Oʻzbekiston Respublikasining “Baholash faoliyati toʻgʻrisida”gi Qonuni, Oʻzbekiston Respublikasi Prezidentining 2006-yil 26-apreldagi PQ-335-son “Oʻzbekiston Respublikasi Davlat mulki qoʻmitasi faoliyatini takomillashtirishga doir chora-tadbirlar toʻgʻrisida”gi qarori hamda Vazirlar Mahkamasining 2003-yil 8-maydagi 210-son “Baholash faoliyatini litsenziyalash toʻgʻrisida”gi qaroriga muvofiq Oʻzbekiston Respublikasi Davlat mulkini boshqarish davlat qoʻmitasi qaror qiladi:

1. Oʻzbekiston Respublikasi Mulkni baholash milliy standarti “Baholashning umumiy tushuncha va prinsiplari” ilovaga muvofiq tasdiqlansin.

2. Mazkur qaror Oʻzbekiston Respublikasi Adliya vazirligida davlat roʻyxatidan oʻtkazilgan sanadan oʻn kun oʻtgandan keyin kuchga kiradi.

Mulkni baholash milliy standartlari (MBMS) Oʻzbekiston Respublikasining “Baholash faoliyati toʻgʻrisida”gi Qonuni asosida ishlab chiqilgan boʻlib, Oʻzbekiston Respublikasida baholash faoliyatini normativ tartibga solish elementi hisoblanadi.

Mulkni baholash milliy standartlari uning asosida baholovchi tomonidan baholash obyekti qiymatining miqdori haqida professional fikr bildiriladigan bozor axborotidan foydalanish yoʻli bilan fuqarolik huquqi obyektlari iqtisodiy aylanmasi va mulkiy munosabatlar, shuningdek iqtisod subyektlari shaffofligini taʼminlashga qaratilgan.

Mazkur Mulkni baholash milliy standarti (1-son MBMS) “Baholashning umumiy tushuncha va prinsiplari” Oʻzbekiston Respublikasida baholash faoliyatini amalga oshirishda qoʻllaniladigan baholashning umumiy tushuncha va prinsiplarini belgilaydi.

Mazkur standart qoidalari Oʻzbekiston Respublikasida barcha Mulkni baholash milliy standartlari uchun bazaviy hisoblanadi.

MBMS baholash subyektlari: baholash jarayonida buyurtmachilar — bozor agentlari bilan oʻzaro taʼsirlashuvda foydalanish maqsadida mulkni baholash uchun tajriba, tayyorgarlik va malakaga ega shaxslar — baholovchilar uchun moʻljallangan.

Baholovchilar — mulkni baholashni oʻtkazish va tegishli hisobot hujjatlarini tayyorlash bilan bogʻliq iqtisodiyot sohasida ishlovchi mutaxassislar. Professionallar sifatida baholovchilar maʼlumoti, maxsus tayyorgarligi, layoqatliligi va namoyon qilingan kasbiy koʻnikmalari yuzasidan qatʼiy talablarga javob berishlari kerak. Ular shuningdek yuksak maʼnaviy prinsiplarga (axloq meʼyorlariga) va kasb andozalariga (standartlariga) qatʼiyat bilan amal qilishlari lozim.

MBMS baholovchilar tomonidan majburiy qoʻllaniladi, shuningdek baholash faoliyatida ishtirok etayotgan boshqa yuridik va jismoniy shaxslar tomonidan Oʻzbekiston Respublikasi hududida jismoniy yoki yuridik shaxslarning, davlatning va hududiy birlashmalarning mulk huquqi obyektlariga nisbatan ham qoʻllanilishi mumkin.

Baholash obyektlari jumlasiga quyidagilar kiradi:

Alohida moddiy obyektlar (ashyolar);

shaxsning mol-mulkini tashkil etuvchi ashyolar majmui, shu jumladan muayyan turdagi (koʻchar yoki koʻchmas) mol-mulk;

mol-mulkka yoki mol-mulk tarkibidagi ayrim ashyolarga boʻlgan mulk huquqi va boshqa ashyoviy huquqlar;

talab qilish huquqlari, majburiyatlari (qarzlar);

ishlar, xizmatlar, axborot;

intellektual mulk obyektlari va qonun hujjatlarida fuqarolik muomalasida boʻlishi mumkinligi belgilangan boshqa fuqarolik huquqi obyektlari.

Baholash maqsadlari uchun koʻchmas va koʻchar mulk (ashyolar) ajratiladi.

Koʻchmas ashyolar (koʻchmaydigan mulk, koʻchmas mulk) jumlasiga yer uchastkalari, yer osti boyliklari uchastkalari, alohida ajratilgan suv obyektlari va yer bilan uzviy bogʻlangan hamma narsalar, yaʼni yerga birlashgan hamma obyektlar, yer usti va yer osti qurilmalari, inshootlarga uzoq muddatga birlashtirib qoʻyilgan, biriktirib qurilgan, belgilangan maqsadiga nomutanosib zarar yetkazmagan holda joyidan koʻchirish mumkin boʻlmagan obyektlar, shu jumladan oʻrmonlar, koʻp yillik dov-daraxtlar, binolar, inshootlar kiradi.

Koʻchmas mulkka kirmaydigan ashyolar, shu jumladan qimmatli qogʻozlar, koʻchar mulk deb tan olinadi.

