O‘zbekiston Respublikasi “Baholash faoliyati to‘g‘risida”gi Qonuniga, O‘zbekiston Respublikasi Prezidentining 2006-yil 26-apreldagi PQ-335-sonli “O‘zbekiston Respublikasi Davlat mulki qo‘mitasi faoliyatini takomillashtirishga doir chora-tadbirlar to‘g‘risida” va 2008-yil 24-apreldagi PQ-843-sonli “Baholovchi tashkilotlar faoliyatini yanada takomillashtirish va ko‘rsatilayotgan xizmatlar sifati uchun ularning mas’uliyatini oshirish to‘g‘risida”gi qarorlariga muvofiq O‘zbekiston Respublikasi Davlat mulki qo‘mitasi qaror qiladi:

1. O‘zbekiston Respublikasi Mulkni baholash milliy standarti (10-son MBMS) “Ko‘chmas mulk qiymatini baholash” ilovaga muvofiq tasdiqlansin.

2. Mazkur qaror O‘zbekiston Respublikasi Adliya vazirligida davlat ro‘yxatiga olingan vaqtdan boshlab o‘n kundan so‘ng kuchga kiradi.

Mazkur O‘zbekiston Respublikasi Mulkni baholash milliy standarti (10-son MBMS) “Ko‘chmas mulk qiymatini baholash” (keyingi o‘rinlarda 10-son MBMS deb yuritiladi) O‘zbekiston Respublikasining “Baholash faoliyati to‘g‘risida”gi Qonuniga (O‘zbekiston Respublikasi Oliy Majlisining Axborotnomasi, 1999-y., 9-son, 208-modda), O‘zbekiston Respublikasi Prezidentining 2008-yil 24-apreldagi PQ-843-sonli “Baholovchi tashkilotlar faoliyatini yanada takomillashtirish va ko‘rsatilayotgan xizmatlar sifati uchun ularning mas’uliyatini oshirish to‘g‘risida”gi qaroriga (O‘zbekiston Respublikasi qonun hujjatlari to‘plami, 2008-y., 18-son, 145-modda) muvofiq O‘zbekiston Respublikasidagi baholash faoliyatini normativ jihatdan tartibga solinishini belgilaydi.

1. 10-son MBMSning maqsadi ko‘chmas mulk qiymatini baholashning atama va tushunchalarini, axborotga qo‘yiladigan talablarni, baholashni amalga oshirish tartibini, baholash yondashuvlari va usullarini, baholash natijalarini rasmiylashtirishga qo‘yiladigan talablarni o‘rnatuvchi normalari va qoidalarini belgilashdir.

2. 10-son MBMSda quyidagi atamalar va tushunchalar qo‘llaniladi:

analog — asosiy iqtisodiy, fizik, texnik va boshqa tavsiflarga ko‘ra baholash obyektiga o‘xshash, narxi o‘xshash shartlarda tuzilgan bitimdan yoki raqobatli bozorda qilingan taklifdan ma’lum bo‘lgan boshqa obyekt;

yalpi renta multiplikatori — ko‘chmas mulk obyektining sotuv narxi va yalpi (potensial yoki haqiqiy) daromadi nisbatini aks ettiruvchi ko‘rsatkich;

pul oqimi — muayyan davr mobaynida ko‘chmas mulk obyektidan olinadigan pul mablag‘lari oqimi;

yer uchastkasi — yer fondining qayd etilgan chegaraga, maydonga, joylashish manziliga, huquqiy rejimga hamda davlat yer kadastrida aks ettiriladigan boshqa xususiyatlariga ega bo‘lgan qismidir;

ixtisoslashtirilmagan ko‘chmas mulk — ochiq bozorda sotib olinadigan, sotiladigan va ijaraga beriladigan ko‘chmas mulk;

ko‘chmas mulkka boshqa shaxslarning huquqlarini yuklash — garovga, ijaraga bo‘lgan huquqni, servitutlarni, cheklashlarni, shartnoma bo‘yicha majburiyatlarni, mulkni ushlab qolish huquqini, sudning mulkni xatlash to‘g‘risidagi qarorini, huquqlarni topshirishni va qonun hujjatlarida belgilangan, ko‘chmas mulkka nisbatan olinadigan boshqa huquqlarni o‘z ichiga oluvchi ko‘chmas mulkka bo‘lgan huquq. Ko‘chmas mulkka boshqa shaxslarning huquqlarini yuklash qonun hujjatlariga yoki shartnomaga muvofiq belgilanadi;

kapitallashtirish umumiy stavkasi — analoglar sof operatsion daromadlarining ularning narxlariga nisbatlari tahlili asosida belgilanadigan ko‘rsatkich;

qurilishi tugallanmagan obyekt — qurilish ishlari boshlangan, lekin baholash sanasida hali tugallanmagan va (yoki) obyekt qurilishini moliyalashtirish manbalaridan qat’i nazar, foydalanishga qabul qilish to‘g‘risidagi hujjatlari belgilangan tartibda rasmiylashtirilmagan obyekt;

ixtisoslashtirilgan ko‘chmas mulk — o‘z xususiyatiga (konstruktiv xususiyatlari, ixtisosligi, katta-kichikligi, joylashgan yeriga yoki mazkur omillar birikmasiga) ko‘ra undan foydalanishning muayyan turi bilan cheklangan foydali xossalarga ega bo‘lgan va ochiq bozorda kamdan-kam sotiladigan (korxonaning bir qismi sifatida sotilgan hollar bundan mustasno) ko‘chmas mulk;

diskontlash stavkasi — baholanayotgan ko‘chmas mulk obyektini yaratish yoki o‘zgartirish bilan bog‘liq bo‘lgan taxmin qilinayotgan barcha xarajatlarni va hisob-kitoblarga ko‘ra u kelgusida yaratadigan daromadni mazkur obyektni baholash sanasiga keltirish uchun foydalaniladigan foiz stavkasi;

kapitallashtirish stavkasi — baholash obyektiga o‘xshash ko‘chmas mulk obyektlarining joriy (muayyan sanadagi) daromaddorlik ko‘rsatkichi;

tiklash qiymati — baholash obyektiga o‘xshash yangi obyektni o‘xshash materiallar va texnologiyalardan foydalanib yaratish xarajatlari summasi;

o‘rniga belgilash qiymati — baholash obyektiga o‘xshash foydali xossalarga ega bo‘lgan yangi obyektni zamonaviy materiallar va texnologiyalar yordamida yaratish xarajatlari summasi;

joriy qiymat — tegishli diskontlash stavkasidan foydalanib muayyan sanaga keltirilgan bo‘lg‘usi daromadlar qiymati;

yaxshilashlar — yer uchastkasini undan keyinchalik foydalanish uchun o‘zgartirish borasidagi faoliyat natijasida yaratilgan va u bilan uzviy bog‘liq bo‘lgan yer uchastkasidagi o‘zgarishlar. Yaxshilashlar binolar, inshootlar, muhandislik sistemalari va tarmoqlari, ko‘p yillik o‘simliklarni va ular bilan jamuljam holda konstruktiv yoki funksional yaxlitlikni tashkil etadigan boshqa obyektlarni o‘z ichiga oladi;

sof renta multiplikatori — ko‘chmas mulk obyektining sotuv narxi va sof operatsion daromadi nisbatini aks ettiradigan ko‘rsatkich.

3. Quyidagi ko‘chmas mulk obyektlari 10-son MBMS qoidalari tatbiq etiladigan baholash obyektlari hisoblanadi:

bo‘sh turgan (yaxshilanmagan) yer uchastkalari;

imorat qurilgan yer uchastkalari (yaxshilashlar amalga oshirilgan yer uchastkalari).

Baholash obyektlari qiymati ularga bo‘lgan mulkiy (ashyoviy va majburiyat) huquqlar, ularga boshqa shaxslar huquqlarining yuklanishi va mazkur huquqlarga doir cheklashlarni hisobga olgan holda aniqlanadi.

4. 10-son MBMS baholovchi tashkilotlar, baholovchilar hamda baholash xizmatlarining buyurtmachilari uchun mo‘ljallangan va ko‘chmas mulk qiymatini baholash bo‘yicha xizmatlar ko‘rsatishda va ko‘chmas mulk qiymatini baholash to‘g‘risidagi hisobotlarning ishonchliligini tekshirishda qo‘llanilishi majburiydir.

5. 10-son MBMS xususiylashtirish maqsadida ko‘chmas mulkni baholashda, shuningdek mazkur maqsadda amalga oshiriladigan baholash to‘g‘risidagi hisobotlarning ishonchliligini tekshirishda qo‘llanilmaydi.

6. 10-son MBMSni amaliyotda qo‘llashda ushbu 10-son MBMSning ilovasida keltirilgan Uslubiy ko‘rsatmalardan foydalanish lozim.

7. 10-son MBMS talablariga muvofiq bajarilgan ko‘chmas mulk qiymatini baholash natijalaridan baholash obyekti qaysi shaxslar balansida turgan bo‘lsa, shu shaxslar buxgalteriya hisobi va hisobot ma’lumotlariga tuzatish kiritish uchun foydalanishlari mumkin, basharti buxgalteriya hisobi va hisobotga doir normativ-huquqiy hujjatlarda aktivlarni boshlang‘ich (tarixiy) qiymatiga muvofiq baholash umumiy qoidalaridan chekinish nazarda tutilgan bo‘lsa.

8. Moliyaviy hisobot tuzish maqsadida baholashni bajarishda ko‘chmas mulk unga egalik qilish maqsadlariga qarab quyidagi toifalarga ajratiladi:

korxona (biznes) faoliyatida foydalaniladigan ko‘chmas mulk;

hozirgi yoki bo‘lg‘usi ijara daromadini olish uchun yoki kapital qiymatini saqlab turish yoki ko‘paytirish uchun foydalaniladigan investitsion ko‘chmas mulk;

ishlab chiqarish (biznes) ehtiyojlari uchun ortiqcha bo‘lgan ko‘chmas mulk;

o‘zlashtirish va rivojlanish maqsadlari uchun mo‘ljallangan ko‘chmas mulk;

tovar zaxiralari sifatida foydalaniladigan ko‘chmas mulk.

9. Korxona (biznes) faoliyatida foydalaniladigan ko‘chmas mulkni baholashda quyidagilar baholash bazasi sifatida qabul qilinadi:

mavjud foydalanishdagi bozor qiymati — ixtisoslashtirilmagan ko‘chmas mulk, shu jumladan tijoratga oid imkoniyatlariga muvofiq baholanayotgan ko‘chmas mulk uchun;

o‘rniga belgilash qoldiq qiymati — ixtisoslashtirilgan ko‘chmas mulk uchun.

Investitsion ko‘chmas mulkni va ishlab chiqarish ehtiyojlari uchun ortiqcha bo‘lgan ko‘chmas mulkni baholashda baholash bazasi sifatida bozor qiymati qo‘llaniladi.

O‘zlashtirish va rivojlanish maqsadlari uchun mo‘ljallangan ko‘chmas mulkni baholashda baholash bazasi sifatida:

ixtisoslashtirilmagan ko‘chmas mulk uchun — bozor qiymati;

ixtisoslashtirilgan ko‘chmas mulk uchun — o‘rniga belgilash qoldiq qiymati qo‘llaniladi.

Tovar zaxiralari sifatida foydalaniladigan va joriy aktivlar hisoblanadigan ko‘chmas mulkni baholashda mazkur aktivlarning buxgalteriya hisobi xususiyatlarini e’tiborga olish lozim.

10. Ko‘chmas mulk qiymatini baholash quyidagi bosqichlardan tashkil topadi:

baholashga oid vazifani belgilash va baholash obyektini baholash to‘g‘risida shartnoma tuzish;

axborot yig‘ish va uni tahlil qilish;

ko‘chmas mulkdan eng maqbul va eng samarali foydalanishning tahlili;

baholash yondashuvlari va usullarini tanlash, asoslash va qo‘llash;

baholash natijalarini, qo‘llanilgan baholash yondashuvlarini muvofiqlashtirish va baholash obyektining yakuniy qiymatini aniqlash;

baholash to‘g‘risida hisobot tuzish.

11. Baholashga oid vazifa buyurtmachi tomonidan baholovchi tashkilot bilan hamkorlikda tuziladi va baholash obyektini baholash to‘g‘risidagi shartnomaga ilova sifatida rasmiylashtiriladi. Baholashga oid vazifada quyidagilar ko‘rsatilishi lozim:

baholash obyektining tavsifi;

baholash sanasi;

baholash maqsadi (maqsadlari) va baholash natijalaridan foydalanish mo‘ljali;

baholash maqsadiga muvofiq bo‘lgan qiymat turi;

farazlar va cheklovchi shartlar;

buyurtmachi yoki uning vakili taqdim etishi lozim bo‘lgan boshlang‘ich axborot ro‘yxati;

baholash ishlarini bajarish muddatlari.

Baholash maqsadiga va baholash obyektining xususiyatlariga qarab baholashga oid vazifa qo‘shimcha shartlarni o‘z ichiga olishi mumkin.

12. Baholash obyektining tavsifi quyidagilarni o‘z ichiga olishi lozim:

baholash obyektining nomini;

baholash obyektining manzili (joylashgan yeri)ni;

baholanayotgan ko‘chmas mulk tarkibi haqidagi uning har bir tarkibiy qismini identifikatsiya qilish uchun yetarli bo‘lgan axborot ko‘rsatilgan ma’lumotlarni;

baholanayotgan ko‘chmas mulkka bo‘lgan mulkiy huquqlar, shuningdek mazkur huquqlarga doir cheklashlar va ularga boshqa shaxslar huquqlarining yuklanishi haqidagi ma’lumotlarni.

Baholash obyektiga nisbatan uchinchi shaxslarning mulkiy huquqlarini, mazkur obyektdan foydalanishdagi cheklashlarni va unga boshqa shaxslar huquqlarining yuklanishini tasdiqlovchi hujjatlar bo‘lmagan taqdirda, uning qiymatini baholash, agar baholashga oid vazifada o‘zgacha tartib nazarda tutilmagan bo‘lsa, baholovchi tomonidan ko‘rsatilgan huquqlar, cheklashlar va boshqa shaxslar huquqlarining yuklanishi yo‘qligi haqidagi farazdan kelib chiqib amalga oshiriladi.

13. Baholash maqsadi sifatida baholash natijalaridan yoki baholash to‘g‘risidagi hisobotdan foydalanishning buyurtmachi tomonidan mo‘ljallanayotgan usuli ko‘rsatiladi.

14. Ko‘chmas mulk qiymatini baholashda baholash obyektining bozor qiymati aniqlanishi lozim, agar baholash obyektini baholashda qo‘llanilayotgan normativ-huquqiy hujjatda yoki baholash obyektini baholash to‘g‘risidagi shartnomada o‘zgacha tartib o‘rnatilgan bo‘lmasa. Bozor qiymatidan boshqacha qiymat aniqlanishi lozim bo‘lgan holatlarda qo‘llanish sabablari hamda aniqlanayotgan qiymat va bozor qiymati o‘rtasidagi farqlar baholash to‘g‘risidagi hisobotda bayon etilishi va yoritib berilishi lozim.

Baholash obyektining bozor qiymati oldi-sotdi bitimini tuzish xarajatlari va bitim bilan bog‘liq bo‘lgan soliqlarni hisobga olmasdan aniqlanadi.

