni taxmin qilish yoʻli bilan amalga oshiriladi.

38. Yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymatini qiyosiy tahlil usuli bilan hisoblash uchun baholovchi:

baholanayotgan yer uchastkasiga oʻxshash yer uchastkalarining sotuvlariga doir axborotni tahlil qiladi;

baholanayotgan yer uchastkasini oʻxshash yer uchastkalari bilan taqqoslashda qoʻllaniladigan taqqoslash elementlarini aniqlaydi;

har bir taqqoslash elementi boʻyicha tuzatishlar kiritishni amalga oshiradi;

yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymatini oʻxshash yer uchastkalarining tuzatish kiritilgan narxlarini muvofiqlashtirish yoʻli bilan hisoblaydi.

39. Yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymati taqsimlash usuli bilan yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar va yaxshilashlar narxining koʻchmas mulk tiplari boʻyicha guruhlangan koʻchmas mulkning umumiy narxidagi tipik nisbatiga doir statistik axborot asosida aniqlanadi. Yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymatini taqsimlash usuli bilan hisoblash uchun baholovchi:

analoglar roʻyxatini tuzadi;

baholash obyekti va analoglarni taqqoslashda qoʻllaniladigan taqqoslash elementlarini aniqlaydi;

har bir analog uchun taqqoslash elementlari boʻyicha tuzatishlar kiritishni amalga oshiradi;

analoglarning tuzatishlar kiritilgan narxlarini muvofiqlashtirish yoʻli bilan baholash obyektining qiymatini aniqlaydi;

yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymatini koʻchmas mulk yagona obyektining qiymatida yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlarning eng tipik ulushi asosida aniqlaydi.

40. Yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymatini ajratish usuli bilan hisoblash uchun baholovchi:

baholash obyekti bilan taqqoslaganda yer uchastkalarining tavsiflari ayniqsa yaqin boʻlgan analoglarni tanlaydi;

har bir analog boʻyicha yaxshilashlar qiymatini xarajatga oid yondashuv usullari bilan tadbirkor daromadini hisobga olgan holda aniqlaydi;

har bir analog boʻyicha yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymatini sotuv narxidan yaxshilashlar qiymatini ayirish yoʻli bilan aniqlaydi;

baholanayotgan yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymatini sotuvlarni qiyosiy tahlil qilish usuli bilan olingan natijalardan foydalangan holda aniqlaydi.

41. Yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymati yer rentasini kapitallashtirish usuli bilan baholash sanasidan keyingi birinchi yil uchun yer rentasi qiymatini kapitallashtirish stavkasiga boʻlish yoʻli bilan aniqlanadi.

Yer rentasi sifatida yer uchastkasini ijaraga berishdan olingan, bozor maʼlumotlariga koʻra hisoblangan daromad olinadi.

Kapitallashtirish stavkasi analoglar boʻyicha kapitallashtirish stavkalarini muvofiqlashtirish yoʻli bilan yoki tavakkalsiz stavkani mazkur yer uchastkasiga investitsiyalash bilan bogʻliq boʻlgan tavakkalchilik uchun mukofot qiymatiga koʻpaytirish yoʻli bilan aniqlanadi.

42. Yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymatini yer uchun qoldiq usuli bilan hisoblash uchun baholovchi:

baholash obyektining sof operatsion daromadini ijara haqining bozor stavkalari asosida hisoblaydi;

yaxshilashlar qiymatini yer uchastkasidan eng samarali foydalanishga muvofiq boʻlgan yaxshilashlarni tiklash qiymati yoki almashtirish qiymati sifatida hisoblaydi;

yaxshilashlar uchun kapitallashtirish stavkasini aniqlaydi;

yaxshilashlarga toʻgʻri keladigan sof operatsion daromadni yaxshilashlarni tiklash qiymati yoki almashtirish qiymatini yaxshilashlar uchun kapitallashtirish stavkasiga koʻpaytirish yoʻli bilan hisoblaydi;

er rentasi qiymatini baholash obyektining sof operatsion daromadidan yaxshilashlarga toʻgʻri keladigan sof operatsion daromadni ayirish yoʻli bilan hisoblaydi;

yer uchastkasi uchun kapitallashtirish stavkasini aniqlaydi;

yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymatini yer rentasi qiymatini yer uchastkasi uchun kapitallashtirish stavkasiga boʻlish yoʻli bilan hisoblaydi.