Intellektual mulk jumlasiga quyidagilar kiradi:

1) intellektual faoliyat natijalari:

fan, adabiyot va sanʼat asarlari;

ijrolar, fonogrammalar va namoyish etuvchi tashkilotlarning koʻrsatuvlari;

elektron hisoblash mashinalari uchun dasturlar va maʼlumotlar bazalari;

ixtirolar, foydali modellar, sanoat namunalari;

seleksiya yutuqlari;

oshkor etilmagan axborot, shu jumladan ishlab chiqarish sirlari (nou-xau);

2) fuqarolik muomalasi qatnashchilari, tovarlar, ishlar va xizmatlarni shaxsiylashtirish vositalari:

firma nomlari;

tovar belgilari (xizmat koʻrsatish belgilari);

tovar chiqarilgan joylar nomlari;

3) qonun hujjatlarida nazarda tutilgan hollarda boshqa intellektual faoliyat natijalari va fuqarolik muomalasi qatnashchilari, tovarlar, ishlar va xizmatlarni shaxsiylashtirish vositalari.

Ashyoviy huquqlarga koʻchar va koʻchmas mulkka boʻlgan huquqlar, shu jumladan: mulk huquqi; xoʻjalik yuritish huquqi, operativ boshqarish huquqi, ishonchli boshqarish huquqi, merosga umrbod egalik qilish huquqi, doimiy (muddatsiz) foydalanish huquqi, ijara, ipoteka, servitutlar kiradi. Koʻchmas mulkka huquqlar baholash maqsadi uchun faqat ularning yuzaga kelishi, boshqa shaxsga oʻtishi va bekor qilinishi davlat roʻyxatidan oʻtishi sharti bilan tan olinadi. Koʻchar ashyolarga huquqlarni davlat roʻyxatidan oʻtkazish talab etilmaydi, qonun hujjatlarida maxsus belgilangan hollar bundan mustasno.

Majburiyatlar

Shartnomadan kelib chiqqan holda, zarar yetkazilganligi oqibatida yoki fuqarolik qonunchiligida belgilangan boshqa asoslar tufayli muayyan harakatlarni sodir etish yoki sodir etmaslik boʻyicha, shu jumladan mulkni berish, ishlarni bajarish, pul berish, shuningdek mulkni berish (mulkni yollash) boʻyicha bir shaxsning majburiyati yoki boshqa shaxsning talab huquqi baholash obyekti boʻlishi mumkin.

Baholash maqsadida korxona (biznes) deganda tadbirkorlik faoliyatini, odatda, tashkilot (yuridik shaxs) faoliyati doirasida amalga oshirish uchun foydalaniladigan mulkiy majmua tushuniladi.

Korxona (biznes) tarkibiga uning faoliyati uchun moʻljallangan barcha mulk turlari, shu jumladan koʻchar, koʻchmas mulk, nomoddiy aktivlar, mulk huquqlari, talab huquqi, majburiyatlar va kapital kiradi.

Koʻchar va koʻchmas ashyolar, shuningdek ashyoviy huquqlar hamda talab huquqi basharti avvalgi voqea-hodisalar natijasida ular tashkilot boshqaruvida boʻlsa hamda kelajakda ulardan tashkilot uchun iqtisodiy foydalar oqimi kutilayotgan boʻlsa, tashkilot aktivlari hisoblanadi va tashkilotning moliyaviy (buxgalteriya) hisobotida aks ettiriladi.

Qiymat — bu sotib olish mumkin boʻlgan tovarlar yoki xizmatlar xaridorlari va sotuvchilari kelishib olishlari ehtimoli yuqori boʻlgan narxga tegishli iqtisodiy tushuncha. Qiymat bu fakt emas, balki aniq vaqtda aniq tovarlar va xizmatlarning tanlangan qiymat talqiniga muvofiq ehtimol qilinadigan va hisoblab chiqiladigan kattalik. Qiymatning iqtisodiy tushunchasi baholash sanasida ushbu tovarlar egasi boʻlgan yoki ushbu xizmatlarning foydalanuvchilari oladigan foydaga bozorning qarashini aks ettiradi.

Qiymat baholarini tushunish va qoʻllash uchun qiymatning turi va talqinini aniq koʻrsatish, shuningdek ularning baholash boʻyicha topshiriqqa muvofiqligini taʼminlash zarur. Qiymat talqinining oʻzgarishi turli mulk obyektlari uchun qayd qilib qoʻyiladigan qiymat miqdoriga jiddiy taʼsir koʻrsatishi mumkin.

Qiymat tushunchasi qandaydir bitim bilan bogʻliq pul summasini nazarda tutadi. Shunga qaramay, baholanayotgan mulkning sotilishi, uning baholash sanasida bozor qiymati taʼrifida mujassam shartlarga amal qilgan holda sotilishi mumkin boʻlgan narxini belgilash uchun zaruriy shart boʻlmaydi.

Narx — qandaydir tovar yoki xizmat uchun taklif etilayotgan, soʻralayotgan yoki toʻlangan pul summasi. Sotuv narxi, u ochiq eʼlon qilingan yoki sir saqlanganligidan qatʼiy nazar, sodir boʻlgan fakt hisoblanadi. Aniq xaridorlar va sotuvchilarning moliyaviy imkoniyatlari, motivlari yoki alohida manfaatlaridan kelib chiqib, tovar yoki xizmatga toʻlangan narx tovar yoki xizmatning qiymatiga mos kelmasligi mumkin. Shunga qaramay, narx odatda ushbu tovarlar yoki xizmatlarga mazkur xaridor va/yoki sotuvchi tomonidan muayyan vaziyatlarda oʻrnatiladigan nisbiy qiymat indikatoridir.

Xarajatlar — tovar yoki xizmatni yaratish yoki ishlab chiqarish uchun talab qilinadigan resurslar miqdorining pullik ifodasi. Xaridor tomonidan tovar yoki xizmat uchun toʻlangan narx uning uchun ularni sotib olish xarajatlariga aylanadi.