15. Baholovchi baholash yondashuvlari va usullarini asosli ravishda tanlash va qo‘llash uchun zarur va yetarli bo‘lgan hajmda baholash obyekti haqida axborot va bozorga oid axborotni yig‘ish va tahlil qilishni amalga oshiradi.

16. Quyidagilar baholash obyekti haqidagi axborot manbalari hisoblanadi:

buyurtmachi yoki o‘zga vakolatli shaxs tomonidan taqdim etiladigan boshlang‘ich axborot;

baholovchi baholash obyektini ko‘zdan kechirish jarayonida hamda baholash obyekti mulkdori va (yoki) undan foydalanuvchilar bilan suhbatlashish natijalariga ko‘ra olgan axborot;

uchinchi shaxslar va tashkilotlardan olingan, shuningdek ommaviy axborot vositalari va Internet tarmog‘ida e’lon qilingan axborot.

17. Boshlang‘ich axborot quyidagilarni o‘z ichiga olishi lozim:

ko‘chmas mulkka bo‘lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro‘yxatidan o‘tkazish to‘g‘risidagi guvohnomani;

yer uchastkasidan foydalanish huquqini tasdiqlovchi hujjatni;

hokimiyat organlarining yer uchastkasini berish (ajratish) to‘g‘risidagi qarorini;

binolar va inshootlarga doir kadastr hujjatlarini;

baholash obyektiga boshqa shaxslarning huquqlarini yuklashlar (baholash obyektiga bo‘lgan huquqlarga nisbatan cheklashlar) mavjudligi haqidagi ma’lumotlarni o‘z ichiga olgan hujjatlarni;

baholanayotgan yaxshilashlarning hajmiy-rejalashtirish va konstruktiv tavsiflariga doir axborotni o‘z ichiga olgan hujjatlarni;

baholash obyektidan mavjud foydalanishga doir axborotni;

ko‘chmas mulk obyektining kelib chiqishi va rivojlanish tarixi haqidagi ma’lumotlarni;

baholash obyekti va uning qismlarining rivojlanish rejalari (yangi qurilish, rekonstruksiya, ta’mirlash) haqidagi ma’lumotlarni;

yuridik shaxslarga qarashli bo‘lgan obyektlarga nisbatan baholash obyektining so‘nggi hisobot sanasidagi balans (qoldiq va boshlang‘ich) qiymati to‘g‘risidagi ma’lumotnomani;

retrospektiv va prognoz moliyaviy axboroti, shu jumladan obyektdan tijorat maqsadida foydalanishning asosiy ko‘rsatkichlari (xarajatlar moddalari bo‘yicha yillik foydalanish xarajatlari, daromadlar manbalari bo‘yicha obyektdan foydalanishdan olingan daromadlar)ni.

Taqdim etilayotgan boshlang‘ich axborot baholash obyekti mulkdorining (agar baholash obyekti yuridik shaxsga qarashli bo‘lsa va muhr mavjud bo‘lgan taqdirda) imzosi va muhri bilan tasdiqlangan holdagina haqiqiy hisoblanadi.

Baholash maqsadiga va baholash obyektining xususiyatlariga qarab, baholovchi boshlang‘ich axborot ro‘yxatini kengaytirishi yoki baholashni amalga oshirish jarayonida kerakli axborotni talab qilib olishi mumkin.

18. Baholash obyektini ko‘zdan kechirish chog‘ida baholovchi yaxshilashlarning tavsiflari va amaldagi holati haqida ma’lumotlar yig‘ish maqsadida obyektni tekshirishni amalga oshiradi. Bunda, quyidagilar aniqlanishi lozim:

asosiy qurilish konstruksiyalarining tipi;

asosiy qurilish materiallarining turi;

geometrik ko‘rsatkichlar;

qurilish konstruksiyalari va muhandislik asbob-uskunalarining amaldagi holati.

Loyiha-smeta hujjatlari mavjud bo‘lgan taqdirda amaldagi konstruktiv yechimlar, ishlatilgan qurilish materiallari va qurilish-montaj ishlari hajmlarini hujjatlarda ko‘rsatilgan ma’lumotlar bilan taqqoslash amalga oshiriladi.

Loyiha-smeta hujjatlari mavjud bo‘lmasa, baholash obyektining geometrik ko‘rsatkichlari o‘lchash ishlarini bajarish yo‘li bilan aniqlanadi.

Konstruktiv elementlar, muhandislik sistemalari va asbob-uskunalarning amaldagi holati sirtdan ko‘zdan kechirish yo‘li bilan aniqlanadi.

19. Baholovchi quyidagilarni tavsiflovchi bozorga oid axborotni qo‘shimcha ravishda yig‘ishi va tahlil qilishi lozim:

baholash obyektining qiymatiga ta’sir etuvchi makroiqtisodiy (huquqiy, iqtisodiy, ijtimoiy, ekologik va boshqa) omillarni aniqlash uchun baholash obyekti joylashgan mamlakat va mintaqadagi ijtimoiy-iqtisodiy vaziyatni;

baholash obyekti joylashgan mintaqadagi ko‘chmas mulk bozorini va uning baholash obyekti mansub bo‘lgan segmentini;

baholash obyekti joylashgan yerni (obyektning yaqin atrofidagi muhitning joriy tavsifi, obyekt atrofidagi hududni rivojlantirish rejalari).

20. Eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlili ko‘chmas mulk bozor qiymatini aniqlashning ajralmas qismi hisoblanadi va baholash obyektidan foydalanishning uning eng katta qiymatini ta’minlaydigan, yuridik jihatdan yo‘l qo‘yiladigan, fizik jihatdan amalga oshirish mumkin bo‘lgan va moliyaviy jihatdan o‘zini oqlaydigan variantini tanlashdan iboratdir.

21. Eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlilini amalga oshirish chegarasi va ko‘rib chiqilishi lozim bo‘lgan muqobil foydalanish variantlari soni baholashga oid vazifa shartlari va baholash obyektining xususiyatlariga qarab belgilanadi.

Baholash obyektidan eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlili baholovchi tomonidan ikki bosqichda amalga oshiriladi:

bo‘sh turgan (yaxshilanmagan) deb qaraladigan yer uchastkasi uchun;

yaxshilashlar mavjud bo‘lgan yer uchastkasi uchun.

22. Yaxshilashlar mavjud bo‘lgan yer uchastkasidan foydalanish uning bozor qiymati bo‘sh turgan yer uchastkaning qiymatidan ortiq bo‘lgan taqdirda eng samarali deb e’tirof etiladi.

Baholash obyekti bozor qiymatining olingan miqdori yer uchastkasidan foydalanish variantlarining qaysi biriga muvofiq ekanligi baholash to‘g‘risidagi hisobotda ko‘rsatilishi lozim.

23. Baholash obyektini baholashni amalga oshirishda baholovchi baholashning daromadga oid, qiyosiy va xarajatga oid yondashuvlaridan foydalanishi (yoki foydalanishdan voz kechish sabablarini asoslashi) lozim.

24. Har bir baholash yondashuvi doirasida 10-son MBMSda belgilangan usullarni tanlashni baholovchi baholash maqsadi, baholash obyektining xususiyati va rivojlanish imkoniyatlari, cheklovchi shartlar, axborot bazasi mavjudligi va uning to‘liqligini hisobga olib mustaqil amalga oshiradi.

25. Baholash obyekti qiymatini daromadga oid yondashuv bilan aniqlash uchun baholovchi baholash obyektidan kutilayotgan daromadlarni baholash sanasida qiymatning yagona miqdoriga o‘zgartirishga asoslangan quyidagi usullardan birini qo‘llaydi:

to‘g‘ridan to‘g‘ri kapitallashtirish usuli;

pul oqimlarini diskontlash usuli.

26. To‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish usuli joriy foydalanish ko‘rsatkichi eng samarali foydalanish ko‘rsatkichiga muvofiq bo‘lgan amaldagi ko‘chmas mulk obyektini baholash uchun qo‘llaniladi.

To‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish usulini qo‘llaganda baholovchi:

baholash obyektidan kutilayotgan daromadni hisoblaydi;

kapitallashtirish stavkasi yoki renta multiplikatorini hisoblaydi;

baholash obyekti qiymatini daromadni kapitallashtirish stavkasiga bo‘lish yoki yalpi yoki sof renta multiplikatoriga ko‘paytirish yo‘li bilan aniqlaydi.

27. O‘zgartirilishi lozim bo‘lgan kutilayotgan daromad sifatida uning quyidagi turlaridan biri olinadi:

ehtimol tutilgan yalpi daromad, ya’ni ko‘chmas mulkdan u to‘liq yuklangan sharoitda hamda barcha yo‘qotishlar va xarajatlarni hisobga olmagan holda olinishi mumkin bo‘lgan daromad;

ehtimol tutilgan yalpi daromaddan maydonlardan to‘laligicha foydalanmaslik tufayli yuz bergan yo‘qotishlarni ayirish va ijara haqi olinganda ko‘chmas mulk obyektidan bozor maqsadlarida normal foydalanishdan olingan boshqa daromadlarni qo‘shish yo‘li bilan olinadigan haqiqiy yalpi daromad;

haqiqiy yalpi daromaddan amortizatsiya ajratmalarini o‘z ichiga olmaydigan operatsion xarajatlarni ayirish yo‘li bilan olinadigan sof operatsion daromad.

28. Kapitallashtirish stavkasi baholanayotgan aktiv daromadlari tuzilishi va mavjud axborotga qarab, quyidagi usullardan biri bilan hisoblanadi:

bozorni siqish usuli bilan;

bog‘liq investitsiyalar usuli bilan;

kapital xarajatlar qoplanishini hisobga olish usuli bilan.

Kapitallashtirish stavkasi va yalpi yoki sof renta multiplikatori o‘zgartirilayotgan daromad turiga muvofiq bo‘lishi lozim.

29. Ko‘chmas mulk obyektining tarkibiy qismlaridan biri (yer uchastkasi yoki yaxshilashlar) qiymati haqida zaruriy boshlang‘ich ma’lumotlar mavjud bo‘lsa, boshqa tarkibiy qism qiymati ko‘chmas mulkning qiymatini unga muvofiq bo‘lgan kapitallashtirish stavkasidan foydalanib hisoblash talab etiladigan tarkibiy qismiga mansub bo‘lgan daromadni to‘g‘ridan to‘g‘ri kapitallashtirishdan iborat bo‘lgan qoldiq texnikasini yo‘llash yo‘li bilan aniqlanadi.

30. Pul oqimlarini diskontlash usuli daromadlar va xarajatlarning o‘zgarish dinamikasi muntazam bo‘lmagan ko‘chmas mulk obyektlarini baholash uchun qo‘llaniladi. Baholash obyekti qiymati pul oqimlarini diskontlash usuli bilan baholash obyektidan foydalanishdan kelgan pul oqimlarining prognoz davridagi joriy qiymatlari va baholash obyektining prognoz davri tugaganidan keyingi joriy qiymati yig‘indisi sifatida aniqlanadi.

Pul oqimlarini diskontlash usulini qo‘llaganda baholovchi:

prognoz davri muddatini aniqlaydi;

prognoz davrida olinadigan pul oqimlari qiymatlarini hisoblaydi;

baholash obyektining prognoz davri tugaganidan keyingi qiymatini hisoblaydi;

diskontlash stavkasini hisoblaydi;

baholash obyekti qiymatini pul oqimlarining joriy qiymatlari va baholash obyektining prognoz davri tugaganidan keyingi joriy qiymatini qo‘shish yo‘li bilan aniqlaydi.

31. Prognoz davri sifatida, qoida tariqasida, shunday bir davr muddati olinadiki, uning mobaynida ko‘chmas mulk obyekti xarajatlar va daromadlarning muntazam bo‘lmagan oqimlarini yaratadi.

32. Prognoz davrida olinadigan pul oqimlari o‘lchovi sifatida quyidagi daromad turlaridan biri olinadi:

ehtimoliy yalpi daromad;

haqiqiy yalpi daromad;

sof operatsion daromad;

soliqlar to‘langunga qadar qarzga xizmat ko‘rsatish bo‘yicha xarajatlar chegirib tashlangan sof operatsion daromadga teng bo‘lgan pul oqimi;

Pul oqimlari nominal yoki real o‘lchovlarda hisoblanadi.

33. Baholash obyektining prognoz davri tugaganidan keyingi qiymati:

baholash obyektining prognoz davri tugaganidan keyingi qiymati uning baholash sanasidagi qiymati bilan solishtirganda qanchaga o‘zgarishini taxmin qilish yo‘li bilan;

prognoz davri qaysi yilda tugagan bo‘lsa, shu yildan keyin keladigan yil uchun daromad qiymatini to‘g‘ridan to‘g‘ri kapitallashtirish yo‘li bilan aniqlanadi.

34. Diskontlash stavkasi quyidagi usullardan biri bilan hisoblanadi:

kumulyativ tuzish usuli bilan;

muqobil investitsiyalarni taqqoslash usuli bilan;

o‘xshash obyektlarning sotilishi haqidagi bozor ma’lumotlarini ajratish usuli bilan.

Diskontlash stavkasi qo‘llanilayotgan pul oqimining turiga muvofiq bo‘lishi va u bilan bir xil qiymatlarda hisoblanishi lozim.

35. Baholash obyekti qiymatini qiyosiy yondashuv bilan aniqlash uchun baholovchi o‘xshash obyektlar bilan bitimlarning bozor narxlariga doir axborot tahliliga asoslangan quyidagi usullardan birini qo‘llaydi:

sotuvlarni taqqoslash usuli;

narx va daromad nisbati usuli.

Bitimlarning narxlariga doir axborot yetarli bo‘lmagan holda, narxning pasayishiga skidkani hisobga olib, taklif narxlariga doir axborotdan foydalanishga yo‘l qo‘yiladi.

36. Sotuvlarni taqqoslash usulini qo‘llaganda baholovchi:

ko‘chmas mulk bozorining bir segmentiga mansub bo‘lishi va ular bilan bitimlar bozorning shu segmentiga xos bo‘lgan shartlarda amalga oshirilishi lozim bo‘lgan analoglar to‘plamini shakllantiradi;

baholash obyekti bozoriga xos bo‘lgan taqqoslash birliklarini tanlaydi;

analoglarni baholash obyekti bilan taqqoslash elementlari (narx belgilovchi omillar)ga ko‘ra, taqqoslash birliklaridan foydalangan holda solishtiradi va har bir taqqoslash elementi bo‘yicha baholash obyektiga nisbatan har bir analog narxiga tuzatishlar kiritadi;

analoglar narxlarining tuzatish kiritilgan qiymatlarini muvofiqlashtirish yo‘li bilan baholash obyekti qiymatining yagona miqdorini chiqaradi.

37. Taqqoslashning hisobga olinishi shart bo‘lgan asosiy elementlariga quyidagilar kiradi:

topshirilayotgan mulkiy huquqlar;

moliyalashtirish shartlari;

sotuv shartlari;

xariddan keyingi xarajatlar;

bozor shartlari;

joylashgan yeri;

baholash obyektining fizik tavsiflari;

baholash obyektining iqtisodiy tavsiflari;

foydalanish turi;

ko‘chmas mulk tarkibiga kirmaydigan qiymat komponentlari.

Yuqorida ko‘rsatilgan taqqoslash elementlarining dastlabki beshtasi bo‘yicha analoglarning narxlariga tuzatishlar kiritish birin-ketin bajariladi — har bir keyingi tuzatish oldingi tuzatish natijasiga qo‘llaniladi. Qolgan taqqoslash elementlari bo‘yicha tuzatishlar kiritish mustaqil asosda — har bir taqqoslash elementi uchun alohida bajariladi.

