В соответствии со статьей 65 Конституции Республики Узбекистан частная собственность неприкосновенна и защищается государством.

Индивидуальное жилищное строительство служит удовлетворению потребности граждан в жилье, и государство всемерно содействует индивидуальному строительству домов путем отвода земельных участков, предоставления ссуд и кредитов.

Правильное применение законодательства при рассмотрении судами дел по спорам о праве собственности на жилой дом имеет важное значение в обеспечении защиты конституционного права граждан на частную собственность.

Обобщение судебной практики по этой категории дел показало, что дела разрешаются судами в основном правильно. Вместе с тем, судами допускаются ошибки при разрешении споров о выделе доли (разделе домов), об определении порядка пользования и других споров, связанных с правом собственности на жилой дом. При подготовке дел к судебному разбирательству не всегда истребуются соответствующие документы, не назначается в необходимых случаях строительно-техническая экспертиза.

В целях устранения отмеченных недостатков и обеспечения правильного применения законодательства при разрешении судами указанных дел, в соответствии со статьей 17 Закона Республики Узбекистан «О судах», Пленум Верховного суда Республики Узбекистан постановляет:

1. Обратить внимание судов на то, что правильное разрешение дел по спорам, связанным с правом собственности на жилой дом, имеет важное значение в обеспечении строгого соблюдения установленного порядка индивидуального жилищного строительства, защите прав и охраняемых законом интересов граждан.

2. Следует иметь в виду, что судам подведомственны споры, связанные с правом собственности на жилой дом, в частности:

а) о признании права собственности на жилой дом или его часть (долю);

б) о выделе доли из жилого дома (разделе дома), принадлежащего на праве общей долевой собственности нескольким лицам или на праве общей совместной собственности супругам;

в) о надстройке, пристройке или перестройке жилого дома и подсобных строений, если против этого возражают другие участники общей долевой собственности;

г) об определении порядка пользования жилым домом;

д) об изменении размера долей жилого дома, находящегося в общей долевой собственности;

е) о праве преимущественной покупки доли в общей долевой собственности на жилой дом;

ж) о признании недействительными договоров купли-продажи, мены, дарения жилого дома и т. п.;

з) о признании права собственности на жилой дом, являющийся самовольной постройкой, в случаях, предусмотренных законом.

3. Судам не подведомственны иски о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на отведенном в установленном порядке земельном участке, в том числе, связанные с ее куплей-продажей, дарением, меной, наследованием, а также разделом, независимо от того, предъявлены ли они лицом, осуществившим самовольную постройку, или другим заинтересованным лицом, за исключением случаев, предусмотренных частью четвертой статьи 212 Гражданского кодекса Республики Узбекистан.

При предъявлении таких исков суд отказывает в принятии заявления на основании пункта 1 части первой статьи 194 Гражданского процессуального кодекса Республики Узбекистан (далее – ГПК), в случае же возбуждения гражданского дела, прекращает производство по делу на основании пункта 1 статьи 124 ГПК с разъяснением лицу, предъявившему такое требование, право обращения в соответствующий государственный орган.

Вместе с тем, следует иметь в виду, что закон не исключает рассмотрение судами иска лица, самовольно построившего жилой дом, и другого заинтересованного лица, при условии, если требование не связано с правом собственности, в частности, о признании права на строительные материалы, о вселении, об определении порядка пользования жилым домом.

4. В целях обеспечения быстрого и правильного разрешения дел по спорам, связанным с правом собственности на жилой дом, судам, в процессе подготовки дел к судебному разбирательству, необходимо уточнять предмет и основание иска, определять характер спорных правоотношений и подлежащий применению к спорному правоотношению закон.

Суд должен предложить сторонам представить или истребовать по своей инициативе необходимые доказательства, подтверждающие право собственности на жилой дом (государственная регистрация права собственности на возведенный жилой дом, договор купли-продажи, дарения и т. п.), план дома и земельного участка. В соответствии с п. 7 части первой статьи 204 ГПК в случае необходимости, для разрешения вопросов, касающихся выдела доли из жилого дома (раздела дома), его перестройки и т. п., суд, с учетом мнения сторон, разрешает вопрос о назначении строительно-технической экспертизы и привлечении специалиста.

К участию в деле по спорам о праве собственности на жилой дом, в необходимых случаях, в соответствии со статьей 49 ГПК должен привлекаться в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, хокимият.

5. Судам следует иметь в виду, что право собственности на вновь возведенный жилой дом на отведенном в установленном порядке земельном участке, возникает в соответствии со ст. 210 ГК, с момента государственной регистрации.

Здания и сооружения, строительство которых не завершено, не могут быть отчуждены другим лицам, если не прошли государственную регистрацию на основании статьи 37 Закона Республики Узбекистан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Суд вправе произвести раздел неоконченного строительством жилого дома по иску супругов, членов семьи застройщика, совместно возводивших жилой дом, а также наследников, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу, части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца указанными лицами.