Mulk obyekti uchun xarajatlarni hisoblab chiqish ishlab chiqarish xarajatlari yoki almashtirish xarajatlarining hisoblab chiqilgan miqdoriga asoslanishi mumkin. Takror ishlab chiqarish xarajatlari — bu mavjud obyekt nusxasini oʻxshash texnologiyalar va materiallardan foydalanib yaratishga xarajatlardir. Almashtirish xarajatlarining hisoblangan miqdori ayni paytda bozorda qoʻllaniladigan texnologiyalar va materiallardan foydalanib taqqoslanarli foydalilikka ega obyektni yaratishni nazarda tutadi.

Tannarx — tovar yoki xizmatni xarid qilish (qoplanadigan soliqlardan tashqari), yaratish va ishlab chiqarishga xarajatlar yigʻindisidan iborat.

Qiymatning koʻplab turlari va ularga mos keladigan taʼriflari bor. Ularning baʼzilari mulkni baholash tartibotlarida keng qoʻllaniladigan standart qiymat turlaridir. Boshqalari esa, qatʼiy shartlashib olingan hollarda qoʻllaniladi. Baholash usullarini tushunish va amaliy qoʻllash uchun foydalanilayotgan qiymat turi va taʼrifini aniq ochib berish, shuningdek tanlab olingan qiymat turi baholovchi oldida turgan aniq vazifa mazmuniga muvofiqligiga eʼtibor berish juda muhimdir. Tanlangan taʼrifga qarab baholanayotgan mulkning qiymati turlicha boʻlib chiqishi mumkin.

Professional baholovchilar nospetsifik “qiymat” atamasini qoʻllamaslikka harakat qilishlari, uni faqat aynan qanday qiymat nazarda tutilayotganini aniqlashtiradigan tegishli sifat bilan birga ishlatishlari lozim. Bozor qiymati — mulkni baholashda eng koʻp tarqalgan qiymat turi boʻlib, har qanday tegishli holda bozor qiymati atamasi aniq va qatʼiy taʼriflab berilishi ayniqsa muhim.

Baholash obyektining bozor qiymati uning mavhum jismoniy maqomi pozitsiyasidan emas, balki aynan bozor nuqtai nazaridan foydaliligi ifodasi hisoblanadi. Aniq bir korxona uchun uning aktivlari foydaliligi ularning bozor yoki alohida olingan tarmoq nuqtai nazaridan foydaliligidan farq qilishi mumkin. Tegishlicha, aktivlarni baholash hamda narxlarning oʻzgarishi samarasini aks ettiruvchi buxgalteriya hisoboti moliyaviy hisobotda bozorga bogʻlab aks ettiriladigan qiymat bilan qiymatning moliyaviy hisobot uchun asos sifatida olinmaydigan bozordan tashqari turlari oʻrtasidagi farqni hisobga olishi lozim. Almashtirishning qoldiqdagi qiymati, ixtisoslashtirilgan koʻchmas mulkka tatbiq etilgan boʻlib, baholashning bozorga bogʻliq boʻlmagan bazasi boʻlishiga qaramasdan, tegishli hollarda moliyaviy hisobotda qoʻllanilishi mumkin.

Yuqoridagi xatboshida keltirilganga oʻxshash dalil-asoslar koʻchmas mulkdan farq qiladigan mulkni baholash uchun adolatlidir. Almashtirishning qoldiqdagi qiymati asosli tarzda qoʻllanilgan hollar istisno etilganda, moliyaviy hisobot bozor qiymati konsepsiyasiga asoslangan usullarni qoʻllashni hamda ular bilan qiymatning bozorga bogʻliq boʻlmagan turlaridan foydalanadigan usullar oʻrtasida qatʼiy chegara oʻtkazishni talab etadi.

Koʻchmas mulk obyektining umumiy tannarxi uni ishlab chiqarishga ketgan bevosita va bilvosita xarajatlarni oʻz ichiga oladi. Agar xaridor koʻchmas mulkni sotib olgandan keyin qoʻshimcha kapital xarajatlar qilgan boʻlsa, tannarxni hisoblashda bu xarajatlar sotib olishning retrospektiv (oʻzi uchun) qiymatiga qoʻshiladi. Bu xarajatlar obyektning bozor qiymatiga bozor ularni qanchalik maqsadga muvofiq deb hisoblashiga qarab, oʻz hissasini qoʻshadi.

Bozor qiymati tushunchasi jamoa tomonidan qabul qilinishini va bozorning taʼsirini aks ettiradi hamda bozor tipidagi iqtisodiyotning aksariyat resurslarini baholash uchun asos boʻlib xizmat qiladi.

Mulkni baholash milliy standartlarida bozor qiymati munosib marketingdan soʻng ixtiyoriy xaridor bilan ixtiyoriy sotuvchi oʻrtasidagi tijorat bitimi natijasida mulkning qoʻldan qoʻlga oʻtishi uchun moʻljallanayotgan pul miqdoriga teng hisoblab chiqilgan miqdor sifatida belgilanadi; bunda har bir taraf vakolat, hisoblilik bilan va ixtiyoriy harakat qilgan deb hisoblanadi.

Qonun hujjatlarida bozor qiymatining boshqacha taʼrifi ham keltirilgan: baholash obyektining bozor qiymati deganda eng ehtimol tutilgan narxi tushunilib, ushbu narx boʻyicha mazkur baholash obyekti ochiq bozorda raqobat sharoitida, bitimning taraflari barcha zarur axborotga ega boʻlgan holda oʻz manfaatlari yoʻlida oqilona va ixtiyoriy harakat qilib, bitim narxining baland-pastligida esa biron-bir favqulodda holatlar, shu jumladan taraflardan birining ushbu bitimga qoʻshilish majburiyati aks etmagan sharoitda realizatsiya qilinishi mumkin. Bozor qiymatini baholash pul shaklida amalga oshiriladi.

