Ijara shartnomalaridan kelib chiqadigan nizolarni koʻrishda mulk ijarasi toʻgʻrisidagi fuqarolik qonun hujjatlarining toʻgʻri va bir xilda qoʻllanilishini taʼminlash maqsadida “Sudlar toʻgʻrisida”gi Oʻzbekiston Respublikasi Qonunining 47-moddasiga asoslanib, Oʻzbekiston Respublikasi Oliy xoʻjalik sudi Plenumi qaror qiladi:

1. Mulk ijarasi shartnomalaridan kelib chiqadigan nizolarni hal qilishda sudlar Oʻzbekiston Respublikasi Fuqarolik kodeksi (bundan buyon matnda FK deb yuritiladi), “Ijara toʻgʻrisida”gi Oʻzbekiston Respublikasi Qonuni (bundan buyon matnda Qonun deb yuritiladi) va boshqa qonun hujjatlarini qoʻllashlari lozim.

2. Ijaraga beruvchining ijaraga oluvchi bilan munosabatlarini tartibga soluvchi asosiy hujjat boʻlib ijara shartnomasi hisoblanadi. Ijara shartnomasining shartlarini baholashda sudlar FK 364-moddasining birinchi qismiga muvofiq, taraflar oʻrtasida shartnomaning barcha muhim shartlari yuzasidan shunday hollarda talab qilinadigan shaklda kelishuvga erishilgan boʻlsa, shartnoma tuzilgan hisoblanishini inobatga olishlari lozim.

3. Sudlar eʼtiborga olishlari kerakki, FK 537-moddasining birinchi qismiga muvofiq, ushbu moddada qayd etilgan ijara obyektlaridan tashqari, boshqa isteʼmol qilinmaydigan ashyolar ham ijara obyekti boʻlishi mumkin. Koʻp marotaba foydalanishga moʻljallangan boʻlib, bunda oʻzining dastlabki koʻrinishini uzoq vaqt davomida saqlab qoluvchi va asta-sekin yaroqsiz holga keluvchi ashyolar isteʼmol qilinmaydigan ashyolar deb tan olinadi (maishiy texnika, mebel va boshqalar).

4. FKning 539-moddasiga koʻra, ijara shartnomasi bir yildan ortiq muddatga moʻljallangan boʻlsa, taraflardan birontasi yuridik shaxs boʻlgan hollarda esa muddatidan qatʼi nazar, yozma shaklda tuzilishi shart. Shundan kelib chiqib, bunday toifadagi ishlarni koʻrishda sudlar har bir holatda shartnomani talab qilib olishlari kerak.

Sudlarning eʼtibori FK 539-moddasining ikkinchi qismiga muvofiq, koʻchmas mulk ijarasi shartnomalarini davlat roʻyxatidan oʻtkazish majburiy ekanligiga qaratilsin. Bir yildan kam muddatga tuzilgan bino va inshootlarning ijara shartnomalari bu qoidadan istisno hisoblanadi.

Koʻchmas mulk ijarasi shartnomasini davlat roʻyxatidan oʻtkazish talabiga rioya qilmaslik FKning 112-moddasiga asosan uning haqiqiy emasligiga olib keladi. Bunda FKning 114-moddasida nazarda tutilgan bitimlarning haqiqiy emasligining oqibatlari qoʻllaniladi.

FK 384-moddasining birinchi qismiga koʻra, shartnoma qanday shaklda tuzilgan boʻlsa, uni oʻzgartirish toʻgʻrisidagi kelishuv ham, agar qonun hujjatlaridan, shartnoma yoki ish muomalasi odatlaridan boshqacha tartib kelib chiqmasa, shunday shaklda tuziladi. Bundan kelib chiqib, davlat roʻyxatidan oʻtkazilishi lozim boʻlgan koʻchmas mulk ijarasi shartnomasini oʻzgartirish haqidagi taraflarning kelishuvi ham shartnomaning ajralmas qismi hisoblanib, roʻyxatdan oʻtkazilishi lozim.

5. FK 538-moddasining mazmunidan kelib chiqib, mulkning egasi yoxud qonun yoki mulkdor tomonidan mulkni ijaraga berish vakolati berilgan boshqa shaxslar ijaraga beruvchi boʻlishi mumkin. Ijaraga beruvchining mulkdor ekanligi masalasini aniqlashda sudlar mulkka boʻlgan huquqni belgilovchi (egalik huquqi davlat roʻyxatidan oʻtkazilganligi haqidagi guvohnoma, oldi-sotdi shartnomasi, kadastr hujjatlari, transport vositasiga texnik pasport va boshqalar) va ijaraga beruvchi haqiqatda ham mulkdor ekanligini tasdiqlovchi hujjatlarni talab qilishlari lozim.