38. Taqqoslama sotuvlarning tuzatishlar kiritilgan qiymatlarini yagona qiymatga muvofiqlashtirish, qoida tariqasida, o‘rtacha o‘lchangan qiymatni hisoblash yo‘li bilan amalga oshiriladi, bunda analoglar narxlarining eng kam tuzatishlar kiritilgan qiymatlariga eng katta og‘irlik beriladi.

39. Narx va daromad nisbati usuli o‘xshash obyektlar bo‘yicha narx va daromad nisbatining tahlilligi va mazkur tahlil natijasidan baholash obyektini baholashda foydalanishga asoslanadi. Daromad turiga qarab yalpi renta multiplikatori yoki kapitallashtirish umumiy stavkasi qo‘llaniladi.

Narx va daromad nisbati usulini yalpi renta multiplikatori yordamida qo‘llaganda baholovchi:

baholash obyektining yalpi (potensial yoki haqiqiy) daromadini hisoblaydi;

sotuv narxi va tegishli daromad qiymati haqida axborot mavjud bo‘lgan analoglar to‘plamini shakllantiradi;

zarur holda analoglarning baholash obyekti bilan qiyosiyligini oshiradigan tuzatishlar kiritadi;

har bir analog bo‘yicha sotuv narxini yalpi daromadga bo‘lish yo‘li bilan yalpi renta multiplikatorini hisoblaydi;

barcha analoglar bo‘yicha yalpi renta multiplikatorining o‘rtacha o‘lchangan qiymatini aniqlaydi;

baholash obyektining yalpi daromadini yalpi renta multiplikatorining o‘rtacha o‘lchangan qiymatiga ko‘paytirish yo‘li bilan baholash obyekti qiymatini hisoblaydi.

Kapitallashtirish umumiy stavkasi foydalanilgan holda narx va daromad nisbati usulini qo‘llaganda baholovchi:

baholash obyektining sof operatsion daromadini hisoblaydi;

sotuv narxi va sof operatsion daromad qiymati haqida axborot mavjud bo‘lgan analoglar to‘plamini shakllantiradi;

zarur holda analoglarning baholash obyekti bilan qiyosiyligini oshiradigan tuzatishlar kiritadi;

har bir analog bo‘yicha sof operatsion daromadni sotuv narxiga bo‘lish yo‘li bilan kapitallashtirish umumiy stavkasini hisoblaydi;

barcha analoglar bo‘yicha kapitallashtirish umumiy stavkasining o‘rtacha o‘lchangan qiymatini aniqlaydi;

baholash obyektining sof operatsion daromadini kapitallashtirish umumiy stavkasining o‘rtacha o‘lchangan qiymatiga bo‘lish yo‘li bilan baholash obyekti qiymatini hisoblaydi.

40. Baholash obyekti qiymati xarajatga oid yondashuv bilan yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymati va yaxshilashlar tiklash qiymati (o‘rniga belgilash qiymati)ning yig‘ilgan eskirish hajmi chegirib tashlangan yig‘indisi sifatida aniqlanadi.

Baholash obyekti qiymatini xarajatga oid yondashuv bilan aniqlashda baholovchi quyidagilarni hisoblaydi:

yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymatini;

yaxshilashlarni tiklash yoki o‘rniga belgilash xarajatlarini;

ko‘chmas mulk obyektini yaratishda xususiy kapitaldan (investitsiyalardan) foydalanish tavakkali uchun tadbirkorga (investorga) to‘lanadigan mukofotdan iborat bo‘lgan tadbirkor daromadini;

yaxshilashlarning yig‘ilgan eskirishi hajmini;

yaxshilashlarni tiklash yoki o‘rniga belgilash xarajatlari va tadbirkor daromadining yig‘ilgan eskirish hajmiga kamaytirilgan yig‘indisi sifatida yaxshilashlar qiymatini;

yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymati va yaxshilashlar qiymatining yig‘indisi sifatida baholash obyekti qiymatini.

41. Bo‘sh turgan (yaxshilanmagan) deb qaraladigan yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymati mazkur yer uchastkasidan eng samarali foydalanish yo‘li taxmin qilinganda quyidagi usullardan biri bilan hisoblanadi:

sotuvlar qiyosiy tahlili usuli bilan;

taqsimlash usuli bilan;

ajratish usuli bilan;

er rentasini kapitallashtirish usuli bilan;

er uchun qoldiq usuli bilan;

mo‘ljallanayotgan yer uchastkasidan foydalanish usuli bilan.

42. Yaxshilashlarni tiklash yoki o‘rniga belgilash xarajatlari qurilish bilan bevosita bog‘liq bo‘lgan to‘g‘ridan to‘g‘ri xarajatlar va yaxshilashlarni amalga oshirishda qilinadigan, lekin qurilish-montaj ishlari tarkibiga kiritilmaydigan bilvosita xarajatlar yig‘indisi sifatida aniqlanadi.

Yaxshilashlarni tiklash yoki o‘rniga belgilash xarajatlari qiymatini hisoblash uchun quyidagi usullardan biri qo‘llaniladi:

qiyosiy birlik usuli;

komponentlarga ajratish usuli;

ayrim narxlar usuli, u ikki xil asosiy turlarga ega — resursli usul va bazisli-indeksli usul;

analoglar usuli.

43. Tadbirkor daromadining qiymati bozor axborotiga muvofiq quyidagi usullardan biri bilan aniqlanadi:

analoglar usuli bilan;

ekspert baholash usuli bilan;

kiritilgan xarajatlar usuli bilan.

44. Yig‘ilgan eskirish hajmi fizik, funksional va tashqi (iqtisodiy) eskirishlar natijasida bozor qiymatidagi yo‘qotishlar yig‘indisi sifatida aniqlanadi. Yig‘ilgan eskirishni baholash uchun, baholashni bajarish maqsadlariga va mavjud axborotga qarab, quyidagi usullardan biri qo‘llaniladi:

yaxshilashlarning haqiqiy yoshi va ularning iqtisodiy xizmat muddatini taqqoslashga asoslangan iqtisodiy yosh usuli;

yig‘ilgan eskirish hajmi yaxshilashlarning tiklash qiymati yoki o‘rniga belgilash qiymati bilan yer uchastkasining sotuv narxidan mazkur uchastkaga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymatini ayirish yo‘li bilan hisoblangan yaxshilashlar qiymati o‘rtasidagi tafovut sifatida aniqlanadigan o‘xshash obyektlarning sotuv narxlari tahliliga asoslangan bozor ekstraksiyasi usuli;

yig‘ilgan eskirishni fizik (bartaraf etiladigan va bartaraf etib bo‘lmaydigan) eskirish, funksional (bartaraf etiladigan va bartaraf etib bo‘lmaydigan) va tashqi (iqtisodiy) eskirish yig‘indisi sifatida baholashga asoslangan ajratish usuli.

45. Baholovchi baholash obyektining yakuniy qiymatini aniqlash uchun baholashda qo‘llanilgan yondashuvlarning natijalarini muvofiqlashtirishni amalga oshiradi.

Turli xil baholash yondashuvlari bilan olingan baholash natijalari o‘rtasida jiddiy tafovut mavjud bo‘lsa, baholovchi olingan tafovut sabablarining tahlilini baholash to‘g‘risidagi hisobotda keltirishi lozim. Baholash natijasining yuqori chegarasidan 30 foizdan ortiq qiymatga ega bo‘lgan tafovut jiddiy tafovut deb hisoblanishi lozim.

46. Muvofiqlashtirish, qoida tariqasida, turli baholash yondashuvlari bilan olingan baholash natijalari uchun taqqoslama o‘lchovlarni aniqlash orqali amalga oshiriladi, bunda baholovchi:

baholash maqsadini va baholash natijalaridan foydalanish mo‘ljalini;

baholash obyektining xususiyatini;

qiymat turini;

baholash yondashuvlarini qo‘llashda foydalanilgan axborot hajmi va sifatini hisobga olishi lozim.

47. Muvofiqlashtirish usuli va taqqoslama o‘lchovlarning tanlanishi hamda bunda, baholovchining barcha mulohazalari va farazlari baholash to‘g‘risidagi hisobotda asoslanishi lozim.

48. Baholash obyektining yakuniy qiymati pul hisobida yagona kattalik sifatida ifodalanishi lozim.

49. Baholash natijalari baholash faoliyati to‘g‘risidagi qonun hujjatlariga muvofiq tuzilgan va baholovchi tashkilotning baholash obyekti qiymati xususidagi yig‘ilgan axborot va hisoblashlar asosida tasdiqlangan professional mulohazasini o‘z ichiga olgan baholash to‘g‘risida hisobot sifatida rasmiylashtirilishi lozim.

50. Hisobot baholash milliy standartlari talablariga muvofiqlik to‘g‘risidagi bayonotni va ulardan har qanday chetga chiqish haqidagi ma’lumotlarni o‘z ichiga olishi lozim.

51. Baholash to‘g‘risida hisobotni tuzishda quyidagi qoidalarga rioya etish lozim:

baholash obyekti qiymatini aniqlash uchun yetarli bo‘lgan barcha ochiq axborot hisobotda bayon etilishi lozim;

baholash to‘g‘risidagi hisobotning mazmuni mazkur hisobotdan foydalanuvchilarni chalg‘itmasligi hamda ikki xil talqinga yo‘l qo‘ymasligi kerak;

baholash to‘g‘risidagi hisobotda ifodalangan materiallar tarkibi va ketma-ketligi, baholash jarayoni tavsifi, hisoblashlar va hisoblashlarga izohlar baholash to‘g‘risidagi hisobotdan foydalanuvchiga qiymatni hisoblashni amalga oshirish imkoniyatini berishi va uni ayni shu natijalarga keltirishi lozim;

baholash jarayonida oraliq va yakuniy natijalarni aniqlashda foydalanilmagan axborot, agar u baholash faoliyati to‘g‘risidagi qonun hujjatlarining talablariga binoan majburiy bo‘lmasa, baholash to‘g‘risidagi hisobotda keltirilishi mumkin emas.

52. Ko‘chmas mulk qiymatini baholash to‘g‘risidagi hisobot quyidagi asosiy bo‘limlardan iborat bo‘lishi lozim:

titul varag‘i;

mundarija;

umumlashtiruvchi qism (ilova xat);

baholashga oid vazifa hamda asosiy faktlar va xulosalar;

baholash obyektining tavsifi;

baholash obyekti bozorining tahlili;

eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlili;

baholash yondashuvlari va usullarining tanlanishi va qo‘llanilishi tavsifi;

baholash obyektining yakuniy qiymatini aniqlash;

ilovalar.

Bo‘limlarni joylashtirish ketma-ketligi, ularni nomlash va bo‘limlar doirasida axborotni guruhlash baholovchining vakolatiga kiradi va baholovchi tomonidan bajarilgan baholash hamda tahlil va hisob-kitoblarning natijalarini bayon etish mantiqiga muvofiq amalga oshiriladi.

53. Baholash to‘g‘risidagi hisobotning ilovalariga quyidagilar kiritiladi:

foydalanilgan hujjatlarning nusxalari, shu jumladan baholash obyektiga huquqlarni belgilovchi hujjatlarning nusxalari, kadastr hujjatlari bo‘limlarining nusxalari;

baholanayotgan obyektning uning baholash sanasidagi texnik holati aks ettirilgan fotomateriallari;

baholovchi tashkilotini litsenziyasining nusxasi, baholovchilarning malaka sertifikatlari va baholovchi tashkilotning fuqarolik majburiyati sug‘urta polisining nusxalari;

baholovchining ixtiyoriga qarab boshqa materiallar.

54. Baholash to‘g‘risidagi hisobotning har bir beti raqamlanishi va baholash obyektini baholashdan o‘tkazgan baholovchi (baholovchilar) tomonidan imzolanishi, shuningdek, baholash to‘g‘risidagi hisobot ip o‘tkazib tikilishi hamda baholovchi tashkilot rahbarining imzosi va shu tashkilot muhri bilan (muhr mavjud bo‘lgan taqdirda) tasdiqlanishi lozim. Agar baholash bir nechta baholovchilar tomonidan bajarilgan bo‘lsa, baholash to‘g‘risidagi hisobotda mazkur hisobotni tayyorlash jarayonida ular bajargan ish ko‘rsatiladi.

55. Tijorat salohiyatiga muvofiq baholanadigan ko‘chmas mulk uchun baholash bazasi mavjud foydalanishdagi bozor qiymatidir. Mazkur toifadagi ko‘chmas mulkka mehmonxonalar, restoranlar, barlar, tijorat tibbiy-sog‘lomlashtirish muassasalari, sport, dam olish, ko‘ngilochar obyektlari va boshqa shunga o‘xshash obyektlar kiradi.

Tijorat salohiyatiga muvofiq baholanadigan ko‘chmas mulk obyektlari olinishi mumkin bo‘lgan daromaddan kelib chiqib (foizlar, soliqlar hamda moddiy va nomoddiy aktivlar eskirishi chegirib tashlangunga qadar) pul oqimlarini diskontlash usuli yoki to‘g‘ridan to‘g‘ri kapitallashtirish usuli bilan baholanadi.

Tijorat salohiyatiga muvofiq baholanayotgan ko‘chmas mulk bahosiga yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar va yaxshilashlardan tashqari ko‘chmas mulk bilan biriktirilgan asbob-uskunalar va jihozlar hamda beriladigan gudvill (tovar-moddiy zaxiralardan tashqari) kiritiladi.

Beriladigan gudvill nomoddiy aktiv bo‘lib, u o‘ziga xos nom, biznes obro‘si, mijozlarning afzalliklari, joylashgan yer, servis mahsuloti va iqtisodiy samara keltiradigan boshqa shunga o‘xshash omillar tufayli vujudga keladi.

56. Qurilishi tugallanmagan obyektning qiymati xarajatga oid yondashuv bilan quyidagi usullardan biri yordamida hisoblanadi:

qurilishi tugallanmagan obyektning tiklash qiymati yoki o‘rniga belgilash qiymati yig‘ilgan eskirish chegirib tashlangan holda hisoblanadi;

qurilish tugallangan ko‘chmas mulk obyektining qiymati qurilishni tugallash xarajatlari chegirib tashlangan holda hisoblanadi.

Hisoblangan qiymatga yer uchastkasiga bo‘lgan huquqlarning bozor qiymati qo‘shiladi.

Qurilishi tugallanmagan obyektning qiymati daromadga oid yondashuv bilan pul oqimlarini diskontlash usuli yordamida, baholash obyektini tugallash yoki rekonstruksiya qilish (qayta ixtisoslashtirish)ga investitsiyalarni hisobga olgan holda aniqlanadi.

Qurilishi tugallanmagan obyektning qiymatini baholashga qiyosiy yondashuv analoglarning sotilishi haqida zarur bozor ma’lumotlari mavjud bo‘lgan holda qo‘llaniladi.

57. Tabiiy yoki texnogen xususiyatga ega bo‘lgan omillar ta’siri tufayli shikastlangan ko‘chmas mulk qiymati mazkur ko‘chmas mulkning tiklash qiymatiga yoki tiklash xarajatlari chegirib tashlangan o‘rniga belgilash qiymatiga muvofiqdir. Tiklashdan voz kechilgan taqdirda, ko‘chmas mulk qiymati bo‘sh turgan deb qaraladigan yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymati bilan uni shikastlangan mulkdan tozalash xarajatlari o‘rtasidagi tafovut sifatida aniqlanadi.