Agar biron-bir baholash obyektini baholashni majburiy oʻtkazish talabi mavjud boʻlgan normativ hujjatda yoki baholash obyektini baholash toʻgʻrisidagi shartnomada (bundan buyon shartnoma deb yuritiladi) qiymatning aniq turi aniqlangan boʻlmasa, mazkur obyektning bozor qiymati belgilanishi lozim. Mazkur qoida normativ hujjatda baholash obyekti qiymatining turini aniqlovchi, “Baholash faoliyati toʻgʻrisida”gi Oʻzbekiston Respublikasi Qonunida yoki baholash standartlarida nazarda tutilmagan atamalarda foydalanilgan taqdirda ham qoʻllanishi kerak.

Baholashni oʻtkazishda yer tushunchasining iqtisodiy, geografik va yuridik konsepsiyalarini farqlash kerak. Baholash nazariyasida yer iqtisodiy tushunchasi farovonlik manbasi va qiymat obyekti sifatida bazaviy hisoblanadi. Yerdan qanday foydalanish baholash amaliyoti kechadigan muhitni tashkil etuvchi geografik, qonunchilik, ijtimoiy va iqtisodiy tasavvurlar bilan belgilanadi.

Iqtisodiy konsepsiya nuqtai nazaridan yer, avvalambor, mulkiy huquqlar amal qiladigan fizik substansiya, bu mulkiy huquqlar qonun tomonidan ijtimoiy manfaatlar foydasiga cheklab qoʻyilishi mumkin. Yer muhim farovonlik manbasi boʻlib, u pul ifodasida yoki ayirboshlash qiymatida oʻlchanadi.

Yerning geografik konsepsiyasi yerning fizik elementlarini, uning taqsimlanishi hamda yerdan foydalanuvchi odamlarning faoliyatini bayon qilishga qaratilgan. Bu konsepsiya fizik tavsiflarining farqlanishini va alohida olingan mintaqa uchun ular birikuvining muhimligini tan oladi.

Koʻchmas mulk yuridik konsepsiyasining mohiyati nafaqat yer yoki tuproqni, balki tabiat xususiyatidan qatʼi nazar, yer bilan bogʻliq hamma narsani oʻz ichiga oladi, masalan, daraxtlar va oʻsimliklar, yoki jamiyatning taʼsiri, masalan, uylar va boshqa qurilmalar. Koʻchmas mulkka nafaqat yer yuzasi, balki uning ustidagi hamma narsalar kiradi.

Yer uchastkasini boʻsh (ishlatilmagan) yoki yaxshilanishlar qilingan (erga ishlov berish va inshootlar bilan) uchastka sifatida baholash iqtisodiy tushunchadir. Boʻsh yoki yaxshilanishlar qilingan yer uchastkasi ham koʻchmas mulk deb ataladi. Qiymat koʻchmas mulkning foydaliligi — uning odamlar ehtiyojlari va talablarini qoniqtirish qobiliyati bilan yaratiladi. Har qanday koʻchmas mulk obyekti qiymati uning noyobligi, uzoq muddat xizmat qilishi, joylashuvining doimiyligi, koʻchmas mulk bozorida taklifning nisbatan cheklanganligi, shuningdek aniq-bir yer uchastkasining oʻziga xos foydaliligi bilan belgilanadi.

Mulk yuridik konsepsiyadir. Mulk huquqi shaxsning oʻziga tegishli mol-mulkka oʻz ixtiyoriga koʻra va oʻz maqsadlarida egalik qilish, undan foydalanish va uni tasarruf etish, shuningdek uning mulk huquqi har qanday buzilishining, buning xavfi qayerdan kelib chiqmasin, bartaraf etilishini talab qilish huquqini ifoda etadi. Mulk huquqi muddatsizdir. Mulk huquqi Oʻzbekiston Respublikasi Fuqarolik kodeksi bilan tartibga solinadi.

Koʻchmas mulk (koʻchmas mulk obyekti, koʻchmaydigan mulk) fizik yer uchastkasi va inson tomonidan bajarilgan unga tegishli yaxshilanishlar sifatida taʼriflanadi. Bu moddiy, sezilib turadigan “ashyo” boʻlib, uni yerdagi, shuningdek uning usti va ostidagi hamma inshootlar bilan birgalikda koʻz bilan koʻrish va ushlab koʻrish mumkin.

Koʻchmas mulkka boʻlgan mulk huquqi tushunchasi koʻchmas mulkka egalik qilish, undan foydalanish va uni tasarruf etish bilan bogʻliq barcha huquqlar, manfaatlar va imtiyozlarni oʻz ichiga oladi. Koʻchmas mulkka boʻlgan mulk huquqi odatda, fizik obyekt sifatidagi koʻchmas mulkning oʻzidan farqli oʻlaroq, egalik qilishning qandaydir belgisi bilan ifodalanadi. Shunday qilib, koʻchmas mulkka boʻlgan mulk huquqi nomoddiy tushunchalar jumlasiga kiradi.

Koʻchar mulk koʻchmas mulk jumlasiga kirmaydigan moddiy va nomoddiy obyektlarni oʻz ichiga oladi. Bu obyektlar koʻchmas mulk bilan doim bogʻliq emas, toifa sifatida, bunday mulk joydan joyga koʻchirilishi mumkinligi bilan xarakterlanadi.

Buxgalteriya hisobi atamashunosligida aktivlar kimningdir egaligida yoki kimningdir boshqaruvida boʻlgan resurslar boʻlib, ulardan kelgusida yetarlicha asos bilan qandaydir iqtisodiy foydani kutish mumkin. Aktivlarga egalik qilish huquqi oʻz holicha nomoddiy tushunchadir. Biroq aktivlarning oʻzi moddiy ham, nomoddiy ham boʻlishi mumkin.