Sudlar nazarda tutishlari kerakki, Oʻzbekiston Respublikasi Vazirlar Mahkamasining 2009-yil 8-apreldagi “Davlat mulkini ijaraga berish tartibini takomillashtirish chora-tadbirlari toʻgʻrisida”gi 102-sonli qarori bilan tasdiqlangan Davlat mulkini ijaraga berish tartibi toʻgʻrisidagi nizomga muvofiq davlat mulki faqat Qoraqalpogʻiston Respublikasi Davlat raqobat qoʻmitasi, Oʻzbekiston Respublikasi Davlat raqobat qoʻmitasining viloyatlar va Toshkent shahridagi hududiy boshqarmalari huzuridagi davlat unitar korxonalari shaklidagi davlat mulkini ijaraga berish markazlari orqali ijaraga beriladi.

6. FKning 540-moddasiga koʻra mulk ijarasi shartnomasi boʻyicha umumiy qoida tariqasida ijara muddatini belgilash huquqi taraflarning oʻzlariga berilgan boʻlib, bunda ijara muddati muhim shart hisoblanmaydi. Ijara muddati bilan bogʻliq nizolarni koʻrib chiqishda sudlar hisobga olishlari kerakki, taraflar ushbu muddatlarni ijara munosabatlarini tartibga soluvchi qonun hujjatlarida nazarda tutilgan cheklovlarni hisobga olgan holda belgilashlari lozim.

Agar qonun bilan ayrim turdagi mulk ijarasi shartnomalari uchun eng kam (cheklangan) muddat belgilangan boʻlib, shartnoma esa belgilangan ushbu eng kam muddatdan kam muddatga tuzilgan boʻlsa, bunday shartnoma FKning 116-moddasiga koʻra oʻz-oʻzidan haqiqiy emas hisoblanadi.

7. FK 541-moddasining uchinchi qismiga koʻra, agar shartnomada boshqacha tartib nazarda tutilgan boʻlmasa, mol-mulk barcha mansub ashyolari va unga aloqador hujjatlar bilan birga ijaraga topshiriladi (texnik pasport, sifat sertifikati va hokazo). Agar bunday mansub ashyolar va hujjatlar topshirilgan boʻlmasa, va ularsiz ijaraga oluvchi mol-mulkdan uning oʻz vazifasi boʻyicha foydalana olmasa yoxud shartnoma tuzish paytida moʻljallashga haqli boʻlgan ancha narsasidan mahrum boʻlsa, u ijaraga beruvchidan bunday mansub ashyolar va hujjatlarni topshirishni yoxud shartnomani bekor qilishni, shuningdek zararni qoplashni talab qilishga haqli.

FK 541-moddasining toʻrtinchi qismiga asosan, ijara shartnomasida mol-mulkni topshirish muddati koʻrsatilmagan hollarda, ijaraga beruvchi ijaraga oluvchiga oqilona muddatda mol-mulkni topshirishga majbur. Bunda ijaraga beruvchini ijaraga oluvchiga mol-mulkni, mansub ashyolar va (yoki) hujjatlarini topshirish uchun zarur boʻlgan muddat “oqilona muddat” deb tushunilishi lozim.

Agar ijaraga beruvchi ijaraga oluvchiga ijaraga berilgan mol-mulkni shartnomada koʻrsatilgan muddatda, basharti shartnomada bunday muddat koʻrsatilgan boʻlmasa, oqilona muddatda topshirmagan boʻlsa, ijaraga oluvchi FKning 331-moddasiga muvofiq bu mol-mulkni undan talab qilib olish va ijroning kechikkanligi tufayli yetkazilgan zararni qoplashni talab qilish yoki shartnomani bekor qilish va uning bajarilmaganligi sababli yetkazilgan zararni qoplashni talab qilish huquqiga ega.