58. Binoning ichki qismida qurilgan uning bir qismi hisoblanadigan xonalar qiymatini aniqlashda yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymati hisobga olinmaydi

59. Baholash jarayonida foydalanilgan axborotni baholash to‘g‘risidagi hisobotda oshkor etish shunday amalga oshirilishi lozimki, mazkur hisobotning baholash faoliyati sohasida maxsus bilimlarga ega bo‘lmagan foydalanuvchilar baholash jarayoni mantiqini va baholash obyektining qiymatini aniqlash uchun baholovchi bajargan amallarning ahamiyatini tushunishi kerak.

60. Baholash jarayonida qo‘llanilgan barcha axborot oshkor etilishi lozim, maxfiy xususiyatga ega bo‘lgan axborot bundan mustasno. Maxfiy axborotni baholovchi faqat buyurtmachi va (yoki) mazkur axborotni taqdim etgan shaxslar bilan kelishgan holda yoki sudning tegishli qaroriga binoan oshkor etadi. Foydalanilayotgan axborotning maxfiylik darajasi buyurtmachi va (yoki) mazkur axborotni taqdim etuvchi yoki unga bevosita aloqador bo‘lgan shaxslar tomonidan belgilanadi.

61. Baholashda foydalanilgan va baholash to‘g‘risidagi hisobotda keltirilgan axborot uning manbasiga havola qilingan bo‘lishi lozim, bunda mazkur manba yozma yoki og‘zaki ekanligi ahamiyatsiz.

62. 10-son MBMSning baholash jarayoni va olingan natijani bayon etish, baholashga va yakuniy qiymat haqidagi xulosaga daxldor bo‘lgan har qanday farazlar va cheklovchi shartlarni oshkor etish bilan bog‘liq talablaridan biron-bir tarzda chetga chiqilishiga yo‘l qo‘yilmaydi.

63. Baholash talablari mazkur standart talablaridan farq qiladigan normativ-huquqiy hujjatga muvofiq amalga oshirilgan taqdirda, baholovchi mazkur farqlarni, aniqlanayotgan qiymat turini tanlashga ularning ta’sirini aniqlashi va olingan natijani qo‘llashga cheklashlar belgilashi lozim.

Mazkur Uslubiy ko‘rsatmalar 10-son MBMSni qo‘llash tartibini belgilaydi.

1. Mazkur Uslubiy qo‘rsatmalarda quyidagi atamalar va tushunchalardan foydalaniladi:

tavakkalsiz stavka — ko‘chmas mulkka investitsiyalangan kapitaldan olinadigan, tavakkalchilikning eng past darajasi bilan tavsiflanadigan daromad me’yori;

haqiqiy yosh — yaxshilashlarning ularning holati va foydali xossalariga muvofiq bo‘lgan, yaxshilashlarning iqtisodiy xizmat muddatidan ularning qolgan iqtisodiy xizmat muddatini ayirish yo‘li bilan hisoblanadigan yoshi. Foydalanish sharoitlariga qarab yaxshilashlarning haqiqiy yoshi ularning amaldagi (xronologik) yoshidan kichkina, unga teng yoki undan katta bo‘lishi mumkin;

tashqi (iqtisodiy) eskirish — ko‘chmas mulk obyekti qiymati mazkur obyektdan tashqi omillar ta’siri natijasida pasayishi;

yig‘ilgan eskirish — ko‘chmas mulk obyektining jismoniy, funksional va tashqi eskirish bilan bog‘liq umumiy qiymatining yo‘qolishi (qadrsizlanishi);

bartaraf etib bo‘lmaydigan eskirish — shunday bir eskirish bo‘lib, uni bartaraf etish xarajatlari bartaraf etish natijasida ko‘chmas mulk obyektiga qo‘shiladigan qiymatidan ko‘proqdir;

bartaraf etib bo‘ladigan eskirish — shunday bir eskirish bo‘lib, uni bartaraf etish xarajatlari bartaraf etish natijasida ko‘chmas mulk obyektiga qo‘shiladigan qiymatidan kamroq yoki unga tengdir;

jismoniy eskirish — tabiiy qarish, noto‘g‘ri foydalanish, konstruktiv nuqsonlar, shuningdek yaxshilash elementlarining mexanik shikastlanishlari bilan belgilangan yaxshilashlar qiymatidagi yo‘qotish;

funksional eskirish — yaxshilashlar to‘laligicha yoki ayrim elementlariga ko‘ra bozor talablariga muvofiq emasligi bilan belgilangan yaxshilashlar qiymatidagi yo‘qotish;

tavakkalchilik uchun mukofot — tavakkalsiz stavka bo‘yicha qo‘yilmalar bilan taqqoslaganda, ko‘chmas mulkka qo‘yilmalarga xos bo‘lgan tavakkalchilik darajasini aks ettiradigan daromadning qo‘shimcha normasi;

iqtisodiy xizmat muddati — shunday bir davr muddati bo‘lib, uning o‘tishi mobaynida yaxshilashlar ko‘chmas mulk obyektining qiymatiga hissa qo‘shadi;

xizmat muddati uzoq elementlar — yaxshilashning xizmat muddati bilan teng bo‘lgan muddatga ega yaxshilash elementlari;

xizmat muddati qisqa elementlar — yaxshilashning xizmat muddati mobaynida vaqti-vaqti bilan almashtirib turishni talab etadigan yaxshilash elementlari.

2. Baholashga oid vazifani belgilashda baholovchi baholash obyektini belgilaydi va unga tavsif beradi. Bunda, baholash obyekti sifatida bo‘sh turgan (yaxshilanmagan) yer uchastkasi yoki imorat solingan yer uchastkasi (yaxshilashlardan iborat yer uchastkasi) olinadi.

Baholash obyektining qiymati unga bo‘lgan mulkiy (ashyoviy va majburiyatga oid) huquqlar, mazkur huquqlarga doir cheklashlar va ularga boshqa shaxslar huquqlarining yuklanishini hisobga olib aniqlanadi. Bunday huquqlarga quyidagilar kiradi:

to‘la mulkdorlik huquqi;

egalik qilish huquqi;

tasarruf etish huquqi;

foydalanish huquqi;

yer uchastkasiga umrbod meros qilib qoldiriladigan egalik huquqi;

uch uchastkasidan doimiy (muddatsiz) foydalanish huquqi;

ijaraga olish huquqi;

servitut;

qonun hujjatlari bilan taqiqlanmagan boshqa huquqlar.

Baholash shartnomasi shartlariga va baholash obyektining xususiyatlariga qarab to‘la mulkdorlik huquqini yoki ayrim mulkiy huquqlarni baholash belgilanishi mumkin.

3. Yer uchastkasini yaxshilashlarga quyidagilar kiradi:

yer uchastkasida joylashgan alohida binolar, inshootlar va ularning guruhlari, mazkur uchastkaga tegishli bo‘lgan yer osti inshootlari yoki ularning qismlari;

binolarga barcha uzoq muddatli ulanishlar, chunonchi: ichki suv ta’minoti, isitish va sovutish sistemalari, elektr ta’minoti, gaz tarmoqlari, shuningdek o‘rnatilgan statsionar qurilmalar (mashinalar, asbob-uskunalar);

yer uchastkasiga va binolarning ichki tarmoqlariga ulangan muhandislik inshootlari, kommunikatsiyalar va tarmoqlar;

mazkur uchastkaga tegishli bo‘lgan, lekin uning chegarasidan tashqarida joylashgan xo‘jalik, transport va muhandislik ta’minoti elementlari;

uchastka hududini obodonlashtirish obyektlari, shu jumladan ko‘p yillik o‘simliklar;

infratuzilma obyektlaridagi mulk ulushlari;

baholanayotgan mulk bilan yaxlit majmuani hosil qiluvchi, konstruktiv yoki funksional jihatdan uning ajralmas qismi bo‘lgan boshqa obyektlar.

4. Binoda va yer uchastkasida o‘rnatilgan statsionar qurilmalar baholash maqsadlarida ikki toifaga ajratiladi:

bino xizmat ko‘rsatish sistemalarining ko‘chmas mulk bahosiga kiritiladigan tarkibiy elementlari;

ko‘chmas mulk obyektida olib borilayotgan biznesda foydalaniladigan, yer uchastkasi va yaxshilashlardan alohida baholanadigan statsionar qurilmalar.

Ko‘chmas mulk bahosiga kiritiladigan statsionar qurilmalar, mashinalar va asbob-uskunalar binolarning quyidagi xizmat ko‘rsatish sistemalariga kiradi:

elektr ta’minoti — noishlab chiqarish ehtiyojlarini qondirish uchun mo‘ljallangan markaziy quvvatlantiruvchi kabellar, transformatorlar, qalqonli, zaxiradagi generatorlar va elektr tarmoqlari;

gaz ta’minoti — gaz stansiyalarigacha va ularning doirasidagi gaz quvur yo‘llari, shuningdek noishlab chiqarish ehtiyojlarini qondirish uchun mo‘ljallangan binolar doirasidagi gaz quvur yo‘llari;

suv ta’minoti — rezervuarlar, quduqlar va skvajinalar, nasoslar, suv tozalash uskunalari, baklar, taqsimlash tarmoqlari, drenaj qurilmalari va kanalizatsiya sistemalari;

isitish va havo haroratini maqbullashtirish — qozonlar va tegishli asbob-uskunalar, yonilg‘i baklari, radiatorlar, kalorifyerlar, konditsionyerlar uchun asbob-uskunalar, havo yo‘naltirish quvurlari, ventilyatorlar va noishlab chiqarish maqsadlarida foydalaniladigan boshqa asbob-uskunalar;

liftlar va yuk ko‘targichlar — bino tuzilishining ajralmas qismini shakllantiradigan va notijorat maqsadlarida foydalaniladigan yo‘lovchi va yuk liftlari, eskalatorlar, transportyorlar, yuk ko‘targichlar va tayanchlar.

5. Qiymat turini tanlashning asosiy mezoni baholash maqsadidir. Ko‘chmas mulkni baholashda aniqlanadigan qiymatning asosiy turi bozor qiymatidir. Ko‘chmas mulk qiymatini baholashda aniqlanishi mumkin bo‘lgan bozor qiymatidan boshqa turdagi qiymatlarga quyidagilar kiradi:

investitsiya qiymati;

almashtirish qoldiq qiymati;

sug‘urta qiymati;

utilizatsiya qiymati;

tugatish qiymati;

soliq solinadigan qiymat.

6. Baholash sanasi baholash maqsadlaridan kelib chiqib belgilanadi va, qoida tariqasida, baholovchi tomonidan baholash obyektini ko‘zdan kechirish sanasiga muvofiq bo‘ladi. Baholovchi baholash sanasidagina mavjud bo‘lgan holatlarni va baholash sanasiga qadar yuz bergan voqealarni e’tiborga olishi lozim.

7. Baholash obyektining bozor qiymati to‘g‘risida asoslantirilgan xulosa chiqarish uchun baholovchi mintaqadagi ijtimoiy-iqtisodiy vaziyat, ko‘chmas mulk bozori, baholash obyekti joylashgan yer va baholash obyektining tavsiflari haqida axborot yig‘ishi va uni tahlil qilishi lozim.

8. Mintaqadagi ijtimoiy-iqtisodiy vaziyatni tahlil qilishda baholovchi:

mintaqaning tabiiy-iqlim xususiyatlarini;

asosiy makroiqtisodiy ko‘rsatkichlarni;

iqtisodiyot tarmoqlari bo‘yicha asosiy ko‘rsatkichlar, ularning o‘zgarish dinamikasi va baholash obyektining bozordagi holatiga ta’sirini;

ijtimoiy rivojlanishning asosiy ko‘rsatkichlari, ularning o‘zgarish dinamikasi va baholash obyektining bozordagi holatiga ta’sirini o‘rganadi.

Mintaqadagi ijtimoiy-iqtisodiy vaziyat tahlilining natijalariga ko‘ra baholovchi baholash obyektining bozordagi joriy va bo‘lg‘usi holatini asoslaydi, ehtimol tutilgan odatdagi xaridor va uning investitsion motivatsiyasi aniqlanadi.

9. Ko‘chmas mulk bozorini tahlil qilishda baholovchi:

baholash obyekti joylashgan mintaqadagi ko‘chmas mulk bozorining umumiy tavsiflarini;

ko‘chmas mulk bozorining tuzilishi va ishtirokchilarini;

ko‘chmas mulk bozorining ayrim segmentlari bo‘yicha talab va taklif omillarini miqdoriy tahlil va tendensiyalar tahlili bilan birga o‘rganadi.

Bozor tendensiyalarining tahlili uchun zarur bo‘lgan bozorni segmentlarga ajratish ko‘chmas mulkning quyidagi toifalari bo‘yicha amalga oshiriladi:

turarjoy ko‘chmas mulki;

tijorat ko‘chmas mulki;

sanoat ko‘chmas mulki;

qishloq xo‘jaligi ko‘chmas mulki;

maxsus ahamiyatga molik ko‘chmas mulk.

Baholash obyektiga va baholash shartnomasining shartlariga qarab ko‘chmas mulk toifalarining har biri muayyan belgilarga ko‘ra yanada kichikroq segmentlarga ajratilishi mumkin.

Ko‘chmas mulk bozorining tahlili natijalariga ko‘ra baholovchi ko‘chmas mulk bozorida yuz berishi mumkin bo‘lgan o‘zgarishlarni, baholash obyektining ko‘chmas mulk bozoridagi joriy va bo‘lg‘usi holatini muqobil foydalanish imkoniyatini hisobga olgan holda asoslaydi.

10. Baholash obyektining joylashgan yerini tahlil qilishda baholovchi:

atrofdagi yerdan foydalanishning tipi xususiyatini;

transportda qatnash jihatidan qulaylikni;

muhandislik tarmoqlari va kommunal xizmat ko‘rsatishni;

ijtimoiy infratuzilmani;

iqtisodiy o‘rnini;

tutash hududning ekologik holatini;

ijtimoiy obro‘sini;

boshqa qulay va noqulay ta’sirlarni o‘rganadi.

Baholash obyekti joylashgan yer tahlilining natijalariga ko‘ra baholovchi baholash obyekti joylashgan yerning mazkur obyekt qiymatiga ta’sir etishi mumkin bo‘lgan ijobiy va salbiy tavsiflari hamda imkoniyatlarini asoslaydi.

11. Baholash obyekti tavsiflarini tahlil qilishda baholovchi:

baholash obyektining hajmiy-rejalashtirish va konstruktiv yechimi xususiyatlarini;

baholash obyektining muhandislik ta’minoti xususiyatlarini;

konstruktiv elementlar va muhandislik asbob-uskunalarining texnik holatini o‘raganadi.

Baholash obyekti tavsiflarining tahlili natijalariga ko‘ra baholovchi baholash obyekti texnik tavsiflarining foydali xossalari o‘xshash bo‘lgan ko‘chmas mulkka foydalanish va funksionallik jihatidan qo‘yiladigan hozirgi bozor talablariga muvofiqligini aniqlaydi.