Moliyaviy hisobot (buxgalteriya hisobi) standartlariga muvofiq moddiy, nomoddiy va investitsiyaviy aktivlar farqlanadi. Quyidagi atama va tushunchalar alohida ahamiyatga ega:

a) joriy aktivlar. Korxona faoliyatida doimiylik asosida foydalanish uchun moʻljallanmagan aktivlar, masalan, debitorlar hisobvaraqlari, tovar-moddiy zaxiralar, qisqa muddatli investitsiyalar, bank va kassadagi naqd pullar. Baʼzi hollarda quyidagi keltirilgan taʼrifga muvofiq asosiy aktivlar sifatida qaraladigan koʻchmas mulk ham joriy aktivlarga kiritilishi mumkin. Misol tariqasida tovar-moddiy zaxirada turgan va sotuvga moʻljallangan yer uchastkalari yoki koʻchmas mulk obyektlarini keltirish mumkin;

b) asosiy aktivlar. Bu ikkita umumiy toifaga ajratiladigan moddiy va nomoddiy aktivlardir:

— koʻchmas mulk, ishlab chiqarish vositalari va asbob-uskunalar — korxona faoliyatida doimiylik asosida foydalanishga moʻljallangan aktivlar boʻlib, yer uchastkasi va inshootlar, ishlab chiqarish vositalari va asbob-uskunalar, amortizatsiya zaxirasi va boshqa turdagi aktivlarni oʻz ichiga oladi;

— boshqa uzoq muddatli aktivlar — korxona faoliyatida doimiylik asosida foydalanishga moʻljallanmagan, ammo uzoq muddat uning egaligida boʻladigan aktivlar. Bunday aktivlar uzoq muddatli investitsiyalar va uzoq muddatli debitorlik qarzi, gudvill, kechiktirilgan xarajatlar, patentlar, firma belgilari va boshqa shunga oʻxshash aktivlarni ham oʻz ichiga oladi.

Buxgalteriya hisobi atamashunosligi baholovchilar foydalanadigan atamashunoslikka toʻliq mos kelmaydi. Agar mazkur bandning oltinchi xatboshisida keltirilgan tasnifga asoslanilsa, baholovchilar koʻproq asosiy aktivlar bilan ish tutadilar. Texnik jihatdan aktivlar — moddiy va nomoddiy aktivlarning oʻzi emas, balki mulk (aktivlar)ga egalik qilish yoki egalik qilish huquqi baholanadi. Bu atama mulkning obyektiv tarzda erkin bozorda sotilishi yoki sotib olinishi qobiliyatiga asoslangan mulkni iqtisodiy baholash konsepsiyasi bilan qiymatni aniqlashga asos sifatida obyektning baʼzi bir ichki sifatlari yoki bozor qiymatidan farqlanuvchi boshqa bazani nazarda tutadigan qandaydir subyektiv konsepsiya oʻrtasidagi farqni koʻrsatadi. Shunga qaramay, obyektiv bozor yondashuvi mulkni cheklangan yoki bozordan tashqari baholash hollarida maxsus ilovalarga ega.

“Qadrsizlanish”, “eskirish” va “amortizatsiya” atamalaridan mulkni baholashda ham, buxgalteriya hisobida ham foydalaniladi, hamda ular mazmunining tushunilmasligiga olib kelishi mumkin. Anglashilmovchiliklarga yoʻl qoʻymaslik uchun baholovchilar “qadrsizlanish”, “eskirish” yoki “hisoblangan eskirish” atamalaridan foydalanishi va bunda almashtirish (takror ishlab chiqarish)ga nisbatan har qanday qiymat yoʻqotilishini nazarda tutishi mumkin. Bunday yoʻqotishlar jismoniy eskirishga, funksional yoki texnik, yoxud tashqi eskirishga tegishli boʻlishi mumkin. “Amortizatsiya ajratmalari” atamasi buxgaltyerlar retrospektiv (tarixiy) qiymat nuqtai nazaridan aktivlarni sotib olish uchun dastlabki xarajatlarni, ular qanday prinsip boʻyicha hisoblanganidan qatʼi nazar, qoplash maqsadida belgilaydigan chegirmalarni anglatadi. Hisoblangan eskirish baholovchi uchun doim bozor munosabatlari funksiyasi boʻladi. Amortizatsiya ajratmalari, oʻz navbatida, avvalambor buxgalter amortizatsiyani hisoblash uchun qoʻllagan aniq usulga bogʻliq boʻlib, doim ham bozor holatini aks ettirmaydi.

Koʻchmas mulk obyektiga tegishli “mulk” yuridik atamasi koʻchmas va/yoki koʻchar mulkni umumiy belgilash uchun ham keng qoʻllanilishini hisobga olib, baholash standartlarida bu tushuncha keng maʼnoda foydalaniladi. Shu jihatdan, unda jismoniy obyektning oʻzi ham, unga egalik qilish huquqi ham tushunilishi mumkin. Bunday kelishuvni qabul qilganda umumiy baholash jarayonidagi mulkni buxgalteriya hisobidagi taʼriflar va kelishuvlar maʼnosidagi aktivlar sifatida anglashiladigan mulkdan farqlash joiz.

Mulkni baholash turli omillarning mulk qiymati miqdoriga taʼsirini aniqlash imkonini beradigan iqtisodiy prinsiplar yigʻindisi asosida amalga oshiriladi. Mulkni baholashda quyidagi iqtisodiy prinsiplardan foydalaniladi: eng maqbul va eng samarali foydalanish prinsipi, foydalilik prinsipi, almashtirish prinsipi, talab va taklifning muvofiqligi prinsipi, raqobat prinsipi, oʻzgartirish prinsipi, hissa qoʻshish prinsipi, muvozanatlashganlik prinsipi, oshib boruvchi va pasayuvchi unum prinsipi, ortiqcha mahsuldorlik prinsipi, oldindan bilish prinsipi, muvofiqlik prinsipi, bogʻliqlik prinsipi, mulk obyektlari va ularga mulk huquqini ajratish (mulk huquqlarini optimal taqsimlash) prinsipi.