Zarur axborot mavjud boʻlsa, yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymati yer uchun qoldiq usuli bilan baholash obyekti qiymatidan yaxshilashlar qiymatini ayirish yoʻli bilan aniqlanadi.

43. Yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymati moʻljallanayotgan foydalanish usuli bilan quyidagi formula boʻyicha hisoblanadi:

V_e — yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymati;

i — yil raqami;

j — yer uchastkasida yaxshilashlarni yaratish boʻyicha xarajatlarni amalga oshirish davrining soʻnggi yili;

E_i — xarajatlarni amalga oshirishning i-chi yilida yer uchastkasidan foydalanishning tanlangan variantiga muvofiq mazkur uchastkada yaxshilashlarni yaratish boʻyicha xarajatlar;

I_i — prognoz davrining i-chi yilida yaxshilashlardan foydalanishdan olingan daromad;

D — diskontlash stavkasi;

n — prognoz davrining oxirgi yili;

V_n — baholash obyektining prognoz davri tugaganidan keyingi qiymati.

44. Yaxshilashlarni tiklash qiymati yoki almashtirish qiymati toʻgʻridan toʻgʻri va bilvosita xarajatlar yigʻindisi sifatida aniqlanadi.

Qurilish bilan bevosita bogʻliq boʻlgan toʻgʻridan toʻgʻri xarajatlarga quyidagilar kiradi:

qurilish materiallari, jihozlar, qurilmalar va muhandislik asbob-uskunalari qiymati;

ishchilar mehnatiga toʻlanadigan haq;

qurilish mashinalari va mexanizmlaridan foydalanish qiymati;

qurilishga yoʻldosh boʻlgan vaqtinchalik binolar, inshootlar va muhandislik tarmoqlari, qurilish davridagi kommunal xizmatlar qiymati;

pudratchining daromadi va qurilish ishlab chiqarishining umumiy sharoitlarini yaratish, uni tashkil etish va unga xizmat koʻrsatish uchun zarur boʻlgan ustama xarajatlari;

qurilish jarayoni va qurilish obyektini ishga tushirish ustidan nazorat tadbirlarining qiymati.

Qurilishga bevosita taalluqli boʻlmagan bilvosita xarajatlarga quyidagilar kiradi:

erga qilingan investitsiyalar qiymati va yer uchastkasini ajratish xarajatlari (shu jumladan ruxsat etuvchi hujjatlar toʻplamiga xarajatlar);

loyiha-smeta hujjatlarini ishlab chiqish va ekspertiza xarajatlari;

ishchilarga qoʻshimcha toʻlovlar va nafaqalar;

barcha turdagi soliqlar va majburiy ajratmalar;

kreditga xizmat koʻrsatish xarajatlari;

marketing, sugʻurta va reklama xarajatlari;

ijaraga olingan mol-mulkka qoʻshimcha investitsiyalar;

uy-joy quruvchining maʼmuriy xarajatlari.

45. Yaxshilashlarni tiklash qiymati yoki almashtirish qiymatini qiyosiy birlik usuli bilan hisoblash bunday yaxshilashlar uchun qabul qilingan qiyosiy birlikni yaratish xarajatlariga doir maʼlumotlardan foydalanishga asoslanadi. Yaxshilashlarni tiklash yoki almashtirish xarajatlari quyidagi formula boʻyicha aniqlanadi:

TX — yaxshilashlarni tiklash xarajatlari;

AX — yaxshilashlarni almashtirish xarajatlari;

TX_i — i-chi qiyosiy birlikka toʻgʻri keladigan tiklash xarajatlari;

AX_i — i-chi qiyosiy birlikka toʻgʻri keladigan almashtirish xarajatlari;

N — qiyosiy birliklar soni.

i-chi qiyosiy birlikka toʻgʻri keladigan tiklash yoki almashtirish xarajatlari oʻxshash yaxshilashlarning qurilish qiymati haqidagi bozor maʼlumotlariga koʻra yoki tiklash qiymatining yaxlitlangan koʻrsatkichlari toʻplamlaridan foydalangan holda, tegishli tuzatishlar kiritish yoʻli bilan hisoblanadi.