При невозможности раздела неоконченного строительством жилого дома суд может признать за указанными лицами право на строительные материалы и конструктивные элементы дома.

6. При разрешении исков о признании права собственности на часть жилого дома, основанных на участии в строительстве жилого дома, судам следует иметь в виду, что участие посторонних для застройщика лиц в строительстве дома не может служить основанием для признания за ними права собственности на часть построенного дома. Эти лица вправе требовать возмещения собственником дома произведенных ими затрат.

7. Сам по себе факт содействия застройщику со стороны членов его семьи или родственников в строительстве жилого дома не может являться основанием для удовлетворения их требований к застройщику о признании права собственности на часть жилого дома.

Такой иск может быть удовлетворен судом лишь в тех случаях, когда между этими лицами и застройщиком имелась договоренность о создании общей собственности на жилой дом, и именно в этих целях они вкладывали свой труд и средства в строительство жилого дома.

9. Возведенный либо приобретенный супругами во время брака жилой дом является их общим совместным имуществом, независимо от того, кому из них отведен земельный участок для строительства жилого дома, кто из них указан в договоре о приобретении жилого дома и на чье имя зарегистрирован жилой дом.

В случае спора о разделе жилого дома, являющегося общим совместным имуществом супругов, размер принадлежащей каждому из них доли дома определяется в соответствии со ст. 28 Семейного кодекса. Жилой дом может быть передан одному из супругов при согласии другого супруга на получение денежной компенсации за свою долю или оставлен в их общей долевой собственности. В последнем случае суд обязан указать в решении размеры долей жилого дома, принадлежащих каждому из супругов.

10. Суд может с учетом конкретных обстоятельств удовлетворить иск о признании за членами семьи права общей собственности на совместно приобретенный по договору купли-продажи дом, если будет установлено, что между этими лицами и членом семьи, указанным в договоре в качестве покупателя, была достигнута договоренность о совместной покупке дома и в этих целях члены семьи вкладывали свои средства в его приобретение.

11. При рассмотрении споров о выделе доли из жилого дома (разделе дома), принадлежащего на праве общей долевой собственности нескольким лицам, судам следует иметь в виду, что в силу ст. 223 ГК участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества в натуре. Имея в виду, что выдел по требованию участника общей долевой собственности на жилой дом принадлежащей ему доли (раздел дома), означает передачу в собственность ему определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также утрату им права на эту долю в общей собственности, суд вправе удовлетворить такое требование в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть жилого дома с отдельным входом либо имеется возможность превратить эту часть жилого дома в изолированную путем соответствующего переоборудования.

Выдел доли в натуре, связанный с переоборудованием жилого дома, возможен лишь при соответствии переоборудования архитектурным и строительным нормам и правилам.

12. Затраты на проведение указанных работ должны распределяться судом между сторонами с учетом принадлежащих им долей, поскольку в силу ст. 221 ГК каждый участник общей долевой собственности обязан нести расходы по содержанию (имущества) соразмерно со своей долей. Вместе с тем, суд, с учетом материального положения сособственников и других заслуживающих внимания обстоятельств, может отступить от этого правила.

13. Если выдел доли технически возможен, но с отступлением от размера долей каждого собственника, суд, с учетом конкретных обстоятельств, может увеличить или уменьшить размер выделяемой доли при условии выплаты денежной компенсации за часть жилого дома, присоединенную к доле выделяющегося собственника, либо за часть принадлежащей ему доли, оставшейся у остальных собственников.

При разделе жилого дома суд обязан указать в своем решении, какая изолированная часть жилого дома конкретно выделяется и какую долю она составляет. Следует также указать, какие подсобные строения передаются выделяющемуся собственнику.

14. По смыслу ч. 6 ст. 223 ГК при невозможности выдела участнику общей долевой собственности на жилой дом его доли в натуре, выплата ему денежной или иной компенсации вместо принадлежащей ему части жилого дома остальными собственниками допускается с его согласия.

В отдельных случаях, суд, в соответствии с указанной выше нормой материального закона может и при отсутствии согласия выделяющегося собственника обязать остальных участников общей собственности на жилой дом выплатить ему денежную или иную компенсацию принадлежащей ему доли, что должно быть судом мотивировано.

В частности, выплата денежной компенсации может быть произведена, если доля в общей собственности на дом является незначительной и не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (например, выделяющийся собственник в доме не проживает и обеспечен другой жилой площадью).

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании жилого дома, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании жилого дома в силу возраста, состояния здоровья, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и т. д.

Судам следует иметь в виду, что отсутствие хотя бы одного из выше указанных условий не дает суду права обязать сособственников выплатить денежную или иную компенсацию выделяющемуся собственнику.

С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общей собственности на жилой дом.

15. Сумма денежной компенсации, присуждаемая выделяющемуся собственнику, определяется исходя из действительной стоимости жилого дома на момент его раздела.