Boshqa teng sharoitlarda mulk obyekti qiymatiga hal qiluvchi taʼsir koʻrsatadigan omillarga qarab, mulkni baholashda qoʻllaniladigan iqtisodiy prinsiplar yigʻindisi quyidagi tarzda tasniflanishi mumkin: bozor muhitiga bogʻliq baholash prinsiplari; mulkdorning mulk haqidagi tasavvuri bilan bogʻliq baholash prinsiplari; mulkdan foydalanish tabiati bilan bogʻliq baholash prinsiplari.

Mulkning bozor qiymati bozorda talab va taklifning oʻzaro taʼsirlashuvi hamda sotuvchilar va xaridorlar raqobat tabiati natijasida shakllanadi.

Talab odatda xaridorlar maʼlum vaqt oraligʻida shu paytda qaror topgan bozor qiymati boʻyicha sotib olishga tayyor yoki sotib olishi mumkin boʻlgan tovarlar yoki xizmatlar miqdori bilan belgilanadi. Tovar yoki xizmatga boʻlgan talabga taʼsir qiladigan hal qiluvchi omillar potensial isteʼmolchilarning shu tovar yoki xizmatni olishga istagi va imkoniyatlarini aks ettiruvchi afzal koʻrishlari va xarid qilish qobiliyatidir. Shunday qilib, tovar yoki xizmatga talab shunday tovar yoki xizmatning foydaliligi bilan yaratiladi, ularning tanqisligi va kerakliligi taʼsirida boʻladi hamda potensial xaridorlarning xarid qobiliyati bilan cheklanadi.

Taklif ayni paytda bozorda aniq narxda sotuvga taklif etilgan obyektlar miqdori bilan belgilanadi. Tovar yoki xizmat taklifiga taʼsir qiluvchi asosiy omillar bunday tovar yoki xizmatning foydaliligi va ularning aylanmadagi miqdorining cheklanganligidir. Shu bilan birga, tovar yoki xizmatning mavjudligi potensial isteʼmolchilarning haqiqiy xarid qobiliyati bilan cheklangan.

Talab va taklif nisbati teng vaznli bozordagi narxlar darajasini belgilaydi. Talab va taklif nisbatining ehtimol qilinadigan uchta holatini ajratish mumkin: talab va taklif teng, bozor bitimlari natijasida mulk obyektlarining teng vaznli adolatli bozor narxi shakllanadi; talab taklifdan ortiq, bu bozorda narxlarning oshib ketishi bilan ifodalanadi; taklif talabdan yuqori, bu bozorda narxlarning tushib ketishi bilan ifodalanadi.

Bozor mexanizmlari boshqarish taʼsiriga ega: bozor talabi foydani keltirib chiqaradi, foyda, oʻz navbatida, raqobatni yuzaga keltiradi. Qoʻshimcha foyda olish imkoniyati yoki monopollashuv jarayonlari raqobat mexanizmlarining buzilishiga olib keladi hamda mulk qiymatini buzib yuborib, bozorga putur yetkazadi.

Oʻzgarish prinsipi

Mulkning bozor qiymati vaqtga bogʻliq holda oʻzgaradi hamda muayyan sanaga belgilanadi. Mulk obyektining oʻzi ham, tashqi sharoitlar ham oʻzgarishga moyil.

Mulkning eng yuqori qiymati mulk obyektining oʻzi hamda undan foydalanish xususiyati bozor ehtiyojlari va kutuvlarga mos kelganda shakllanadi.

Mulk obyekti qiymati unga nisbatan ichki va tashqi omillar yigʻindisining taʼsiriga bogʻliq.

Foydalilik koʻchmas yoki koʻchar mulk obyektlarini baholashda asosiy mezondir. Baholash jarayonida qoʻllaniladigan tartib-taomillarning umumiy maqsadi baholanayotgan mulkning foydaliligi yoki yaroqliligi darajasini aniqlash va miqdoriy ifodalashdan iborat.

Foydalilik aniq shart-sharoitlarga tatbiqan qaraladigan nisbiy tushuncha. Mol-mulkning qiymati yuridik, jismoniy, funksional, iqtisodiy va ekologik omillarni birgalikda hisobga olgan holda uning foydaliligini baholash yoʻli bilan belgilanadi.

Mol-mulk qiymatini baholash undan foydalanish usuli va (yoki) uni bozorda oddiy sotish tartib-taomiliga bogʻliq. Baʼzi mol-mulk obyektlari mazkur mol-mulk obyektlarining tarkibiy qismlaridan alohida foydalanilganda optimal foydalilikni kasb etadi. Boshqa mol-mulk obyektlari esa muayyan mulk obyektlari guruhi tarkibida foydalanilganda optimal foydalilikka erishadi. Tegishlicha, mol-mulkning alohida ajratilgan obyekt sifatidagi foydaliligi hamda mulk obyektlari guruhining bir qismi sifatidagi foydaliligini farqlash kerak. Baholovchi mulkni u bozorda qanday koʻrinishda boʻlsa, shunday baholashi lozim: mol-mulkning alohida obyekti sifatida; mol-mulk obyektlari guruhining bir qismi sifatida. Agar mulk obyektlari guruhining bir qismi sifatida baholanayotgan mulkning qiymati xuddi shu mol-mulk obyektining alohida ajratilgan mulk sifatidagi bahosidan farq qilsa, bunday qiymat baholash haqidagi xulosaga kiritilishi kerak.