Yuzaki ko‘zdan kechirishni amalga oshirish vaqtida baholovchi ayrim konstruktiv elementlar bo‘yicha yaxshilashlarni tekshiradi. Mazkur konstruktiv elementlarga quyidagilar kiradi:

yer osti qismi qurilmalari;

ko‘tarib turuvchi asosni tashkil etadigan qurilmalar;

qavatlararo bog‘lanishlarning elementlari;

yopma (tom) qurilmalari;

devor va eshik tirqishlarining to‘ldirgichlari;

pollar;

tashqi pardoz;

ichki pardoz;

ichki muhandislik sistemalari va asbob-uskunalari.

12. Baholash obyektidan eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlili ikki bosqichda amalga oshiriladi:

bo‘sh turgan (yaxshilanmagan) deb qaraladigan yer uchastkasi uchun;

yaxshilashlar mavjud bo‘lgan yer uchastkasi uchun.

Eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlilini amalga oshirishda har bir bosqichda baholovchi:

ko‘chmas mulk obyektidan foydalanishning qonun hujjatlarida taqiqlanmagan ehtimol tutilgan variantlarini zonalarga ajratish me’yorlari, shaharsozlikka oid cheklashlar, qurilish me’yorlari va qoidalari hamda yuridik cheklashlarni hisobga olgan holda tahlil qiladi;

foydalanishning ruxsat etilgan variantlaridan mazkur yer uchastkasida jismonan amalga oshirish mumkin bo‘lganlarini yer uchastkasining fizik tavsiflari, atrofdagi imoratlar va yer uchastkasiga tutash hududdagi ijtimoiy vaziyatni hisobga olgan holda qoldiradi;

yer uchastkasidan foydalanishning jismonan amalga oshirish mumkin bo‘lgan va qonun yo‘li bilan ruxsat etilgan variantlarining moliyaviy samaradorligini qurilish yoki yaxshilashlarni rekonstruksiya qilish xarajatlarini va ko‘chmas mulk obyekti yaratishi mumkin bo‘lgan daromadlarni hisobga olgan holda tahlil qiladi;

joriy qiymati eng katta bo‘lgan ko‘chmas mulk obyektidan foydalanish variantini eng samarali foydalanish sifatida tanlaydi.

13. Eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlilini amalga oshirishda baholovchi baholash sanasida ko‘chmas mulk obyektiga xos bo‘lgan va odatdagi investorlar tomonidan qabul qilinadigan foydalanish variantlarini o‘rganishi lozim.

14. Yaxshilashlar mavjud bo‘lgan yer uchastkasidan eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlili mavjud qurilmalarni o‘zgartirishning quyidagi variantlarini hisobga olgan holda amalga oshiriladi:

mavjud yaxshilashlardan o‘zgartirmasdan foydalanish;

mavjud yaxshilashlarni rekonstruksiya qilish;

mavjud yaxshilashlarni buzib tashlash.

15. Eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlili natijalariga ko‘ra baholovchi yer uchastkasidan joriy foydalanish undan eng samarali foydalanishga qay darajada muvofiq ekanligi to‘g‘risida xulosa chiqaradi va shunga qarab baholashning eng maqsadga muvofiq yondashuvlari va usullarini tanlash amalga oshiriladi:

yaxshilashlar mavjud bo‘lgan yer uchastkasidan eng maqbul va eng samarali foydalanish bo‘sh turgan deb qaraladigan yer uchastkasidan eng maqbul va eng samarali foydalanish bilan muvofiq bo‘lgan taqdirda baholashning barcha yondashuvlari qo‘llaniladi;

yaxshilashlar mavjud bo‘lgan yer uchastkasidan eng maqbul va eng samarali foydalanish bo‘sh turgan deb qaraladigan yer uchastkasidan eng maqbul va eng samarali foydalanish bilan muvofiq bo‘lmagan taqdirda baholashning xarajatga oid va daromadga oid yondashuvlari qo‘llaniladi;

yaxshilashlar mavjud bo‘lgan yer uchastkasidan eng maqbul va eng samarali foydalanish bo‘sh turgan deb qaraladigan yer uchastkasidan eng maqbul va eng samarali foydalanish bilan muvofiq bo‘lmagan, mavjud yaxshilashlarni rekonstruksiya qilish zarur bo‘lgan holda xarajatga oid yondashuv va daromadga oid yondashuvning pul oqimlarini diskontlash usuli qo‘llaniladi;

yaxshilashlar mavjud bo‘lgan yer uchastkasidan eng maqbul va eng samarali foydalanish bo‘sh turgan deb qaraladigan yer uchastkasidan eng maqbul va eng samarali foydalanish bilan muvofiq bo‘lmagan, mavjud yaxshilashlarni buzib tashlash zarur bo‘lgan holda buzish xarajatlarini hisobga olib qiyosiy yondashuv va daromadga oid yondashuvning pul oqimlarini diskontlash usuli qo‘llaniladi.

16. To‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish usuli eng tipik yillik daromadni qiymatga uni daromadning baholash obyektiga o‘xshash ko‘chmas mulk obyektlari qiymatiga nisbati haqidagi bozor ma’lumotlari tahlili asosida hisoblangan kapitallashtirish stavkasiga bo‘lish yo‘li bilan to‘g‘ridan to‘g‘ri o‘zgartirishga asoslangan:

V — baholash obyektining qiymati;

I — sof operatsion daromad;

R — kapitallashtirish umumiy stavkasi.

Agar daromad oqimlari davrning uzoq muddati mobaynida barqaror bo‘lsa yoki daromad oqimlari barqaror mo‘tadil sur’atlarda o‘zgarsa, to‘g‘ridan to‘g‘ri kapitallashtirish usuli qo‘llaniladi.

Agar daromad oqimlari beqaror bo‘lsa yoki baholash obyekti jiddiy ta’mirlashni (rekonstruksiya qilishni) talab qilsa yoki tugallanmagan qurilish holatida bo‘lsa, to‘g‘ridan to‘g‘ri kapitallashtirish usuli, qoida tariqasida, qo‘llanilmaydi.

17. Ko‘chmas mulk qiymatini to‘g‘ridan to‘g‘ri kapitallashtirish usuli bilan hisoblash uchun daromadning asosiy manbai baholash obyekti ijarasidir.

Ko‘chmas mulk obyektidan boshqa daromadlar ko‘chmas mulk faoliyatidan olinishi va ijara haqiga kirmasligi mumkin (masalan, garaj yoki avtotransport uchun to‘xtash joyidan foydalanganlik uchun haq, saqlash kameralarini taqdim etishdan olingan daromad). Bunda, daromad manbai baholash obyekti bilan bevosita va uzviy bog‘liq bo‘lishi lozim.

18. Quyidagi ijara stavkalari farqlanadi:

mazkur mintaqada baholash obyekti mansub bozor segmentiga xos bo‘lgan bozor ijara stavkalari;

ijara shartnomasi bilan belgilanadigan kontrakt ijara stavkalari.

Bozor ijara stavkasidan ko‘chmas mulk obyektiga bo‘lgan to‘la mulkdorlik huquqini baholashda foydalaniladi. Kontrakt ijara stavkasi ijaraga beruvchining qisman mulkiy huquqlarini baholash uchun qo‘llaniladi.

19. Daromad qiymati sifatida, qoida tariqasida, kutilayotgan sof operatsion daromad (keyingi o‘rinlarda matnda SOD deb yuritiladi)dan foydalaniladi. SOD quyidagi ketma-ketlikda hisoblanadi:

ko‘chmas mulk obyektidan yil davomida olinadigan potensial yalpi daromad (PYaD) ijaraga berish uchun mo‘ljallangan maydonni ijara stavkasiga ko‘paytirish yo‘li bilan baholanadi;

haqiqiy yalpi daromad (HYaD) maydondan to‘la foydalanmaslikdan va ijara haqini yig‘ishdagi yo‘qotishlarni PYaDdan ayirish va boshqa daromadlarni qo‘shish yo‘li bilan aniqlanadi;

HYaDdan operatsion xarajatlarni ayirib, sof operatsion daromad olinadi.

20. Maydondan to‘la foydalanmaslikdan va ijara haqini yig‘ishdagi yo‘qotishlar mazkur bozordagi boshqaruvning tipik darajasi uchun bozor ko‘rsatkichlari bo‘yicha hisoblanadi. Qiyosiy obyektlar bo‘yicha bozor ko‘rsatkichlarini hisoblash uchun zarur axborot bo‘lmasa, yo‘qotishlar qiymati baholash obyektiga doir retrospektiv va joriy axborot tahlili asosida, ular kelgusida o‘zgarishi mumkinligini hisobga olgan holda aniqlanadi.

21. Operatsion xarajatlar quyidagilarni o‘z ichiga oladi:

miqdori ko‘chmas mulkning ekspluatatsion yuklanganlik darajasiga bog‘liq bo‘lmagan shartli o‘zgarmas xarajatlarni;

miqdori ko‘chmas mulkning ekspluatatsion yuklanganlik darajasiga qarab o‘zgaradigan shartli o‘zgaruvchan (ekspluatatsion) xarajatlarni;

almashtirish xarajatlari (zaxiralar)ni.

Shartli o‘zgarmas xarajatlarga quyidagilar kiradi:

mol-mulk solig‘i;

mol-mulkni sug‘urtalash xarajatlari;

xizmat ko‘rsatuvchi xodimlar maoshi (agar u binoning yuklanishiga bog‘liq bo‘lmasa) va unga solinadigan soliqlar.

Shartli o‘zgaruvchan xarajatlarga quyidagilar kiradi:

boshqaruv xarajatlari;

kommunal xarajatlar;

hududni saqlash xarajatlari;

joriy ta’mirlash ishlari uchun xarajatlar;

xizmat ko‘rsatuvchi xodimlar maoshi va unga solinadigan soliqlar;

xavfsizlikni ta’minlash xarajatlari.

Almashtirish xarajatlariga tom, pol to‘shami, elektroarmatura kabi va boshqa tez eskiradigan yaxshilashlarni vaqti-vaqti bilan almashtirish xarajatlari kiradi.

22. Kapitallashtirish stavkasini bozorni siqish usuli bilan hisoblash qiyosiy ko‘chmas mulk obyektlarining sotuv narxlari va SOD qiymatlari haqidagi bozor ma’lumotlariga asoslanadi va quyidagi formula bo‘yicha hisoblanadi:

R — kapitallashtirish stavkasi;

n — qiyosiy ko‘chmas mulk obyektlari soni;

I_i — i-chi ko‘chmas mulk obyektining sof operatsion daromadi;

V_i — i-chi ko‘chmas mulk obyektining sotuv narxi;

w_i — i-chi natijaning o‘lchovi (salmog‘i).

23. Kapitallashtirish stavkasini kapital xarajatlar qoplanishini hisobga olish usuli bilan hisoblash ko‘chmas mulk qiymatining o‘zgarishi prognoz qilingan holda qo‘llanadi va ikki qism:

pul mablag‘laridan foydalanganlik uchun tavakkalchiliklarni va muayyan investitsiyalar bilan bog‘liq boshqa omillarni hisobga olgan holda investorga to‘lanishi lozim bo‘lgan kompensatsiya hisoblanadigan kapital uchun daromaddorlik stavkasi R_on;

boshlang‘ich qo‘yilmalar summasining qaytishini belgilaydigan va aktivlarning eskiradigan qismiga qo‘llaniladigan kapitalning qaytish me’yori R_of dan iborat bo‘lgan kapitallashtirish stavkasini hisoblashni nazarda tutadi.

Kapital uchun daromaddorlik stavkasi kumulyativ tuzish usuli bilan hisoblanadi:

R_on = tavakkalsiz stavka + ko‘chmas mulkka qo‘yilmalar tavakkalchiligi uchun mukofot + likvidlikning pastligi uchun mukofot + investitsion menejment uchun mukofot.

Kapitalning qaytish me’yorini hisoblash uchun quyidagi usullarning biridan foydalaniladi:

investitsiyalangan kapital teng ulushlarda qoplanishini nazarda tutadigan Ring usulidan (to‘g‘ridan to‘g‘ri qaytish):

n — investitsiyalar qaytarilishi nazarda tutilayotgan vaqt davri;

kapitalning qaytish summalarini kapital uchun daromaddorlik stavkasi bo‘yicha qayta investitsiyalashda foydalaniladigan Invud usulidan:

sff — R_on stavkada qoplash fondi omili;

kapitalning qaytish summalari tavakkalsiz stavka bo‘yicha qayta investitsiyalangan holda foydalaniladigan Xoskold usulidan:

R_b — tavakkalsiz stavka.

24. Kapitallashtirish stavkasini bog‘liq investitsiyalar usuli bilan hisoblash ko‘chmas mulk obyekti jalb qilingan mablag‘lardan foydalanib xarid qilingan holda amalga oshiriladi. Kapitallashtirish umumiy stavkasi o‘rtacha o‘lchangan qiymat sifatida hisoblanadi:

R_m — jalb qilingan mablag‘lar uchun kapitallashtirish stavkasi (ipoteka o‘zgarmas stavkasi) bo‘lib, u kredit bo‘yicha har yilgi to‘lovlarning ipoteka krediti summasiga nisbati sifatida aniqlanadi;

R_e — xususiy kapital uchun kapitallashtirish stavkasi bo‘lib, u qiyosiy obyektlarning sotilishi haqidagi bozor ma’lumotlariga ko‘ra daromadning soliq solingunga qadar qiymatini xususiy kapital miqdoriga bo‘lish yo‘li bilan aniqlanadi;

m — ipoteka qarzi koeffitsiyenti bo‘lib, u investitsiyalarning umumiy summasida jalb qilingan mablag‘lar ulushini ko‘rsatadi va ipoteka krediti summasini investitsiyalarning umumiy summasiga bo‘lish yo‘li bilan aniqlanadi.

25. Qo‘llanilayotgan kapitallashtirish stavkasi daromad turi, valyutasi va qiymati (nominal yoki real)ga muvofiq bo‘lishi lozim. Kapitallashtirish stavkasini nominal qiymatdan real qiymatga va real qiymatdan nominal qiymatga qayta hisoblash quyidagi formulalar yordamida amalga oshiriladi:

R_n — kapitallashtirish nominal stavkasi;

R_r — kapitallashtirish real stavkasi;

I_inf — inflatsiya indeksi (inflatsiyaning yillik sur’ati).

Bunda, inflatsiya indeksi hisoblash uchun tanlangan valyutaga muvofiq bo‘lishi lozim.

26. Ko‘chmas mulk elementlaridan birining qiymatini to‘g‘ridan to‘g‘ri kapitallashtirish usuli bilan hisoblash uchun, zarur ma’lumotlar mavjud bo‘lgan taqdirda, qoldiq texnikasi qo‘llaniladi. Yer uchastkasi qiymati qoldiq texnikasi yordamida quyidagi formula bo‘yicha hisoblanadi:

V_e — yer uchastkasi qiymati;,

V_ya — yaxshilashlar qiymati;

I — ko‘chmas mulk obyektidan olingan sof operatsion daromad;

R_e — yer uchastkasidan olingan daromadlar uchun kapitallashtirish stavkasi;

R_ya — yaxshilashlardan olingan daromadlar uchun kapitallashtirish stavkasi.

Yaxshilashlar qiymati qoldiq texnikasi yordamida quyidagi formula bo‘yicha hisoblanadi:

27. Baholash obyektining qiymati pul oqimlarini diskontlash usuli (keyingi o‘rinlarda matnda POD usuli deb yuritiladi) yordamida diskontlash yo‘li bilan, shundan so‘ng baholanayotgan ko‘chmas mulkdan foydalanishning har bir yilidagi pul oqimlarini, shu jumladan mazkur ko‘chmas mulkka egalik davrining oxirida uni qayta sotishdan keladigan pul oqimini qo‘shish orqali aniqlanadi:

V — baholash obyektining qiymati;

I_i — prognoz davri i-chi yilining pul oqimi;

D — diskontlash stavkasi;

V_n — reversiya (baholash obyektining prognoz davri tugaganidan keyingi qiymati);

i — prognoz davri yilining raqami;

n — prognoz davrining oxirgi yili.