8. Sudlar hisobga olishlari kerakki, FK 549-moddasining birinchi qismiga koʻra, ijaraga topshirilgan mol-mulkka nisbatan mulk huquqi yoki boshqa ashyoviy huquqning ijaraga beruvchidan boshqa shaxsga oʻtishi natijasida ijaraga beruvchining oʻzgarishi, boshqa shaxs mulkni sotib olishda ijara shartnomasidan kelib chiqadigan majburiyatlar haqida ogohlantirilmaganligidan qatʼi nazar, avvalgi ijaraga beruvchining ijara boʻyicha barcha majburiyatlari toʻla hajmda unga oʻtadi. Yangi ijaraga beruvchi shartnomaning amal qilish muddati tugagunga qadar ijaraga berilgan mulkni qaytarishni yoki ishtirokchilarning tarkibi oʻzgarishini asos qilib, shartnoma shartlarini oʻzgartirishni talab qilishga haqli emas.

9. Mulk ijarasi shartnomasi haq evaziga tuziladigan shartnoma hisoblanadi, shu sababli ijaraga oluvchining asosiy majburiyatlaridan biri mulkdan foydalanganlik uchun haqni, yaʼni ijara haqini oʻz vaqtida toʻlashdir. Ijara haqini toʻlash muddatlari taraflar tomonidan belgilanadi va shartnomada koʻrsatiladi. Ijara haqini toʻlash muddati muayyan sana yoki davr bilan belgilanishi mumkin. Ijara shartnomasida ijara haqini toʻlash muddati koʻrsatilmagan hollarda FK 544-moddasining ikkinchi qismi qoidalari qoʻllaniladi.

FK 541-moddasi ikkinchi qismining mazmuniga koʻra, mulkni ijaraga beruvchi tomonidan ijaraga oluvchiga topshirilishi topshirish dalolatnomasi asosida amalga oshiriladi. Shu bilan birga sudlar shuni inobatga olishlari lozimki, agar taraflarning shartnomaviy huquqiy munosabatlarga kirishganligi yozma yoki boshqa dalillar bilan tasdiqlansa, topshirish dalolatnomasining mavjud emasligi ijaraga beruvchining ijara haqini undirish toʻgʻrisidagi talablarini qanoatlantirishni rad etish uchun asos boʻla olmaydi.

Mulkdan foydalanganlik uchun toʻlov miqdori va uni aniqlash shartlari ijara shartnomasida koʻrsatilmagan boʻlsa, bunday shartnoma tuzilmagan hisoblanadi. Bunday hollarda, bitimlarni haqiqiy emas deb topish oqibatlari qoʻllaniladi (FK 116-moddasi). Bunday holatda, agar mulk ijaraga oluvchiga shunday shartnomaga asosan berilgan boʻlsa, ijaraga beruvchi mulkni qaytarishni va FKning 1023-moddasiga asosan mulkdan foydalanganlik haqini talab qilishga haqli.

10. Sudlarga tushuntirilsinki, ijara shartnomasi haqiqiy emas deb topilganda, FKning 114-moddasida nazarda tutilgan oqibatlar qoʻllaniladi va taraflarning har biri boshqasiga shartnoma boʻyicha olgan hamma narsani qaytarib berishga majbur. Ijaraga oluvchining olgan narsasi mulkdan foydalanishda ifodalanganligi uchun u foydalanganlik qiymatini pul bilan qaytarishi shart. Bunda foydalanganlik qiymati ijara shartnomasida belgilangan ijara haqining miqdoridan kelib chiqib aniqlanadi, shartnomada ijara haqining miqdori nazarda tutilmagan hollarda esa foydalanganlik qiymati FKning 356-moddasiga muvofiq aniqlanadi.

11. FK 551-moddasining birinchi qismi ijaraga beruvchining talabi boʻyicha sud tomonidan mulk ijarasi shartnomasini muddatidan oldin bekor qilish holatlari roʻyxatini oʻz ichiga oladi. Ijara shartnomasida ijaraga beruvchining talabi bilan shartnomani muddatidan oldin bekor qilishning boshqa asoslari ham nazarda tutilishi mumkin. Biroq, nazarda tutish lozimki, FK 551-moddasining birinchi qismida koʻrsatilgan asoslar roʻyxati taraflar kelishuviga binoan qisqartirilishi mumkin emas.

11.1. Agar shartnomani muddatidan oldin bekor qilish haqidagi talab FK 551-moddasiga asosan bildirilgan boʻlsa, shartnomani muddatidan oldin bekor qilish tartibi haqidagi maxsus norma qoʻllaniladi. Bunda nazarda tutish lozimki, ijaraga beruvchining shartnomani muddatidan oldin bekor qilish haqidagi talabi sudga ijaraga oluvchiga majburiyatlarni bajarish zarurligi haqidagi yozma ogohlantirish yuborilganidan keyingina berilishi mumkin. Mazkur talabni bajarmaslik nizoni sudgacha hal qilish tartibiga rioya qilmaslik deb baholanishi lozim.