Alohida ajratilgan va mustaqil ishlaydigan mol-mulk obyektlari, odatda, bittalab sotiladi va tegishlicha baholanadi. Mol-mulk obyektlarining bahosi uning ishlashi yoki boshqa mol-mulk obyektlari bilan iqtisodiy bogʻliqligi natijasida oshsa (kamaysa), bunday qoʻshimcha qiymat baholash haqidagi xulosaga kiritilishi kerak. Shu bilan birga, bunday qoʻshimcha qiymat tegishlicha asoslanmasdan bozor qiymati sifatida qaralmasligi kerak.

Alohida mulk obyekti boshqa shaxslarning mulkida boʻlgan mulk obyektlari bilan jismoniy yoki funksional bogʻliqligi hisobiga yoki oʻzining xaridor uchun jozibadorligi tufayli oʻz qiymatidan yuqori qoʻshimcha (maxsus) qiymatga ega boʻlishi mumkin. Baholash haqidagi hisobotda bunday qoʻshimcha (maxsus) qiymat miqdori mazkur baholash standartlariga muvofiq belgilangan bozor qiymatidan alohida koʻrsatilishi kerak.

Foydalilik mulk obyektidan yoki mulk obyektlari guruhidan butun foydalanish davri davomida baholanadi. Mulk obyekti aylanmadan vaqtincha yoki toʻliq olingan taqdirda bunday mulk obyektini baholash baholovchidan maxsus bilimlarni talab qiladi, bunday mulkni baholash haqidagi hisobot mazkur standartlar talablariga mos holda tuzilishi kerak. Baholash haqida hisobotni tuzishda baholovchi mulk qiymati haqida xulosa qilish uchun asos boʻlgan axborotning ochib berilishini taʼminlashi, shuningdek bunda maxsus taxminlarga va cheklovlarga yoʻl qoʻyilganmi yoʻqmi, shu taxminlar va cheklovlarni koʻrsatishi lozim.

Mulkning baholash sanasidagi foydaliligi darajasini tashqi yoki iqtisodiy omillar taʼsiri tufayli aniq belgilab boʻlmasligi mumkin. Bunday holda mazkur standartlar talablariga muvofiq baholash haqidagi hisobot mulk qiymati haqidagi xulosaga asos boʻlgan axborotni ochib berishi, shuningdek agar mulk obyektini baholashda maxsus farazlar va cheklovlarga yoʻl qoʻyilgan boʻlsa, ularni koʻrsatishi kerak.

Foydalilik siyosiy yoki iqtisodiy mavhumlik vaziyatida oʻzgarishi mumkin. Korxonalar faoliyatining vaqtinchalik yoki toʻliq toʻxtatilishi ularning mol-mulki qiymatiga arzimas taʼsir koʻrsatishi mumkin, ayni paytda faoliyatning uzoq vaqt toʻxtatilishi istiqboli esa ularning qiymatiga ancha jiddiy taʼsir koʻrsatishi mumkin. Mulkni baholashda baholanayotgan mulkka undan foydalanish natijalariga taʼsir koʻrsatadigan ichki va tashqi omillarni birgalikda hisobga olgan holda qaralishi kerak.

Oddiy xaridor mulk obyekti uchun, ogʻirlashtiruvchi vaqt omillari, koʻproq xavf-xatar yoki qandaydir noqulayliklar boʻlmaganda, oʻzining foydalilik tavsiflari bilan oʻxshash boshqa mulk obyektiga almashtirish uchun talab etiladigan summadan ortigʻini toʻlamaydi.

Mulk obyektining boʻlishi mumkin boʻlgan eng yuqori qiymati bir xil foydalilikka ega boshqa mulk obyektini sotib olish mumkin boʻlgan eng past narx bilan belgilanadi.

Bunday eng past narx baholanayotgan mulk obyektiga ekvivalent foydaliligi eng yaqin boʻlgan yangi oʻxshash mulk obyektini yaratish uchun eng ehtimol qilinadigan xarajatlar miqdori bilan belgilanadi.

Daromad keltiradigan mulk qiymati ushbu mulkka egalik qilishdan kelgusida olinishi mumkin boʻlgan daromadlarning joriy qiymati bilan belgilanadi.

Eng yaxshi va eng samarali foydalanish mulkdan qonunchilikka zid boʻlmaydigan, jismonan va moliyaviy jihatdan amalga oshirilishi mumkin boʻlgan va bunda ushbu mulkni baholash eng yuqori qiymat miqdorini berishi ehtimol qilinadigan foydalanishdir.

Mulkdan qonunchilikka zid tarzda yoki jismoniy imkoni yoʻq foydalanish eng yaxshi va eng samarali foydalanish deb qarala olmaydi. Mulkdan qonunchilikka zid boʻlmagan va jismoniy imkon boʻlgan tarzda foydalanilganda baholovchi mulkdan bunday foydalanilish eng ehtimoliy ekanligi haqidagi fikrini asoslab berishi kerak. Mulkdan foydalanish ehtimolining bitta yoki koʻproq variantlari boʻlganda ularni moliyaviy asoslab berish kerak. Baholanayotgan mulkdan foydalanganda bu mulk eng yuqori qiymatga ega boʻlsa hamda bunday foydalanish koʻrsatilgan talablarga javob bersa, bu eng yaxshi va eng samarali foydalanish boʻladi.

Beqaror va teng vaznli boʻlmagan bozorlarda mulkni undan keyingi foydalanish uchun saqlash eng yaxshi va eng samarali foydalanish sifatida qaralishi mumkin. Ehtimol qilinadigan eng yaxshi va eng samarali foydalanishning bir nechta variantlari aniqlanganda munosib variantni tanlash mulkdan foydalanishning har bir variantida kelishi kutiladigan pul oqimlarini tahlil qilish asosida amalga oshiriladi. Modifikatsiyalanish holatida boʻlgan mulkdan foydalanishda eng yaxshi va eng samarali foydalanish sifatida oraliq foydalanish qaralishi mumkin.

