от 01.12.2011 г. № 234
Постановление Пленума Высшего хозяйственного суда Республики Узбекистан, от 01.12.2011 г. № 234
Kuchga kirish sanasi
01.12.2011
Акт на состоянии 28.11.2014 00
Перейти на действующую версию
1. При разрешении споров, вытекающих из договоров имущественного найма (аренды) (далее — договор аренды), суды должны руководствоваться Гражданским кодексом Республики Узбекистан (далее — ГК), Законом Республики Узбекистан «Об аренде» (далее — Закон) и иными актами законодательства, содержащими положения об аренде.
2. Основным документом, регулирующим отношения наймодателя с нанимателем, является договор аренды. При оценке условий договора аренды суды должны учитывать, что в силу части первой статьи 364 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
3. Судам следует иметь в виду, что в соответствии с частью первой статьи 537 ГК объектами аренды, помимо перечисленных в указанной статье, могут быть также и другие непотребляемые вещи. Непотребляемыми признаются вещи, предназначенные для неоднократного использования, сохраняющие при этом свой первоначальный вид в течение длительного времени, и изнашивающиеся постепенно (мебель, бытовая техника и др.).
4. Согласно статье 539 ГК договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо — независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Исходя из этого, судам при рассмотрении дел данной категории в каждом случае следует истребовать договор.
Обратить внимание судов, что в соответствии с частью второй статьи 539 ГК государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества является обязательной. Исключением из этого правила являются договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на срок менее года.
Согласно части первой статьи 384 ГК соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Исходя из этого, соглашение сторон об изменении договора аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, являясь неотъемлемой частью договора, также подлежит регистрации.
5. Исходя из смысла статьи 538 ГК наймодателем может быть собственник имущества либо лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество внаем. Для выяснения вопроса о том, является ли наймодатель собственником имущества, судам необходимо истребовать правоустанавливающие документы на имущество (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи, кадастровые документы, технический паспорт на транспортное средство и другие), достоверно свидетельствующие о том, что наймодатель и есть собственник имущества.
См. предыдущую редакцию.
Судам следует иметь в виду, что государственное имущество предоставляется в аренду только через центры аренды государственного имущества в форме государственных унитарных предприятий при Госкомконкуренции Республики Каракалпакстан, территориальных управлениях Госкомконкуренции Республики Узбекистан в областях и г. Ташкенте в соответствии с Положением о порядке предоставления в аренду государственного имущества, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Узбекистан от 8 апреля 2009 года № 102 «О мерах по совершенствованию порядка передачи в аренду государственного имущества», за исключением случаев, предусмотренных законодательством.
(абзац второй пункта 5 в редакции постановления Пленума Высшего хозяйственного суда Республики Узбекистан от 28 ноября 2014 года № 271)
6. Согласно статье 540 ГК сторонам по договору имущественного найма по общему правилу предоставлено право самим определять срок аренды, при этом условие о сроке аренды не является существенным. При рассмотрении споров, связанных со сроком аренды, судам следует учитывать, что стороны должны определять эти сроки с учетом ограничений, предусмотренных в актах законодательства, регулирующих арендные отношения.
7. Согласно части третьей статьи 541 ГК, если иное не предусмотрено договором, имущество сдается внаем вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.). Если имущество передано без документов, и без них наниматель не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, наймодатель не вправе требовать арендной платы, в то время как наниматель вправе потребовать предоставления ему таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Часть четвертая статьи 541 ГК предусматривает, что в случае если в договоре аренды срок передачи имущества не указан, наймодатель обязан в разумный срок передать нанимателю имущество. При этом под «разумным сроком» следует понимать срок, необходимый наймодателю для передачи имущества, принадлежностей, относящихся к ним, и (или) документов нанимателю.
Если наймодатель не предоставил нанимателю сданное внаем имущество в указанный в договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, — в разумный срок, наниматель вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 331 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
8. Судам следует учитывать, что в силу части первой статьи 549 ГК при смене наймодателя, вызванной переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество от наймодателя к другому лицу, к последнему в полном объеме переходят все обязанности его предшественника по аренде, независимо от того, был ли он предупрежден об обязанностях, вытекающих из договора аренды при приобретении им имущества. Новый наймодатель не вправе требовать возврата сданного в аренду имущества до окончания срока действия договора либо изменения условий договора, ссылаясь на изменение состава участников.
10. Разъяснить судам, что при признании договора аренды недействительным применяются последствия, предусмотренные статьей 114 ГК, и каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по договору. Поскольку полученное нанимателем выражается в пользовании имуществом, он обязан возместить стоимость пользования в деньгах. При этом стоимость пользования определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, а в случае отсутствия в договоре размера арендной платы стоимость пользования определяется в соответствии со статьей 356 ГК.