28. Diskontlash stavkasi kumulyativ tuzish usuli bilan tavakkalsiz stavka va tavakkalchilik uchun mukofotlarni qo‘shish orqali aniqlanadi. Bunda tavakkalchilik uchun mukofotlarga quyidagilar kiradi:

mazkur qo‘yilmaga xos bo‘lgan nolikvidlik (aktivning pul mablag‘lariga aylanish) tavakkalchiligi uchun mukofot;

mazkur turdagi qo‘yilmalar uchun talab etiladigan boshqaruv ishi hajmi bilan belgilangan investitsion menejment tavakkalchiligi uchun mukofot;

baholash obyektiga xos bo‘lgan qo‘shimcha (surunkali) tavakkalchilik uchun mukofot.

Tavakkalsiz stavka sifatida davlat qimmatli qog‘ozlari bo‘yicha foiz stavkasi yoki banklarning foiz stavkalari olinadi.

Tavakkalchilik uchun mukofotlarni belgilash ekspertiza yo‘li bilan amalga oshiriladi. Qiymatlarni va bunda qabul qilingan farazlarni asoslantirish baholovchi tomonidan baholash to‘g‘risidagi hisobotda keltirilishi lozim.

29. Diskontlash stavkasini o‘xshash obyektlarning sotilishi haqidagi bozor ma’lumotlaridan ajratish usuli bilan hisoblash uchun baholovchi:

analoglarni tanlaydi;

har bir analog uchun prognoz davridagi pul oqimlarini va prognoz davridan keyingi qiymatni hisoblaydi;

ma’lum sotuv narxini va hisoblangan ko‘rsatkichlarni pul oqimlarini diskontlash formulasiga solib, oldinma-ketin yaqinlashish yo‘li bilan har bir analog bo‘yicha diskontlash stavkasini aniqlaydi;

baholash obyekti uchun diskontlash stavkasini barcha analoglar bo‘yicha o‘rtacha o‘lchangan qiymat sifatida aniqlaydi.

30. Diskontlash stavkasini muqobil investitsiyalarni taqqoslash usuli bilan hisoblash, qoida tariqasida, ko‘chmas mulkning investitsiya qiymatini aniqlash vaqtida amalga oshiriladi, bunda diskontlash stavkasi sifatida:

investor tomonidan talab qilinayotgan daromaddorlik darajasi;

muqobil loyihalarning va investor ixtiyorida mavjud bo‘lgan moliyaviy vositalarning kutilayotgan daromaddorlik darajasi olinadi.

31. Qo‘llanilayotgan kapitallashtirish stavkasi daromad turi, valyutasi va qiymati (nominal yoki real)ga muvofiq bo‘lishi lozim. Kapitallashtirish stavkasini nominal qiymatdan real qiymatga va real qiymatdan nominal qiymatga qayta hisoblash kapitallashtirish stavkasini qayta hisoblash bilan ayni bir tartibda amalga oshiriladi.

32. Baholash obyekti qiymatini aniqlashda qiyosiy yondashuvdan foydalanish uchun baholovchi kamida uchta analogni tanlab olishi lozim. Taqqoslash analoglarini tanlash uchun asosiy mezon baholash obyektiga o‘xshash bo‘lgan eng samarali foydalanishdir.

33. Baholash obyekti qiymatini sotuvlarni taqqoslash usuli bilan baholashda taqqoslash birligini tanlash, qoida tariqasida, ko‘chmas mulk tipi bilan belgilanadi. Taqqoslash birligi sifatida quyidagilar qo‘llaniladi:

bino yoki yer uchastkasining maydon birligi (kvadrat metr, sotix, gektar) narxi;

binoning hajm birligi (kub metr) narxi;

tijorat salohiyatiga muvofiq baholanadigan baholash obyektlari uchun o‘rin, nomer narxi va boshqa o‘lchov birliklari.

34. Baholovchi qaysi taqqoslash elementi bo‘yicha analog va baholash obyekti o‘rtasidagi farqni aniqlagan bo‘lsa, shu taqqoslash elementi analogining narxiga tuzatishlar kiritadi.

Topshiriladigan mulkiy huquqlarga tuzatishlarni hisoblash uchun analog daromadining manbalari, tuzilishi va uni ijaraga berish shartlari haqida axborot mavjud bo‘lishi lozim.

Moliyalashtirish shartlariga qarab tuzatishlar kiritish analog bilan bitimlar tuzishda baholash obyektiga nisbatan kreditlash sxemalari va haq to‘lash shakllarida farqlar mavjud bo‘lgan holda amalga oshiriladi.

Sotuv shartlariga qarab kiritiladigan tuzatishlar xaridor va sotuvchi o‘zaro munosabatlarining tahlili asosida aniqlanadi.

Xariddan keyingi xarajatlarga, masalan, bino yoki uning bir qismini demontaj qilish xarajatlari, yer uchastkasining ifloslanishini bartaraf etish xarajatlari kabi xarajatlar kiradi.

Bozor shartlariga qarab tuzatishlar kiritish analog bilan bitim tuzilgan sanadan baholash obyektini baholash sanasiga qadar o‘tgan vaqtga qarab sotuvlarning narxlariga tuzatishlar kiritishni nazarda tutadi.

Analog joylashgan yerga qarab uning narxiga tuzatish kiritishni amalga oshirish uchun baholovchi taqqoslanayotgan obyektlar joylashgan yer bilan bog‘liq farqlarni aniqlashi va ko‘chmas mulk obyektining narxiga bu farqlar qo‘shgan hissani hisoblashi lozim.

Fizik tavsiflar farqiga qarab tuzatish kiritish qiymatga mazkur farq qo‘shgan hissa bilan belgilanadi. Tuzatish kiritishni amalga oshirish chog‘ida o‘rganiladigan fizik tavsiflarga quyidagilar kiradi: binoning katta-kichikligi, qurilish sifati, qurilish materiallari, arxitekturaviy uslubi, binoning yoshi va holati, funksional jihatdan foydaliligi, yer uchastkasi hajmi va unda qurilgan imoratlar maydoni, jalb qiluvchanligi, obodonlashtirilganligi va qulayliklari, uchastka ekologiyasi.

Fizik tavsiflar farqiga qarab tuzatish kiritishda obyektning uning daromadiga ta’sir etadigan tavsiflari, chunonchi: foydalanish xarajatlari, boshqarish sifati, ijarachilarning ishonchliligi, ijara narxidagi chegirmalar, ijara shartnomasi shartlari, ijara shartnomasi tugaydigan muddat, ijarani uzaytirish variantlari o‘rganiladi.

Foydalanish turiga qarab tuzatish kiritish analog sifatida baholash obyekti bilan muvofiq kelmaydigan eng samarali foydalanishli obyekt tanlangan holda qo‘llaniladi.

Agar analog qiymatiga ko‘chmas mulk hisoblanmaydigan komponentlar (masalan, biznes uchun asbob-uskunalar, mebel) kiritilgan bo‘lsa, ularning qiymati analog qiymatidan chegirib tashlanishi lozim.

35. Analoglar soni bilan tuzatishlar kiritish amalga oshirilayotgan taqqoslash elementlarining nisbatiga doir mavjud axborotga qarab, baholovchi tuzatishlarni hisoblashning miqdoriy va sifatga oid usullarini qo‘llaydi.

taqqoslash elementiga qarab kiritiladigan tuzatishni mazkur elementga ko‘ra farq qiladigan ikki obyektni taqqoslash yo‘li bilan aniqlash imkoniyatini beradigan ma’lumotlar juftligini tahlil qilish usuli;

Agar analoglar soni analoglarni birlikka ko‘paytirilgan baholash obyekti bilan taqqoslashni amalga oshirishda qo‘llanilayotgan taqqoslash elementlari sonidan ko‘proq yoki unga teng bo‘lsa, baholash uchun tuzatishlarni hisoblashning miqdoriy usullaridan foydalaniladi. Mazkur usullarga quyidagilar kiradi:

vaqt yoki joy belgisiga ko‘ra qiymat o‘zgarishining statistik qonuniyatlarini aniqlash maqsadida ma’lumotlarni sotuv narxi yoki joylashgan yer kabi o‘zgaruvchilar bo‘yicha guruhlashni nazarda tutadigan ma’lumotlar guruhlarini tahlil qilish usuli;

chiziqli tenglamalar sistemalarini matritsa sifatida echishga asoslangan chiziqli algebra usuli;

ko‘chmas mulk obyektlarini korrelatsion-regression yoki klasterli tahlil yordamida baholash usulini analoglar soni taqqoslash elementlari sonidan besh baravar ko‘proq bo‘lgan holda qo‘llash maqsadga muvofiqdir;

grafik tahlil usuli, bunda baholovchi narxlarning o‘zgarish grafiklari tahlili asosida qiymatning o‘zgarish xususiyati haqida xulosalar chiqaradi;

xarajatlarni tahlil qilish usuli. U analogning texnik yoki huquqiy tavsiflarini baholash obyektiga keltirish uchun mazkur analogga nisbatan qilinishi lozim bo‘lgan xarajatlar haqidagi ma’lumotlardan foydalanishga asoslanadi. Bunda, tuzatishlar o‘rtacha bozor ko‘rsatkichlariga muvofiq kelishi lozim;

ko‘chmas mulk bo‘yicha ixtisoslashgan nashrlarda keltirilgan tavsiyalarga asoslangan ikkilamchi ma’lumotlarni tahlil qilish usuli;

baholash obyekti bilan taqqoslaganda analogning kamchiliklari yoki afzalliklari bilan belgilangan ijara stavkalaridagi tafovutni kapitallashtirish yo‘li bilan tuzatishlarni hisoblashga asoslangan ijara farqlarini kapitallashtirish usuli.

Agar analoglar soni analoglarni birlikka ko‘paytirilgan baholash obyekti bilan taqqoslashni amalga oshirishda qo‘llanilayotgan taqqoslash elementlari sonidan kamroq bo‘lsa, baholash uchun tuzatishlarni hisoblashning sifatga oid usullaridan foydalaniladi. Mazkur usullarga quyidagilar kiradi:

analoglar narxlarining o‘sib yoki kamayib boruvchi qatorida baholash obyektining o‘rnini aniqlash maqsadida baholash obyekti va analoglarning qiyosiyligi tahliliga asoslangan nisbiy qiyosiy tahlil usuli;

baholovchining yoki jalb qilingan mutaxassislarning baholash obyekti va analoglar xususidagi subyektiv fikriga asoslangan ekspertiza yo‘li bilan baholash usuli.

36. Baholash obyektini baholash uchun qo‘llaniladigan tuzatishlarni hisoblash usullarining turlari va sonini tanlash baholovchining vakolatiga kiradi va baholash to‘g‘risidagi hisobotda baholovchi tomonidan asoslantirilishi lozim.

37. Xarajatga oid yondashuv bilan aniqlanadigan baholash obyektining qiymati yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymatidan va yig‘ilgan eskirish chegirib tashlangan yaxshilashlarni tiklash qiymati yoki tadbirkor daromadini o‘z ichiga oladigan almashtirish qiymatidan iboratdir.

Baholash obyekti tarkibiga kiruvchi yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymatini aniqlash mazkur yer uchastkasini bo‘sh turgan (yaxshilanmagan) deb qarash va undan eng samarali foydalanishni taxmin qilish yo‘li bilan amalga oshiriladi.

38. Yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymatini qiyosiy tahlil usuli bilan hisoblash uchun baholovchi:

baholanayotgan yer uchastkasiga o‘xshash yer uchastkalarining sotuvlariga doir axborotni tahlil qiladi;

baholanayotgan yer uchastkasini o‘xshash yer uchastkalari bilan taqqoslashda qo‘llaniladigan taqqoslash elementlarini aniqlaydi;

har bir taqqoslash elementi bo‘yicha tuzatishlar kiritishni amalga oshiradi;

yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymatini o‘xshash yer uchastkalarining tuzatish kiritilgan narxlarini muvofiqlashtirish yo‘li bilan hisoblaydi.

39. Yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymati taqsimlash usuli bilan yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar va yaxshilashlar narxining ko‘chmas mulk tiplari bo‘yicha guruhlangan ko‘chmas mulkning umumiy narxidagi tipik nisbatiga doir statistik axborot asosida aniqlanadi. Yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymatini taqsimlash usuli bilan hisoblash uchun baholovchi:

analoglar ro‘yxatini tuzadi;

baholash obyekti va analoglarni taqqoslashda qo‘llaniladigan taqqoslash elementlarini aniqlaydi;

har bir analog uchun taqqoslash elementlari bo‘yicha tuzatishlar kiritishni amalga oshiradi;

analoglarning tuzatishlar kiritilgan narxlarini muvofiqlashtirish yo‘li bilan baholash obyektining qiymatini aniqlaydi;

yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymatini ko‘chmas mulk yagona obyektining qiymatida yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlarning eng tipik ulushi asosida aniqlaydi.

40. Yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymatini ajratish usuli bilan hisoblash uchun baholovchi:

baholash obyekti bilan taqqoslaganda yer uchastkalarining tavsiflari ayniqsa yaqin bo‘lgan analoglarni tanlaydi;

har bir analog bo‘yicha yaxshilashlar qiymatini xarajatga oid yondashuv usullari bilan tadbirkor daromadini hisobga olgan holda aniqlaydi;

har bir analog bo‘yicha yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymatini sotuv narxidan yaxshilashlar qiymatini ayirish yo‘li bilan aniqlaydi;

baholanayotgan yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymatini sotuvlarni qiyosiy tahlil qilish usuli bilan olingan natijalardan foydalangan holda aniqlaydi.

41. Yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymati yer rentasini kapitallashtirish usuli bilan baholash sanasidan keyingi birinchi yil uchun yer rentasi qiymatini kapitallashtirish stavkasiga bo‘lish yo‘li bilan aniqlanadi.

Yer rentasi sifatida yer uchastkasini ijaraga berishdan olingan, bozor ma’lumotlariga ko‘ra hisoblangan daromad olinadi.

Kapitallashtirish stavkasi analoglar bo‘yicha kapitallashtirish stavkalarini muvofiqlashtirish yo‘li bilan yoki tavakkalsiz stavkani mazkur yer uchastkasiga investitsiyalash bilan bog‘liq bo‘lgan tavakkalchilik uchun mukofot qiymatiga ko‘paytirish yo‘li bilan aniqlanadi.

42. Yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymatini yer uchun qoldiq usuli bilan hisoblash uchun baholovchi:

baholash obyektining sof operatsion daromadini ijara haqining bozor stavkalari asosida hisoblaydi;

yaxshilashlar qiymatini yer uchastkasidan eng samarali foydalanishga muvofiq bo‘lgan yaxshilashlarni tiklash qiymati yoki almashtirish qiymati sifatida hisoblaydi;

yaxshilashlar uchun kapitallashtirish stavkasini aniqlaydi;

yaxshilashlarga to‘g‘ri keladigan sof operatsion daromadni yaxshilashlarni tiklash qiymati yoki almashtirish qiymatini yaxshilashlar uchun kapitallashtirish stavkasiga ko‘paytirish yo‘li bilan hisoblaydi;

er rentasi qiymatini baholash obyektining sof operatsion daromadidan yaxshilashlarga to‘g‘ri keladigan sof operatsion daromadni ayirish yo‘li bilan hisoblaydi;

yer uchastkasi uchun kapitallashtirish stavkasini aniqlaydi;

yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymatini yer rentasi qiymatini yer uchastkasi uchun kapitallashtirish stavkasiga bo‘lish yo‘li bilan hisoblaydi.