Если стороны не достигли соглашения о стоимости дома, то его действительная стоимость может быть определена строительно-технической экспертизой с учетом розничных (местных) цен на строительные материалы, тарифов на перевозку, оплаты рабочей силы по существующим в данной местности расценкам, степени износа дома, а также с учетом других конкретных обстоятельств (места расположения дома, его благоустройства и т. д.).

16. Утверждая мировое соглашение о разделе жилого дома, суд обязан проверить, не противоречит ли мировое соглашение закону и не нарушает ли оно чьи-либо права и охраняемые законом интересы, имеется ли техническая возможность раздела дома в соответствии с условиями мирового соглашения.

17. При разрешении споров, связанных с осуществлением участником общей долевой собственности права преимущественной покупки доли имущества, судам следует иметь в виду следующее:

а) поскольку ст. 223 ГК предусматривает возможность прекращения права общей долевой собственности на имущество путем раздела его в натуре, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом, утрачивается право преимущественной покупки доли в этом доме;

б) право преимущественной покупки не распространяется на случаи заключения договора отчуждения жилого дома с условием пожизненного содержания;

в) в случае нарушения права преимущественной покупки трехмесячный срок, установленный ст. 224 ГК, в течение которого другой участник общей долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права.

18. По иску участников общей долевой собственности на жилой дом, судом могут быть изменены размеры их долей, если будет установлено, что в результате надстройки, пристройки и перестройки дома, произведенных с разрешения соответствующих органов и с согласия остальных участников общей долевой собственности, увеличилась полезная площадь жилого дома либо изменение произошло в результате раздела жилого дома с отступлением от точного размера долей каждого собственника, или выплаты одному из собственников денежной компенсации за принадлежавшую ему долю жилого дома.

19. Судам следует иметь в виду, что невозможность выдела доли из жилого дома (раздела), находящегося в общей долевой собственности в натуре, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования жилым домом.

Разрешая такое требование, судам следует учитывать фактически сложившийся порядок пользования жилым домом, который может точно не соответствовать долям в общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в использовании жилого дома и реальную возможность совместного пользования.

Если совместное пользование жилым домом фактически невозможно, суд может разрешить вопрос о выплате сособственнику компенсации.

В пользование собственников могут быть выделены отдельные жилые помещения, в том числе и неизолированные. При этом право общей собственности на жилой дом не прекращается.

Подсобные помещения и устройства (лестницы, коридоры, обогревательные приборы и т. п.) могут быть оставлены в общем пользовании.

20. Разрешая споры о признании недействительными договоров купли-продажи, дарения жилого дома и т. п., судам следует руководствоваться нормами ГК о недействительности сделок.

Купля-продажа, дарение, аренда домов и другие договоры, фактически прикрывающие продажу земельного участка, признаются недействительными с последствиями, предусмотренными ч. 1 ст. 114 ГК.

21. При рассмотрении споров о признании недействительными договоров купли-продажи, мены, дарения жилого дома и т. п., судам следует иметь в виду, что при отчуждении жилого дома подсобные строения переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником.

При этом следует иметь в виду, что подсобными строениями являются различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т. п.), составляющие с домом единое целое.

22. На требования, связанные с нарушением права собственности на жилой дом или его часть распространяется установленный ст. 150 ГК Республики Узбекистан общий трехгодичный срок исковой давности.

При этом судам следует иметь в виду, что исходя из требований ч. 2 ст. 153 ГК, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

23. Обратить внимание судов, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, за исключением основания и условий признания права собственности на самовольную постройку, предусмотренных частями четвертой и пятой статьи 212 ГК.

25. В силу части четвертой статьи 212 ГК право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном владении и пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Судам следует иметь в виду, что иск о признании права собственности на самовольную постройку на основании части четвертой статьи 212 ГК подлежит рассмотрению судом при наличии спора между лицом в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном владении и пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка и лицом, осуществившим постройку.

26. Поскольку признание судом права собственности на самовольную постройку по предусмотренному частью четвертой статьи 212 ГК основанию, в силу части пятой статьи 212 ГК возможно, если сохранение постройки не повлечет нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц либо не будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан, судам, при рассмотрении споров, связанных с правом собственности на жилой дом, являющийся самовольной постройкой, необходимо выяснять, не повлечет ли сохранение постройки нарушения прав и интересов других лиц, а также угрозу жизни и здоровью граждан.

27. При разрешении споров, связанных с правом собственности на жилой дом в силу приобретательной давности, судам следует иметь в виду, что нормы ст. 187 ГК о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение жилым домом осуществлялось в течение установленного указанной нормой срока на основании договорных обязательств (аренды, безвозмездного пользования).

С возникновением права собственности в силу приобретательной давности прежний собственник жилого дома утрачивает на него право собственности.

28. Признать утратившими силу п.п. 9, 10 постановления Пленума Верховного суда Республики Узбекистан от 24 сентября 1999 года (с изменениями, внесенными постановлением Пленума Верховного суда от 19 декабря 2003 года) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике в связи с применением Гражданского кодекса».