Eng yaxshi va eng samarali foydalanish tushunchasi asosiy boʻlib, mulkning bozor qiymati hisob-kitoblarining ajralmas qismi hisoblanadi.

Har qanday qoʻshimcha elementlar va yaxshilanishlar, mulk obyekti qiymatining oshishi bunday elementlarni sotib olish va amalga oshirishga ketgan xarajatlardan yuqori boʻlganda, oʻzini oqlagan boʻladi.

Agar mulk obyekti ikki yoki undan ortiq tarkibiy elementlardan iborat boʻlsa, bunday tarkibiy elementlar oʻzaro funksional bogʻliqlikda boʻlishi va muvofiqlashgan boʻlishi kerak.

Kapital qoʻyilmalarning oshirib borilishi shunga mos ravishda mulkdan foydalanishdan unumning muayyan chegaragacha proporsional oshishiga olib keladi, shundan keyin mulkdan foydalanishdan unumning oʻsishi kapital qoʻyilmalarning oshishiga nisbatan kamayib boradi.

Mulkka investitsiyalar bunday investitsiyalarga bogʻliq xarajatlar qoplangandan keyin daromad keltirishi kerak.

Mulkiy huquqlar mulk obyekti umumiy qiymatining eng yuqori darajasini taʼminlaydigan tarzda modifikatsiya qilinishi (birlashtirilishi, ajratilishi) kerak.

Har qanday turdagi baholash obyekti qiymatini bozor qiymati sifatida ham, bozordan tashqari qiymatlar turlari sifatida ham aniqlash uchun baholovchi baholashga bitta yoki undan ortiq yondashuvlarni qoʻllashi kerak. Baholashga yondashuv deganda umumeʼtirof etilgan va keng tarqalgan tahliliy metodologiya tushuniladi.

Bozor qiymatini aniqlashda baholovchi almashtirish prinsipidan foydalangan holda, tegishli bozor maʼlumotlari asosida quyida keltirilgan yondashuvlardan biri yoki bir nechtasini qoʻllaydi.

Xarajat yondashuvi — baholash obyekti qiymatini baholashning baholash obyekti eskirishini hisobga olib uni tiklash yoki almashtirish uchun zarur xarajatlarni aniqlashga asoslangan usullari yigʻindisi. Ushbu mulkni oʻrnini bosish uchun asl mulkning nusxasi yoxud xuddi shunday foydalilikni taʼminlay oladigan boshqa mulkni yaratish mumkinligi nazarda tutiladi.

Qiyosiy yondashuv — baholash obyekti qiymatini baholashning baholash obyektini analog obyektlar — ular bilan bitimlar narxlari yoki taklif narxlari haqida axborot mavjud boʻlgan obyektlar bilan, kiritilgan oʻzgartirishlar miqdorini asoslagan holda, qiyoslashga asoslangan usullari yigʻindisi. Bunday yondashuvda analog obyektlar yoki ularning oʻrnini bosuvchi obyektlar sotuvlari hamda tegishli bozor maʼlumotlari qaraladi, hisoblab chiqiladigan qiymat miqdori esa qiyoslashga asoslangan jarayon orqali aniqlanadi. Umumiy holda baholash obyekti bozorda kuzatilgan oʻxshash obyektlar sotuvlari bilan qiyoslanadi. Shuningdek listing (kotirovkalar) hamda qimmatli qogʻozlarning dastlabki joylashtirilishi maʼlumotlari ham eʼtiborga olinishi mumkin.

Daromad yondashuvi — baholash obyekti qiymatini baholashning baholash obyektidan kutiladigan daromadlarni aniqlashga asoslangan usullari yigʻindisi. Baholash obyektiga tegishli daromadlar va xarajatlar haqidagi maʼlumotlar koʻrib chiqiladi hamda kapitallashtirish jarayoni orqali qiymat hisoblab chiqiladi. Daromad yondashuvi, mulkdan foydalanish va/yoki uni sotishdan kelgusida kutilayotgan daromadni joriy qiymatiga teng ekanligi haqidagi nazariy taxminga asoslangan.

Qiymatning bozordan tashqari turini aniqlashda baholovchi xuddi shunday yondashuvlarni qoʻllaydi, ammo baholashning bozor qiymatini aniqlashdan farq qiladigan boshqa maqsadlarini hisobga olib qoʻyadi.

Baholovchi baholashni oʻtkazayotganda baholashga yuqorida sanab oʻtilgan yondashuvlarni qoʻllashi yoki ularni qoʻllashni rad etish haqidagi qarorini asoslab berishi kerak.

Yondashuvlarning har birini turli usullar yordamida qoʻllash mumkin. Baholovchi baholashga har bir yondashuv doirasida aniq baholash usulini oʻzi mustaqil tanlashga haqli. Baholashga u yoki bu yondashuv doirasida qoʻllaniladigan usulni tanlash baholovchining malakasi, baholash standartlari talablari, bozor talablari, baholash obyekti haqidagi mavjud axborotdan kelib chiqadi. Muqobil yondashuvlar va usullarning mavjudligi baholovchiga bir qator tahliliy tartibotlarni taʼminlashdan iborat boʻlib, ularning natijalari oxir-oqibat qaralayotgan qiymatning aniq turiga bogʻliq holda yakuniy hisoblangan miqdor (yoki miqdorlar intervali)ni olish uchun chamalab koʻrilgan va kelishilgan boʻlishi lozim.

Baholash yondashuvlari va usullari odatda barcha baholash obyektlari turlari, shu jumladan koʻchmas mulk, koʻchar mulk, intellektual faoliyat natijalari, biznes, mulk huquqi va majburiyatlar uchun umumiydir. Shunga qaramay, har xil mulk turlarini baholash lozim darajada baholash obyekti qiymati aniqlanayotgan bozorni aks ettiradigan turli axborot manbalaridan foydalanishni taqozo etadi.