46. Yaxshilashlarni tiklash qiymati yoki almashtirish qiymatini komponentlarga ajratish usuli bilan hisoblash qurilish-montaj ishlarining umumiy hajmini yirik komponentlarga (masalan, tuproq ishlari, poydevorlar, devorlar) ajratishdan iborat. Mazkur usulga muvofiq bir yoki bir nechta asosiy komponentlarni yaratish xarajatlari hisoblanadi va ularning foiz hisobidagi ulushi aniqlanadi, mazkur ulushga muvofiq yaxshilashning umumiy qiymati hisoblab chiqariladi.

47. Yaxshilashlarni tiklash qiymati yoki almashtirish qiymatini ayrim narxlar usuli bilan hisoblash baholanayotgan obyektni tiklash (almashtirish) uchun toʻgʻridan toʻgʻri va bilvosita xarajatlarni mufassallashtirilgan hisoblashdan iboratdir. Qoʻllanilayotgan narxlarning turiga qarab ayrimlar narxlar usulining quyidagi xillari farqlanadi:

hisoblash joriy narxlarda amalga oshirilganda resursli usul;

hisoblash bazis (muayyan yildagi) narxlarda amalga oshirilganda bazisli-indeksli usul.

Resursli usuldan foydalanganda baholovchi:

baholanayotgan yaxshilashni qurishga asosiy qurilish materiallari, qurilmalar va jihozlar sarfini aniqlaydi;

mintaqada qurilish materiallari bilan ulgurji va mayda ulgurji savdo maʼlumotlariga koʻra qurilish materiallari, qurilmalar va jihozlarning joriy qiymatini hisoblaydi;

boshqa toʻgʻridan toʻgʻri va bilvosita xarajatlarni hisoblaydi;

yaxshilashlarni tiklash qiymati (almashtirish qiymati)ni toʻgʻridan toʻgʻri va bilvosita xarajatlar yigʻindisi sifatida hisoblaydi.

Joriy narxlarda tuzilgan loyiha-smeta hujjatlari mavjud boʻlgan taqdirda, mazkur hujjatlarning maʼlumotlaridan ular tuzilgan sanadan baholash sanasiga qadar narxlarning oʻzgarishini hisobga olgan holda foydalaniladi.

Bazisli-indeksli usulni qoʻllanishi:

loyiha-smeta hujjatlarining bazis narxlardagi maʼlumotlaridan foydalanishni;

bazis narxlardan joriy narxlarga qayta hisoblash koeffitsiyentlari (indekslari)ni qoʻllashni nazarda tutadi.

48. Yaxshilashlarni tiklash qiymati yoki almashtirish qiymatini analoglar usuli bilan hisoblash oʻxshash yaxshilashlarni qurish xarajatlariga doir axborotdan foydalanishga hamda texnik tavsiflarga koʻra baholash obyektining analogdan farqlariga qarab va qurilish vaqtiga qarab mazkur axborotga tuzatishlar kiritishga asoslanadi.

49. Tadbirkor daromadi qiymatini analoglar usuli bilan hisoblash analoglarning bozor qiymatidan yaxshilashlarni yaratish xarajatlari va yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymatini ayirish yoʻli bilan amalga oshiriladi.

Tadbirkor daromadi qiymatini ekspertiza soʻrovi usuli bilan hisoblash baholash obyektiga investitsiyalash tavakkalchiliklari xususida investorlar oʻrtasida soʻrov oʻtkazish yoʻli bilan amalga oshiriladi.

Tadbirkor daromadi qiymatini kiritilgan xarajatlar usuli bilan hisoblash baholash obyektiga investitsiyalar bilan bogʻliq boʻlgan kiritilgan xarajatlarni baholashga asoslanadi. Bunda, kiritilgan xarajatlar deganda shartli ravishda hisoblanadigan xarajatlar (masalan, mazkur pul summasiga, agar u baholash obyektiga investitsiyalanmaganda, olinishi mumkin boʻlgan foizlar) tushuniladi.

50. Yigʻilgan eskirish qiymati iqtisodiy yosh usuli bilan quyidagi formula boʻyicha hisoblanadi:

E_y — yigʻilgan eskirish;

HYo — yaxshilashlarning haqiqiy yoshi;

IXM — iqtisodiy xizmat muddati;

YaQ — yaxshilashlar qiymati.