FKning 552-moddasi FKning 551-moddasidan farqli ravishda ijaraga oluvchining zimmasiga ijaraga beruvchiga belgilangan muddatda majburiyatni bajarish yoki shartnoma shartlarining buzilishini bartaraf etish haqida yozma ogohlantirish yuborish majburiyatini yuklamaydi, bunday holatda FK 384-moddasining ikkinchi qismi qoidalari qoʻllaniladi.

12. Sudlar FK 553-moddasining toʻrtinchi qismiga muvofiq shartnomani qaytadan tuzilgan deb tan olish uchun ikkita shart mavjud boʻlishi zarurligini nazarda tutishlari lozim:

2) ijaraga beruvchi bunga eʼtiroz bildirmaganligi. Bunday holda shartnoma nomuayyan muddatga qaytadan tuzilgan hisoblanadi va taraflardan har biri FK 540-moddasining ikkinchi qismida belgilangan muddatda boshqa tarafni xabardor qilgan holda istagan vaqtda undan voz kechishga haqli.

FK 553-moddasi toʻrtinchi qismining nomuayyan muddatga ijara shartnomasini tuzishga tegishli qoidalari FKning 546-moddasidagi ikkilamchi ijara shartnomasining muddati ijara muddati bilan chegaralanishi haqidagi qoidalarni hisobga olgan holda ikkilamchi ijara shartnomasiga nisbatan ham qoʻllaniladi.

3) prokat shartnomasi ommaviy shartnoma boʻlib, ijaraga beruvchi FKning 358-moddasi talablariga muvofiq unga murojaat qilgan har qanday shaxs bilan shartnoma tuzishga majbur va bir shaxsni boshqa shaxsga nisbatan afzal koʻrishga haqli emas. Hisobga olish kerakki, xoʻjalik yurituvchi subyekt ommaviy shartnomani tuzishdan asossiz bosh tortganda, ijaraga oluvchi shartnomani tuzishga majburlash toʻgʻrisidagi talab bilan sudga murojaat qilishga haqli.

13.2. FK 559-moddasining birinchi qismiga muvofiq, prokat shartnomasi bir yilgacha muddatga tuziladi. Sudlar nazarda tutishlari zarurki, FK 540-moddasining uchinchi qismi mazmunidan kelib chiqib, bir yildan ortiq muddatga tuzilgan prokat shartnomasi bir yil muddatga tuzilgan deb hisoblanadi.

13.3. FK 559-moddasining ikkinchi qismiga koʻra, prokat shartnomalariga nisbatan mulk ijarasi shartnomasini nomuayyan muddatga qaytadan tuzish va ijaraga oluvchining mulk ijarasi shartnomasini qaytadan tuzishga imtiyozli huquqi haqidagi qoidalar qoʻllanmaydi. Sudlar hisobga olishlari lozimki, bu qoidadan aynan shu ijaraga beruvchi bilan yangi muddatga prokat shartnomasini tuzish imkoniyati yoʻqligi kelib chiqmaydi, biroq bu holatda shartnoma umumiy asoslarda tuziladi.

13.4. Prokat shartnomalaridan kelib chiqadigan nizolarni koʻrishda sudlar eʼtiborga olishlari lozimki, FKning 237-moddasida belgilangan qoidadan istisno tariqasida, FK 559-moddasining uchinchi qismida ijaraga oluvchining prokat shartnomasi boʻyicha majburiyatlarni bajarishni istagan vaqtda rad etishga haqliligi nazarda tutilgan. Ushbu qoidadan kelib chiqib, ijaraga oluvchining prokat shartnomasini bajarishni rad etishi uning ijaraga beruvchi tomonidan soʻzsiz qabul qilinishiga olib keladi.