Zarur axborot mavjud bo‘lsa, yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymati yer uchun qoldiq usuli bilan baholash obyekti qiymatidan yaxshilashlar qiymatini ayirish yo‘li bilan aniqlanadi.

43. Yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymati mo‘ljallanayotgan foydalanish usuli bilan quyidagi formula bo‘yicha hisoblanadi:

V_e — yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymati;

i — yil raqami;

j — yer uchastkasida yaxshilashlarni yaratish bo‘yicha xarajatlarni amalga oshirish davrining so‘nggi yili;

E_i — xarajatlarni amalga oshirishning i-chi yilida yer uchastkasidan foydalanishning tanlangan variantiga muvofiq mazkur uchastkada yaxshilashlarni yaratish bo‘yicha xarajatlar;

I_i — prognoz davrining i-chi yilida yaxshilashlardan foydalanishdan olingan daromad;

D — diskontlash stavkasi;

n — prognoz davrining oxirgi yili;

V_n — baholash obyektining prognoz davri tugaganidan keyingi qiymati.

44. Yaxshilashlarni tiklash qiymati yoki almashtirish qiymati to‘g‘ridan to‘g‘ri va bilvosita xarajatlar yig‘indisi sifatida aniqlanadi.

Qurilish bilan bevosita bog‘liq bo‘lgan to‘g‘ridan to‘g‘ri xarajatlarga quyidagilar kiradi:

qurilish materiallari, jihozlar, qurilmalar va muhandislik asbob-uskunalari qiymati;

ishchilar mehnatiga to‘lanadigan haq;

qurilish mashinalari va mexanizmlaridan foydalanish qiymati;

qurilishga yo‘ldosh bo‘lgan vaqtinchalik binolar, inshootlar va muhandislik tarmoqlari, qurilish davridagi kommunal xizmatlar qiymati;

pudratchining daromadi va qurilish ishlab chiqarishining umumiy sharoitlarini yaratish, uni tashkil etish va unga xizmat ko‘rsatish uchun zarur bo‘lgan ustama xarajatlari;

qurilish jarayoni va qurilish obyektini ishga tushirish ustidan nazorat tadbirlarining qiymati.

Qurilishga bevosita taalluqli bo‘lmagan bilvosita xarajatlarga quyidagilar kiradi:

erga qilingan investitsiyalar qiymati va yer uchastkasini ajratish xarajatlari (shu jumladan ruxsat etuvchi hujjatlar to‘plamiga xarajatlar);

loyiha-smeta hujjatlarini ishlab chiqish va ekspertiza xarajatlari;

ishchilarga qo‘shimcha to‘lovlar va nafaqalar;

barcha turdagi soliqlar va majburiy ajratmalar;

kreditga xizmat ko‘rsatish xarajatlari;

marketing, sug‘urta va reklama xarajatlari;

ijaraga olingan mol-mulkka qo‘shimcha investitsiyalar;

uy-joy quruvchining ma’muriy xarajatlari.

45. Yaxshilashlarni tiklash qiymati yoki almashtirish qiymatini qiyosiy birlik usuli bilan hisoblash bunday yaxshilashlar uchun qabul qilingan qiyosiy birlikni yaratish xarajatlariga doir ma’lumotlardan foydalanishga asoslanadi. Yaxshilashlarni tiklash yoki almashtirish xarajatlari quyidagi formula bo‘yicha aniqlanadi:

TX — yaxshilashlarni tiklash xarajatlari;

AX — yaxshilashlarni almashtirish xarajatlari;

TX_i — i-chi qiyosiy birlikka to‘g‘ri keladigan tiklash xarajatlari;

AX_i — i-chi qiyosiy birlikka to‘g‘ri keladigan almashtirish xarajatlari;

N — qiyosiy birliklar soni.

i-chi qiyosiy birlikka to‘g‘ri keladigan tiklash yoki almashtirish xarajatlari o‘xshash yaxshilashlarning qurilish qiymati haqidagi bozor ma’lumotlariga ko‘ra yoki tiklash qiymatining yaxlitlangan ko‘rsatkichlari to‘plamlaridan foydalangan holda, tegishli tuzatishlar kiritish yo‘li bilan hisoblanadi.

46. Yaxshilashlarni tiklash qiymati yoki almashtirish qiymatini komponentlarga ajratish usuli bilan hisoblash qurilish-montaj ishlarining umumiy hajmini yirik komponentlarga (masalan, tuproq ishlari, poydevorlar, devorlar) ajratishdan iborat. Mazkur usulga muvofiq bir yoki bir nechta asosiy komponentlarni yaratish xarajatlari hisoblanadi va ularning foiz hisobidagi ulushi aniqlanadi, mazkur ulushga muvofiq yaxshilashning umumiy qiymati hisoblab chiqariladi.

47. Yaxshilashlarni tiklash qiymati yoki almashtirish qiymatini ayrim narxlar usuli bilan hisoblash baholanayotgan obyektni tiklash (almashtirish) uchun to‘g‘ridan to‘g‘ri va bilvosita xarajatlarni mufassallashtirilgan hisoblashdan iboratdir. Qo‘llanilayotgan narxlarning turiga qarab ayrimlar narxlar usulining quyidagi xillari farqlanadi:

hisoblash joriy narxlarda amalga oshirilganda resursli usul;

hisoblash bazis (muayyan yildagi) narxlarda amalga oshirilganda bazisli-indeksli usul.

Resursli usuldan foydalanganda baholovchi:

baholanayotgan yaxshilashni qurishga asosiy qurilish materiallari, qurilmalar va jihozlar sarfini aniqlaydi;

mintaqada qurilish materiallari bilan ulgurji va mayda ulgurji savdo ma’lumotlariga ko‘ra qurilish materiallari, qurilmalar va jihozlarning joriy qiymatini hisoblaydi;

boshqa to‘g‘ridan to‘g‘ri va bilvosita xarajatlarni hisoblaydi;

yaxshilashlarni tiklash qiymati (almashtirish qiymati)ni to‘g‘ridan to‘g‘ri va bilvosita xarajatlar yig‘indisi sifatida hisoblaydi.

Joriy narxlarda tuzilgan loyiha-smeta hujjatlari mavjud bo‘lgan taqdirda, mazkur hujjatlarning ma’lumotlaridan ular tuzilgan sanadan baholash sanasiga qadar narxlarning o‘zgarishini hisobga olgan holda foydalaniladi.

Bazisli-indeksli usulni qo‘llanishi:

loyiha-smeta hujjatlarining bazis narxlardagi ma’lumotlaridan foydalanishni;

bazis narxlardan joriy narxlarga qayta hisoblash koeffitsiyentlari (indekslari)ni qo‘llashni nazarda tutadi.

48. Yaxshilashlarni tiklash qiymati yoki almashtirish qiymatini analoglar usuli bilan hisoblash o‘xshash yaxshilashlarni qurish xarajatlariga doir axborotdan foydalanishga hamda texnik tavsiflarga ko‘ra baholash obyektining analogdan farqlariga qarab va qurilish vaqtiga qarab mazkur axborotga tuzatishlar kiritishga asoslanadi.

49. Tadbirkor daromadi qiymatini analoglar usuli bilan hisoblash analoglarning bozor qiymatidan yaxshilashlarni yaratish xarajatlari va yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymatini ayirish yo‘li bilan amalga oshiriladi.

Tadbirkor daromadi qiymatini ekspertiza so‘rovi usuli bilan hisoblash baholash obyektiga investitsiyalash tavakkalchiliklari xususida investorlar o‘rtasida so‘rov o‘tkazish yo‘li bilan amalga oshiriladi.

Tadbirkor daromadi qiymatini kiritilgan xarajatlar usuli bilan hisoblash baholash obyektiga investitsiyalar bilan bog‘liq bo‘lgan kiritilgan xarajatlarni baholashga asoslanadi. Bunda, kiritilgan xarajatlar deganda shartli ravishda hisoblanadigan xarajatlar (masalan, mazkur pul summasiga, agar u baholash obyektiga investitsiyalanmaganda, olinishi mumkin bo‘lgan foizlar) tushuniladi.

50. Yig‘ilgan eskirish qiymati iqtisodiy yosh usuli bilan quyidagi formula bo‘yicha hisoblanadi:

E_y — yig‘ilgan eskirish;

HYo — yaxshilashlarning haqiqiy yoshi;

IXM — iqtisodiy xizmat muddati;

YaQ — yaxshilashlar qiymati.

51. Yig‘ilgan eskirish qiymatini bozor ekstraksiyasi usuli bilan hisoblash uchun baholovchi:

haqiqiy yosh jihatidan baholash obyekti bilan muvofiq keladigan analoglarni tanlaydi;

har bir analog uchun yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymatini aniqlaydi;

har bir analog uchun yaxshilashlar qiymatini sotuv narxlaridan yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymatini ayirish yo‘li bilan aniqlaydi;

har bir analog uchun yaxshilashlarni tiklash qiymati yoki almashtirish qiymatini hisoblaydi;

analoglar uchun yig‘ilgan eskirish qiymatini yaxshilashlarni tiklash qiymati (almashtirish qiymati) va yaxshilashlarning sotuv narxidan ajratilgan qiymati o‘rtasidagi farq sifatida aniqlaydi;

har bir analog uchun yig‘ilgan eskirish qiymatini foiz hisobida, yig‘ilgan eskirish qiymatini yaxshilashlarni tiklash qiymati yoki almashtirish qiymatiga bo‘lish yo‘li bilan aniqlaydi;

baholash obyektining yig‘ilgan eskirishi qiymatini foiz hisobida barcha analoglar bo‘yicha yig‘ilgan eskirishning o‘rtacha o‘lchangan qiymati sifatida hisoblaydi.

52. Yig‘ilgan eskirish qiymati ajratish usuli bilan quyidagi formula bo‘yicha hisoblanadi:

E_y — yig‘ilgan eskirish;

E_jis — jismoniy eskirish;

E_funk — funksional eskirish;

E_yuz — yuzaki (iqtisodiy) eskirish.

Ajratish usulidan bozor ekstraksiyasi usuli yoki iqtisodiy yosh usulini qo‘llash uchun zarur axborot bo‘lmaganida foydalaniladi.

53. Jismoniy eskirish yoshini aniqlashda baholovchi bartaraf etib bo‘ladigan jismoniy eskirish va bartaraf etib bo‘lmaydigan jismoniy eskirishni hisoblaydi.

Qoida tariqasida, yaxshilashlardan qoniqarsiz foydalanilganda vujudga keladigan bartaraf etib bo‘ladigan jismoniy eskirish qiymati yaxshilashning normal foydalanish tavsiflarini tiklash xarajatlari asosida hisoblanadi.

Bartaraf etib bo‘lmaydigan jismoniy eskirish qiymati jismoniy eskirishni aniqlashga doir normativ hujjatlardan foydalanish asosida, xizmat muddati uzoq va qisqa elementlar bo‘yicha alohida hisoblanadi.

Xizmat muddati, qoida tariqasida, yaxshilashning xizmat muddatiga teng bo‘lgan xizmat muddati uzoq elementlar bo‘yicha bartaraf etib bo‘lmaydigan jismoniy eskirish qiymatini hisoblash quyidagi tartibda amalga oshiriladi:

bartaraf etib bo‘lmaydigan jismoniy eskirish darajasi yaxshilash haqiqiy yoshining uning umumiy jismoniy xizmati (foydalanish normativ muddati)ga nisbati sifatida hisoblanadi;

eskirishni hisoblash bazasi elementning tiklash qiymati (almashtirish qiymati) bilan uning bartaraf etib bo‘ladigan jismoniy eskirishi va xizmat muddati qisqa elementlarning qoldiq tiklash qiymati yig‘indisi o‘rtasidagi farq sifatida hisoblanadi;

bartaraf etib bo‘lmaydigan jismoniy eskirish qiymati eskirish darajasining eskirishni hisoblash bazasiga ko‘paytmasi sifatida hisoblanadi.

Xizmat muddati qisqa elementlar, ya’ni yaxshilashning xizmat muddati mobaynida vaqti-vaqti bilan almashtirishni talab etadigan elementlar bo‘yicha bartaraf etib bo‘lmaydigan jismoniy eskirish qiymatini hisoblash quyidagi tartibda amalga oshiriladi:

bartaraf etib bo‘lmaydigan jismoniy eskirish darajasi elementlar haqiqiy yoshining ularning umumiy jismoniy xizmati (foydalanish normativ muddati)ga nisbati sifatida hisoblanadi;

eskirishni hisoblash bazasi elementning tiklash qiymati (almashtirish qiymati) bilan uning bartaraf etib bo‘ladigan jismoniy eskirishi o‘rtasidagi farq sifatida hisoblanadi;

bartaraf etib bo‘lmaydigan jismoniy eskirish qiymati eskirish darajasining eskirishni hisoblash bazasiga ko‘paytmasi sifatida hisoblanadi.

Xizmat muddati qisqa elementlardan foydalanish muddatlari turli ahamiyatga molik binolar va inshootlarni ta’minlash va ulardan foydalanishga doir tegishli ma’lumot materiallari bo‘yicha olinadi.