51. Yigʻilgan eskirish qiymatini bozor ekstraksiyasi usuli bilan hisoblash uchun baholovchi:

haqiqiy yosh jihatidan baholash obyekti bilan muvofiq keladigan analoglarni tanlaydi;

har bir analog uchun yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymatini aniqlaydi;

har bir analog uchun yaxshilashlar qiymatini sotuv narxlaridan yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymatini ayirish yoʻli bilan aniqlaydi;

har bir analog uchun yaxshilashlarni tiklash qiymati yoki almashtirish qiymatini hisoblaydi;

analoglar uchun yigʻilgan eskirish qiymatini yaxshilashlarni tiklash qiymati (almashtirish qiymati) va yaxshilashlarning sotuv narxidan ajratilgan qiymati oʻrtasidagi farq sifatida aniqlaydi;

har bir analog uchun yigʻilgan eskirish qiymatini foiz hisobida, yigʻilgan eskirish qiymatini yaxshilashlarni tiklash qiymati yoki almashtirish qiymatiga boʻlish yoʻli bilan aniqlaydi;

baholash obyektining yigʻilgan eskirishi qiymatini foiz hisobida barcha analoglar boʻyicha yigʻilgan eskirishning oʻrtacha oʻlchangan qiymati sifatida hisoblaydi.

52. Yigʻilgan eskirish qiymati ajratish usuli bilan quyidagi formula boʻyicha hisoblanadi:

E_y — yigʻilgan eskirish;

E_jis — jismoniy eskirish;

E_funk — funksional eskirish;

E_yuz — yuzaki (iqtisodiy) eskirish.

Ajratish usulidan bozor ekstraksiyasi usuli yoki iqtisodiy yosh usulini qoʻllash uchun zarur axborot boʻlmaganida foydalaniladi.

53. Jismoniy eskirish yoshini aniqlashda baholovchi bartaraf etib boʻladigan jismoniy eskirish va bartaraf etib boʻlmaydigan jismoniy eskirishni hisoblaydi.

Qoida tariqasida, yaxshilashlardan qoniqarsiz foydalanilganda vujudga keladigan bartaraf etib boʻladigan jismoniy eskirish qiymati yaxshilashning normal foydalanish tavsiflarini tiklash xarajatlari asosida hisoblanadi.

Bartaraf etib boʻlmaydigan jismoniy eskirish qiymati jismoniy eskirishni aniqlashga doir normativ hujjatlardan foydalanish asosida, xizmat muddati uzoq va qisqa elementlar boʻyicha alohida hisoblanadi.

Xizmat muddati, qoida tariqasida, yaxshilashning xizmat muddatiga teng boʻlgan xizmat muddati uzoq elementlar boʻyicha bartaraf etib boʻlmaydigan jismoniy eskirish qiymatini hisoblash quyidagi tartibda amalga oshiriladi:

bartaraf etib boʻlmaydigan jismoniy eskirish darajasi yaxshilash haqiqiy yoshining uning umumiy jismoniy xizmati (foydalanish normativ muddati)ga nisbati sifatida hisoblanadi;

eskirishni hisoblash bazasi elementning tiklash qiymati (almashtirish qiymati) bilan uning bartaraf etib boʻladigan jismoniy eskirishi va xizmat muddati qisqa elementlarning qoldiq tiklash qiymati yigʻindisi oʻrtasidagi farq sifatida hisoblanadi;

bartaraf etib boʻlmaydigan jismoniy eskirish qiymati eskirish darajasining eskirishni hisoblash bazasiga koʻpaytmasi sifatida hisoblanadi.

Xizmat muddati qisqa elementlar, yaʼni yaxshilashning xizmat muddati mobaynida vaqti-vaqti bilan almashtirishni talab etadigan elementlar boʻyicha bartaraf etib boʻlmaydigan jismoniy eskirish qiymatini hisoblash quyidagi tartibda amalga oshiriladi:

bartaraf etib boʻlmaydigan jismoniy eskirish darajasi elementlar haqiqiy yoshining ularning umumiy jismoniy xizmati (foydalanish normativ muddati)ga nisbati sifatida hisoblanadi;

eskirishni hisoblash bazasi elementning tiklash qiymati (almashtirish qiymati) bilan uning bartaraf etib boʻladigan jismoniy eskirishi oʻrtasidagi farq sifatida hisoblanadi;

bartaraf etib boʻlmaydigan jismoniy eskirish qiymati eskirish darajasining eskirishni hisoblash bazasiga koʻpaytmasi sifatida hisoblanadi.