11. Часть первая статьи 551 ГК содержит перечень случаев, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию наймодателя. Договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания его досрочного расторжения по требованию наймодателя. Однако следует иметь в виду, что указанный в части первой статьи 551 ГК перечень оснований не может быть сокращен по соглашению сторон.
11.1. Если требование о досрочном расторжении договора аренды заявлено на основании статьи 551 ГК, применяется специальная норма о порядке расторжения договора. При этом следует иметь в виду, что требование о досрочном расторжении договора аренды может быть предъявлено наймодателем в суд только после направления нанимателю письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства. Невыполнение данного требования следует расценивать как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора.
Статья 552 ГК, в отличие от статьи 551 ГК, не обязывает нанимателя направлять наймодателю письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушение условий договора в установленный срок, и в данном случае применяются положения части второй статьи 384 ГК.
12. Судам следует иметь в виду, что в соответствии с частью четвертой статьи 553 ГК для признания договора возобновленным необходимы два условия:
Положения части четвертой статьи 553 ГК, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил статьи 546 ГК, по смыслу которых срок договора субаренды ограничен сроком аренды.
3) договор проката является публичным договором, в связи с чем наймодатель в соответствии с требованиями статьи 358 ГК обязан заключить договор проката с любым обратившимся лицом и не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим. Следует учитывать, что при необоснованном отказе хозяйствующего субъекта от заключения публичного договора наниматель вправе обратиться в суд с требованием о понуждении этого субъекта заключить договор.
13.2. В соответствии с частью первой статьи 559 ГК договор проката заключается на срок до одного года. Судам необходимо иметь в виду, что исходя из смысла части третьей статьи 540 ГК, в случае заключения договора проката на срок более одного года он должен считаться заключенным сроком на один год.
13.3. Согласно части второй статьи 559 ГК к договорам проката не применяются правила о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве нанимателя на возобновление договора имущественного найма. Суды должны учитывать, что из этого правила не следует невозможность заключения договора проката с тем же арендатором на новый срок, однако в этом случае договор заключается на общих основаниях.
13.4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров проката, судам следует иметь в виду, что как исключение из правила, установленного в статье 237 ГК, в части третьей статьи 559 ГК предусмотрено право нанимателя в одностороннем порядке в любое время отказаться от исполнения обязательств по договору проката. Исходя из этого правила, отказ нанимателя от договора подлежит безоговорочному принятию его арендодателем.
Судам следует иметь в виду, что исходя из смысла пункта 3 Положения о порядке оформления сделок с автомототранспортными средствами, утвержденного постановлением Кабинета Министров Республики Узбекистан от 7 марта 2006 года № 38 «О дополнительных мерах по упорядочению приобретения, пользования и отчуждения автомототранспортных средств», договора аренды автомототранспортных средств подлежат нотариальному удостоверению.
16. В соответствии с частью первой статьи 574 ГК договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Судам необходимо учитывать, что правила части четвертой статьи 366 ГК в отношении договора аренды недвижимости не применяются и несоблюдение требования о письменной форме договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
В соответствии с пунктом 8 «Положения о порядке ведения государственного кадастра зданий и сооружений», утвержденного постановлением Кабинета Министров Республики Узбекистан от 2 июня 1997 года № 278, собственник или уполномоченное им лицо обязаны в месячный срок с момента заключения договора аренды представить документы для их регистрации в органы, осуществляющие государственную регистрацию зданий и сооружений.
17.2. При рассмотрении дел о понуждении к государственной регистрации договора аренды недвижимости, судам следует иметь в виду, что исходя из смысла части второй пункта 7 «Положения о порядке ведения государственного кадастра зданий и сооружений», утвержденного постановлением Кабинета Министров Республики Узбекистан от 2 июня 1997 года № 278 стороной, обязанной осуществить регистрацию договора аренды, является арендодатель. В связи с этим бездействие арендодателя должно расцениваться как уклонение от государственной регистрации договора. При этом бездействие стороны договора, обязанной его зарегистрировать, по причине несогласия с условиями договора также является уклонением от его государственной регистрации.
18. Согласно части первой статьи 575 ГК по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Исходя из этого, судам следует иметь в виду, что право пользования земельным участком, на котором расположен объект аренды, возникает в силу закона.
19. Исходя из требований части первой статьи 364 ГК, существенными условиями договора аренды здания или сооружения являются условия о предмете аренды и размере арендной платы.