54. Funksional eskirish qiymatini aniqlashda baholovchi bartaraf etib bo‘ladigan funksional eskirish va bartaraf etib bo‘lmaydigan funksional eskirishni hisoblaydi. Yaxshilash ayrim elementlarining yo‘qligi, yetarli emasligi yoki keragidan ortiqligiga qarab funksional eskirishning quyidagi tiplari hisoblanadi:

yaxshilashlar bozorning hozirgi talablariga muvofiqligining muqarrar omili sanalgan elementning yo‘qligi bilan bog‘liq va mavjud yaxshilashlarda yetishmayotgan elementni o‘rnatish xarajatlari bilan baholash sanasidagi yangi qurilishda mazkur elementni yaxshilashlarga o‘rnatish xarajatlari o‘rtasidagi farqqa teng bo‘lgan bartaraf etib bo‘ladigan funksional eskirish;

yaxshilashlar bozorning hozirgi talablariga muvofiqligining muqarrar omili sanalgan elementning yo‘qligi bilan bog‘liq va sof operatsion daromad yo‘qotishlarining joriy qiymatlari bilan yaxshilash elementining yo‘qligi bilan bog‘liq har qanday xarajatlar yig‘indisiga teng bo‘lgan bartaraf etib bo‘lmaydigan funksional eskirish;

ko‘chmas mulk obyektining iste’mol xossalarini pasaytiradigan yaxshilashlar elementining keragidan ortiqligi bilan belgilangan va mazkur elementni uning jismoniy eskirishini hisobga olgan holda tiklash qiymati va uni demontaj qilish xarajatlarining qaytariladigan materiallar qiymati chegirib tashlangan yig‘indisiga teng bo‘lgan bartaraf etib bo‘ladigan funksional eskirish;

ko‘chmas mulk obyektining iste’mol xossalarini pasaytiradigan yaxshilashlar elementining keragidan ortiqligi bilan belgilangan va mazkur elementni uning jismoniy eskirishini hisobga olgan holda tiklash qiymati, sof operatsion daromad yo‘qotishlarining joriy qiymatlari va yaxshilashning keragidan ortiq elementi mavjudligi tufayli qilingan xarajatlar bilan mazkur element mavjudligi bilan bog‘liq iqtisodiy samaraning joriy qiymati o‘rtasidagi farqqa teng bo‘lgan bartaraf etib bo‘lmaydigan funksional eskirish;

yaxshilashlarning foydalanishga yaroqli bo‘lgan, lekin bozorning hozirgi talablariga muvofiq kelmaydigan elementlarini almashtirish yoki modernizatsiya qilishni talab etadigan bartaraf etib bo‘ladigan funksional eskirish. Yaxshilashlarning almashtirilayotgan yoki modernizatsiya qilinayotgan elementlarining ularning jismoniy eskirishi chegirib tashlangan qiymati, mazkur elementni demontaj qilishning qaytariladigan materiallar qiymati chegirib tashlangan xarajatlari va mavjud yaxshilashlarda yetishmayotgan elementlarni o‘rnatish xarajatlari bilan baholash sanasidagi yangi qurilishda mazkur elementni yaxshilashlarga o‘rnatish xarajatlari o‘rtasidagi farq yig‘indisi sifatida hisoblanadi;

yaxshilashlarning foydalanishga yaroqli bo‘lgan, lekin bozorning hozirgi talablariga muvofiq kelmaydigan elementlarini almashtirish yoki modernizatsiya qilishni talab etadigan va sof operatsion daromad yo‘qotishlarining joriy qiymatlari bilan yaxshilashlarning ma’naviy eskirgan elementlari mavjudligi tufayli qilingan xarajatlar yig‘indisiga teng bo‘lgan bartaraf etib bo‘lmaydigan funksional eskirish.

55. Tashqi (iqtisodiy) eskirish qiymati, mavjud axborot xususiyatiga qarab, quyidagi usullardan biri bilan hisoblanadi:

juft ma’lumotlarni tahlil qilish usuli bilan;

ijaraga oid zararlarni kapitallashtirish usuli bilan.

Tashqi eskirishni juft ma’lumotlarni tahlil qilish usuli bilan hisoblashda baholovchi ko‘chmas mulk obyektlarining sotuvlariga doir axborotni tashqi eskirishga ega bo‘lgan ko‘chmas mulk obyektlari va tashqi eskirishga ega bo‘lmagan ko‘chmas mulk obyektlarining narxlarini taqqoslash yo‘li bilan tahlil qiladi.

Tashqi eskirishni ijaraga oid zararlarni kapitallashtirish usuli bilan hisoblashda baholovchi:

ijaraga oid zararlarni aniqlash uchun bozor ma’lumotlarini tahlil qiladi;

baholash obyekti qiymatining pasayishini ijaraga oid zararlarni kapitallashtirish yo‘li bilan hisoblaydi;

hisoblangan qiymatning pasayishini baholash obyektining elementlari — yer uchastkasi va yaxshilashlar o‘rtasida taqsimlaydi.

Agar baholovchi ijaraga oid zararlar o‘zgarmas xususiyatga ega bo‘lishini prognoz qilgan bo‘lsa, ularni kapitallashtirish to‘g‘ridan to‘g‘ri kapitallashtirish usuli bilan amalga oshiriladi.

Agar baholovchi ijaraga oid zararlar vaqtinchalik xususiyatga ega bo‘lishini prognoz qilgan bo‘lsa, ularni kapitallashtirish pul oqimlarini diskontlash usuli bilan amalga oshiriladi.

56. Baholash natijalarini muvofiqlashtirish — baholashning turli yondashuvlari yordamida olingan natijalarni o‘lchash va taqqoslash yo‘li bilan baholash obyektining yakuniy qiymatini aniqlash quyidagi usullardan biri bilan amalga oshiriladi:

mantiqiy muvofiqlashtirish usuli bilan. U baholovchi amalga oshiradigan tahlil asosida, barcha muhim parametrlarni hisobga olgan holda taqqoslama o‘lchovlarni tanlashdan iborat. Baholovchi ustun yondashuvni aniqlaydi, qolgan yondashuvlarning natijalaridan esa ustun yondashuv yordamida olingan natijani tekshirish va unga tuzatish kiritish uchun foydalaniladi;

matematik o‘lchash usuli bilan. Bunda turli baholash yondashuvlari bilan olingan natijalarning taqqoslama o‘lchovlarini aniqlash uchun bir nechta mezonlardan foydalaniladi va ularning yordamida qo‘llanilgan hisoblash usulining afzalliklari yoki kamchiliklari konkret obyektni baholash xususiyatlarini hisobga olgan holda tavsiflanadi.

57. Taqqoslama o‘lchovlarni aniqlashda baholovchi quyidagi asosiy omillarni tahlil qilishi lozim:

tahlil va hisoblashlarga asos bo‘lgan axborotning ishonchliligi va yetarliligini;

foydalanilgan hisoblash usullari mavjud bozor axborotiga muvofiqligini;

baholash yondashuvi hisoblanayotgan qiymat turi, baholash maqsadi va baholash natijalaridan foydalanish mo‘ljaliga muvofiqligini;

baholash yondashuvi baholash obyektiga o‘xshash obyektlarning odatdagi xaridorlari va sotuvchilari motivatsiyasini aks ettirishga qodirligini;

baholash obyekti tipiga va undan foydalanish xususiyatiga muvofiqligini;

baholash yondashuvi bozor konyunkturasini hisobga olishga qodirligini.

58. Baholash obyekti qiymatining yakuniy miqdori quyidagi formula bo‘yicha aniqlanadi:

K_yak — baholash obyektining yakuniy qiymati;

K_xar, K_dar, K_qiyos — tegishincha xarajatga oid, daromadga oid va qiyosiy yondashuvlar bilan aniqlangan qiymatlar;

S₁, S₂, S₃ — har bir baholash yondashuvi uchun tanlangan tegishli taqqoslama o‘lchovlar.

Bunda quyidagi shart bajarilishi lozim:

59. Ko‘chmas mulk qiymatini baholash to‘g‘risidagi hisobot tuzilish jihatidan quyidagi asosiy bo‘limlarni o‘z ichiga olishi lozim:

titul varag‘i;

mundarija;

umumlashtiruvchi qism (ilova xat);

baholashga oid vazifa hamda asosiy faktlar va xulosalar;

baholash obyektining tavsifi;

baholash obyekti bozorining tahlili;

eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlili;

baholash yondashuvlari va usullarining tanlanishi va qo‘llanilishi tavsifi;

baholash obyektining yakuniy qiymatini aniqlash;

ilovalar.

60. Baholash to‘g‘risidagi hisobotning titul varag‘ida quyidagilar ko‘rsatiladi:

baholash to‘g‘risidagi hisobotning ro‘yxatga olish raqami;

baholash obyektining nomi va manzili;

aniqlanayotgan qiymat turi;

baholash sanasi;

baholash to‘g‘risidagi hisobot tuzilgan sana;

buyurtmachi va baholovchining nomi.

61. Mundarijada baholash to‘g‘risidagi hisobotning sahifalar raqamlari ko‘rsatilgan barcha bo‘limlari va kichik bo‘limlari sarlavhalari sanab o‘tiladi.

62. Ilova xat muxtasar shaklda tuziladi va quyidagi ma’lumotlarni o‘z ichiga olishi lozim:

xat raqami va sanasini;

baholanayotgan mulkiy huquqlar ko‘rsatilgan baholash obyektining nomini;

baholash obyektining manzili (joylashgan yeri)ni;

baholashni amalga oshirish uchun asosni;

baholash maqsadini;

baholash sanasini;

baholanayotgan qiymat turini;

eng muhim farazlar va cheklovchi shartlarni;

baholash natijasini;

baholovchi tashkilot rahbarining imzosini.

63. “Baholashga oid vazifa hamda asosiy faktlar va xulosalar” bo‘limi amalga oshirilgan baholashning asosiy qoidalari bilan baholash to‘g‘risidagi hisobotdan foydalanuvchini qisqacha tanishtirish uchun mo‘ljallangan. Ushbu bo‘limda quyidagi ma’lumotlar ko‘rsatiladi:

baholash obyektining qisqacha tavsifi;

baholashni amalga oshirish uchun asos;

baholovchi tashkilot va baholash obyektini baholashda ishtirok etgan baholovchilar haqida qisqacha ma’lumotlar;

buyurtmachi haqida qisqacha ma’lumot;

baholash sanasi;

baholash to‘g‘risida hisobot tuzilgan sana;

baholash maqsadi va baholash natijalaridan foydalanish mo‘ljali;

aniqlanayotgan qiymat turi;

bo‘sh turgan deb qaraladigan yer uchastkasidan va yaxshilashlar mavjud bo‘lgan yer uchastkasidan eng samarali foydalanish xususida chiqarilgan xulosalar;

yer uchastkasiga bo‘lgan mulkiy huquqlar qiymati;

baholash obyektining baholashga nisbatan xarajatga oid yondashuv bilan aniqlangan qiymati;

baholash obyektining baholashga nisbatan daromadga oid yondashuv bilan aniqlangan qiymati;

baholash obyektining baholashga nisbatan qiyosiy yondashuv bilan aniqlangan qiymati;

baholash obyektining yakuniy qiymati;

baholash milliy standartlari talablariga muvofiqlik haqida bayonot;

baholashni bajarishda qabul qilingan farazlar va cheklovchi shartlar;

foydalanilgan axborotlar ro‘yxati;

baholovchi mazkur bo‘limga kiritishni lozim deb topgan qo‘shimcha axborot.

64. “Baholash obyektining tavsifi” bo‘limi baholash obyekti va uni qurshagan muhitning sifat va miqdor jihatlarini tavsiflash uchun mo‘ljallangan va quyidagi axborotni o‘z ichiga oladi:

baholash obyekti tarkibi (yer uchastkasi hamda baholash obyekti tarkibidagi yaxshilashlar);

baholash obyektining vazifasi va undan joriy foydalanish;

baholash obyekti mulkdorining rekvizitlari;

baholash obyektiga bo‘lgan mavjud va baholanayotgan huquqlar (shu jumladan yer uchastkasiga bo‘lgan huquq) tavsifi mazkur obyektga boshqa shaxslar huquqlarining yuklanishi va cheklashlar ko‘rsatilgan holda;

yer uchastkasining tavsifi, shu jumladan uning maydoni va shakli, muhandislik-geologik, gidrogeologik, topografik tavsiflari, shuningdek foydalanish ruxsat etilgan yerlar toifasi, muhandislik kommunikatsiyalarining mavjudligi va tarkibi, obodonlashtirish elementlarining mavjudligi va tarkibi, to‘siqlar;

yaxshilashlar tavsifi, shu jumladan imoratlar solish davri, hajmiy-rejalashtirish va konstruktiv tavsiflar (qurilish hajmi, umumiy maydon, uning foydalanish maqsadiga ko‘ra taqsimlanishi, imoratning necha qavatliligi, asosiy konstruktiv elementlar va ularning holati tavsifi);

agar baholash obyekti tutash qurilgan xona yoki binoning bir qismi bo‘lsa, butun binoga va baholanayotgan xonalarga, shu jumladan ularning binodagi o‘rniga tavsif beriladi;

baholash obyekti joylashgan yerning transportda qatnash jihatidan qulaylik, infratuzilmaning rivojlanish darajasi, atrofdagi imoratlar, hududning nufuzlilik darajasi, baholash obyekti joylashgan yerning jalb qiluvchanligiga ta’sir etuvchi boshqa omillar ko‘rsatilgan tavsifi.

Bo‘lim baholash obyekti ko‘chmas mulk bozorining muayyan segmentiga mansubligi xususida chiqarilgan xulosani o‘z ichiga olishi lozim.

Bo‘limda keltiriladigan ko‘rsatkichlar ro‘yxati baholanayotgan ko‘chmas mulk tipiga qarab baholovchi tomonidan to‘ldiriladi yoki o‘zgartiriladi.

65. “Baholash obyekti bozorining tahlili” bo‘limiga baholash obyekti qiymatining hajmiga ta’sir etadigan bozordagi vaziyat omillarining quyidagi yo‘nalishlar bo‘yicha tahlili kiritiladi:

umumiy iqtisodiy vaziyatning va mintaqadagi ijtimoiy-iqtisodiy vaziyatning qisqacha tavsifi, bunda yalpi ichki mahsulot hajmi, iqtisodiyot asosiy tarmoqlarining ishlab chiqarish hajmlari, mintaqa iqtisodiyotining tuzilishi, iste’mol narxlari indeksi, aholi daromadlari darajasi kabi ko‘rsatkichlar tahlil qilinadi;

mintaqa ko‘chmas mulk bozorining tahlili, bunda ayrim turdagi ko‘chmas mulk, shu jumladan yer uchastkalari taklifi (talab) hajmi va dinamikasi, bozorning ochiqlik darajasi va sig‘imi, ko‘chmas mulk bozori ishtirokchilarining tavsifi, ko‘chmas mulk bozori hokimiyat organlari tomonidan tartibga solinishi, qurilish tarmog‘idagi narxlar darajasi kabi ko‘rsatkichlar tahlil qilinadi;

baholash obyekti bozorning qaysi segmentiga mansub deb topilgan bo‘lsa, shu segment tahlili. Bunda tahlil qilinayotgan ko‘chmas mulk bozorida baholash sanasida yuzaga kelgan vaziyat va tendensiyalar aks ettiriladi. Tahlil, qoida tariqasida, uch yo‘nalish: talab, taklif, talab va taklifning o‘zaro aloqasi yo‘nalishlarida amalga oshiriladi va bunda mazkur turdagi ko‘chmas mulk uchun muhim bo‘lgan belgilarga ko‘ra segmentning taqsimlanishi, talab, taklif va bitimlar faolligining tavsifi, segmentdagi narxlar (ijara stavkalari) dinamikasi kabi ko‘rsatkichlar tahlil qilinadi;

agar baholash obyekti ishlab chiqarish ko‘chmas mulki bo‘lsa, bo‘limga tarmoq tavsifi kiritiladi va bunda ishlab chiqarish hajmi va tarmoq tuzilishi, bozorning asosiy ishtirokchilari, tarmoqning rivojlanish imkoniyatlari kabi ko‘rsatkichlar tahlil qilinadi.

Bo‘limda keltiriladigan ko‘rsatkichlar ro‘yxati baholashga oid vazifa shartlari va baholanayotgan ko‘chmas mulk tipiga qarab baholovchi tomonidan to‘ldiriladi yoki o‘zgartiriladi.

66. “Eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlili” bo‘limi:

bo‘sh turgan deb qaraladigan yer uchastkasidan eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlilining;

yaxshilashlar mavjud bo‘lgan yer uchastkasidan eng maqbul va eng samarali foydalanish tahlilining tavsifini o‘z ichiga oladi.

Bo‘lim baholash obyektidan joriy va eng samarali foydalanishda uning bozordagi o‘rni, odatdagi xaridor, ochiq bozorda mazkur turdagi ko‘chmas mulk ekspozitsiyasining o‘rtacha bozor davri va obyektdan bo‘lg‘usi foydalanishning ehtimol tutilgan xususiyatiga doir xulosalarni o‘z ichiga olishi lozim.