Xizmat muddati qisqa elementlardan foydalanish muddatlari turli ahamiyatga molik binolar va inshootlarni taʼminlash va ulardan foydalanishga doir tegishli maʼlumot materiallari boʻyicha olinadi.

54. Funksional eskirish qiymatini aniqlashda baholovchi bartaraf etib boʻladigan funksional eskirish va bartaraf etib boʻlmaydigan funksional eskirishni hisoblaydi. Yaxshilash ayrim elementlarining yoʻqligi, yetarli emasligi yoki keragidan ortiqligiga qarab funksional eskirishning quyidagi tiplari hisoblanadi:

yaxshilashlar bozorning hozirgi talablariga muvofiqligining muqarrar omili sanalgan elementning yoʻqligi bilan bogʻliq va mavjud yaxshilashlarda yetishmayotgan elementni oʻrnatish xarajatlari bilan baholash sanasidagi yangi qurilishda mazkur elementni yaxshilashlarga oʻrnatish xarajatlari oʻrtasidagi farqqa teng boʻlgan bartaraf etib boʻladigan funksional eskirish;

yaxshilashlar bozorning hozirgi talablariga muvofiqligining muqarrar omili sanalgan elementning yoʻqligi bilan bogʻliq va sof operatsion daromad yoʻqotishlarining joriy qiymatlari bilan yaxshilash elementining yoʻqligi bilan bogʻliq har qanday xarajatlar yigʻindisiga teng boʻlgan bartaraf etib boʻlmaydigan funksional eskirish;

koʻchmas mulk obyektining isteʼmol xossalarini pasaytiradigan yaxshilashlar elementining keragidan ortiqligi bilan belgilangan va mazkur elementni uning jismoniy eskirishini hisobga olgan holda tiklash qiymati va uni demontaj qilish xarajatlarining qaytariladigan materiallar qiymati chegirib tashlangan yigʻindisiga teng boʻlgan bartaraf etib boʻladigan funksional eskirish;

koʻchmas mulk obyektining isteʼmol xossalarini pasaytiradigan yaxshilashlar elementining keragidan ortiqligi bilan belgilangan va mazkur elementni uning jismoniy eskirishini hisobga olgan holda tiklash qiymati, sof operatsion daromad yoʻqotishlarining joriy qiymatlari va yaxshilashning keragidan ortiq elementi mavjudligi tufayli qilingan xarajatlar bilan mazkur element mavjudligi bilan bogʻliq iqtisodiy samaraning joriy qiymati oʻrtasidagi farqqa teng boʻlgan bartaraf etib boʻlmaydigan funksional eskirish;

yaxshilashlarning foydalanishga yaroqli boʻlgan, lekin bozorning hozirgi talablariga muvofiq kelmaydigan elementlarini almashtirish yoki modernizatsiya qilishni talab etadigan bartaraf etib boʻladigan funksional eskirish. Yaxshilashlarning almashtirilayotgan yoki modernizatsiya qilinayotgan elementlarining ularning jismoniy eskirishi chegirib tashlangan qiymati, mazkur elementni demontaj qilishning qaytariladigan materiallar qiymati chegirib tashlangan xarajatlari va mavjud yaxshilashlarda yetishmayotgan elementlarni oʻrnatish xarajatlari bilan baholash sanasidagi yangi qurilishda mazkur elementni yaxshilashlarga oʻrnatish xarajatlari oʻrtasidagi farq yigʻindisi sifatida hisoblanadi;

yaxshilashlarning foydalanishga yaroqli boʻlgan, lekin bozorning hozirgi talablariga muvofiq kelmaydigan elementlarini almashtirish yoki modernizatsiya qilishni talab etadigan va sof operatsion daromad yoʻqotishlarining joriy qiymatlari bilan yaxshilashlarning maʼnaviy eskirgan elementlari mavjudligi tufayli qilingan xarajatlar yigʻindisiga teng boʻlgan bartaraf etib boʻlmaydigan funksional eskirish.

55. Tashqi (iqtisodiy) eskirish qiymati, mavjud axborot xususiyatiga qarab, quyidagi usullardan biri bilan hisoblanadi:

juft maʼlumotlarni tahlil qilish usuli bilan;

ijaraga oid zararlarni kapitallashtirish usuli bilan.

Tashqi eskirishni juft maʼlumotlarni tahlil qilish usuli bilan hisoblashda baholovchi koʻchmas mulk obyektlarining sotuvlariga doir axborotni tashqi eskirishga ega boʻlgan koʻchmas mulk obyektlari va tashqi eskirishga ega boʻlmagan koʻchmas mulk obyektlarining narxlarini taqqoslash yoʻli bilan tahlil qiladi.