Sudlar nazarda tutishlari kerakki, Oʻzbekiston Respublikasi Vazirlar Mahkamasining 2006-yil 7-martdagi “Avtomototransport vositalarini sotib olish, ulardan foydalanish va ularni boshqa shaxsga berishni tartibga solishga doir qoʻshimcha chora-tadbirlar toʻgʻrisida”gi 38-sonli qarori bilan tasdiqlangan “Avtomototransport vositalari bilan bogʻliq bitimlarni rasmiylashtirish tartibi toʻgʻrisida”gi nizomning 3-bandi mazmunidan kelib chiqib, avtomototransport vositalarini ijaraga berish shartnomalari notarial tasdiqlanadi.

mulkdorning roziligisiz unitar korxona tomonidan tuzilgan xoʻjalik yuritish huquqi asosida unga tegishli koʻchmas mulkni ijaraga berish shartnomasi FKning 116-moddasi talablariga koʻra oʻz-oʻzidan haqiqiy emas hisoblanadi.

16. FK 574-moddasining birinchi qismiga muvofiq, bino yoki inshootni ijaraga berish shartnomasi yozma shaklda taraflar tomonidan imzolangan bitta hujjat tarzida tuziladi. Sudlar hisobga olishi zarurki, FK 366-moddasining toʻrtinchi qismi qoidalari koʻchmas mulkni ijaraga berish shartnomalariga nisbatan qoʻllanilmaydi va bino yoki inshootni ijaraga berish shartnomasini yozma shaklda tuzilishi haqidagi talabga rioya qilmaslik uning haqiqiy emasligiga olib keladi.

17. Shartnomani davlat roʻyxatidan oʻtkazish zaruratini baholashda sudlar hisobga olishlari kerakki, bino (inshoot)ni ijaraga berish shartnomasining amal qilish muddati joriy yilning biror bir oyining 1-sanasidan keyingi yilning oldingi oyi 30-sanasigacha (31-sanasigacha) belgilanganda, FK 574-moddasining uchinchi qismini qoʻllash maqsadida bir yilga tenglashtirilgan deb tan olinadi.

Oʻzbekiston Respublikasi Vazirlar Mahkamasining 1997-yil 2-iyundagi “Oʻzbekiston Respublikasida binolar va inshootlarning davlat kadastrini yuritish toʻgʻrisida”gi 278-sonli qarori bilan tasdiqlangan “Binolar va inshootlarning davlat kadastrini yuritish tartibi toʻgʻrisida”gi nizomning 8-bandiga muvofiq, mulkdor yoki u tomonidan vakil qilingan shaxs ijara shartnomasi tuzilgan vaqtdan boshlab bir oy muddatda binolar va inshootlarni davlat roʻyxatidan oʻtkazuvchi organlarga hujjatlarni taqdim etishga majburdirlar.

17.2. Koʻchmas mulk ijarasi shartnomalarini davlat roʻyxatidan oʻtkazishga majburlash toʻgʻrisidagi ishlarni koʻrib chiqishda sudlar eʼtiborga olishi kerakki, Oʻzbekiston Respublikasi Vazirlar Mahkamasining 1997-yil 2-iyundagi “Oʻzbekiston Respublikasida binolar va inshootlarning davlat kadastrini yuritish toʻgʻrisida”gi 278-sonli qarori bilan tasdiqlangan “Binolar va inshootlarning davlat kadastrini yuritish tartibi toʻgʻrisida”gi nizomning 7-bandi ikkinchi qismi mazmunidan kelib chiqib, ijara shartnomasini roʻyxatdan oʻtkazish majburiyati ijaraga beruvchiga yuklatilgan. Shu munosabat bilan ijaraga beruvchining harakatsizligi shartnomani davlat roʻyxatidan oʻtkazishdan bosh tortish sifatida baholanishi lozim. Shuningdek, shartnoma shartlari bilan kelishmaslik sababli roʻyxatdan oʻtkazishga majbur tarafning harakatsizligi ham davlat roʻyxatidan oʻtkazishdan bosh tortish hisoblanadi.

18. FK 575-moddasining birinchi qismiga koʻra, bino yoki inshootni ijaraga berish shartnomasi boʻyicha ijaraga oluvchiga bunday koʻchmas mulkka egalik qilish va undan foydalanish huquqlarini topshirish bilan bir vaqtda yer uchastkasining ana shu koʻchmas mulk joylashgan va undan foydalanish uchun zarur qismiga boʻlgan huquqlar ham topshiriladi. Bundan kelib chiqib, sudlar nazarda tutishlari lozimki, ijara obyekti joylashgan yer uchastkasidan foydalanish huquqi qonunga muvofiq vujudga keladi.

19. FK 364-moddasining birinchi qismi talablaridan kelib chiqib, ijara predmeti va ijara haqining miqdori haqidagi shartlar bino yoki inshootni ijaraga berish shartnomasining muhim shartlari hisoblanadi.