Tashqi eskirishni ijaraga oid zararlarni kapitallashtirish usuli bilan hisoblashda baholovchi:

ijaraga oid zararlarni aniqlash uchun bozor maʼlumotlarini tahlil qiladi;

baholash obyekti qiymatining pasayishini ijaraga oid zararlarni kapitallashtirish yoʻli bilan hisoblaydi;

hisoblangan qiymatning pasayishini baholash obyektining elementlari — yer uchastkasi va yaxshilashlar oʻrtasida taqsimlaydi.

Agar baholovchi ijaraga oid zararlar oʻzgarmas xususiyatga ega boʻlishini prognoz qilgan boʻlsa, ularni kapitallashtirish toʻgʻridan toʻgʻri kapitallashtirish usuli bilan amalga oshiriladi.

Agar baholovchi ijaraga oid zararlar vaqtinchalik xususiyatga ega boʻlishini prognoz qilgan boʻlsa, ularni kapitallashtirish pul oqimlarini diskontlash usuli bilan amalga oshiriladi.

56. Baholash natijalarini muvofiqlashtirish — baholashning turli yondashuvlari yordamida olingan natijalarni oʻlchash va taqqoslash yoʻli bilan baholash obyektining yakuniy qiymatini aniqlash quyidagi usullardan biri bilan amalga oshiriladi:

mantiqiy muvofiqlashtirish usuli bilan. U baholovchi amalga oshiradigan tahlil asosida, barcha muhim parametrlarni hisobga olgan holda taqqoslama oʻlchovlarni tanlashdan iborat. Baholovchi ustun yondashuvni aniqlaydi, qolgan yondashuvlarning natijalaridan esa ustun yondashuv yordamida olingan natijani tekshirish va unga tuzatish kiritish uchun foydalaniladi;

matematik oʻlchash usuli bilan. Bunda turli baholash yondashuvlari bilan olingan natijalarning taqqoslama oʻlchovlarini aniqlash uchun bir nechta mezonlardan foydalaniladi va ularning yordamida qoʻllanilgan hisoblash usulining afzalliklari yoki kamchiliklari konkret obyektni baholash xususiyatlarini hisobga olgan holda tavsiflanadi.

57. Taqqoslama oʻlchovlarni aniqlashda baholovchi quyidagi asosiy omillarni tahlil qilishi lozim:

tahlil va hisoblashlarga asos boʻlgan axborotning ishonchliligi va yetarliligini;

foydalanilgan hisoblash usullari mavjud bozor axborotiga muvofiqligini;

baholash yondashuvi hisoblanayotgan qiymat turi, baholash maqsadi va baholash natijalaridan foydalanish moʻljaliga muvofiqligini;

baholash yondashuvi baholash obyektiga oʻxshash obyektlarning odatdagi xaridorlari va sotuvchilari motivatsiyasini aks ettirishga qodirligini;

baholash obyekti tipiga va undan foydalanish xususiyatiga muvofiqligini;

baholash yondashuvi bozor konyunkturasini hisobga olishga qodirligini.

58. Baholash obyekti qiymatining yakuniy miqdori quyidagi formula boʻyicha aniqlanadi:

K_yak — baholash obyektining yakuniy qiymati;

K_xar, K_dar, K_qiyos — tegishincha xarajatga oid, daromadga oid va qiyosiy yondashuvlar bilan aniqlangan qiymatlar;

S₁, S₂, S₃ — har bir baholash yondashuvi uchun tanlangan tegishli taqqoslama oʻlchovlar.

Bunda quyidagi shart bajarilishi lozim:

59. Koʻchmas mulk qiymatini baholash toʻgʻrisidagi hisobot tuzilish jihatidan quyidagi asosiy boʻlimlarni oʻz ichiga olishi lozim:

titul varagʻi;

mundarija;

umumlashtiruvchi qism (ilova xat);

baholashga oid vazifa hamda asosiy faktlar va xulosalar;

baholash obyektining tavsifi;

baholash obyekti bozorining tahlili;

eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlili;

baholash yondashuvlari va usullarining tanlanishi va qoʻllanilishi tavsifi;

baholash obyektining yakuniy qiymatini aniqlash;

ilovalar.

60. Baholash toʻgʻrisidagi hisobotning titul varagʻida quyidagilar koʻrsatiladi:

baholash toʻgʻrisidagi hisobotning roʻyxatga olish raqami;

baholash obyektining nomi va manzili;

aniqlanayotgan qiymat turi;

baholash sanasi;

baholash toʻgʻrisidagi hisobot tuzilgan sana;

buyurtmachi va baholovchining nomi.

61. Mundarijada baholash toʻgʻrisidagi hisobotning sahifalar raqamlari koʻrsatilgan barcha boʻlimlari va kichik boʻlimlari sarlavhalari sanab oʻtiladi.

62. Ilova xat muxtasar shaklda tuziladi va quyidagi maʼlumotlarni oʻz ichiga olishi lozim:

xat raqami va sanasini;

baholanayotgan mulkiy huquqlar koʻrsatilgan baholash obyektining nomini;

baholash obyektining manzili (joylashgan yeri)ni;

baholashni amalga oshirish uchun asosni;

baholash maqsadini;

baholash sanasini;

baholanayotgan qiymat turini;

eng muhim farazlar va cheklovchi shartlarni;

baholash natijasini;

baholovchi tashkilot rahbarining imzosini.

63. “Baholashga oid vazifa hamda asosiy faktlar va xulosalar” boʻlimi amalga oshirilgan baholashning asosiy qoidalari bilan baholash toʻgʻrisidagi hisobotdan foydalanuvchini qisqacha tanishtirish uchun moʻljallangan. Ushbu boʻlimda quyidagi maʼlumotlar koʻrsatiladi:

baholash obyektining qisqacha tavsifi;

baholashni amalga oshirish uchun asos;

baholovchi tashkilot va baholash obyektini baholashda ishtirok etgan baholovchilar haqida qisqacha maʼlumotlar;

buyurtmachi haqida qisqacha maʼlumot;

baholash sanasi;

baholash toʻgʻrisida hisobot tuzilgan sana;

baholash maqsadi va baholash natijalaridan foydalanish moʻljali;

aniqlanayotgan qiymat turi;

boʻsh turgan deb qaraladigan yer uchastkasidan va yaxshilashlar mavjud boʻlgan yer uchastkasidan eng samarali foydalanish xususida chiqarilgan xulosalar;

yer uchastkasiga boʻlgan mulkiy huquqlar qiymati;

baholash obyektining baholashga nisbatan xarajatga oid yondashuv bilan aniqlangan qiymati;

baholash obyektining baholashga nisbatan daromadga oid yondashuv bilan aniqlangan qiymati;

baholash obyektining baholashga nisbatan qiyosiy yondashuv bilan aniqlangan qiymati;

baholash obyektining yakuniy qiymati;

baholash milliy standartlari talablariga muvofiqlik haqida bayonot;

baholashni bajarishda qabul qilingan farazlar va cheklovchi shartlar;

foydalanilgan axborotlar roʻyxati;

baholovchi mazkur boʻlimga kiritishni lozim deb topgan qoʻshimcha axborot.

64. “Baholash obyektining tavsifi” boʻlimi baholash obyekti va uni qurshagan muhitning sifat va miqdor jihatlarini tavsiflash uchun moʻljallangan va quyidagi axborotni oʻz ichiga oladi:

baholash obyekti tarkibi (yer uchastkasi hamda baholash obyekti tarkibidagi yaxshilashlar);

baholash obyektining vazifasi va undan joriy foydalanish;

baholash obyekti mulkdorining rekvizitlari;

baholash obyektiga boʻlgan mavjud va baholanayotgan huquqlar (shu jumladan yer uchastkasiga boʻlgan huquq) tavsifi mazkur obyektga boshqa shaxslar huquqlarining yuklanishi va cheklashlar koʻrsatilgan holda;

yer uchastkasining tavsifi, shu jumladan uning maydoni va shakli, muhandislik-geologik, gidrogeologik, topografik tavsiflari, shuningdek foydalanish ruxsat etilgan yerlar toifasi, muhandislik kommunikatsiyalarining mavjudligi va tarkibi, obodonlashtirish elementlarining mavjudligi va tarkibi, toʻsiqlar;

yaxshilashlar tavsifi, shu jumladan imoratlar solish davri, hajmiy-rejalashtirish va konstruktiv tavsiflar (qurilish hajmi, umumiy maydon, uning foydalanish maqsadiga koʻra taqsimlanishi, imoratning necha qavatliligi, asosiy konstruktiv elementlar va ularning holati tavsifi);

agar baholash obyekti tutash qurilgan xona yoki binoning bir qismi boʻlsa, butun binoga va baholanayotgan xonalarga, shu jumladan ularning binodagi oʻrniga tavsif beriladi;

baholash obyekti joylashgan yerning transportda qatnash jihatidan qulaylik, infratuzilmaning rivojlanish darajasi, atrofdagi imoratlar, hududning nufuzlilik darajasi, baholash obyekti joylashgan yerning jalb qiluvchanligiga taʼsir etuvchi boshqa omillar koʻrsatilgan tavsifi.

Boʻlim baholash obyekti koʻchmas mulk bozorining muayyan segmentiga mansubligi xususida chiqarilgan xulosani oʻz ichiga olishi lozim.

Boʻlimda keltiriladigan koʻrsatkichlar roʻyxati baholanayotgan koʻchmas mulk tipiga qarab baholovchi tomonidan toʻldiriladi yoki oʻzgartiriladi.

65. “Baholash obyekti bozorining tahlili” boʻlimiga baholash obyekti qiymatining hajmiga taʼsir etadigan bozordagi vaziyat omillarining quyidagi yoʻnalishlar boʻyicha tahlili kiritiladi:

umumiy iqtisodiy vaziyatning va mintaqadagi ijtimoiy-iqtisodiy vaziyatning qisqacha tavsifi, bunda yalpi ichki mahsulot hajmi, iqtisodiyot asosiy tarmoqlarining ishlab chiqarish hajmlari, mintaqa iqtisodiyotining tuzilishi, isteʼmol narxlari indeksi, aholi daromadlari darajasi kabi koʻrsatkichlar tahlil qilinadi;

mintaqa koʻchmas mulk bozorining tahlili, bunda ayrim turdagi koʻchmas mulk, shu jumladan yer uchastkalari taklifi (talab) hajmi va dinamikasi, bozorning ochiqlik darajasi va sigʻimi, koʻchmas mulk bozori ishtirokchilarining tavsifi, koʻchmas mulk bozori hokimiyat organlari tomonidan tartibga solinishi, qurilish tarmogʻidagi narxlar darajasi kabi koʻrsatkichlar tahlil qilinadi;

baholash obyekti bozorning qaysi segmentiga mansub deb topilgan boʻlsa, shu segment tahlili. Bunda tahlil qilinayotgan koʻchmas mulk bozorida baholash sanasida yuzaga kelgan vaziyat va tendensiyalar aks ettiriladi. Tahlil, qoida tariqasida, uch yoʻnalish: talab, taklif, talab va taklifning oʻzaro aloqasi yoʻnalishlarida amalga oshiriladi va bunda mazkur turdagi koʻchmas mulk uchun muhim boʻlgan belgilarga koʻra segmentning taqsimlanishi, talab, taklif va bitimlar faolligining tavsifi, segmentdagi narxlar (ijara stavkalari) dinamikasi kabi koʻrsatkichlar tahlil qilinadi;

agar baholash obyekti ishlab chiqarish koʻchmas mulki boʻlsa, boʻlimga tarmoq tavsifi kiritiladi va bunda ishlab chiqarish hajmi va tarmoq tuzilishi, bozorning asosiy ishtirokchilari, tarmoqning rivojlanish imkoniyatlari kabi koʻrsatkichlar tahlil qilinadi.

Boʻlimda keltiriladigan koʻrsatkichlar roʻyxati baholashga oid vazifa shartlari va baholanayotgan koʻchmas mulk tipiga qarab baholovchi tomonidan toʻldiriladi yoki oʻzgartiriladi.

66. “Eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlili” boʻlimi:

boʻsh turgan deb qaraladigan yer uchastkasidan eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlilining;

yaxshilashlar mavjud boʻlgan yer uchastkasidan eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlilining tavsifini oʻz ichiga oladi.

Boʻlim baholash obyektidan joriy va eng samarali foydalanishda uning bozordagi oʻrni, odatdagi xaridor, ochiq bozorda mazkur turdagi koʻchmas mulk ekspozitsiyasining oʻrtacha bozor davri va obyektdan boʻlgʻusi foydalanishning ehtimol tutilgan xususiyatiga doir xulosalarni oʻz ichiga olishi lozim.